Valabilitate antecontract de vânzare-cumpărare. Cerere admisă

Reclamantii au chemat în judecata pe pârâtii ... pentru ca prin sentinta ce se va pronunta : - sa se constate valabilitatea conventiei intitulata "chitanta" încheiata la data de 15 octombrie 1987 între TA,TS si B G, B C pentru înstrainarea terenului suprafata de 6300 mp. situat în ... pe care se afla o constructie nelocuibila, cu doua camere si prispa din lemn, acoperita cu sindrila si : - sa se pronunte o hotarâre care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare.

În motivarea actiunii s-a aratat ca pretul convenit conform chitantei sus mentionate a fost de 30.000 lei si s-a achitat astfel: la data de 15 octombrie 1987 (data încheierii chitantei) suma de 15.000 lei iar la data de 28 august 1989 suma de 15.000 lei; s-a mai aratat ca terenul a intrat în posesia reclamantilor care au achitat impozitul aferent, au efectuat lucrari de împrejmuire, plantatii de pruni, lucrari de fertilizare, deoarece era o fâneata degradata. S-a mai aratat si ca în luna august 1989 pârâtii i-au rugat pe reclamanti sa cumpere si constructia veche, nelocuibila, existenta pe teren, reclamantii achitându-le suma de 35.000 lei întrucât pârâtii aveau nevoie urgenta de bani pentru a achizitiona o garsoniera.

În drept, actiunea a fost întemeiata pe disp. art. 1294, 1295 Cod civil si în dovedirea acesteia s-au solicitat probe cu înscrisuri, interogatoriul pârâtilor, martori si expertiza de specialitate constructii.

Pârâtii au formulat întâmpinare prin care au aratat ca cele învederate de catre reclamanti în actiune nu sunt reale: - chitanta nu este întocmita legal întrucât nu contine datele de identificare ale partilor; martorul RI nu a participat niciodata la discutiile despre teren, chitanta a fost întocmita recent si nu  are caracter de vânzare-cumparare ci de fapt este o conventie de dare în folosinta; în ce priveste a doua rata de bani aceasta nu a fost platita si a doua chitanta nu exista.

La termenul din 12 noiembrie 2009 pârâtii au invocat si au reiterat ulterior - exceptia inadmisibilitatii actiunii - precizând ca aceasta este de fapt o aparare - sustinând ca reclamantii aveau la îndemâna realizarea dreptului respectiv sa îi notifice la notariat în vederea încheierii actului în forma autentica si sa achite restul de pret pentru teren, prezenta actiune în constatare fiind admisibila numai în situatia în care pârâtii nu s-ar fi prezentat la notariat iar pretul ar fi fost consemnat integral.

Din examinarea probatoriului administrat în cauza instanta retine urmatoarele:

Între reclamanta BC si sotul sau BG (decedat la data de 09.11.2001, mostenit de reclamanti:  BC -sotie supravietuitoare si fiii: BGJ, BSV si FElA) pe de o parte, în calitate de beneficiari-cumparatori - si pârâtii TA si TS în calitate de promitenti-vânzatori s-a încheiat  la data de 15.10.1987 antecontractul de vânzare-cumparare sub semnatura privata intitulat "chitanta" având ca obiect un teren în suprafata de 6300 mp. situat în ... În act s-a specificat ca acest teren este dobândit de catre promitentii-vânzatori de la tatal vânzatoarei si respectiv socrul vânzatorului, numitul MA (decedat) existând acte de vânzare-cumparare; de asemenea s-a mai precizat ca beneficiarii-cumparatori intra în posesia terenului începând cu data vânzarii, respectiv 15 octombrie 1987 .

Sub un prim aspect, cel al exceptiei invocate de catre pârâti, respectiv inadmisibilitatea prezentei actiuni în constatare, instanta retine ca exceptia nu este întemeiata si va fi respinsa ca atare, în raport si de disp. art. 111 C.pr.civ., intrucât reclamantii nu au la îndemâna actiunea în realizarea dreptului, atâta timp cât prin însasi actiunea de fata se solicita o hotarâre care sa tina loc de contract de vânzare-cumparare , care va avea caracter constitutiv de drepturi, urmând ca transferul proprietatii sa opereze la data când hotarârea ramâne definitiva.

Pe fond se mai retin urmatoarele:

Beneficiarii-cumparatori soti, BC si BG au intrat în posesia terenului înca de la data încheierii antecontractului de vânzare-cumparare, respectiv înca de la data de 15 octombrie 1987, astfel cum chiar partile contractante au inserat în cuprinsul chitantei ; au efectuat lucrari de îngradire cu gard pe toate laturile, au cultivat pomi fructiferi aspect confirmat chiar si de martorii propusi de catre pârâti; mai mult chiar pârâtii T au recunoscut la interogatoriu ca reclamantii au intrat în posesia terenului de la data încheierii conventiei si au achitat si impozitul aferent.

Practica judiciara a statuat ca starea de fapt a posesiei echivaleaza cu o recunoastere din partea promitentului-vânzator a dreptului beneficiarului cumparator de a cere încheierea contractului de vânzare-cumparare, iar posesorilor terenului (în speta reclamantilor) nu li se poate reprosa o stare de neglijenta în valorificarea dreptului lor, câta vreme partea adversa nu a facut nici un act de contestare a dreptului pe care beneficiarii cumparatori îl dobândisera.

În cauza se constata îndeplinite conditiile pentru admisibilitatea actiunii judecatoresti pentru valorificarea unui antecontract de vânzare-cumparare, respectiv conditiile art.1073, 1077 si 970 Cod civil  :

 - existenta unui antecontract valabil încheiat;

 - existenta unui înscris doveditor;

 - refuzul uneia din parti de a autentifica actul de înstrainare;

 - partea care actioneaza în justitie sa-si fi îndeplinit obligatiile asumate prin antecontract.

 De asemenea, potrivit art.5 alin.2 al Titlului X din Legea nr.247/2005 "în situatia în care dupa încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa încheie contractul, partea care si-a îndeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarâre care sa tina loc de contract".

 Totodata, nu se poate retine apararea pârâtilor în sensul ca diferenta de pret ce urma sa fie achitata în august 1989 - nu a  mai fost platita de catre reclamanti ,  cu motivarea ca nu ar exista o chitanta în acest sens. În vreme ce pârâta S sustine la interogatoriu (f.108) ca , cea de-a doua transa de 15.000 lei nu a mai fost achitata, pârâtul TA nu infirma categoric neplata acesteia ,ci doar solicita sa se prezinte chitanta; exista contradictii între cei doi pârâti în raspunsurile lor la interogatoriu si cu privire la încheierea conventiei, pârâta pretinzând ca a fost semnat un alt înscris decât cel depus la dosar, pe când pârâtul confirmând categoric întelegerea partilor cu privire la vânzarea terenului materializata prin înscrisul intitulat "chitanta".

Cu privire la achitarea diferentei de pret de 15.000 lei în luna august 1989 se mai retine si - în raport de disp. art. 1198 Cod civil - imposibilitatea morala a constituirii înscrisului care sa consemneze plata pretului fata de natura relatiilor de strânsa prietenie dintre familiile partilor, aspect confirmat de catre toti martorii ascultati în cauza; de altfel , aceasta relatie de strânsa prietenie nici nu a fost contestata  niciodata de catre pârâti.

Pe lânga aceste argumente, se mai retin si cele afirmate de catre martori în sensul ca sotii T nu s-ar fi plâns într-o perioada mai mare de 20 de ani de când s-a încheiat actul , cum ca nu s-ar fi platit întreg pretul pentru teren; chiar martora propusa de catre pârâti a declarat  ca pârâta TS i-a spus ca pretul pentru constructie  nu este achitat si ca spera sa obtina si banii pentru achitarea casei (se deduce asadar , ca nu s-a plâns despre neplata pretului pentru teren). De altfel pârâtii începând cu data încheierii conventiei (15 octombrie 1987  si pâna în prezent) nu au facut nici un act de negare a dreptului beneficiarilor-cumparatori de-a lungul timpului.

Pârâtii prin notele de sedinta depuse pentru termenul din 4 iunie 2009 precizeaza ca nu au formulat în cauza cerere reconventionala ci doar aparari - în sensul ca reclamantii nu le-au achitat pretul în întregime pe teren si pretul integral pe casa. De altfel, chiar si o eventuala pretentie din partea pârâtilor oricum ar fi putut fi formulata numai  în termenul general de prescriptie, calculat de la data executarii obligatiei de plata pentru ce-a de-a doua transa de pret în suma de 15.000 lei în anul 1989, obligatie ce este afectata de respectiva modalitate. Concluzia ca, de fapt , a fost achitata si cea de a doua transa de pret (chiar daca nu exista chitanta în acest sens, astfel cum insista pârâtii) -se desprinde si din aceasta conduita procesuala a pârâtilor care doar au formulat aparari în sensul ca nu s-ar fi platit integral pretul si nu au formulat nici un fel de pretentie pe linie reconventionala , eventual constatarea rezolutiunii antecontractului de vânzare-cumparare pentru neplata integrala a pretului.

 Pentru considerentele de fapt si de drept expuse se apreciaza intemeiata actiunea civila de fata, urmând a fi admisa ca atare, cu consecinta constatarii valabilitatii conventiei materializate in inscrisul sub semnatura privata denumit " chitanta " -  prezenta hotarare urmand sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare.

Domenii speta

Spete similare