Revendicare imobiliară

Sentinţă civilă 1228 din 03.11.2009


 Prin cererea de chemare în judecata formulata de reclamantii V. F. si V.M. împotriva pârâtului G. V. au solicitat ca prin hotarârea ce se va pronunta sa fie obligat pârâtul sa lase reclamantilor deplina proprietate si linistita posesie a terenului în suprafata de 1860 mp, precum si la plata cheltuielilor de judecata.

 În motivarea cererii reclamantii arata ca sunt proprietarii terenului de 1830 mp, potrivit sentintei civile nr. 3830/24.09.1996, înregistrata în evidentele C.F. sub nr. cadastral 85.P/1065, iar în vara anului 2008 au aflat de la functionari ai Primariei ca acest teren a fost înstrainat de numitii M.C. A., F. M. L. si F.I. . pârâtului prin contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 7676/30.10.2007.

 Se mentioneaza de reclamanti ca terenul lor este pozitionat cadastral înaintea terenului vânzatorilor, motive pentru care apreciaza ca aceasta eroare nu este una întâmplatoare, sesizând si organele penale despre aceasta împrejurare.

 Cererea a fost întemeiata în drept pe disp. art. 480 Cod civil.

 Pârâtul G. V. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii reclamantilor ca neîntemeiata, cât si ca inadmisibila, aratând ca actiunea în revendicare promovata de reclamanti poate fi introdusa împotriva posesorului neproprietar, însa în cauza de fata reclamantii nu au pierdut niciodata posesia terenului revendicat, astfel ca din acest punct de vedere cererea de chemare în judecata se dovedeste a fi inadmisibila în acceptiunea pârâtului, deoarece pârâtul nu a folosit si nu foloseste nici în prezent terenul reclamantilor.

 Apreciaza pârâtul ca aceasta problema s-ar fi putut rezolva printr-o actiune de rectificare a înscrierii în cartea funciara.

 Se mai arata de pârât ca la data de 22.08.2007 a încheiat cu promitentii vânzatori antecontractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 5293, având ca obiect cota de 5/8 din terenul în suprafata de 2000 mp categoria fâneata, astfel cum apare acesta identificat în certificatul de mostenitor, urmând ca vânzatorii sa obtina acte de proprietate si pentru diferenta de teren de 3/8, cât si actele necesare înscrierii dreptului ce urma sa fie înstrainat în cartea funciara,sens în are au procedat la efectuarea documentatiei cadastrale printr-un expert autorizat, care a identificat terenul si în baza lucrarii de expertiza a fost înscris acesta în cartea funciara, fara a se constatat de catre Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara vreun impediment la înscriere.

 Se sustine ca din certificatul de sarcini rezulta ca nu sunt înscrise sarcini asupra terenului cumparat de pârât, lucru constatat si prin certificatul fiscal eliberat de primarie, care a atestat împrejurarea ca vânzatorii sunt înscrisi în evidentele fiscale teritoriale cu terenul înstrainat.

 Pârâtul G. V. a formulat si cerere de chemare în garantie a Primariei or. Comarnic, Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara Prahova, a vânzatorilor M. C. A., F. M. L. si F. I., prin care a solicitat obligarea în solidar a chematilor în garantie, în situatia admiterii cererii de chemare în judecata, la despagubirea constând în contravaloarea imobilului cumparat si revendicat de reclamanti, precum si la plata daunelor interese reprezentate de dobânda legala.

 În motivarea cererii de chemare în garantie se arata de pârât ca la data de 22.08.2007 a încheiat cu promitentii vânzatori antecontractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 5293, având ca obiect cota de 5/8 din terenul în suprafata de 2000 mp categoria fâneata, astfel cum apare acesta identificat în certificatul de mostenitor nr. 60/18.05.2005, urmând ca vânzatorii sa obtina acte de proprietate si pentru diferenta de teren de 3/8, cât si actele necesare înscrierii dreptului ce urma sa fie înstrainat în cartea funciara,sens în are au procedat la efectuarea documentatiei cadastrale printr-un expert autorizat, care a identificat terenul si în baza lucrarii de expertiza a fost înscris acesta în cartea funciara, fara a se constatat de catre Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara vreun impediment la înscriere.

 Pârâtul considera ca Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara se face raspunzator pentru eliberarea unui certificat de sarcini ce atesta împrejurarea ca asupra terenului cumparat nu sunt înscrise sarcini, cât si de înscrierea dreptului de proprietate al vânzatorilor asupra terenului cumparat de pârât, desi în situatia în care ar fi constatat ca masuratorile efectuate nu corespund cu situatia reala cererea de înscriere ar fi trebuit respinsa.

 Sustine pârâtul ca în situatia în care nu ar fi existat aceste acte eliberate de OCPI Prahova nu ar fi achizitionat terenul în litigiu, apreciind ca si Primaria or. Comarnic se face vinovata de crearea acestei erori, prin eliberarea unui certificat fiscal prin care se atesta ca vânzatorii sunt înscrisi ca proprietari ai terenului înstrainat.

 Chemata în garantie Primaria or. Comarnic a depus întâmpinare la dosarul cauzei, prin care a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale pasive, aratând ca a eliberat certificatul fiscal privitor la terenul situat în Comarnic, pct. "Caita", iar potrivit art. 109 din OUG nr. 35/2006 certificatul fiscal se elibereaza la cerere persoanei care figureaza în evidentele fiscale ca titular de rol si atesta achitarea tuturor obligatiilor fiscale datorate catre unitatea administrativ-teritoriala pe raza careia se afla imobilul respectiv, fara a atesta proprietatea si a conferi calitatea de proprietar titularului de rol.

 Chematii în garantie Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Prahova, a vânzatorilor M. C. A., F. M. L. si F. I. V., desi au fost legal citati, nu au formulat întâmpinare sau alte cereri la dosar în aparare si nici nu s-au înfatisat în instanta pentru a-si preciza pozitia procesuala.

 Analizând actele si lucrarile dosarului, sub aspectul probelor administrate si al dispozitiilor legale incidente în cauza, instanta a retinut urmatoarele:

 Reclamantii V. F. si V. M. sunt coproprietarii mai multor terenuri din or. Comarnic, între care si ai terenului situat în pct. "La Martin", categoria fâneata, în suprafata de 1830 mp, prin mostenire testamentara de la autorul lor, decedat la data de 7 iulie 1995, dupa cum rezulta din sentinta civila nr. 3830/24.09.1996 a Judecatoriei Câmpina, prin are s-a constatat calitatea celor doi reclamanti de mostenitori ai defunctului si a fost obligata numita V.I. a lase celor doi reclamanti deplina proprietate si posesia asupra acestui teren .

 Pârâtul G.V. casatorit cu G. V. au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafata de 1889 mp, prin contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 7676/30 octombrie 2007.

 Terenul în litigiu a fost identificat, masurat si înscris în schita de plan prin raportul de expertiza tehnica topometrica judiciara întocmit de expert Popescu Dumitru, ale carei concluzii au fost avute în vedere de instanta la pronuntarea hotarârii, având în vedere ca a raspuns tuturor obiectivelor stabilite de instanta.

 Astfel, expertul a stabilit ca reclamantii detin în proprietate terenul de 1830 mp potrivit sentintei civile nr. 3830/24.09.1996 a Judecatoriei Câmpina, teren care în realitate are suprafata de 1889 mp, teren situat în C.F. cadastru P 85 parcela 1065, categoria fâneata, fiind delimitat pe plan de punctele DEFGHIJKD.

 Expertul a precizat ca în lipsa unui plan de parcelare nu se poate pronunta care este terenul proprietatea coindivizarilor vânzatori M. A., F. M. L. si F. I., respectiv parcelele nr. 1069 si 1068 categoria fâneata, apreciind necesara pentru justa solutionare a cauzei solicitarea acestui plan de la Comisia de Aplicare a Legii Fondului Funciar.

 Instanta a solicitat planul de parcelare de la Primaria or. Comarnic, fiind înaintat la dosar prin adresa nr. 6434/23.06.2009, din mentiunile facute de functionarii Biroului de Urbanism pe acest plan rezultând ca parcele 1068 si 1069 din tarlaua 17 figureaza ca fiind proprietatea mostenitorilor defunctei C. P.

 Aceste parcele de teren sunt învecinate direct cu parcela nr. 1065 din aceeasi tarla, proprietatea reclamantilor, teren care a facut obiectul contractului de vânzare-cumparare încheiat între pârâti, în calitate de cumparatori si chematii în garantie, mostenitorii defunctei C. P., în calitate de vânzatori, dupa cum rezulta din aceeasi evidenta aflata la Primaria or. Comarnic .

 S-a mai stabilit prin aceeasi lucrare de expertiza ca obiectul contractului de vânzare-cumparare nr. 7676/2007 l-a constituit terenul proprietatea reclamantilor, acesta fiind înstrainat dintr-o eroare de catre vânzatorii coindivizari, a caror proprietate este situata pe un alt amplasament, dupa cum s-a aratat anterior.

 Desi reclamantii sustin prin notele scrise depuse la dosar ca în prezenta actiune în revendicare suntem în situatia compararii titlurilor de proprietate ale partilor, fiecare dintre ele având un astfel de titlu, instanta constata ca aceasta ipoteza nu se regaseste în speta de fata, întrucât atât reclamantii, cât si pârâtii afirma dreptul de proprietate dobândit de la autorii lor prin mostenire, potrivit certificatelor de mostenitor eliberate în urma dezbaterilor notariale ale succesiunilor acestora si în care dreptul de proprietate asupra terenurilor care au facut parte din masa succesorala au fost constatate prin administrarea probei testimoniale de catre notar, care a verificat astfel dreptul de proprietate dobândit prin uzucapiune ca urmare a posesie îndelungate si continue exercitate de autorul decedat.

 Astfel, reclamantii afirma drept titlu de proprietate asupra terenului în litigiu sentinta civila nr. 3830/24 septembrie 1996 pronuntata de Judecatoria Câmpina, prin care a fost admisa actiunea exercitata de reclamantii V. F. si V. M. în contradictoriu cu pârâta V. I., s-a constatat calitatea de mostenitori testamentari a celor doi reclamanti dupa defunctul C. I., decedat la data de 7 iulie 1995, în a carui succesiune se regasea, printre alte bunuri, si terenul situat în Comarnic, pct. "La Martin" în suprafata de 1830 mp, teren asupra caruia defunctul nu detinea vreun titlu de proprietate care sa ateste acest drept, în acceptiunea reglementata de lege, ci acest drept decurgea doar din înscrierea terenului în evidenta fiscala a unitatii administrativ-teritoriale sau din posesia îndelungata si necontestata exercitata de defunct sau de autorii sai.

 Pârâtii G. V. si G. V. au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu de la vânzatorii chemati în garantie M. Camelia A., F. M. L. si F. I., care, la rândul lor, au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului înstrainat prin mostenire de la defuncta C. P., potrivit certificatului de mostenitor nr. 60/18.05.2005, iar o parte prin mostenire de la defuncta F. S., potrivit certificatului de mostenitor nr. 240/2005/20.06.2005, care dobândisera dreptul lor de proprietate prin mostenire de la defunctul C. A., potrivit certificatului de mostenitor nr. 1063/20.12.1979, act din care rezulta ca defunctul C. I. dobândise dreptul de proprietate asupra terenului prin mostenire de la defunctii sai parinti decedati de peste 30 de ani .

 În consecinta, si dreptul de proprietate asupra terenului dobândit de pârâti are acelasi mod de dobândire, fiind transmis prin mostenire succesive, fara ca autorul initial sa aiba vreun act scris din care sa emane acest drept de proprietate, fiind vorba doar despre o posesie îndelungata exercitata de antecesorii terenului.

 Aceste rationamente au determinat instanta sa considere ca niciuna dintre parti nu are un titlu care sa poata fi analizat în cauza de fata, astfel ca se impune compararea posesiilor exercitate asupra terenului în litigiu.

 Prin probele administrate în cauza, reclamantii au probat deplin prin declaratiile ca au exercitat posesia asupra acestui teren, prin continuarea posesiei autorului lor, posesie pe care au pierdut-o doar în momentul în care cumparatorii pârâti au împrejmuit terenul cumparat de la chematii în garantie si l-au alipit la restul proprietatii pe care o detin în zona, proprietate delimitata în prezent cu gard despartitor prin care trece curent electric pentru protectia animalelor pe care le cresc pârâtii.

 Aceeasi proba testimoniala a confirmat faptul ca terenul înstrainat de mostenitorii defunctei C. P. este învecinat cu terenul care a apartinut reclamantilor si care a facut obiectul contractului de vânzare-cumparare, astfel ca se poate stabili ca înstrainarea terenului proprietatea reclamantilor de catre cei trei vânzatori chemati în garantie a fost facuta ca urmare a unei erori produsa la identificarea corecta a terenului cu ocazia întocmirii planului cadastral.

 Fata de disp. art. 480 Cod civil, instanta va admite cererea de chemare în judecata formulata de reclamanti împotriva pârâtilor G. V. si G. V. si vor fi obligati cei doi pârâti sa lase reclamantilor deplina proprietate si linistita posesie a terenului în suprafata de 1889 mp, astfel cum a fost identificat prin raportul de expertiza tehnica judiciara topometrica efectuat de expert Popescu Dumitru.

 În temeiul art. 278 Cod proc.civ. pârâtii vor fi obligati la plata cheltuielilor de judecata catre reclamanti.

 Cu privire la cererea de chemare în garantie a vânzatorilor terenului revendicat, formulata de pârâtii G. V. si K. V., instanta constata ca acestora li s-a pus în vedere sa achite taxa judiciara de timbru aferenta cuantumului pretentiilor solicitate, obligatie procedurala pe care titularii cererii de chemare în garantei nu au respectat-o.

 Potrivit art. 10 din Legea nr. 146/1997, cererile de chemare în garantie se taxeaza dupa regulile aplicabile cererii sau actiunii principale, iar art. 20 alin.1 din acelasi act normativ prevede ca taxele judiciare de timbru se achita anticipat, neîndeplinirea obligatiei de plata fiind sanctionata cu anularea cererii

 Pentru cele ce preced va fi anulata ca netimbrata cererea de chemare în garantie, fara a mai fi examinate celelalte aparari invocate de chematii în garantie.