Nulitate absl. contract de vanzare

Deliberând asupra cauzei civile de faţă

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe, la data de 20.02. 2010 sub nr. de mai sus reclamantul G G a chemat în judecată pe pârâtii M A, N K solicitând instanţei pronunţarea unei sentinţei prin care reclamantul să constate :

 Calitatea de moştenitor legal ( descendent direct) a pârâtei Markus Anna după defuncta Kovacs Irma;

Nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 378/26 ianuarie 2004 de BNP Albulescu Doiniţa cu privire la imobilul – teren în suprafaţă de 2500 m.p. înscris în CF nr. 1833/N/Livezeni nr. top. 968/3 ( 712/3);

Calitatea de bun comun , indiviz a reclamantului şi pârâtei Nylaş Katalin privitor la imobil;

Obligarea pârâtei Markus Anna la încheierea unui contract de vânzare cumpărare a imobilului – teren descris mai sus , apt de a produce translaţia proprietăţii în favoarea reclamantului şi pârâtei Nylaş Katalin , în caz contrar hotărârea judecătorească să ţină loc de asemenea act;

Sistarea  stării de indiviziune dintre reclamant şi pârâta Nylas Katalin prin împărţire în natură  sau după caz prin atribuirea imobilului în favoarea pârâtei , cu obligarea acesteia la sulta compensatorie. 

Obligarea la  cheltuieli de judecata.

În motivarea cererii reclamatul a arătat că, împreună cu pârâta Nylaş Katalin au fost căsătoriţi  de la 17 decembrie 1973 până în anul 1995, când prin Sentinţă Civilă nr. 2351/28.02.1995 s-a pronunţat divorţul;

La data de 18 iunie 1993, pârâta Markus Anna vinde reclamantului şi pârâtei Nylaş Katalin prin contract de vânzare cumpărare sub semnătură privată imobilul – teren în suprafaţă de 2500 mp. Cuprinsă în CF nr. 214 Livezeni nr. top. 968;

La 26 ianuarie 2004, pârâta Markus Anna vinde acelaşi teren  prin act ad validitatem , apt de a produce translaţia proprietăţii , exclusiv pârâtei Nylaş Katalin, divorţată la aceea dată .

În drept au fost invocate prevederile art. 111 C.P.C., art. 65 şi urm. C.civ.; art. 30 C.fam; art. 728, art. 5 rap la art. Art. 966 C.civ.

La cerere au fost anexate următoarele înscrisuri în copie xerox : contractul de vânzare cumpărare ( f.5); extras de carte funciară (F.8).

Prin întâmpinare şi acţiunea reconvenţională, pârâta Nyulas Katalin a invocat excepţia prescripţiei extinctive cu privire la petitul de obligare a vânzătoarei Markus Anna la încheierea unui contract de vânzare cumpărare autentic. În ceea ce priveşte fondul cauzei a solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată, invederând faptul că terenul în cauză a fost achiziţionat exclusiv din bani proprii, obţinuţi ca urmare a muncii prestate în străinătate.

Prin notele de şedinţă depuse, pârâta a invocat, cu privire la petitul de constatare a nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 378/2004, excepţiile lipsei de interes şi excepţia qui prior tempore, potior iure. În ceea ce priveşte petitul de validare a antecontractului încheiat de cei 2 foşti soţi, s-a invocat excepţia prescripţiei dreptului la acţiune, raportat la momentul încheierii antecontractului. Pe fondul cauzei, s-a solicitat respingerea acţiunii, invocându-se faptul că antecontractul încheiat în 1993 nu întruneşte condiţiile speciale de validitate a actelor juridice. În acelaşi timp, s-a arătat faptul că între cei 2 foşti soţi s-a procedat, anterior divorţului, la un partaj voluntar în urma căruia pârâta a obţinut terenul ce face obiectul prezentei cauze, pe care îl avea în posesie, iar reclamantul un teren de 5000 mp, ce face obiectul acţiunii reconvenţionale.

Cererea reconvenţională formulată de către pârâta N K a fost disjunsă din prezentul dosar, prin încheierea de şedinţă din data de 01.06.2010

Cererea este legal timbrată – taxa de timbru de 498,63 lei şi timbru judiciar de 3 lei.

Din actele şi lucrările dosarului instanţa reţine următoarea situaţie de fapt:

 Prin acţiunea ce face obiectul prezentului dosar reclamantul a solicitat în contradictoriu cu pârâtele Markus Anna şi N K constatarea calităţii de mostenitor legal  a pârâtei Markus Anna după defuncta Kovacs Irma, nulitatea abosolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 378/26 ianuarie 2004 de BNP Albulescu Doiniţa cu privire la imobilul – teren în suprafaţă de 2500 m.p., constatarea calitatăţii de bun comun , indiviz a reclamantului şi pârâtei N K privitor la imobil, obligarea pârâtei Markus Anna la încheierea unui contract de vânzare cumpărare a imobilului – teren descris mai sus , apt de a produce translaţia proprietăţii în favoarea reclamantului şi pârâtei N K , în caz contrar hotărârea judecătorească să ţină loc de asemenea act şi sistarea  stării de indiviziune dintre reclamnat şi pârâta N K prin împărţire în natură  sau după caz prin atribuirea imobilului în favoarea pârâtei, cu obligarea acesteia la sulta compensatorie. 

La termenul de judecată din data de 07.09.2010 reprezentanta pârâtei a invocat excepţia netimbrării acţiunii. Raportat la momentul procesual la care a fost invocată excepţia, instanţa se va pronunţa asupra acesteia odată cu fondul cauzei. Astfel, se constată faptul că la dosarul cauzei există depusă la fila 55 chitanţa care atestă plata taxei de timbru în valoare de 458,63 lei. În acelaşi timp, odată cu introducerea acţiunii a fost achitată o taxă de timbru de 40 lei, prin chitanţa anexată la fila 3 dosar. Ca urmare, instanţa constată faptul că reclamantul a achitat în totalitate taxa de timbru aferentă cererii introductive de instanţă, astfel cum aceasta a fost stabilită, şi ca urmare urmează a respinge excepţia netimbrării acţiunii.

Sub un prim aspect, instanţa constată faptul că primordial în soluţionarea prezentei cauze este petitul referitor la constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 378/26 ianuarie 2004, contract încheiat între cele 2 pârâte. Restul petitelor se leagă indisolubil de soluţia ce urmează a fi pronunţată asupra acestui petit. Astfel, deşi formulat ca petitul nr. 1, constatarea calităţii de moştenitor legal al pârâtei Markus Anna după defuncta K L se impune a fi analizată doar în măsura în care s-ar constata nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentic şi în măsura în care s-ar constata calitatea de bun comun al terenului, în caz contrar reclamantul nejustificând interesul şi calitatea pentru a solicita stabilirea calităţii de moştenitor a pârâtei de rang I. În aceiaşi măsură, constatarea calităţii de bun comun a terenului ar putea fi analizată doar în măsura în care actul autentic de vânzare cumpărare ar fi desfiinţat ca urmare a admiterii cererii de constatare a nulităţii absolute, în caz contrar pârâta de rang II fiind proprietară cu efecte depline, înscrisă în cartea funciară, a terenului.

Ca urmare a celor mai sus expuse, pe calea raţionamentului logic mai sus expus, instanţa va analiza primordial petitul referitor la constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat, urmând a analiza, în măsura admiterii acestuia, restul petitelor acţiunii.

Cu privire la acest petit, instanţa constată că au fost invocate şi puse în discuţia părţilor excepţia lipsei de interes a reclamantului şi excepţia qui prior tempore, potior iure.În ceea ce priveşte excepţia prescripţiei dreptului de a cere validarea antecontractului, aceasta urmează a fi analizată odată cu petitul corespunzător, în măsura admiterii petitului principal.

Cu privire la această din urmă excepţie, instanţa s-a pronunţat prin încheierea de şedinţă din data de 21.07.2009 în sensul calificării acestei excepţii ca fiind o apărare de fond, iar nu o excepţie veritabilă, în sensul că vizează aspecte indisolubil legate de fondul dreptului pretins.

Cu privire la excepţia lipsei de interes în promovarea petitului privind constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare, instanţa constată faptul că este de esenţa nulităţii absolute faptul că poate fi invocată de oricine are interes, respectiv părţile actului juridic, avânzii-cauză, chiar de instanţă din oficiu. Această regulă îşi găseşte justificarea în faptul că nulitatea absolută este menită să ocrotească un interes public, astfel încât este necesar să se ofere posibilitatea unui cerc larg de persoane să o invoce. Totuşi nulitatea absolută nu poate fi invocată de o persoană complet străină de actul juridic respectiv, ci cel mult de o persoană care, pe lângă interesul obştesc apărat, ar urmări obţinerea unui folos personal din anularea actului respectiv.

Ori, instanţa constată faptul că în cauză se invocă nulitatea absolută ca urmare a fraudării legii la încheierea contractului de vânzare cumpărare. În acelaşi timp, reclamantul îşi justifică propriul interes, pe lângă cel obştesc apărat, prin faptul că, fiind beneficiarul unui contract de vânzare cumpărare sub semnătură privată, netranslativ de proprietate, anularea actului autentic l-ar repune în situaţia de a putea încheia un contract valabil cu vânzătoarea.

Ca urmare, instanţa reţine faptul că reclamantul justifică atât interesul public, cât şi propriul interes în constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare, şi ca urmare va respinge excepţia lipsei de interes.

În ceea ce priveşte fondul petitului de constatare a nulităţii absolute, instanţa constată faptul că prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 378/26 ianuarie 2004, pârâta de rang II a dobândit de la pârâta de rang I terenul în suprafaţă de 2500 mp, înscris în CF nr. 1833/N/Livezeni nr. top. 968/3 ( 712/3). Anterior încheierii acestui contract, în timpul căsătoriei dintre reclamant şi pârâta de rang II, în anul 1993, aceştia au încheiat cu pârâta de rang I un contract de vânzare cumpărare sub semnătură privată cu privire la acelaşi teren.

Prin prezenta acţiune, reclamantul solicită constatarea nulităţii absolute a contractului autentic, invocând fraudarea legii şi a propriilor interese, deoarece a dobândit, prin contractul sub semnătură privată încheiat în timpul căsătoriei, un drept de creanţă, respectiv dreptul de a cere perfectarea contractului în formă autentică.

Instanţa constată, în primul rând, faptul că contractul de vânzare cumpărare încheiat în anul 1993 între pârâte nu era apt să transmită proprietatea asupra terenului în cauză, fiind încheiat sub semnătură privată, acesta nu îndeplinea condiţiile de validitate pentru a transmite proprietatea în favoarea cumpărătorilor. Cel mult actul în cauză ar putea fi interpretat ca valorând un antecontract, în temeiul căruia părţile au dobândit dreptul de a cere pe viitor încheiarea unui contract de vânzare cumpărare valabil.

Potrivit susţinerilor reclamantului, care invocă ca temei legal al acţiunii art. 5 coroborat cu art. 966 Cod Civil, actul autentic de vânzare cumpărare ar avea o cauză nelicită, respectiv fraudarea intereselor sale legitime, mai exact a dreptului său de a cere perfectarea contractului în formă autentică.

Având în vedere faptul că contractul de vânzare cumpărare este un contract numit, numai scopul mediat poate fi ilicit. Scopul mediat constă în motivul determinant al încheierii actului juridic, acesta fiind concret şi vizând exact scopul urmărit la perfectarea actului.

În cauză, instanţa constată faptul că reclamantul nu a reuşit să facă dovada faptului că scopul mediat al încheierii contractului de vânzare cumpărare ar fi fraudarea propriilor lui interese. Astfel, contractul încheiat între pârâtele de rang I şi II a avut ca motiv determinant în principal transmiterea proprietăţii către pârâta de rang II şi implicit clarificarea unei situaţii juridice incerte a bunului imobil. Instanţa reţine faptul că terenul în litigiu a fost achitat în totalitate de către pârâta de rang II, fapt relevat şi de declaraţiile pârâtei de rang I şi necontestat de către reclamant. Ca atare, încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică nu  a făcut decât să consfinţească o situaţie juridică deja existentă.

Mai mult, instanţa constată faptul că, chiar dacă preţul imobilului nu ar fi fost achitat, prin contractul de vânzare cumpărare sub semnătură privată s-a născut în favoarea cumpărătorilor dreptul de a cere încheierea contractului în formă autentică. Ca atare, oricare dintre cei 2 foşti soţi putea să exercite acest drept, având în vedere faptul că a intervenit divorţul. În cauză, instanţa reţine faptul că doar pârâta de rang II şi-a exercitat dreptul şi ca atare a încheiat contractul în forma cerută de lege pentru transmiterea proprietăţii. Reclamantul nu a făcut în nici un fel dovada faptului că ar fi dorit sau încercat să încheie contractul în formă autentică, demersurile sale fiind toate ulterioare transmiterii valabile a proprietăţii în favoarea pârâtei de rang II.

Faţă de cele mai sus expuse instanţa urmează a respinge petitul privind nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 378/26 ianuarie 2004. Ca urmare a respingerii acestui petit, având în vedere legătura de subsidiaritate a restului petitelor cu petitul principal, urmează a fi respinsă acţiunea formulată de reclamant.

În cauză nu au fost solicitate cheltuieli de judecată.

Domenii speta

Spete similare