Rezilierea contractului de închiriere. Clauză penală privind majorările de întârziere pentru plata chiriei la data stabilită în contract. Neasimilare cu o creanţă bugetară prevăzută în art. 1 alin.(1) din Codul de procedură fiscală

Curtea de Apel Cluj, Secţia civilă, de muncă şi asigurări sociale, pentru minori şi familie, decizia nr. 1747 din 18 mai 2011

Prin sentinţa civilă nr. 16697/10.12.2010, pronunţată de Judecătoria Cluj-Napoca, a fost admisă în parte acţiunea civilă formulată şi precizată de reclamantul Municipiul Cluj Napoca  în contradictoriu cu pârâtul P.C. şi a fost obligat pârâtul să plătească reclamantului suma de 1085,28 lei reprezentând chirie restantă aferentă perioadei martie 2008 – februarie 2010, s-a dispus rezilierea contractului de închiriere nr.53163/28.07.2003 încheiat între părţi şi evacuarea pârâtului din locuinţa situată în Cluj-Napoca, str.P. nr.7 ap.100 jud. Cluj, a fost obligat pârâtul sa predea reclamantului imobilul într-o stare corespunzătoare, au fost respinse celelalte capete de cerere şi a obligat pârâtul să plătească reclamantului suma de 173,89 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.

Pentru a pronunţa această sentinţă judecătoria a reţinut că la data de 28.07.2003, între Municipiul Cluj-Napoca, în calitate de reprezentant al Statului Român şi pârâtul P.C. în calitate de chiriaş, s-a încheiat contractul de inchiriere nr.53163, având ca obiect locuinţa situată în Cluj-Napoca, str.P. nr.7 ap.100. Contractul s-a încheiat pentru o perioadă de 5 ani, începând cu data de 8.04.1999 si până la 8.04.2004. potrivit clauzelor contractuale chiria trebuia să fie achitată lunar, până pe data de 30 a lunii, pentru luna în curs. Prin mai multe adrese pârâtul P.C. a fost notificat de reprezentanţii reclamantului Municipiul Cluj-Napoca să se prezinte cu actele necesare pentru prelungirea contractului de închiriere şi recalcularea chiriei, si să îşi achite datoriile restante, în caz contrar urmând a se proceda la evacuare.

Potrivit Notei interne întocmite de Serviciul Rate, Chirii, Tarife, Preturi, pârâtul P.C. figura la data de 11.02.2010 cu un debit restant de 1085,28 lei, la care se adăugă majorări de întârziere de 0,1% pe zi.

Aşadar, din probatoriul administrat rezultă că între părţi s-a încheiat un contract de inchiriere, pentru perioada 8.04.1999 - 8.04.2004, însuşit prin semnătură atât de reclamant prin reprezentanţii săi, cât şi de pârâtul P.C.. Aşa cum a arătat si reclamantul, perioada locaţiunii prevăzută în contract a expirat la data de 8.04.2004, însă prin raporturile între părţi au continuat în baza tacitei relocaţiuni conform art. 1437 si 1452 Cod civil, întrucât pârâtul a fost lăsat să folosească în continuare imobilul închiriat, după cum rezultă din toate adresele emise de reclamant prin care acesta îi solicita pârâtului să se prezinte cu actele necesare în vederea încheierii actului adiţional la contractul de inchiriere şi în vederea recalculării chiriei. Or, din aceste înscrisuri reiese că intenţia reclamantului a fost de a continua raporturile de locaţiune cu pârâtul şi că nu a existat o manifestare de voinţă în sens contrar.

Potrivit prevederilor art. 969 Cod civil, convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante. Desfiinţarea acestora nu poate avea loc decât în condiţiile prevăzute de lege, cum ar fi cazul neexecutării culpabile de către una dintre părţi a obligaţiilor contractuale ce ii revin, situaţie în care se justifică rezilierea contractului, în condiţiile stabilite de art.1020 Cod civil.

Făcând aplicarea acestui principiu în materia contractelor de locaţiune, dispoziţiile art. 1439 Cod civil prevăd că neexecutarea obligaţiilor de către una din părţi, da dreptul celeilalte părţi de a cere rezilierea contractului cu daune interese. O asemenea obligaţie esentială este cea prevăzută de art.1421 Cod civil, şi anume obligaţia locatarului de a achita chiria la termenele stabilite.

Prin prima acestor considerente, instanţa a constatat că pârâtul P.C. in mod culpabil nu si-a îndeplinit obligaţia ce îi revenea în temeiul contractului de închiriere încheiat cu reclamantul, de a achita la termen chiria stabilită în sarcina sa. Din înscrisurile depuse la dosar, rezultă că pârâtul avea obligaţia de a achita lunar o chirie în sumă de 45,22 lei pe data de 30 a fiecărei luni, însă pârâtul nu a probat că si-ar fi îndeplinit obligaţia de plată în perioada martie 2008 - februarie 2010. Această neexecutare a contractului de către pârât pe o perioadă de aproape doi ani a fost apreciată de instanţă suficient de importantă pentru a justifica rezilierea contractului şi îi este în mod cert imputabilă pârâtului, având în vedere că acesta este prezumat în culpă, conform art.1082 Cod civil. In aceste condiţii, instanţa a admis al patrulea capăt de cerere din acţiune aşa cum a fost precizată şi a dispus rezilierea contractului de închiriere nr.53163/28.07.2003 încheiat între părţi, aşa cum a fost prelungit acesta în baza tacitei relocatiuni şi apoi a relocatiunii legale.

Cât priveşte petitul având ca obiect chiria restantă, instanţa a reţinut că în materia răspunderii contractuale, reguli incidente şi cauza de faţă, în cazul obligaţiilor de rezultat sarcina probei se împarte între debitor şi creditor, în sensul că mai întâi creditorul trebuie să dovedească existenta creanţei, după care neexecutarea se prezumă cât timp debitorul nu dovedeşte executarea.

In speţă, reclamantul a făcut dovada existentei creanţei prin înscrisurile mai sus arătate în conformitate cu dispoziţiile art. 1169 C.civ., in timp ce paratul nu a dovedit îndeplinirea integrală a obligaţiei de plată, deşi conform art. 1169 C.civ si art. 129 alin. 1 C.p.civ îi incumba sarcina acestei probe. Astfel, pârâtul P.C. avea obligaţia de a plăti lunar chiria datorata în baza contractului de inchiriere, respectiv a contractului operat în baza tacitei relocatiuni, însă nu si-a onorat această obligaţie, motiv pentru care datorează suma de 1085,28 lei reprezentând chirie restantă, aferentă perioadei 1.03.2008 – 11.02.2010, în conformitate cu art.21 lit.d si art.25 al.2 din Legea nr.114/1996.

A fost respins capătul de cerere având ca obiect penalităţi de întârziere  pentru neplata chiriei aferente perioadei 1.03.2008 – 11.02.2010, în baza art.II din Contractul de închiriere nr.53163/28.07.2003. Instanţa a constatat că acest contract nu conţine o veritabilă clauză penală, de natură a fi opusă debitorului, câtă vreme s-a specificat doar că neplata la termen a chiriei atrage o penalizare asupra sumei datorate pentru fiecare zi de întârziere, fără  să se menţioneze cuantumul procentual al penalităţilor de întârziere, care ar fi permis o evaluare convenţională a prejudiciului încercat de creditor prin neachitarea la termen a chiriei ce îi era datorată.

Apoi, deşi reclamantul a invocat dispoziţiile art.115 al.1 si 5 din Codul de procedura fiscală, modificate prin art.III din Legea nr.210/2005, potrivit cărora majorările de întârziere se calculează pentru fiecare zi de întârziere, începând cu ziua imediat următoare termenului de scadenţă  şi până la data stingerii sumei datorate, inclusiv. Nivelul majorării de întârziere este de 0,1% pentru fiecare zi de întârziere, şi poate fi modificat prin legile bugetare anuale, instanţa a constatat ca aceste prevederi legale nu sunt incidente în speţă, întrucât privesc majorările care se aplică creanţelor bugetare, în condiţiile Codului de procedură fiscală, or chiria încasată de reclamant, în baza unor contracte de inchiriere a bunurilor pe care le administrează in contul Statului Român nu reprezintă creanţe bugetare, în accepţiunea art.1 din Cod procedură fiscală raportat la art.1 si 2 Cod fiscal.

In final, instanţa a  constatat că nu este întemeiat nici capătul de cerere privitor la obligarea pârâtului să semneze fişa de calcul a chiriei, anexă la contractul de inchiriere, câtă vreme, pe de o parte, s-a dispus rezilierea contractului, iar pe de altă parte, nu există niciun temei legal în acest sens.

Prin decizia civilă nr. 103/17.02.2011 a Tribunalului Cluj a fost admisă excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantului Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca şi a fost respins apelul declarat de acest reclamant, ca fiind formulat de o persoană fără calitate procesuală activă, a fost admis în parte apelul declarat de reclamantul Municipiul Cluj-Napoca prin Primar împotriva sentinţei civile nr.16697/10.12.2010, a Judecătoriei Cluj-Napoca, care a fost schimbată în parte, în sensul că a fost obligat pârâtul P.C. şi la plata chiriei începând cu martie 2010 şi până la eliberarea efectivă a imobilului, fiind menţinute restul dispoziţiilor sentinţei.

Pentru a pronunţa această decizie, tribunalul a reţinut următoarele:

Referitor la excepţia menţionată mai sus, tribunalul a constatat că prin încheierea din 12.11.2010 prima instanţă a admis excepţia lipsei capacităţii procesuale de folosinţă a reclamantului Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca, iar prin sentinţa atacată a admis în parte doar acţiunea reclamantului Municipiul Cluj-Napoca prin Primar.

Apelul a fost formulat de ambii reclamanţi, însă criticile s-au referit doar la soluţia dată de prima instanţă petitelor privind chiria restantă şi majorările de întârziere, nu şi la admiterea excepţiei lipsei capacităţii procesuale de folosinţă a reclamantului Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca.

În consecinţă, ţinând cont de dispoziţiile art.295 alin.1 C.proc.civ., tribunalul a constatat că problema capacităţii procesuale de folosinţă a reclamantului Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca a fost soluţionată definitiv, soluţia primei instanţe nefiind atacată, astfel încât acest reclamant nu are calitate procesuală activă să formuleze critici în ceea ce priveşte soluţia pe fond, aceasta fiind pronunţată doar în contradictoriu cu reclamantul Municipiul Cluj-Napoca prin Primar.

În privinţa apelului declarat de reclamantul Municipiul Cluj-Napoca prin Primar, tribunalul a reţinut că prin cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost precizată la data de 03.12.2010, acesta a solicitat obligarea pârâtului la plata chiriei până la data executării efective a hotărârii de evacuare.

Prima instanţă a reţinut că pârâtul nu şi-a îndeplinit obligaţia de a achita chiria, motiv pentru care a dispus rezilierea contractului de închiriere, evacuarea acestuia, precum şi obligarea sa la plata chiriei restante pentru perioada 01.03.2008-11.02.2010.

Potrivit 25 alin.2 din Legea nr.114/1996 „chiriaşul este obligat la plata chiriei prevăzute in contractul de închiriere, pana la data executării efective a hotărârii de evacuare”.

Raportat la aceste dispoziţii legale, tribunalul a considerat fondate criticile apelantului, pârâtul fiind obligat să achite chiria până la eliberarea efectivă a imobilului.

Referitor la majorările de întârziere, tribunalul a reţinut că potrivit art.1 alin.1 C.proc .fiscală „prezentul cod reglementează drepturile şi obligaţiile părţilor din raporturile juridice fiscale privind administrarea impozitelor şi taxelor datorate bugetului de stat şi bugetelor locale, prevăzute de Codul fiscal”, iar conform art.2 alin.1 lit.h C.fiscal “impozitele şi taxele reglementate prin prezentul cod sunt următoarele: …impozitele şi taxele locale”.

Astfel, tribunalul a considerat corectă concluzia primei instanţe, în sensul că prevederile codului de procedură fiscală, invocate de reclamant, nu sunt incidente în cauză, deoarece chiria stabilită prin contractul de închiriere nu intră în categoria creanţelor bugetare, prevederile menţionate referindu-se doar la impozite şi taxe locale.

În ceea ce priveşte cheltuielile de judecată, tribunalul a considerat că instanţa a stabilit în mod corect suma de 173,89 lei, reprezentând taxa judiciară de timbru şi timbrul judiciar pentru petitele admise din acţiunea reclamantului Municipiul Cluj-Napoca prin Primar, iar raportat la soluţia privind majorările de întârziere, nu se impune acordarea altor sume cu acest titlu.

Totodată, în baza art.296 C.proc.civ., a admis în parte apelul declarat de reclamantul Municipiul Cluj-Napoca prin Primar şi a  schimbat în parte sentinţa atacată, în sensul că a obligat pârâtul P.C. şi la plata chiriei începând cu martie 2010 şi până la eliberarea efectivă a imobilului, fiind  menţinute restul dispoziţiilor sentinţei.

Împotriva acestei decizii a formulat recurs reclamantul Municipiul Cluj-Napoca, solicitând  instanţei admiterea recursului, modificarea deciziei pronunţate în apel, în sensul obligării intimatului la plata majorărilor de întârziere aferente debitului şi calculate pentru perioada 1.03.2008 – 11.02.2010 şi în continuare până la data plăţii efective a debitului şi obligarea intimatului la plata diferenţei cheltuielilor de  judecată în cuantum de 163,39 lei, achitate la fondul cauzei.

În motivarea recursului recurentul a  arătat că tribunalul în mod greşit a reţinut că în contractul de închiriere nu s-a stabilit cuantumul procentual al majorărilor şi  că aceste majorări fac parte din creanţele bugetare.

Recurentul a  recunoscut că în alin. 6 cap. II  din contractul de închiriere nu este prevăzut cuantumul procentual al penalităţilor/majorărilor de întârziere, însă procentajul majorărilor de întârziere a fost stabilit pe parcursul derulării contractului de închiriere, potrivit  HG nr. 350/1999 – 0,30% / zi, HG nr. 564 din 3.07.2000 – 0,15%/zi, HG nr. 1043/18.10.2001 – 0,10%/zi, HG nr. 874/2002 – 0,07%/zi, HG nr. 1513/18.12.2002 – 0,06%/zi, HG nr. 785/14.07.2005, Legea nr.  210/2005 şi OG nr. 92/2003.

 Recurentul a invocat  dispoziţiile  art. 981 C.civil, potrivit  căruia clauzele obişnuite într-un contract se subînţeleg dacă nu sunt expres prevăzute. S-a mai arătat că nu s-a respectat  clauza contractuală care prevedea majorări de întârziere.

Recurentul a menţionat că suma majorărilor de întârziere este de 388,30 lei calculate până la data de 9.03.2010.

În ceea ce priveşte critica  vizând cheltuielile de judecată, recurentul a arătat că instanţa de fond a obligat pârâtul doar la plata sumei de 173,89 lei, deşi la dosarul cauzei au fost depuse două taxe de timbru în cuantum de 159,69 lei şi timbru judiciar de 3,7 lei şi o taxă de timbru de 10 lei şi timbru judiciar de 0,5 lei. Întrucât pârâtul intimat s-a aflat în culpă procesuală, acesta trebuia să fie obligat la plata diferenţei de taxă judiciară de timbru în cuantum de 163,39 lei.

Analizând decizia pronunţată prin prisma motivelor de recurs invocate, curtea constată că recursul este nefondat, urmând a fi respins pentru următoarele considerente:

Prima critică formulată de reclamant vizează faptul că pârâtul nu a fost obligat la plata majorărilor de întârziere.

Din contractul de  închiriere  încheiat în 28.07.2003 între Municipiul Cluj-Napoca şi pârâtul P.C., rezultă că neplata la termen a chiriei atrage o penalizare asupra sumei datorate pentru fiecare zi de întârziere începând cu ziua care urmează a celeia în care suma a devenit exigibilă. Având în vedere modul în care este redactată această clauză contractuală, curtea  apreciază că nu poate fi analizată ca o veritabilă clauză penală, deoarece nu permite o evaluare convenţională a prejudiciului încercat de creditor prin neachitarea la termen a chiriei datorate.

Aşadar, această clauză contractuală nu poate fi încadrată în  dispoziţiile  art. 981 C. civil, ca o clauză obişnuită a contractului care se subînţelege, întrucât clauza penală presupune evaluarea daunei anterioară producerii prejudiciului, prin acordul de voinţă al cocontractanţilor. Dispoziţiile contractuale obişnuite într-un contract de închiriere care îl vizează pe chiriaş sunt plata chiriei la data prevăzută în contract şi eliberarea imobilului la data încheierii locaţiunii şi nu clauza penală care poate fi sau nu inclusă într-un contract de locaţiune în funcţie de modul în care părţile au negociat  contractul, având deplină libertate, potrivit dispoziţiilor art. 969 C. civil.

Majorările de întârziere se aplică raporturilor juridice fiscale privind administrarea  impozitelor şi taxelor legale reglementate de art. 1 din Codul de procedură fiscală. Un contract de închiriere nu poate fi asimilat unei creanţe bugetare, iar dispoziţiile legale  invocate de recurent HG nr. 354/1999, HG nr. 564/200, HG nr. 1043/2001, vizează obligaţiile bugetare ale persoanei, decurgând din impozite şi taxe locale.

Aşadar, decizia tribunalului este legală, întrucât  contractul nu prevede cuantumul penalităţilor care pot fi achitate de către chiriaş dacă  achită chiria cu întârziere.

În ceea ce priveşte al doilea motiv de recurs, curtea  constată că în mod legal a fost obligat pârâtul să suporte numai o parte din taxa judiciară de timbru achitată  de reclamant, întrucât acţiunea acestuia a fost admisă numai în parte. Potrivit  dispoziţiilor art. 1 din Legea nr. 146/1997, reclamantul care investeşte instanţa cu acţiune este obligată să achite taxa judiciară de timbru pentru cererile cu care investit instanţa. În ipoteza în care acţiunea reclamantului este admisă, potrivit  dispoziţiilor art. 274 Cod proc.civ., cheltuielile de judecată avansate de către reclamant  vor fi suportate de  către pârât. Însă, în ipoteza în care acţiunea reclamantului este respinsă în tot sau în parte, reclamantul este cel care suportă taxele de timbru achitate, ca o sancţiune pentru investirea instanţei cu o acţiune nefondată.

Întrucât acţiunea reclamantului a fost admisă în parte, cu respectarea dispoziţiilor art. 274 Cod proc.civ. şi pârâtul a fost obligat la plata taxelor judiciare aferente petitelor admise.

În temeiul art. 304 pct. 9 Cod proc.civ., raportat la art. 312 Cod proc.civ., curtea va respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantul  Municipiul Cluj-Napoca împotriva deciziei civile nr. 103 din 17 februarie 2011 a Tribunalului Cluj, pe care o  va menţine. (Judecător Tania Antoaneta Nistor)

Domenii speta

Spete similare