Hotărâre care sa tina loc de act autentic de vânzare cumpărare. Excepţia lipsei calităţii procesuale pasive - noţiunea de avânzi-cauza. Principiul forţei obligatorii a actului juridic civil.

Prin cererea înregistrată sub nr. 967/866/11.03.2008, reclamantul  N.I. a chemat în judecată pe pârâtele C.M., C.E.R. şi C.I.S. solicitând pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare,  având ca obiect terenul în suprafaţă de 5000 mp arabil, situat în extravilanul satului R., com. TF, jud. Iaşi, în tarlaua x, parcela y, cu vecinii z la nord, w la sud, q la vest şi VS la est, precum şi obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată.

Cererea a fost legal taxată.

În motivarea în fapt a cererii reclamantul arată că, prin titlul de proprietate nr. 171512/28.08.1992, transcris în registrul de transcripţiuni sub nr. 2076/1995, s-a constituit în folosul lui C.Gh.C., decedat, autorul pârâtelor, dreptul de proprietate pentru terenul sus-arătat.

La data de 28.02.2008 reclamantul şi C.C. au încheiat  antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. [  ] prin care autorul pârâtelor i-a promis terenul sus-arătat, cu preţul de 50.000.000 lei, achitat în întregime la data autentificării. În antecontract s-a stipulat clauza conform căreia „În cazul în care una din părţile contractante nu-şi va respecta obligaţiile asumate prin prezentul antecontract, cealaltă parte contractantă se poate adresa instanţei judecătoreşti competente, în vederea (…) obţinerii unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, în funcţie de partea în culpă”.

La data de 24.05.2001 N.I. şi CC au încheiat  contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. [  ] prin care reclamantul a cumpărat terenul de 5000 mp, cu preţul de 50.000.000 lei predat în întregime la încheierea antecontractului. Reclamantul şi-a înscris proprietatea în Cartea funciară nr. x a com. T.F. cu număr cadastral y, potrivit încheierii de intabulare nr. 951/27.04.2001 a Judecătoriei Paşcani-Biroul Carte Funciară.

Ulterior, prin sentinţa civilă nr. 920/23.05.2006, irevocabilă, pronunţată de Judecătoria Paşcani în dosarul civil nr. 762/2006 (având ca părţi litigante pe reclamantul Primarul com. I.N. şi pe pârâţii N.I. şi CC) s-a hotărât respingerea ca neîntemeiată a cererii privind constatarea nulităţii absolute a titlului de proprietate nr. [  ] emis pe numele pârâtului CC şi constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. [  ] încheiat între cei doi pârâţi. Întrucât CC a decedat în cursul judecării recursului, au fost introduse în proces soţia supravieţuitoare CM şi fiicele CER şi CIS, pârâte în cauza de faţă.

În considerentele hotărârii judecătoreşti sus-arătate se argumentează că vânzarea-cumpărarea s-a încheiat cu nesocotirea interdicţiei de înstrăinare prin acte între vii timp de 10 ani, sub pedeapsă de nulitate absolută, potrivit disp. art. 19 alin. 1, art. 21 şi art. 43 din Legea nr. 18/1991.

Afirmă reclamantul că după pronunţarea acestei hotărâri judecătoreşti, în baza antecontractului de vânzare-cumpărare, a urmat toate demersurile necesare pe lângă moştenitoarele fostului vânzător pentru prezentarea la notariat în vederea perfectării unui nou contract de vânzare-cumpărare, cu respectarea tuturor dispoziţiilor legale, asumându-şi şi obligaţia de a suporta integral taxele aferente. Susţine reclamantul că deşi iniţial pârâtele au fost de acord, mai apoi au început să-i impună diverse condiţii, astfel că se impune pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

În drept cererea reclamantului este întemeiată pe disp. art. 2 alin. 2 din Titlul X al Legii  nr. 247/2005, art. 1073, art. 1077 C. civ.

În dovedirea cererii reclamantul şi-a propus probele cu înscrisuri (depunând în copie pe parcursul judecăţii următoarele: titlul de proprietate nr. [  ], antecontractul de vânzare-cumpărare autentic nr. [  ] , încheierea de înscriere în Cartea Funciară nr. [  ] pronunţată de Judecătoria Paşcani-Biroul Carte Funciară, contractul de vânzare-cumpărare autentic nr. [  ] , sentinţa civilă nr. 920/23.05.2006 a Judecătoriei Paşcani, certificatul de grefă nr. 15154/99/2006 din 25.02.2008 eliberat de Tribunalul Iaşi, adresa nr. 262/25.03.2008 eliberat de BNP Crucianu Remus Dorinel privind valoarea impozabilă a terenului, memoriu tehnic, plan de amplasament, fişa bunului imobil, chitanţa fiscală nr. 0447013/10.09.2008), interogatoriul pârâtelor şi martorii V.S. şi R.M.,  probe încuviinţate şi administrate în proces. 

Pârâtele au depus întâmpinare prin care au invocat excepţiile privind inadmisibilitatea acţiunii pentru lipsa obiectului, nulitatea antecontractului autentic nr. 393/28.02.2001 şi prescripţia dreptului la acţiune, solicitând respingerea cererii.

Motivând inadmisibilitatea acţiunii, pârâtele afirmă că obligaţia de a face născută în persoana promitentului vânzător [  ] s-a îndeplinit prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. [  ] , desfiinţat ulterior prin hotărâre judecătorească irevocabilă.

Contractul a existat, a creat efecte juridice şi reprezintă îndeplinirea exactă a obligaţiilor asumate prin antecontract; raportul juridic născut din antecontract s-a stins, solicitarea reclamantului însemnând o executare dublă a aceleaşi obligaţii.

Susţin pârâtele că autorul lor nu le-a transmis nici o obligaţie referitoare la acest antecontract, solicitarea reclamantului urmărind crearea unui nou raport juridic.

Motivând excepţia nulităţii antecontractului, pârâtele afirmă că această promisiune trebuie să îndeplinească condiţiile de validitate specifice vânzării  proiectate. Or, în cauză terenul era scos temporar din circuitul civil iar promisiunea de vânzare a stabilit ca moment al vânzării termenul cert de 15 aprilie 2001, care era anterior încetării interdicţiei respective.

În argumentarea excepţiei prescripţiei dreptului la acţiune, pârâtele afirmă că obligaţia de a face are un conţinut patrimonial, fiind supusă prescripţiei extinctive care a început să curgă la data încheierii actului, 28.02.2001.

În drept întâmpinarea este întemeiată pe disp. art. 115 şi urm. C.pr.civ., art. 1295 C.civ., art. 1306 C.civ.

În contradovadă pârâtele şi-au propus proba cu înscrisuri, înţelegând să se folosească de cele comune părţilor, depuse deja la dosar de către reclamant.

La termenul de judecată din 29.04.2008 pârâtele au ridicat oral excepţia prematurităţii acţiunii întrucât debitorul nu a fost pus în întârziere, excepţie la care a renunţat ulterior, la termenul din 27.05.2008.

La termenul de judecată din 10.06.2008, prin cerere scrisă, pârâtele au invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive, motivând că au calitatea de avânzi-cauza faţă de contractul de vânzare-cumpărare, însă, sunt terţi  desăvârşiţi faţă de antecontractul de vânzare-cumpărare, deoarece autorul lor nu a decedat înainte de a încheia actul vânzării şi prin urmare nu a transmis calitatea de promitent vânzător.

Răspunzând excepţiilor invocate, reclamantul solicită respingerea lor ca neîntemeiate, întrucât:

Referitor la excepţia inadmisibilităţii acţiunii, arată reclamantul că pârâtele nu invocă inaccesibilitatea acţiunii în justiţie, ci faptul că acţiunea este lipsită de obiect, împrejurare care ţine de fondul cauzei. În plus, în urma constatării nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare prin hotărâre judecătorească irevocabilă, potrivit principiului retroactivităţii efectelor nulităţii actului juridic civil, restabilirea legalităţii încălcate prin încheierea actului juridic impune înlăturarea efectelor produse în temeiul unui act astfel încheiat, pentru că în caz contrar sancţiunea aplicată ar fi inutilă, pur formală.

Susţine reclamantul că pârâtele sunt obligate să perfecteze contractul de vânzare-cumpărare în baza obligaţiei de a face izvorâte din antecontract şi transmisă prin moştenire succesorilor cu titlu universal, iar nu în baza unui nou raport juridic. În calitatea sus-arătată şi în virtutea principiului relativităţii, pârâtele sunt obligate să încheie contractul autentic.

Referitor la excepţia nulităţii antecontractului, reclamantul arată că actul juridic nu are efect translativ de proprietate, astfel că nu era obligatoriu ca bunul ce a constituit obiectul material al prescripţiei vânzătorului să fie în circuitul civil în momentul încheierii antecontractului. În plus, interdicţia de vânzare instituită de Legea nr. 18/1991 reprezintă o inalienabilitate temporară.

Privitor la excepţia  prescripţiei dreptului la acţiune reclamantul se apără susţinând că în intervalul de timp în care a existat şi şi-a produs efectele, deşi nul, contractul de vânzare-cumpărare desfiinţat, nu a curs termenul de prescripţie, întrucât dreptul la acţiune s-a născut abia în februarie 2008, când a rămas definitivă şi irevocabilă hotărârea judecătorească.

În privinţa excepţiei  lipsei calităţii procesuale pasive, reclamantul arată că, acceptând moştenirea, pârâtele au preluat drepturile şi obligaţiile autorului lor, justificând  calitatea procesuală pasivă.

La termenul de judecată din 27.05.2008, în baza rolului activ reglementat de art. 129 alin. 4 C.pr.civ., instanţa a pus în dezbaterea părţilor apărarea pârâtelor privitoare la nulitatea antecontractului de vânzare-cumpărare, acestea precizând că nu înţeleg să formuleze pe cale reconvenţională cerere prin care să solicite şi pronunţarea nulităţii actului juridic respectiv.

La termenul de judecată din 07.10.2008 a fost admisă excepţia de conexitate şi dispusă în baza art. 164 C.pr.civ., conexarea acţiunii civile înregistrată sub nr. 3112/866/08.09.2008, formulată de reclamanta CER în contradictor cu pârâtul NI, prin care solicită constatarea nulităţii absolute a antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. [  ] şi obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii conexe se arată că antecontractul de vânzare-cumpărare este nul absolut deoarece nu sunt îndeplinite disp. art. 963 C.civ. care stabilesc condiţia ca obiectul să fie în circuitul civil. În baza disp. art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991 terenul era scos temporar din circuitul civil la data de 15.04.2001 stabilită de părţi ca moment al încheierii vânzării în formă autentică.Un alt motiv de nulitate absolută a antecontractului afirmat prin cererea conexă, îl reprezintă faptul că obligaţia acestuia are în vedere un contract de vânzare-cumpărare care a fost constatat nul absolut de către instanţa judecătorească prin sentinţa civilă nr. 920/25.05.2006, iar atât timp cât legea interzicea vânzarea acelui teren, nu era posibilă nici promisiunea de a vinde acel teren.

În drept cererea conexă este întemeiată pe disp. art. 963, art. 966, art. 1295 alin. 1 şi art. 1310 şi urm. C.civ.

În dovedirea cererii au fost depuse înscrisuri (cele depuse deja în dosarul 967/866/2008).

Reclamantul-pârât NI a depus întâmpinare la cererea conexă. Se apără afirmând că în prezent termenul de 10 ani s-a împlinit iar antecontractul de vânzare-cumpărare odată încheiat, în baza principiului forţei obligaţiei, obligă părţile şi pe avânzii-cauza (sucesorii universali şi cu titlu universal) la îndeplinirea întocmai a obligaţiilor asumate, având în vedere că moştenitorii au preluat prin transmitere cu titlu universal atât elementele active ale patrimoniului defunctului, cât şi obligaţiile asumate valabil de către acesta, fiind ţinuţi la executarea obligaţiilor de transmitere a dreptului de proprietate. În cazul în care bunul se află în patrimoniul promitentului vânzător şi nu există alte impedimente legale, instanţa de judecată poate, în lumina executării în natură a obligaţiilor şi reparării în natură a pagubelor, să pronunţe în baza art. 1073, art. 1077 C.civ. o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare.

Analizând actele şi lucrările dosarului, prin prisma dispoziţiilor legale aplicabile în materie, instanţa apreciază întemeiată cererea având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare şi neîntemeiată cererea conexă având ca obiect constatarea nulităţii absolute a antecontractului de vânzare-cumpărare din următoarele considerentele:

ÎN FAPT

1. În data de 28.02.2001 CC (autorul pârâtelor) şi NI au încheiat o convenţie consemnată în înscrisul autentic nr. 393/28.02.2001 intitulat „antecontract de vânzare-cumpărare” prin  care s-au înţeles să încheie până la data de 15 aprilie 2001 contractul de vânzare-cumpărare al terenului în suprafaţă de 5000 mp situat în extravilanul satului R., com. TF, jud. Iaşi (descris în petitul cererii), cu preţul de 50.000.000 lei ROL.

În act s-a consemnat modul de dobândire a proprietăţii terenului de către promitentul–vânzător CC, respectiv prin reconstituire în baza Legii nr. 18/1991 conform titlului de proprietate nr. 171512/18.08.1992.

S-a consemnat plata întregului preţ la momentul încheierii actului, fapt necontestat în proces.

În caz de neexecutare culpabilă a obligaţiei asumate s-au stipulat în antecontract următoarele clauze:

„În cazul în care oricare din părţile contractante nu-şi va respecta obligaţiile asumate prin prezentul antecontract, cealaltă parte contractantă se poate adresa instanţei judecătoreşti competente, în vederea rezilierii antecontractului, sau, după caz, obţinerii unei hotărâri judecătoreşti, care să ţină loc de  contract de vânzare-cumpărare, în funcţie de partea în culpă.

În cazul în care contractul de vânzare-cumpărare nu se va autentifica din culpa promitentului vânzător, acesta va fi obligat să plătească dublul preţului primit.

În cazul în care contractul de vânzare-cumpărare nu se va autentifica din culpa promitentului cumpărător, acesta va pierde preţul plătit”.

2. Contractul promis a fost încheiat în data de 25.04.2001, în formă autentică. Este vorba despre contractul de vânzare-cumpărare autentificat  sub nr. 705/25.04.2001 la BNP Crucianu Remus Dorinel, încheiat între vânzătorul CC şi cumpărătorul NI, având ca obiect terenul în suprafaţă de 5000 mp, cu preţul de 50.000.000 lei ROL plătit în întregime la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 393/28.02.2001.

Transferul proprietăţii către cumpărător şi intrarea acestuia în stăpânirea efectivă a bunului s-au produs la data încheierii contractului, potrivit regulilor de drept comun şi a clauzelor contractuale, aspecte necontestate în proces.

Prin încheierea nr. 951/27.04.2001 pronunţată de Judecătoria Paşcani-Biroul de Carte Funciară, s-a dispus înscrierea în cartea funciară nr. 150 a comunei Tg. Frumos, a dreptului de proprietate asupra terenului de 5000 mp dobândit prin cumpărare de către NI.

3. Prin sentinţa civilă nr. 920/23.05.2006 pronunţată de Judecătoria Paşcani, a fost admisă în parte acţiunea civilă introdusă de reclamantul Primarul com. Ion Neculce, jud. Iaşi, în contradictor cu pârâţii CC şi NI, fiind  constatată nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentic nr. 705/25.04.2001 şi respins capătul de cerere având ca obiect constatarea nulităţii absolute a titlului de proprietate nr. 171512/28.08.1992. Hotărârea a rămas irevocabilă în data de 11.02.2008, prin dec. civ. nr. 293/11.02.2008 a Tribunalului Iaşi prin care s-a constatat perimat recursul declarat de reclamantul Primarul com. Ion Neculce.

În considerentele hotărârii judecătoreşti se reţine că terenul de 5000 mp i-a fost atribuit în proprietate lui CC în baza disp. art. 21 din Legea nr. 18/1991 prin titlul de proprietate  nr. 171512/28.08.1992, iar înstrăinarea terenului în data de 25.04.2001 s-a realizat cu încălcarea interdicţiei de înstrăinare prin acte juridice între vii timp de 10 ani prevăzută în mod imperativ de art. 32 din lege, sancţiunea nulităţii absolute a actului de înstrăinare neputând fi acoperită sau evitată. În privinţa valabilităţii titlului de proprietate se argumentează că reclamantul nu a demonstrat existenţa unor vicii ale titlului care să atragă nulitatea absolută.

4. Ulterior desfiinţării prin hotărâre judecătorească a contractului de vânzare-cumpărare, NI le-a solicitat moştenitoarelor defunctului CC să se prezinte la notariat în vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărare în conformitate cu dispoziţiile  legale, cu suportarea de către acesta a cheltuielilor vânzării, împrejurări de fapt probate cu recunoaşterile făcute de către pârâte în cuprinsul răspunsurilor la interogatorii (CER recunoaşte că „a rugat-o pe mama mea CM”; CM recunoaşte că „i-am spus reclamantului să mai aştepte pentru încheierea contractului până voi rezolva cu moştenirea defunctului soţ, eu nefiind unica moştenitoare”; CIS recunoaşte că „i-am promis că o să mergem la notariat după ce va rămâne definitivă hotărârea”-filele 92-100).

ÎN DREPT

1. Natura juridică a convenţiei părţilor

Convenţia părţilor are natura juridică a unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare (antecontract), prin care nu a operat transferul dreptului de proprietate, ci doar a dat naştere în sarcina părţilor unei obligaţii de a face, anume aceea de a încheia până la data de 15 aprilie 2001 contractul promis, în forma autentică cerută ad validitatem (pentru însăşi valabilitatea actului juridic) de disp. art. 2 alin. 1 din Titlul  X „Circulaţia juridică a terenurilor” din Legea nr. 247/2005 potrivit cu care „Terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaţia sau întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute”.

2. Asupra excepţiei inadmisibilităţii acţiunii

Accesul liber în justiţie este recunoscut  oricărei persoane prin art. 21 din Constituţia României, în acord cu garanţia consacrată de art. 6 par. 1 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului care reglementează dreptul la un proces echitabil.

Dreptul de acces la justiţie, fără a fi un drept absolut, trebuie totuşi interpretat în lumina Convenţiei care garantează drepturi concrete şi efective, iar nu teoretice şi iluzorii, astfel că reclamantului nu-i poate fi impusă o sarcină disproporţionată, care să-l priveze de orice posibilitate clară şi concretă ca o instanţă să decidă  asupra cererii sale, şi, care să aducă atingere substanţei însăşi a dreptului său la acces la justiţie.

Raportat acestor considerente de principiu şi motivaţiei expuse în susţinerea inadmisibilităţii (stingerea obligaţiei de a face prin executarea în natură din partea celui obligat, respectiv inexistenţa unei obligaţii de a face născută în sarcina pârâtelor moştenitoare), veritabile apărări de fond, instanţa apreciază neîntemeiată excepţia invocată urmând a dispune respingerea ei.

3. Asupra excepţiei prescripţiei dreptului la acţiune

Acţiunea reclamantului NI având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare este o acţiune patrimonială şi personală, prescriptibilă extinctiv în termenul general de 3 ani prev. de art. 3 alin. 1 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripţia extinctivă.

Cât priveşte momentul de la care a început să curgă acest termen, instanţa are în vedere faptul cert că terenul promis prin antecontract a fost predat în posesia efectivă a beneficiarului cumpărător NI, ceea ce echivalează cu o recunoaştere a dreptului acestuia de a cere încheierea contractului de vânzare-cumpărare, recunoaştere care întrerupe prescripţia conform disp. art. 16 alin. 1 lit. a, iar o nouă prescripţie extinctivă nu va putea începe să curgă atâta timp cât bunul se află în posesia lui NI (fapt necontestat şi dovedit în proces); practic, în cauza de faţă este vorba de o amânare a începutului cursului prescripţiei extinctive, întrucât terenul a fost predat la momentul încheierii antecontractului.

Recunoaşterea dreptului este cu atât mai evidentă cu cât părţile din antecontract au şi încheiat contractul proiectat care a fost însă desfiinţat, irevocabil, în data de 11.02.2008, cu efect retroactiv.

Prin consecinţă, excepţia prescripţiei dreptului la acţiune nu este întemeiată, urmând a fi respinsă.

4. Asupra excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive

În regulă generală, într-o acţiune având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, are calitate procesuală pasivă promitentul-vânzător care a încheiat, personal sau prin reprezentare, antecontractul de vânzare-cumpărare şi faţă de care se produc efectele actului respectiv.

Potrivit principiului relativităţii efectelor actului juridic civil consacrat de art. 973 C.civ., actul juridic civil bilateral sau multilateral dă naştere la drepturi subiective şi obligaţii numai pentru părţile lui, fără a putea să profite ori să dăuneze terţelor persoane.

Distinct însă de părţile unui act juridic şi terţi, doctrina şi jurisprudenţa consacră categoria de avânzi-cauză, reprezentată de persoanele care, deşi nu au participat la încheierea actului juridic, sunt totuşi îndrituite să profite de efectele lui sau, după caz, sunt ţinute să suporte aceste efecte, datorită legăturii lor juridice cu una din părţile acestui act juridic.

Fac parte din această categorie şi succesorii cu titlu universal, cum este cazul de faţă în care pârâtele CM, CER şi CIS, care moştenesc în calitate de soţie supravieţuitoare, respectiv fiice, pe promitetul-vânzător CC.

Antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat de autorul lor îşi produce efectele şi faţă de acestea, în sensul că în calitate de succesoare preiau drepturile subiective şi obligaţiile autorului lor, cu excepţia celor strâns legate de persoana autorului şi a celor declarate de părţi ca intransmisibile (excepţii care nu sunt incidente în procesul de faţă).

Prin consecinţă, calitatea procesuală pasivă este pe deplin justificată, excepţia invocată urmând a fi respinsă ca neîntemeiată.

5. Asupra nulităţii antecontractului de vânzare-cumpărare

Nulitatea actului juridic a fost invocată atât ca mijloc de apărare, pe cale de excepţie, în procesul declanşat de către reclamantul NI, cât şi pe cale de acţiune separată, prin cererea conexă formulată de pârâta-reclamantă CER prin care s-a solicitat constatarea nulităţii absolute a antecontractului, astfel încât analiza instanţei va privi toate motivele de nulitate invocate.

Terenul promis prin antecontract i-a fost constituit în proprietate promitentului-vânzător CC, în baza disp. art. 21 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, prin titlul de proprietate nr. 171512/28.08.1992. Dispoziţiile art. 32 din Lege reglementează interdicţia de înstrăinare prin acte între vii timp de 10 ani, socotiţi de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietăţii, sub sancţiunea nulităţii absolute  a actului de înstrăinare.

Este acesta un caz de inalienabilitate temporară, prevăzut de lege în consideraţia bunului, iar nu a persoanei titulare a dreptului, şi reprezintă o excepţie de la principiul liberei circulaţii a lucrurilor consacrat de art. 1310 C.civ. care stabileşte regula că pot fi vândute toate lucrurile care sunt în comerţ.

Această interdicţie reglementată sub pedeapsă de nulitate absolută vizează, evident, numai înstrăinarea prin acte juridice între vii, cu titlu oneros sau gratuit, nu şi transmisiunea prin moştenire legală sau testamentară. Cu atât mai mult, nulitatea invocată pe motiv că terenul - obiect material al promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare - era vizat de această interdicţie, nu poate fi incidentă în cauza de faţă, întrucât prin actul juridic nu s-a „înstrăinat” terenul, ci s-a născut, aşa cum s-a arătat mai sus, o obligaţie de a face.

Naşterea valabilă a obligaţiei de a face prin încheierea antecontractului la data de 28.02.2001 nu este aşadar afectată de împrejurarea că, la acea dată, subzista încă interdicţia de 10 ani.

Pe de altă parte, termenul de 15 aprilie 20012 stabilit pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică are regimul juridic al unui termen cert, suspensiv de executare, care, ca modalitate a actului juridic, afectează numai executarea drepturilor subiective şi a obligaţiilor corelative, iar nu şi existenţa acestora.

Prin consecinţă, antecontractul de vânzare-cumpărare este perfect valabil urmând a dispune respingerea cererii conexe având ca obiect constatarea nulităţii absolute a acestuia.

6. Asupra fondului cererii privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic.

Obligaţia de a face născută valabil prin antecontract este aceea de a încheia contractul de vânzare-cumpărare proiectat, care, fiind unul solemn, impune condiţia formei autentice pentru naşterea valabilă a actului juridic, sub pedeapsă de nulitate absolută, potrivit normelor juridice arătate mai sus.

Într-adevăr, executarea acestei obligaţii s-a realizat prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare autentic nr. 705/25.04.2001. Însă acest contract a fost constatat nul, prin hotărâre judecătorească irevocabilă, iar efectul acestei nulităţi  constă în desfiinţarea raportului juridic civil născut din actul juridic civil lovit de această sancţiune şi, prin aceasta, restabilirea legalităţii.

Potrivit principiului fundamental al retroactivităţii efectelor nulităţii, nulitatea produce efecte nu numai pentru viitor, ci şi pentru trecut, din chiar momentul încheierii actului juridic. Consecinţa acestui principiu şi mijlocul de asigurare a eficienţei lui practice sunt materializate în regula de drept potrivit căreia tot ce s-a executat în baza unui act juridic anulat trebuie restituit, astfel încât părţile raportului juridic să ajungă în situaţia în care acel act juridic nu s-ar fi încheiat (principiul restitutio în integrum)

Prin consecinţă, executarea obligaţiei de a face asumată prin antecontract a fost desfiinţată cu efect retroactiv, iar părţile au ajuns în situaţia în care s-ar fi aflat dacă nu ar fi încheiat contractul promis. A admite contrariul şi a aprecia că executarea obligaţiei de a face este îndeplinită iar cererea reclamantului urmăreşte obţinerea unei duble executări a aceleeaşi obligaţii, însemnă a goli de substanţă principii fundamentale ale dreptului civil aplicabile în speţă, precum principiul legalităţii care contribuie la asigurarea ordinii de drept, principiul retroactivităţii efectelor nulităţii actului juridic şi principiul forţei obligatorii a actului juridic care asigură stabilitatea şi siguranţa raporturilor  juridice generate de actele juridice (antecontractul de vânzare-cumpărare în cazul de faţă).

 Refuzul succesoarelor promitentului-vânzător CC de a se prezenta la notariat pentru a încheia contractul de vânzare-cumpărare dă instanţei posibilitatea de a pronunţa  o hotărâre  care să ţină loc de act autentic, în temeiul principiului executării reale sau în natură specifică a obligaţiilor civile concrete, instituite de  disp. art. 1073 şi art. 1075 C.civ. şi preluat expres în textul art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 potrivit cu care „În situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren,cu sau fără construcţii, una din părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract”.

Într-o asemenea situaţie, acţiunea în justiţie prin care se solicită pronunţarea unei atare hotărâri nu este altceva decât reflexul procedural al dreptului subiectiv născut  din actul juridic încheiat între părţi şi care formează legea lor, potrivit principiului forţei obligatorii a actului juridic civil, consacrat de disp. art. 969 alin. 1 C.civ. De altfel, această opţiune în favoarea părţii neculpabile a fost stipulată expres în clauza contractuală înserată în convenţie la paragraful 7. Chiar şi următoarele două paragrafe din convenţie (8 şi 9) susţin ideea că intenţia reală şi comună a fost aceea de a da preţului predat în întregime o funcţie confirmatoare, de garantare a executării promisiunii.

Reţinând în cauză că beneficiarul-cumpărător NI a plătit în întregime preţul stabilit, că terenul promis se mai află încă în patrimoniul succesoral transmis moştenitoarelor promitentului-vânzător, că termenul de 10 ani al interdicţiei de înstrăinare s-a împlinit, că valabilitatea titlului de proprietate nr. 171512/1992 a fost consolidată prin hotărârea judecătorească dată în procesul în care s-au cercetat pretinse cauze de nulitate a actului, că NI şi-a asumat în cadrul tratativelor purtate cu moştenitoarele defunctului CC obligaţia de a achita cheltuielile vânzării şi, nu în ultimul rând, că nu există alte impedimente legale, în temeiul dispoziţiilor legale şi a principiilor de drept sus-arătate, instanţa apreciază întemeiată acţiunea  reclamantului-pârât NI pe care o va admite, pronunţând în acest sens o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Domenii speta

Spete similare