Constatarea nulitatii contractului de vânzare - cumparare motivat de faptul ca s-ar fi urmarit fraudarea drepturilor unui tert printr-o operatiune speculativa.

Constatarea nulitatii contractului de vânzare - cumparare motivat de faptul ca s-ar fi urmarit fraudarea drepturilor unui tert printr-o operatiune speculativa.

(CURTEA DE APEL BUCURESTI - SECTIA A III-A CIVILA SI PENTRU CAUZE CU MINORI SI DE FAMILIE -DECIZIA CIVILA NR.136 A/26.02.2009)

Deliberând asupra apelului civil de fata, constata urmatoarele:

Prin cererea înregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti Sectia a V-a Civila la 10.11.2006 sub nr.38972/3/2006, reclamanta SC T.R.E. SRL a chemat în judecata pârâtii SC S.I. SRL si M.L. (cunoscuta L.) M. solicitând constatarea nulitatii absolute a contractului de vânzare-cumparare încheiat între SC S.I. SRL si M.L. (cunoscuta L.) M. autentificat sub nr.1175/24.10.2006 de catre BNPA Ileana Tomescu si Livia Tomescu, pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de contract de vânzare-cumparare între reclamanta si M.L. (cunoscuta L.) M., cu cheltuieli de judecata.

În motivarea cererii reclamanta a aratat ca la data de 24.10.2006 între SC S.I. SRL si M.L. (cunoscuta L.) M. a fost încheiat un contract de vânzare-cumparare autentificat sub nr.1175/24.10.2006 de BNPA Ileana Tomescu si Livia Tomescu, obiectul contractului fiind imobilul situat în B., str.Gen.C.B. nr.15, sector 1, compus din teren în suprafata totala de 2.145 mp si cladiri edificate pe acesta, cu suprafata totala construita la sol de 993 mp, pretul stabilit fiind de 2.500.000 euro, în echivalent 8.828.750 RON, ca anterior încheierii acestui contract de vânzare-cumparare, la data de 20.07.2005, între SC T.R.E. SRL si M.L. (cunoscuta L.) M. a fost încheiat un antecontract de vânzare-cumparare, partile având drepturi si obligatii reciproce si convenind asupra elementelor esentiale (obiect si pret) ale viitorului contract de vânzare-cumparare, ca antecontractul si contractul sus-mentionate au acelasi obiect, diferenta între cele doua acte constând în pretul solicitat de catre promitenta-vânzatoare M.L.M., respectiv 1.400.000 Euro în antecontract, fata de 2.500.000 Euro în contract, ca, în aceste conditii, pârâta M.L. (cunoscuta L.) M. a încheiat contractul de vânzare-cumparare cu fraudarea drepturilor reclamantei, contractul fiind nul absolut.

Reclamanta a mai aratat ca prin încheierea contractului de vânzare-cumparare contestat promitenta vânzatoare a savârsit o operatiune speculativa în conditiile în care încheiase cu reclamanta un antecontract pentru pretul de 1.400.000 Euro, ca reaua-credinta a promitentei-vânzatoare este în discutabila, iar caracterul speculativ al actiunilor sale este evident.

De asemenea, reclamanta a aratat ca între reclamanta si pârâta M.L. (cunoscuta L.) M. a fost încheiat un antecontract de vânzare-cumparare, obiectul antecontractului fiind încheierea contractului de vânzare-cumparare în forma autentica cu privire la imobilul situat în B., str.Gen.B. nr.15, sector 1, pretul convenit de parti fiind de 1.400.000 Euro, promitentul-cumparator obligându-se sa achite 25.000 Euro ca plata partiala cu titlu de avans în termen de 15 zile de la data semnarii promisiunii de vânzare-cumparare, diferenta de pret urmând a fi achitata la data semnarii contractului de vânzare-cumparare în forma autentica, ca reclamanta si-a îndeplinit obligatia asumata, achitând la data de 03.08.2005, cu OP nr.115 suma de 25.000 euro în echivalent 86.940 RON, în conditiile stabilite de catre partile contractate, ca pârâta M. si-a asumat în antecontract în mod expres obligatia de a nu încheia nici un alt act prin care sa promita înstrainarea, sa înstraineze ori sa greveze cu sarcini imobilul, ca fara nici o justificare, la 2.11.2006, pârâta M. a returnat reclamantei avansul de 15.000 Euro, suma pe care reclamanta, la rândul sau a returnat-o promitentei vânzatoare, ca, având în vedere comportamentul de o vadita rea-credinta al promitentei-vânzatoare, reclamanta a formulat notificare prin intermediul executorului judecatoresc, solicitându-i sa confirme în scris, pâna la data de 10.11.2006 daca datele privitoare la contul sau sunt aceleasi si sa se prezinte la notar în vederea încheierii contractului de vânzare-cumparare în forma autentica, însa promitenta-vânzatoare nu a comunicat în formatiile solicitate si nu si-a manifestat disponibilitatea de a încheia contractul de vânzare-cumparare în forma autentica.

În drept au fost invocate dispozitiile art.1073 si 1077 Cod civil si prevederile art.112 Cod procedura civila.

În sustinerea cererii, reclamanta a depus la dosar contractul de vânzare-cumparare încheiat între pârâta SC S.I. SRL si M.L. (cunoscuta L.) M. autentificat sub nr.1175/24.10.2006, promisiunea de vânzare încheiata între SC T.R.E. si M.L. (cunoscuta L.) M., OP nr.11/03.08.2005, comunicarea notificarii nr.1978/03.11.2006 catre M.L.M., notificarea nr.1978/03.11.2006, alte acte.

La 13.12.2006, pârâta M.L.M. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiata, cu cheltuieli de judecata, motivat de faptul ca între parti a fost încheiata o promisiune de vânzare, iar nu un antecontract de vânzare-cumparare. De asemenea, a aratat faptul ca la data de 20.10.2006 a comunicat reclamantei la sediul ales al acesteia prin actul semnat, ca nu este de acord cu semnarea unui antecontract de vânzare-cumparare precum si a unui act de înstrainare pentru proprietatea sa si ca va proceda la restituirea sumei primite cu titlu de arvuna, însa aceasta notificare a fost restituita cu mentiunea "destinatar necunoscut". A mai aratat pârâta faptul ca la data de 01.11.2006 a returnat arvuna primita catre reclamanta, dar suma de bani i-a fost restituita în ziua urmatoare.

Tot prin întâmpinare, pârâta a mai aratat faptul ca la data încheierii promisiunii de vânzare nu avea calitatea de proprietar, aflându-se în litigiu cu proprietarul de atunci al imobilului în CDPM, imobilul fiindu-i restituit în proprietate prin dispozitia nr.5149/25.07.2006.

Pârâta M.L. (cunoscuta L.) M. a invocat prin întâmpinare exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei cu privire la constatarea nulitatii absolute a contractului de vânzare-cumparare întrucât nu dovedeste interes în promovarea acestei actiuni.

În sustinerea întâmpinarii, pârâta M.L. (cunoscuta L.) M. a depus la dosar, în copie: dispozitia nr.5149/25.07.2006 emisa de în CDPM Alexandru Darabont, protocol de predare-primire nr.5150/25.07.2006, declaratia autentificata sub nr. 206/25.07.2006 de BNP Dinu Monica-Stefania, extras de pe Tabloul Avocatilor din Baroul Bucuresti cu privire la sediul profesional al av. Ghemes - Nemethi Stefan; notificarea catre SC T.R.E. SRL din data de 20.10.2006 si dovezile de expediere; notificarea catre reclamanta prin executor judecatoresc si dovada de comunicare; proces verbal de constatare oferta din data de 28.11.2006 întocmit de executor judecatoresc Staiculescu Dumitru; recipisa de consemnare nr.1682635/1 din 27.11.2006; raspuns la notificare si dovezile de comunicare catre reclamanta din 14.11.2006, alte acte.

La data de 20.02.2007 pârâta SC S.I. SRL a formulat întâmpinare solicitând respingerea cererii de chemare în judecata ca neîntemeiata, cu cheltuieli de judecata. În motivare a aratat faptul ca SC S.I. SRL este cumparator de buna-credinta al imobilului, în baza contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr.1175/24.10.2006, ca în  nici un moment nu i s-a adus la cunostinta faptul ca, anterior încheierii contractului pentru imobil, a fost încheiata promisiunea de vânzare invocata de catre reclamanta si nici ca ar exista orice alte drepturi, reale sau personale, actuale sau sub conditie, ale unor terte persoane, luând la cunostinta de aceasta promisiune o data cu primirea cererii de chemare în judecata, ca a depus toate diligentele pentru a se asigura ca nu exista astfel de drepturi sau pretentii ale tertilor privind imobilul, ca reclamanta putea sa îsi înscrie în cartea funciara eventualele drepturi dobândite în temeiul promisiunii de vânzare cu privire la imobil, pentru a le face opozabile, ca prin încheierea contractului pârâta SC S.I. SRL nu a urmarit decât dobândirea imobilului si nu a avut în niciun moment în intentia, directa sau în directa, de a frauda drepturile vreunui tert.

A mai aratat pârâta faptul ca promisiunea de vânzare din data de 20.07.2005 încheiata între reclamanta si pârâta M.L. (cunoscuta L.) M. putea da nastere unei obligatii de a face în sarcina pârâtei, dar nu în sensul încheierii contractului de vânzare-cumparare, ci în sensul încheierii antecontractului de vânzare-cumparare. Chiar daca, considerând ca s-ar fi nascut însasi obligatia de a se încheia contractul de vânzare-cumparare, promitentul cumparator avea dreptul, iar promitentul-cumparator avea obligatia de a încheia contractul de vânzare-cumparare pâna la data de 31.12.2006, dar numai daca imobilul era complet liber.

Pârâta a depus la dosar copie de pe extras de carte funciara emisa pentru autentificare, alte acte.

In cauza au fost administrate proba cu înscrisuri si interogatoriul reciproc.

Prin sentinta civila nr.1221 din 09.10.2007 pronuntata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a V-a Civila, s-a respins exceptia lipsei de în interes, ca neîntemeiata, s-a respins ca neîntemeiata actiunea formulata de reclamanta SC "T.R.E." SRL.

Pentru a pronunta aceasta sentinta, s-a retinut ca, în cauza, nu s-a facut dovada ca vreuna dintre partile contractului de vânzare-cumparare a carui nulitate se solicita a fi constatata ar fi urmarit prin încheierea acestui contract fraudarea drepturilor reclamantei. Nu s-a facut dovada ca scopul urmarit se pârâta cumparatoare ar fi fost altul decât acela de a dobândi dreptul de proprietate asupra imobilului, iar scopul pârâtei vânzatoare ar fi fost altul decât acela de a dobândi pretul convenit cu cumparatoarea.

Împotriva sentintei civile de mai sus au formulat apel atât apelanta - reclamanta SC "T.R.E." SRL cât si apelanta - pârâta M.L. (L.) M..

Apelanta SC "T.R.E." SRL sustine ca:

- în stanta de fond în mod gresit a retinut ca nu s-a facut dovada pentru care pârâta SC "S.I." SA ar fi cunoscut existenta antecontractului încheiat anterior;

- interpretarile în stantei sunt în contradictie cu normele juridice incidente prezentei spete;

- în stanta de fond nu apreciaza corect faptul ca: promitenta-vânzatoare avea angajamente clare stabilite prin antecontract; în antecontractul datat 20.07.2007 nu exista reglementata o cauza de dezicere în favoarea promitentei vânzatoare; promitenta-vânzatoare M.L.M. a respectat procedura stabilita în antecontract; timp de 1 an de zile a tinut blocat avansul; a vândut bunul unui tert pentru a primi un pret dublu.

În drept au fost invocate dispozitiile art.287 - 298 Cod procedura civila.

Prin cererea de aderare la apelul apelantei persoana juridica, apelanta M.L.M. arata urmatoarele:

- antecontractul de vânzare-cumparare este de fapt o promisiune de vânzare-cumparare.

- în cauza urmeaza a se retine buna - credinta a apelantei.

În drept au fost invocate de dispozitiile art.292 - 293 Cod procedura civila.

Apelanta M.L.M. depune o întâmpinare prin care solicita respingerea apelului formulat de apelanta.

Intimata SC "S.I." SRL depune o întâmpinare prin care solicita admiterea cererii de aderare la apel formulata de apelanta M.L.M..

Apelurile sunt nefondate.

La 20.07.2005 a fost încheiat între reclamanta si pârâta M.L.M. un act intitulat "promisiune de vânzare", prin care pârâta M.L.M., personal si în calitate de procurator pentru F.E.T.A., B.E.C., A.A.I.C., A.J.G.H., P.N.R.C. si S.N.G.C., în  calitate de vânzator-promitent, si-a asumat obligatia de a vinde cu act autentic de vânzare-cumparare catre SC T.R.E., care a încheiat actul în calitate de cumparator promitent, imobilul situat în  B., str.Gen.B. nr.15, sector 1, compus din teren în  suprafata de 2220 mp. si  4 corpuri de cladire.

În actul mentionat s-a stipulat ca vânzarea-cumpararea în  forma autentica se va încheia la cererea oricareia dintre parti, dar nu mai târziu de 31 decembrie 2006, cu posibilitatea de prelungire daca imobilul nu este eliberat de chiriasi, ca dupa intabularea dreptului de proprietate a promitentului-vânzator, partile vor încheia un antecontract de vânzare-cumparare, moment în care se va încheia suma de 115.000 Euro, ca pretul de vânzare al imobilului este de 1.400.000 Euro, din care se va achita 25.000 Euro ca plata partiala cu titlu de avans în termen de 15 zile de la data semnarii promisiunii de vânzare-cumparare, iar diferenta de 115.000 Euro se va achita la încheierea antecontractului de vânzare-cumparare, cu o notificare prealabila de 10 zile calendaristice, restul de pret, respectiv 1.260.000 Euro urmând sa fie achitat la data semnarii contractului de vânzare-cumparare în  forma autentica. În  act s-a mai stipulat ca promitentul-vânzator se obliga sa nu încheie nici un alt act prin care sa promita înstrainarea, sa înstraineze ori sa greveze cu sarcini imobilul, iar în  conditiile în  care promitentul-vânzator va dori sa încheie o alta tranzactie cu un alt tert, persoana fizica sau juridica, va notifica promitentul-comparator, iar acesta îsi va preciza pozitia în  termen de 10 zile calendaristice de la primirea notificarii, iar în  cazul în  care acesta nu va raspunde în  termenul indicat, promitentul-vânzator este liber sa înstraineze imobilul altei persoane, comunicarea oficiala urmând sa se faca prin d-l avocat Stefan Nemethi-Ghemes, str. Traian nr. 85, et. 1, sect. 3, Bucuresti.

Totodata, în  act s-a specificat ca promitentul-comparator are dreptul sa ceara oricând pâna la 31 decembrie 2006 încheierea în  forma autentica a contractului de vânzare-cumparare, dar numai dupa ce imobilul va fi complet liber, adica fara chiriasi (5.3), ca încheierea contractului de vânzare-cumparare în forma autentica este conditionata de eliberarea imobilului de catre chiriasi (6.3), ca întregul înscris este conditionat de eliberarea imobilului de prezentii chiriasi, promitentul-vânzator obligându-se sa evacueze chiriasii în  cel mai scurt termen posibil (6.6), ca în  cazul în  care imobilul nu va fi liber pâna la 31 decembrie 2006 partile vor încheia un act aditional, având ca obiect prelungirea automata, cu înca 6 luni, pâna la eliberarea definitiva a imobilului de chiriasi (6.6).

De asemenea, în  act s-a stipulat ca promitentul-cumparator va putea înscrie în cartea funciara antecontractul de vânzare-cumparare dupa ce promitentul-vânzator îsi va intabula dreptul de proprietate asupra imobilului.

Natura juridica a actului sus-mentionat este aceea a unui antecontract de vânzare-cumparare din care în sarcina promitentei-vânzatoare a rezultat pe de o parte obligatia de a face, respectiv de a încheia cu promitenta-cumparatoare un alt antecontract dupa intabularea dreptului de proprietate al promitentei-vânzatoare si, pe de alta parte, se încheie cu promitenta-cumparatoare un contract autentic de vânzare-cumparare pentru imobilul mentionat în  antecontract dupa ce acesta va fi eliberat de chiriasi.

La 24.10.2006 între pârâti a fost încheiat contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr.1175 de BNPA Ileana Tomescu si Livia Tomescu, prin care pârâta M.L.-M.a vândut pârâtei  SC S.I. SRL, imobilul situat în  Bucuresti, str. G-ral Constantin Budisteanu nr. 15, sect. 1, compus din teren în  suprafata de 2145 mp. din totalul suprafetei de 2220 si  constructiile edificate pe aceasta, cu suprafata construita la sol de 993 mp.

Reclamanta solicita constatarea nulitatii absolute a acestui din urma contract motivat de faptul ca acest contract a fost încheiat cu fraudarea drepturilor reclamantei, prin încheierea lui pârâta M. realizând o operatiune speculativa, cauza contractului fiind ilicita.

Este evident ca, prin încheierea contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr.1175/2006, pârâta M.L.-M. si-a încalcat obligatiile asumate prin antecontractul încheiat cu reclamanta, întrucât nu a mai încheiat cu aceasta nici antecontractul pe care se obligase sa îl încheie dupa intabularea imobilului (care a avut loc în  august 2006) si, bineînteles, nici contractul de vânzare-cumparare în  forma autentica ce urma sa fie încheiat dupa eliberarea imobilului de catre chiriasi. De asemenea, pârâta M.L.-M. nu a respectat nici obligatia de a astepta 10 zile calendaristice raspunsul reclamantei la notificarea pe care i-a adresat-o în  sensul ca întelege sa înstraineze imobilului unui tert. Este adevarat ca aceasta din urma notificare nu a ajuns la reclamanta si, ca atare, nu exista un moment de la care sa poata fi calculat termenul de 10 zile convenit între parti, însa pârâta M. a încheiat contractul de vânzare-cumparare cu cealalta pârâta la 24.10.2006, în  conditiile în care notificarea a fost trimisa reclamantei prin posta la 20.10.2006, asa încât nu se poate retine buna-credinta a pârâtei  M.L.-M. în  ce priveste respectarea obligatiilor ce îi incumbau în  temeiul antecontractului încheiat cu reclamanta.

Este, de asemenea, evident ca prin încheierea contractului de vânzare-cumparare între pârâti au fost lezate drepturile reclamantei ce rezultau din antecontractul încheiat cu pârâta M., respectiv dreptul de a încheia cu aceasta, în  viitor, un contract prin care sa dobândeasca dreptul de proprietate asupra imobilului pentru care se convenise în  antecontractul intervenit între parti.

Insa, frauda dreptului creditorului (în acest caz reclamanta fiind creditor al obligatiilor de a face asumate de pârâta M. prin antecontract) nu poate conduce la constatarea nulitatii actului încheiat cu fraudarea acestor drepturi decât în  masura în  care se face dovada participarii la frauda a tertului, deci a celui cu care debitorul a încheiat actul atacat.

In prezenta cauza nu s-a facut însa dovada ca pârâta SC S.I. ar fi cunoscut existenta antecontractului intervenit anterior între reclamanta si  pârâta M. si, ca atare, nu se poate retine participarea acestei pârâte la fraudarea drepturilor reclamantei.

Reclamanta a mai invocat drept cauza de nulitate absoluta cauza ilicita, indicând drept cauza a contractului fraudarea drepturilor sale printr-o operatiune speculativa realizata de catre pârâta.

Or, tribunalul a retinut ca nu s-a facut dovada ca vreuna dintre partile contractului de vânzare-cumparare a carui nulitate se solicita a fi constatata ar fi urmarit prin încheierea acestui contract fraudarea drepturilor, reclamantei. Nu s-a facut nici o dovada ca scopul urmarit de pârâta cumparatoare ar fi fost altul decât acela de a dobândi dreptul de proprietate asupra imobilului, iar scopul pârâtei  vânzatoare ar fi fost altul decât acela de a dobândi pretul convenit cu cumparatoarea. Chiar daca pretul dobândit de pârâta M. a fost unul mult superior celui convenit cu reclamanta prin antecontract, nu se poate retine acest fapt pentru a contura o cauza ilicita a contractului.

Faptul ca pârâta vânzatoare a acceptat ca prin încheierea contractului îsi încalca obligatiile pe care si le asumase prin antecontractul încheiat cu reclamanta si, implicit, încalca drepturile reclamantei corelative obligatiilor asumate, nu constituie cauza ilicita în  sensul art.968 Cod civil si, ca atare, nu poate fi retinut drept cauza de nulitate absoluta a contractului încheiat între pârâte. Încalcarea de catre promitenta-vânzatoare a obligatiilor asumate prin antecontract atrage raspunderea sa pentru încalcarea obligatiilor de a face, în  conditiile prevazute de art.1073 teza a II-a, art.1075 Cod civil.

In consecinta, s-a constatat neîntemeiat capatul de cerere privind constatarea nulitatii absolute a contractului de vânzare-cumparare încheiat între pârâte, autentificat sub nr.1175/2006.

Având în vedere ca bunul ce a facut obiectul antecontractului de vânzare-cumparare nu se mai afla în  patrimoniul promitentei vânzatoare, tribunalul a constatat ca este neîntemeiata si  cererea reclamantei de a se pronunta o hotarâre care sa tina loc de act de vânzare-cumparare, întrucât efectul translativ al vânzarii-cumpararii nu se mai poate produce. De altfel, tribunalul a constatat ca nu erau întrunite nici celelalte conditii pentru ca acest capat de cerere sa poata fi admis, întrucât, chiar în  ipoteza în  care primul capat de cerere ar fi fost admis, reclamanta nu-si în deplini se propriile obligatii ce îi incumbau în temeiul antecontractului, respectiv obligatia de plata integrala a pretului convenit, iar pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act de vânzare-cumparare nu se poate face decât în  masura în  care singurul impediment pentru ca actul convenit prin antecontract sa fie perfect este lipsa consimtamântului pârâtului la încheierea acestui act, consimtamânt pe care instanta sa îl suplineasca prin hotarâre.

In consecinta, tribunalul a constatat neîntemeiat si  capatul de cerere prin care se solicita pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act de vânzare-cumparare.

Pentru aceste considerente, Curtea în temeiul dispozitiilor art.296 Cod procedura civila, va respinge, ca nefondate apelurile declarate.

Domenii speta

Spete similare