Dincolo de izvorul controversat al dreptului de superficie, acesta este dreptul real cunoscut unei persoane, superficiarul, de a folosi terenul proprietatea tertului, atunci cand detine in proprietate constructii edificate pe terenul celui de-al trei...

Dincolo de izvorul controversat al dreptului de superficie, acesta este dreptul real cunoscut unei persoane, superficiarul, de a folosi terenul proprietatea tertului, atunci cand detine in proprietate constructii edificate pe terenul celui de-al treilea. Trebuie recunoscut ca proprietarul terenului suporta o limitare a dreptului sau, atunci cand  este lipsit de jus utendi datorita superficiei cu care terenul este incarcat. Privatiunea pe care o sufera proprietarul terenului este in corelatie cu beneficiul pe care proprietarul cladirii il primeste, acela de a folosi neingradit si de a exploata in folos personal terenul altuia. (decizia comerciala nr. 475/24.10.2008, pronuntata de Curtea de Apel Bucureşti, Sectia a VI-a Comerciala in dosar 6263/3/2005)

Deliberând asupra apelului, constată următoarele:

Prin sentinţa comercială nr.4887/04.04.2008, pronunţată de Tribunalul Bucureşti - Secţia a VI-a Comercială, în dosar nr.6263/3/2005, instanţa a admis cererea formulată de către reclamanta S.C. M S.A. în contradictoriu cu pârâta S.C. DI S.A., obligând pârâta la plata sumei totale de 524.639 lei în favoarea reclamantei, reprezentând contravaloarea folosinţei terenului în perioada decembrie 2002 - ianuarie 2005 şi a folosinţei actualizate pentru acelaşi teren, plus cheltuieli de judecată de 15.927 lei.

Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că reclamanta este proprietara terenului pe care pârâta îşi află amplasate construcţiile şi că acţiunea se justifică pe dispoziţiile art. 480 Cod civil.

Probele pe care se întemeiază prima instanţă justifică admiterea acţiunii datorită existenţei unui drept de superficie al pârâtei pe terenul proprietatea reclamantei, de natură să genereze un drept indemnitar al proprietarului terenului, care îşi vede dreptul real dezmembrat.

Întrucât probele dosarului justifică acţiunea, instanţa a admis-o, raportând cuantumul despăgubirilor la concluziile expertizei tehnice efectuate în cauză.

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel, în termen legal, pârâta S.C. DI S.A., solicitând admiterea apelului şi prin rejudecare respingerea acţiunii ca nefondata.

Arată apelanta că a devenit proprietara spaţiilor comerciale situate în Bucureşti, B-dul Nicolae Titulescu, nr.39-49, bl.12, sc.C, parter, sector 1, şos. Pantelimon, nr.243, bl.52, sc.B, parter, sector 2, şi în B-dul Ion Mihalache, nr.92, bl.44A2, sector 2, prin raportarea acestora la capitalul social al S.C. Mega Prestige S.A., societatea care ulterior s-a divizat în S.C. Mega Doi S.A. şi S.C. Mega Invest S.A., pentru ca ulterior S.C. Mega Invest S.A., care a preluat în patrimoniu spaţiile comerciale arătate, să fie absorbită de către S S.C. DI S.A.

La rândul său, S.C. M S.A.., societate care a transmis proprietatea spaţiilor comerciale identificate, a devenit la 02.12.2002 proprietara terenurilor pe care aceste spaţii erau amplasate, în cadrul unei indiviziuni asupra proprietăţii prin certificatul de atestare a dreptului de proprietate nr.0133/02.12.2002 emis de CGMB.

Se arată că în această succesiune a modalităţii în care drepturile reale au fost dobândite de către părţile litigante, prima instanţă de fond a ignorat dreptul de superficie al S.C. DI S.A., drept constând în folosinţa asupra terenurilor pe care spaţiile comerciale erau amplasate şi care s-a născut din chiar momentul în care acestea au devenit proprietatea S.C. DI  S.A., în timp ce terenurile se aflau în domeniul privat al statului.

S.C. DI S.A. susţine că S.C. M S.A. a dobândit, la data emiterii certificatului de atestare a dreptului de proprietate, dreptul real dezmembrat în configuraţia în care el se regăsea în 02.12.2002, adică prin dezmembrarea folosinţei care nu a făcut obiectul constituirii, deoarece era alocată în patrimoniul S.C. DI  S.A.

Se arată că neîntemeiat şi prin interpretarea greşită a probelor Tribunalul Bucureşti s-a referit la sentinţa civilă nr.4694/2005, care avea doar calitatea unui act în constatare şi nu în constituire de drepturi.

Un alt temei al apelului îl reprezintă faptul că lipsa de folosinţă generatoare de prejudiciu pe care se întemeiază reclamanta-intimată ar fi putut fi invocată ca temei al acţiunii numai dacă ar fi avut un izvor contractual şi s-ar fi justificat pe obligaţia S.C. DI S.A. de a plăti contravaloarea folosinţei, sau în temeiul unei răspunderi civile delictuale.

Or, susţine apelanta, este cert că între S.C. Dolphin Invest S.A. şi S.C. M S.A. nu a existat nici un raport juridic contractual sau delictual de natură a genera o plată cu caracter indemnitar.

Nu se poate considera că prin atestarea dreptului de proprietate asupra terenurilor S.C. M S.A. i se recunoaşte vocaţia de a putea exploata în vreun fel independent de dreptul de superficie terenurile în discuţie, atâta cât construcţiile ridicate pe acestea se menţin.

Făcând apel la doctrina şi jurisprudenţa referitoare la dreptul de superficie şi reiterând că naşterea dreptului apelantei se plasează în momentul în care terenurile se aflau în proprietatea statului, dar şi că dreptul are caracter perpetuu, apelanta susţine că S.C. M  S.A. are o atitudine abuzivă întemeiată pe propria sa culpă şi că acţiunea este profund netemeinică, atât prin stabilirea unei situaţii de fapt greşite, cât şi prin omologarea unui raport de expertiză care evaluează necorespunzător din punct de vedere pecuniar valoarea dreptului de folosinţă printr-o determinare exorbitantă a despăgubirii.

Împotriva acestui apel S.C. M S.A. a formulat întâmpinare solicitând respingerea apelului ca nefondat, plecând în apărările sale de la dispoziţiile art.480-482 Cod civil.

Astfel, se arată că potrivit art. 20 alin.2 din Legea nr.15/1990, S.C. Mobitex S.A. a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului fără nici o limitare sau dezmembrare şi că, dincolo de orice susţinere a apelantei, dreptul de superficie este unanim recunoscut de către jurisprudenţă şi nu poate fi considerat ca o obligaţie de gratificare a proprietarului în favoarea superficialului.

La nivel de principiu, intimata arată că proiectul Codului civil reglementează obligaţia superficiarului de a achita proprietarului contravaloarea dreptului de folosinţă de care este privat cel dintâi plecând de la principiul îmbogăţirii fără justă cauză.

În cadrul apelului părţile nu au solicitat probe noi, prevalându-se de probele administrate în faţa primei instanţe, chiar în condiţiile în care Curtea a luat concluziile apelantei cu privire la oportunitatea efectuării unei noi expertize evaluatorii având în vedere critica legată de omologarea expertizei în faţa primei instanţe.

Analizand apelul, in masura criticilor pe care apelanta le formuleaza impotriva primei hotarari pronuntate in judecarea cauzei in fond, Curtea va stabili situatia de fapt retinuta prin propria evaluare a dosarului, dar si avand in vedere limita cerereii cu care instanta este investita.

Astfel retine:

La 16.02.2005 reclamanta S.C. M  S.A. a sesizat Tribunalul Bucureşti cu cererea avand ca obiect obligarea paratei S.C. DI S.A. la plata contravalorii folosintei terenurilor indivize folosite de catre parata care exploateaza spatiile comerciale situate pe aceste terenuri, spatii amplasate în Bucureşti, B-dul Nicolae Titulescu, nr.39-49, bl.12, sc.C, parter, sector 1, şos. Pantelimon, nr.243, bl.52, sc.B, parter, sector 2, şi în B-dul Ion Mihalache, nr.92, bl.44A2, sector 2.

Reclamanta si-a cuantificat pretentia la data sesizarii instantei la 274.790,971 lei (RON) pentru perioada decembrie 2002- ianuarie 2005 si a solicitat si plata unei sume lunare cu acelasi titlu, in continuarea perioadei aratate, de 10.568,8835 lei (RON), pe toata durata folosintei spatiilor comerciale de catre parata, sume la care solicita si aplicarea cotei de TVA in sarcina paratei.

Ulterior, dupa administarea probelor, in special a expertizei evaluatorii care a determinat catimea valorica a dreptului de folosinta al reclamantei, la 20.03.2008, reclamanta a modificat cererea de chemare in judecata in conditiile art. 132 Cod procedură civilă (prin cererea consemnata la fila 193 a dosarului Tribunalului Bucureşti) solicitand plata sumei de 524.639 lei contravaloare folosinta teremuri corespunzatoare perioadei decembrie 2002 - august 2007, plus 10.061,70 lei lunar, cu acelasi titlu in continuare, pe toata durata folsintei terenurilor de catre S.C. DI  S.A..

Astfel, fata de principiul disponibilitatii procesului civil si faptul ca limita investirii in care o instanta judeca in materie civila o prefixeaza reclamantul, prin actele sale de procedura, aceasta ultima cerere a configurat obiectul litigiului cu care instanta a fost si ramane investita.

In masura in care prima instanta a pronuntat hotararea de condamnare a paratei la plata sumei de 524.639 lei contravaloare folosinta teremuri corespunzatoare perioadei decembrie 2002 - ianuarie 2005 si plus "folosinta actualizata", Curtea considera ca acest capital vizeaza suma globala solicitata de catre S.C. M S.A. in cererea sa de actualizare a pretentiilor prin actul de porcedura formulat in conditiile art. 132 Cod procedură civilă.

Cu privire la criticile de fond aduse sentintei de catre apelanta S.C. DI S.A., Curtea arata urmatoarele:

1. Din probele cauzei, rezulta ca in perioada 1996 - 1997 S.C. M S.A. a aportat la capitalul social al S.C. Mega Prestige S.A. (potrivit actelor constitutive si aditionale ale S.C. Mega Prestige S.A.) spaţiile comerciale -cladiri - situate în Bucureşti, B-dul Nicolae Titulescu, nr.39-49, bl.12, sc.C, parter, sector 1, şos. Pantelimon, nr.243, bl.52, sc.B, parter, sector 2, şi în B-dul Ion Mihalache, nr.92, bl.44A2, sector 2.

Ulterior, dupa divizarea S.C. Mega Prestige S.A. in S.C. Mega Doi S.A. şi S.C. Mega Invest S.A. si fuziunea S.C. Mega Invest S.A. prin absorbtia sa de catre S.C. DI S.A., asa cum rezulta din protocolul de predare primire din 08.08.2002 (filele 45- 51 dosar Tribunalul Bucureşti), spatiile comerciale in discutie au fost transferate in patrimoniul societatii absorbante, S.C. DI S.A..

Din analiza protocolului aratat, la punctul 2 rezulta cu precizie ca obiectul transferului catre S.C. DI S.A. nu l-a constituit terenurile aferente spatiilor comerciale.

Prin certificatul de atestare a dreptului de proprietate nr.0133/02.12.2002 emis de CGMB si intocmirea anexei 2 la Hotararea CGMB nr. 34/17.02.2002, in patrimoniul S.C. M S.A. a fost constituit dreptul de proprietate asupra terenurilor situate in Bucureşti, B-dul Nicolae Titulescu, nr.39-49, bl.12, sc.C, parter, sector 1 - 161 mp - cota parte indiviza, şos. Pantelimon, nr.243, bl.52, sc.B, parter, sector 2 - 295 mp - cota parte indiviza şi în B-dul Ion Mihalache, nr.92, bl.44A2, sector 2 - 1040 mp -cota parte indiviza.

Rezulta ca la 02.12.2002 reclamanta intimata a devenit in temeiul art. 20 din Legea nr. 15/1990, titulara dreptului de proprietate prin transferul dreptului real din patrimoniul unitatii administrativ teritoriale.

2. Fata de modalitatea in care apelanta concepe configuratia dreptului de superficie de care se prevaleaza cu privire la terenurile in discutie si nasterea sau modalitatea in care acest drept se grefeaza pe dreptul de proprietate asupra bunului, Curtea face urmatoarele observatii:

Dincolo de izvorul controversat al dreptului de superficie, pe care Codul civil actual nu il reglementeaza expres, ci doar il argumenteaza pe interpretarea generata de prezumtia de proprietate trasa din art. 492, acesta este totusi recunoscut, nu doar cu caracter doctrinar si jurisprudential, atat in Drecretul nr. 167/1958 - art. 22, cat si in Legea nr. 6/1996 privind cadastrul imobiliar - art. 19 si este dreptul real cunoscut unei persoane, superficiarul, de a folosi terenul proprietatea tertului, atunci cand detine in proprietate constructii edificate pe terenul celui de-al treilea.

Astfel, dreptul de superficie dezmembreaza proprietatea asupra terenului, facand ca atributul folosintei sale sa fie exercitat de catre superficiar.

Cum in speta de fata calitatea de superficiar apartine S.C. DI S.A., in favoarea acesteia este dezmembrata folosinta terenurilor asupra carora S.C. M S.A. si-a titularizat dreptul de proprietate potrivit certificatul de atestare a dreptului de proprietate nr.0133/02.12.2002 emis de CGMB.

Cu privire la data constituirii dreptului de superficie, Curtea arata ca aceasta se identifica cu momentul la care dreptul de proprietate asupra cladirilor cu destinatia comerciala si dreptul de proprietate asupra terenurilor au avut titulari diferiti.

Or, in masura in care aceasta disociere s-a intamplat inca de cand terenul se afla in proprietetea unitatii administrativ teritoriale, Municipiul Bucuresti, data nasterii dreptului de superficie se identifica anterior momentului in care terenul a trecut in proprietatea S.C. M S.A., respectiv 02.10.2002.

Subliniind si vocatia la perpetuitatea a dreptului, dar si caracterul sau composit (determinand efectul ca insoteste asociat dreptul de proprietate asupra cladirii, indiferent de titular), urmeaza ca dreptul de superficie a fost transmis de la titularul sau primordial, S.C. M S.A. catre S.C. DI S.A. in procedura de aportare a spatiilor comerciale catre S.C. Mega Prestige S.A. si ulterior, prin efectul fuziunii intre S.C. Mega Prestige S.A. si S.C. DI S.A., dar si ca la data la care S.C. M S.A. a devenit proprietarul terenurilor, proprietatea lor era dezmembrata.

3. Pe de alta parte, incetarea dreptului de superficie, actualmente exercitat de catre S.C. DI S.A,. ar insemna reintregirea dreptului de proprietate al titularului proprietatii terenului, S.C. M S.A..

De aceea, indiferent de modul in care folosinta terenului a fost dezmembrata de dreptul principal, trebuie recunoscut ca proprietarul terenului suporta o limitare a dreptului sau, atunci cand  este lipsit de jus utendi datorita superficiei cu care terenul este incarcat. Sau, cu alte cuvinte, fiind titulatul proprietatii terenurilor, potrivit art. 480 Cod civil, S.C. M S.A. are in patrimoniu toate atributele proprietatii, usus, fructus si abusus, numai ca folosinta este exercitata efectiv de catre un alt titular, superficiarul S.C. DI S.A., iar nu " pierduta" din patrimoniul sau.

Si de asemenea, mai trebuie subliniat ca privatiunea pe care o sufera proprietarul terenului este in corelatie cu beneficiul pe care proprietarul cladirii il primeste, acela de a folosi neingradit si de a exploata in folos personal terenul altuia.

Or, limitarii dreptului S.C. M S.A. cu privire la folosinta terenului trebuia a-i fi corelata o retribuitie indemnitara datorata de catre superficiar, chiar daca este pretinsa ulterior datei la care dreptul de superficie a luat nastere (faptul ca titularul primordial al terenlui, Municipiul Bucuresti nu a solicitat plata compensatorie a dreptului de folosinta, nu presupune o obligatie de gratuitate a respectarii dreptului de catre titularul sau succesiv).

Prin urmare, Curtea considera ca titularul dreptului de proprietate asupra terenului are dreptul de a cere superficiarului o plata pentru dauna efectiva pe care o suporta prin acea ca nu poate sa exercite discretionar dreptul de a folosi terenul.

4. In ce priveste temeiul pretentiei indemnitare (despagubire echivalenta contravalorii lipsei folsintei pe care S.C. M S.A. o sufera ca proprietar al terenului), Curtea arata ca acesta se situeaza la limita intre raspunderea contractuala si cea delictuala si se identifica, tot ca principiu, pe imbogatirea fara justa cauza a S.C. DI S.A. in dauna S.C. M S.A..

De aceea, Critica adusa in apel de catre S.C. DI S.A., potrivit cu care lipsa de folosinta, cuantificata pecuniar, trebuie sa aiba un temei contractual sau sa rezulte din faptul ilicit nu poate fi considerata relevanta.

Fata de situatia in care dreptul de superficie in cauza a fost generat si transmis in favoarea S.C. DI S.A. si avand in vedere ca acest drept s-a nascut anterior Legii nr. 247/2005, Curtea considera ca acest drept are izvor conventional, chiar daca aceasta conventie nu are reprezentare scrisa, insa nu se poate sustine ca limita continutului sau determina, ca obligatia asumata de S.C. M S.A., garantia de gratuitate a dezmembrarii folosintei terenurilor.

De aceea, faptul ca pana in luna decembrie 2002 S.C. DI S.A. a folosit terenurile fara plata nu poate fi opus proprietarului succesiv al terenului, S.C. M S.A., care suporta o limitare a dreptului sau, corelata unui castig echivalent al superficiarului, pe care aceste il obtine fara cauza legitima.

5. In sfarsit, ultimul motiv de apel vizeaza determinarea calculului contravalorii lipsei de folosinta de catre probele adminstrate in fata primei instante de fond, critica punand in judecata caracterul exorbitant si nejustificat al despagubirii.

In privinta acestui motiv, pe care Curtea il considera, de asemenea, nefondat, va arata in primul rand ca S.C. DI  S.A. a aratat instantei de apel, chiar in conditiile in care formulase acest motiv de apel, ca nu solicita nicio proba noua in judecata apelului.

Potrivit art. 292 alin. 2 Cod procedură civilă, atunci cand in apel partile nu solicita noi probe, instanta de apel va judeca litigiul numai pe baza celor invocate la prima instanta.

In aceste conditii, probele administrate in fata primei instanta de fond vor fi reevaluate, ceea ce nu inseamna o repunere in discutie a obiectiunilor pe care partea le ridica impotriva raportului de expertiza din urmatoarele motive: potrivit art. 212 alin. 2 Cod procedură civilă obiectiunile si orice critici de fond aduse probei tehnice sunt cerute de catre parte la primul termen de judecata urmator celui la care expertiza a fost consemnata la dosar, iar S.C. Dolphin Invest S.A. a formulat aceste critici la 16.11.2007 (fila 176 dosar Tribunalul Bucureşti), critici admise de catre Tribunalul Bucureşti si la care expertul a formulat raspunsurile sale.

In aceste conditii, proba a fost omologata la dosar, iar alte obiectiuni nu mai pot fi rediscutate sau reformulate in aceste conditii, in apel punandu-se numai problema reevaluarii concluziilor expertizei, in sensul interpretarii valorii  si greutatii sale probatorii.

Or, Curtea constata, din modalitatea in care obiectivele lucrarii au fost formulate si in care expertul in cauza a raspuns acestora, ca nu se pune problema nelegalitatii sau inlaturarii expertizei si a concluziilor retinute de catre expert.

In aceste conditii, calculul determinat de catre expert cu privira la cunatificarea valorii dreptului de folosinta in parioada considerata este condiderat corect si de natura a sustine solutia instantei de judecata.

Astfel, fata de toate considerentele prezentate in aceasta motivare, Curtea a considerat ca apelul promovat este nefondat si astfel, il va respinge in totalitate.

1

Domenii speta

Spete similare