Antecontract de vânzare – cumpărare a unui imobil. Cerere de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic. Prescripţie.

Obligatia personala de a face nascuta din antecontractul de vânzare-cumparare a unui imobil este supusa termenului general de prescriptie, care începe sa curga potrivit art.3 si art.7 alin.2 din Decretul nr.167/1958 de la data încheierii conventiei.

Prescriptia nu poate fi întrerupta în cazul în care promitentul cumparator a intrat abuziv în posesia imobilului iar din atitudinea promitentului vânzator nu rezulta recunoasterea dreptului a carui actiune se prescrie.

Prin cererea înregistrata la Judecatoria Târgoviste sub nr.  6999/315/2008 reclamantii T. I si T. Ghe.  au chemat în judecata  pe pârâtii M. N si M. V., solicitând ca prin hotarârea ce se va pronunta  sa se constate valabila vânzarea- cumpararea interevnita între parti si sa se pronunte o hotarâre care sa tina loc de act de vânzare-cumparare.

În motivarea cererii se arata ca la data de 29.10.1997 între reclamanti si pârâti a fost încheiat înscrisul sub semnatura privata intitulat „chitanta” având ca obiect vânzarea suprafetei de 1000 mp teren arabil, situat în intravilanul comunei Aninoasa ca s-a achitat pretul convenit promitentii cumparatori intrând în posesia terenului ca vânzarea nu a fost perfectata în forma autentica deoarece pârâtii nu detineau titlul de proprietate ca ulterior pârâtii au obtinut un astfel de titlu temeiul în drept al cererii fiind  dispozitiile art. 1073 art. 1077 cod civil.

Prin sentinta civila nr. 1998/02.04.2009 Judecatoria Târgoviste a admis exceptia prescriptiei dreptului la actiune si a respins  actiunea.

Pentru a pronunta aceasta sentinta civila instanta de fond a retinut ca exceptia prescriptiei dreptului la actiune este o exceptie de fond, peremtorie si absoluta, ca termenul general de prescriptie este de 3 ani, ca în speta nu sunt cauze de întrerupere sau suspendare a termenului  de prescriptie si ca raportat la data încheierii chitantei si data promovarii actiunii se constata ca termenul de prescriptie este îndeplinit.

Împotriva sentintei civile au declarat recurs reclamantii sustinând ca în mod gresit instanta de fond a solutionat cauza fara a intra în cercetarea fondului, întrucât termenul de prescriptie nu poate curge de la data încheierii înscrisului sub semnatura privata numit chitanta deoarece a preluat imobilul cu acordul promitentului vânzator posesie pe care o exercita si în prezent, ca prescriptia dreptului la actiune în cauza de fata începe sa curga în momentul în care promitentul vânzator se manifesta expres în sensul  negarii dreptului promitentului cumparator si ca din probele administrate rezulta ca starea conflictuala între parti a aparut în anul 2006 când au încercat pe cale amiabila sa încheie un act notarial privind vânzarea cumpararea suprafetei de teren în litigiu si nu a reusit deoarece intimatii nu detineau un titlu valabil.

S-a mai aratat ca în anul 2008 intimatii au obtinut o hotarâre judecatoreasca care sa tina loc de act de vânzare-cumparare , ca dreptul la actiune nu este prescris si ca prescriptia dreptului la actiune începe sa curga din momentul negarii dreptului promitentului cumparator respectiv din anul 2006 când a aparut litigiul de natura penala între parti.

În termen legal intimatii au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursului, aratând ca în cauza în care au obtinut o hotarâre judecatoreasca care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare este total diferita de situatia din speta, ca în permanenta au contestat înscrisul sub semnatura privata intitulat chitanta de care se prevaleaza recurentii ca si dreptul de proprietate al acestora, ca starea conflictuala între parti exista din  anii anteriori anului 2006, ca întelegerea verbala cu recurentii s-a facut pentru folosinta terenului si nu pentru vânzarea acestuia si ca termenul de prescriptie curge de la momentul încheierii asa zisei chitante.

Examinând sentinta civila în raport de criticile formulate, de probele administrate ca si de dispozitiile legale incidente în cauza tribunalul va respinge recursul pentru urmatoarele considerente:

La data de 29.10.1997 între reclamantul T.I si pârâtul M.N. N a intervenit un act juridic bilateral, o promisiune de vânzare-cumparare cu privire la un imobil teren în suprafata de 1000 mp arabil.

Conventia s-a materializat prin înscrisul denumit chitanta.

Promisiunea bilaterala este în fapt un antecontract, oricare dintre partile contractante putând cere  încheierea contractului.

Cum însa pârâtii nu au vândut iar reclamantii nu au cumparat ci ambele parti s-au obligat numai sa  încheie contractul, vânzarea-cumpararea nu  poate fi considerata încheiata în schimb obligatia de a încheia contractul în viitor este valabila.

Obligatia nascuta din promisiunea bilaterala de vânzare-cumparare se stinge la expirarea termenului general de prescriptie care începe sa curga de la data încheierii conventiei potrivit art. 3 si art. 7 alin.2 din Decretul nr. 167/1958 respectiv 29.10.1997.

Acest termen de prescriptie s-a împlinit la 29.10.2000 si asa cum în mod corect a retinut prima instanta în speta nu sunt cauze de întrerupere sau suspendare a termenului de prescriptie.

Sustinerile recurentului T. I, în sensul ca a intrat în posesia imobilului de la momentul încheierii conventiei nu poate fi retinuta.

Din depozitiile martorilor audiati la solicitarea pârâtilor reiese faptul ca intimatul  pârât M. N i-a permis reclamantului T. I sa foloseasca terenul  în litigiu si întrucât pârâtul i-a interzis ulterior anului 1997 reclamantului sa mai foloseasca terenul între parti a intervenit o stare conflictuala.

Chiar si martorul F. I. audiat la solicitarea  reclamantului a aratat ca între parti exista o  stare conflictuala de mai multi ani si ca pârâtii contesta înscrisul sub semnatura privata.

De asemenea din înscrisurile depuse la dosar (filele 48-58) rezulta ca între parti au existat mai multe litigii cu privire la terenul pretins a fi fost cumparat de catre reclamant.

Ori în raport de probele administrate se constata ca pârâtii au înteles sa faca demersuri în legatura cu pretinsul drept de proprietate al reclamantilor asupra terenului ocupat, astfel ca numai în situatia în care s-ar fi facut dovada ca pârâtii ar fi avut o atitudine de pasivitate se putea retine intervenirea unui caz de întrerupere a prescriptiei.

Nu poate fi retinuta în cauza nici împrejurarea  potrivit careia ar exista o practica neunitara a instantei de fond întrucît într-o speta similara pârâtii din prezenta cauza au obtinut în anul 2008 o hotarâre care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare în baza unui înscris sub semnatura privata încheiat în anul 1992 cu  promitenta vânzatoare C. A întrucât cele doua cauze nu sunt similare, în speta  ce a format obiectul dosarului nr. 1294/315/2007 al Judecatoriei Târgoviste  pârâta care este mostenitoarea promitentei vânzatoare a pretins ca matusa sa era lipsita de capacitate de exercitiu si astfel chitanta încheiata ar fi fost lovita de nulitate, situatie care nu a fost dovedita în cauza, asa cum reiese din considerentele hotarârii judecatoresti.

Numai în situatia în care  s-ar fi invocat exceptia prescriptiei dreptului la actiune si s-ar fi administrat dovezi în acest sens s-ar fi putut pretinde ca cele doua cauze ar fi fost similare, iar pe de alta parte de la momentul încheierii actului sub semnatura privata respectiv anul 1992, pârâtii din prezenta cauza au intrat în posesia terenului, iar promitenta vânzatoare a înteles sa nu faca nici un demers pâna la  decesul sau în legatura cu dreptul de  proprietate al promitentilor cumparatori asupra imobilului ocupat din anul 1992, cum de altfel nici mostenitoarea promitentei vânzatoare nu a întreprins vreo actiune, astfel ca din atitudinea de pasivitate rezulta recunoasterea dreptului a carei actiune se prescrie.

În raport de cele retinute anterior în temeiul art. 312 Cod pr. Civila tribunalul va respinge recursul( Decizia civila nr.1018/15.06.2009).

Domenii speta

Spete similare