Legea nr. 10/2001. Contract de vânzare - cumparare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995. Valabilitate. Error communis facit jus. Restituirea pretului vânzarii. Calitatea procesuala pasiva a vânzatorului.

2. Legea nr. 10/2001. Contract de vânzare - cumparare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995. Valabilitate. Error communis facit jus. Restituirea pretului vânzarii. Calitatea procesuala pasiva a vânzatorului. Admisibilitatea chemarii în garantie a Ministerului Finantelor Publice

(Decizia civila nr. 98/R din 15.02.2007, dosar nr.24006/3/2005 - Sectia a IX - a Civila si pentru Cauze privind Proprietatea Intelectuala)

Prin sentinta civila nr. 1945/2.04.2004 pronuntata în dosar nr. 5596/2003, Judecatoria Sector 4 Bucuresti a admis cererile reclamantilor G.H.M., prin curator B.P.E., O.I.D.M., O.M.M. si O.A.G. împotriva pârâtilor S.C., S.D.S., MUNICIPIUL BUCURESTI, prin PRIMAR GENERAL si SCAVL B. SA  si, în consecinta:

A constatat nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumparare nr. 431/27.09.1996 încheiat între pârâta Primaria Municipiului Bucuresti, prin SCAVL B. SA, în calitate de vânzator, si pârâtii persoane fizice, în calitate de cumparatori, având ca obiect imobilul situat în Bucuresti, str. P.B., sector 4.

A dispus repunerea partilor în situatia anterioara, în sensul ca a obligat pârâta vânzatoare Primaria Municipiului Bucuresti sa restituie pârâtilor cumparatori pretul de 21.242.465 lei actualizat si a obligat pârâtii cumparatori sa restituie imobilul de la adresa mentionata în proprietatea pârâtei vânzatoare Primaria Municipiului Bucuresti.

Totodata, a admis cererea de chemare în garantie formulata de pârâta Primaria Municipiului Bucuresti împotriva Ministerului Finantelor Publice si l-a obligat pe acesta sa plateasca pârâtei Primaria Municipiului Bucuresti pretul de 21.242.465 lei actualizat.

A dispus radierea dreptului de proprietate asupra imobilului, înscris pe numele pârâtilor S.C. si S.D.S..

Au fost respinse ca neîntemeiate cererile reclamantilor de obligare a pârâtilor la plata cheltuielilor de judecata.

În motivarea sentintei, s-a retinut ca imobilul compus din teren si constructie cu 6 etaje si mansarda înspre str. P.B. si 5 etaje înspre str. A. (în total 42 de camere cu dependinte si 3 pravalii), a reprezentat proprietatea autorului reclamantilor O.T., dreptul transmitându-se pe cale succesorala în patrimoniul sotiei supravietuitoare O.A., respectiv al fratelui O.I., în cote egale.

S-a retinut ca reclamanta G.H.M. are calitatea de mostenitor al defunctei O.A., revenindu-i asadar o cota de 1/2 din dreptul asupra imobilului, în timp ce ceilalti reclamanti sunt succesorii prin retransmitere ai defunctului O.I., ca nepoti de fiu, detinând asadar împreuna cealalta cota de 1/2.

Imobilul a fost nationalizat în baza Decretului 92/1950, cu încalcarea prevederilor acestui act normativ, întrucât, asa cum s-a retinut si în considerentele deciziei nr. 2303/29.06.2000 a Curtii de Apel Bucuresti, preluarea s-a facut de la proprietarul initial O.T. care, însa, era decedat de 2 ani. Pe de alta parte, preluarea s-a facut cu încalcarea si a celorlalte dispozitii legale privind respectarea dreptului de proprietate, respectiv art. 480-481 Cod civil, Constitutia din anul 1948, art. 13 si 17 din Declaratiei Universale a Drepturilor Omului, asadar titlul statului asupra imobilului este lovit de nulitate.

Judecatoria a retinut ca prin sentinta civila nr. 10264/2.11.1999 a Judecatoriei sector 4 Bucuresti s-a constatat dreptul de proprietate al reclamantilor O. asupra imobilului în litigiu, Consiliul General al Municipiului Bucuresti fiind obligat sa le restituie cota de 1/2 din imobil, hotarâre în temeiul careia Primarul General al Municipiul Bucuresti a dispus restituirea pe cale administrativa a cotei mentionate, cu exceptia spatiilor vândute chiriasilor pârâti.

S-a mai retinut ca pârâtii persoane fizice au avut calitatea de chiriasi ai apartamentul nr. 9 de la et. 2 al imobilului în litigiu, calitate în care au cumparat locuinta în baza Legii nr. 112/1995 la data de 27.09.1006, contract ce este lovit de nulitate absoluta pentru cauza ilicita potrivit art. 966 si 968 Cod civil, deoarece ambele parti au fost de rea credinta la încheierea actului.

Aceasta constatare - a apreciat Judecatoria - se întemeiaza pe faptul ca reclamantii facusera deja numeroase demersuri pentru redobândirea imobilului: astfel, reclamanta G.H.M. a formulat o prima cerere înregistrata la Primaria Municipiului Bucuresti sub nr. 450/16.07.1996 pentru restituire, a notificat pe SCAVL B. SA despre demersurile sale la data de 9.10.1997 si Primaria Municipiului Bucuresti la 17.07.2001.

În paralel, reclamantii O. au formulat notificare în baza Legii nr. 112/1995 la data de 2.07.1996, formându-se dosarul nr. 348 înaintat Comisiei municipale pentru solutionare la 7.11.1996.

Prin adresa din 29.07.1996, Comisia locala sector 4 pentru aplicarea Legii nr.112/1995 a transmis lista notificarilor primite si a cererilor de revendicare catre SCAVL B. SA, înstiintându-l, totodata, sa sisteze vânzarea imobilelor revendicate de fostii proprietari din listele anexate.

În acest tabel, la pozitia 259, figureaza ca solicitant O.D.I. pentru imobilul din str. P.B.

Judecatoria a apreciat ca vânzarea locuintei în acest context este nula absolut, întrucât mandatarul vânzatorului avea cunostinta de cererile formulate si fiind încalcat art. 1 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, conform caruia procedura administrativa de vânzare catre chiriasi este suspendata de drept pâna la solutionarea irevocabila a cererilor proprietarilor; a fost, astfel, dovedita reaua-credinta inclusiv a cumparatorilor, având în vedere si disputa publica nascuta în jurul legalitatii nationalizarii si a legitimitatii detinerii imobilului de catre stat, care era apta sa creeze pârâtilor un puternic dubiu cu privire la titlul vânzatorului.

Judecatoria a retinut ca cererea de cumparare pe care pârâtii au formulat-o la data de 27.09.1996 nu contine si referatul care se întocmea pentru a atesta inexistenta unor actiuni sau notificari formulate de fostii proprietari cu privire la imobilul ce urma a fi înstrainat si, chiar daca ar fi existat, referatul respectiv nu i-ar fi scutit pe pârâti de a solicita în mod expres, oficial, asemenea informatii de la vânzator, nefiind suficient raspunsul mandatarului, de altfel eronat.

Pârâtii nu au dovedit totodata ca au facut demersurile unui cumparator de buna-credinta, respectiv nu au solicitat relatii cu privire la revendicarea ori restituirea apartamentului, mai ales ca vânzatorul cunostea pretentiile reclamantilor înca din 29.07.1996; dimpotriva, pârâta S.C. a recunoscut la interogatoriu ca nu a facut o alta verificare decât cea la mandatar, astfel încât nu o pot invoca în favoarea lor buna-credinta, cât timp nu sunt absolviti de orice culpa în aceasta privinta.

Pe temeiul celor retinute, Judecatoria a apreciat ca nu au fost respectate legile în vigoare la data înstrainarii, situatie în care nu sunt întrunite cerintele prevazute de art. 46 alin. 2 din Legea nr. 10/2001 pentru mentinerea actului de vânzare-cumparare, cu consecinta admiterii cererii în constatarea nulitatii absolute a acestui contract.

În ceea ce priveste cererea de chemare în garantie, instanta a apreciat ca este întemeiata, în aplicarea dispozitiilor art. 13 alin. 6 pct. a din Legea 112/1995, art. 39 pct. 1 lit. a din HG 20/1996 si art. 51 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, potrivit carora pretul platit de chiriasi actualizat cu indicele de inflatie si pe care Primaria Municipiului Bucuresti trebuie sa îl restituie în cazul desfiintarii contractelor de vânzare-cumparare, se suporta de catre Ministerul Finantelor Publice.

Apelurile declarate de toti pârâtii precum si de intervenientul chemat în garantie împotriva sentintei mentionate, au fost respinse ca nefondate prin decizia nr. 1211/7.06.2006 pronuntata în dosar nr. 24006/3/2005 (nr. vechi 3554/2005) de Tribunalul Bucuresti Sectia a III a Civila.

Pentru a pronunta aceasta decizie, instanta de apel a înlaturat sustinerile apelantilor privind lipsa interesului în formularea cererii din perspectiva neîntrunirii legitimarii procesuale active, întrucât calitatea reclamantilor de mostenitori ai defunctului O.I., fratele proprietarului initial, a fost dovedita prin certificatul de mostenitor nr. 446/1998/13.10.1998 si care face dovada deplina a aspectului în discutie, conform art. 88 alin. 2 din Legea nr. 36/1995.

Pe de alta parte, reclamantii au sustinut ca au solicitat restituirea în natura a imobilului vândut  catre chiriasi, astfel încât este întrunita cerinta interesului în persoana acestora.

Tribunalul a respins si exceptia inadmisibilitatii actiunii invocata de pârâta S.C., întrucât prin pretentiile formulate, pe de o parte, de reclamantii O. iar, pe de alta parte, de catre reclamanta G.H.M., se tinde la obtinerea restituirii în natura a întregului imobil si nu numai a unei cote de 1/2 din acesta.

Tinând seama ca în cauza s-a constatat nevalabilitatea titlului statului, este nefondata sustinerea potrivit careia pârâta S.C. ar fi cumparat de la unii din coproprietari, iar soarta actului de vânzare-cumparare ar depinde de rezultatul unui eventual partaj.

În ceea ce priveste fondul cauzei, Tribunalul a confirmat legalitatea si temeinicia considerentelor primei instante relative la nevalabilitatea titlului statului din perspectiva conformitatii preluarii imobilului cu prevederile legale în vigoare la acea data, totodata la reaua-credinta a partilor contractante la momentul încheierii contractului de vânzare-cumparare nr. 431/27.09.1996.

Tribunalul a înlaturat sustinerile apelantilor în legatura cu referirea instantei de fond la prevederile art. 46 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, ca o cauza de nulitate a contractului, cu motivarea ca acea referire vizeaza lipsa bunei-credinte a pârâtilor ca si cauza de salvgardare a contractului, constatat a fi fost încheiat cu privire la un imobil preluat de stat fara titlu.

În ceea ce priveste cererea de chemare în garantie, Tribunalul a apreciat ca dispozitia primei instante este legala fata de principiul repunerii partilor în situatia anterioara, în aplicarea caruia, urmare a constatarii nulitatii contractului de vânzare-cumparare, partile contractante îsi datoreaza restituirea prestatiilor reciproce.

Între pârâtii Stan si chematul în garantie nu exista nici un fel de raport juridic care sa justifice obligarea acestuia din urma la restituirea vreunei sume de bani, art. 51 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 indicând numai sursa din care vânzatorul urmeaza a obtine banii necesari restituirii pretului încasat în baza unui contract nul.

Intervenientul chemat în garantie urmeaza a face plata dupa data de la care va deveni irevocabila hotarârea sub aspectul constatarii nulitatii absolute a contractului, fara ca aceasta norma sa poata fi interpretata ca o conditie de admisibilitate a cererii vânzatoarei Primaria Municipiului Bucuresti.

În ceea ce priveste procentul de 1% din pretul încasat în baza contractului în litigiu, pretins a fi fost retinut de SCAVL B. SA înainte de virarea acesteia în contul prevazut de art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, Tribunalul a constatat ca nu au fost administrate probe în acest sens, conform art. 1169 Cod civil, neexistând temei pentru retinerea unei asemenea împrejurari.

Împotriva deciziei mentionate au declarat recurs Municipiul Bucuresti, prin Primar General, si Ministerul Finantelor Publice, criticând-o pentru nelegalitate.

Prin motivele de recurs formulate, Municipiul Bucuresti, prin Primarul General, a invocat cazul de modificare prevazut de art. 304 pct. 9 Cod procedura civila si a sustinut ca, în mod gresit, ambele instante de fond au constatat nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumparare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, întrucât trebuiau apreciate cerintele de validitate a actului juridic la momentul încheierii acestuia în conditiile art. 948 Cod civil.

Astfel, vânzarea-cumparare s-a fondat pe o cauza licita, întrucât manifestarea de vointa a pârâtilor persoane fizice la momentul contractarii a fost data în considerarea calitatii de proprietar a statului prin reprezentantii sai, convingerea în acest sens fiind fondata pe acceptul vânzatorului de a încheia un asemenea act în contextul si al lipsei de pregatire juridica care i-a determinat sa fie mai putin diligenti.

Neefectuarea unor diligente speciale pentru cercetarea titlului vânzatorului nu echivaleaza cu reaua credinta, ci, cel mult, cu asumarea unui risc de evictiune în viitor din partea unor terti.

De altfel, nicio dispozitie din Legea nr. 112/1995 nu impune chiriasilor care îsi manifesta intentia de a cumpara imobilul sa verifice situatia imobilului, acestia întemeindu-se pe formalitatile de avizare a cererii de cumparare întocmite de societatea vânzatoare, potrivit carora erau întrunite cerintele legale de la acel moment pentru încheierea actului de vânzare-cumparare.

Calitatea de dobânditor de buna credinta în persoana cumparatorului împiedica constatarea nulitatii actului indiferent de atitudinea subiectiva a vânzatorului, fiind suficienta convingerea tertului achizitor ca persoana de la care a dobândit avea toate însusirile cerute de lege pentru a-i transmite valabil drepturile asupra bunului.

La data contractarii au fost respectate prevederile art. 9 din Legea 112/1995, precum si cele ale art. 1 alin. 6 din HG nr. 20/1996, contrar considerentelor instantelor de fond, întrucât suspendarea procedurii administrative prevazute de Legea nr. 112/1995 intervine numai daca pe rolul instantelor de judecata exista un litigiu vizând revendicarea imobilului, or în speta, nu s-a facut dovada existentei unei asemenea cereri.

De asemenea, formularea unei cereri în temeiul Legii nr. 112/1995 nu constituia un impediment la vânzare cât timp autorii reclamantilor nu locuiau în imobil, iar la data respectiva imobilul nu era liber.

Recurentul pârât a mai sustinut ca nevalabilitatea titlului statului nu era stabilita la momentul perfectarii actului prin nicio hotarâre judecatoreasca definitiva si irevocabila, astfel încât acesta nu reprezinta un argument pentru nevalabilitatea actului juridic în discutie.

Dimpotriva, prin sentinta civila nr. 10264/2.11.1999 a Judecatoriei sector 4 Bucuresti, s-a recunoscut valabilitatea titlului statului stabilindu-se calitatea de coproprietar a acestuia asupra unei cote de 1/2 din imobilul în litigiu.

În aceste conditii sunt eronate considerentele deciziei de apel în sensul ca titlul statului nu întruneste cerintele unui titlu valabil, nesocotindu-se dispozitiile unei hotarâi judecatoresti, cu atât mai mult cu cât nu se poate aprecia pâna la efectuarea partajului daca apartamentul în litigiu face parte din cota de 1/2 a statului sau a intimatilor reclamanti.

Recurentul pârât a conchis în sensul valabilitatii contractului de vânzare-cumparare, cu consecinta respingerii cererii reclamantilor cu acest obiect.

În al doilea rând, în ceea ce priveste dispozitia de obligare a pârâtei vânzatoare Primaria Municipiului Bucuresti de restituire catre pârâtii cumparatori a pretului reactualizat, recurentul a invocat exceptia lipsei calitatii sale procesuale, întrucât în conditiile Legii nr. 112/1995 si HG 20/1996 suma obtinuta din vânzarea apartamentului nu a fost încasata de institutia vânzatoare, ci s-a constituit venit extrabugetar la dispozitia Ministerului Finantelor Publice.

În acest sens, recurentul a facut trimitere la prevederile art. 13 alin. 6 pct. a din Legea 112/1995, art. 39 pct. 1 lit. a din HG 20/1996 republicata si art. 51 alin. 2 si 3 din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost modificata prin Legea nr. 247/2005 si OUG 184/12.12.2002, din care rezulta legitimarea procesuala pasiva a Ministerului Finantelor Publice în situatii de natura celor din speta.

Aceste sume de bani nu pot fi restituite decât de catre cei care le-au încasat, respectiv Ministerul Finantelor, actiunea în restituirea pretului fiind o aplicare a principiului îmbogatirii fara justa cauza recunoscut de dreptul substantial.

Ministerul Finantelor Publice  prin motivele formulate, a solicitat casarea deciziei recurate si respingerea cererii de chemare în garantie ca neîntemeiata, întrucât nu este debitorul obligatiei de restituire a pretului actualizat, platit de chiriasii ce au încheiat contracte de vânzare-cumparare în temeiul Legii nr. 112/1995.

Astfel, potrivit art. 51 alin. 2 si 3 din Legea nr. 10/2001, restituirea pretului opereaza în cazul în care contractele respective au fost desfiintate prin hotarâri judecatoresti definitive ori irevocabile, caz în care pronuntarea unor asemenea hotarâri judecatoresti reprezinta o conditie pentru exercitiul actiunii în despagubiri.

În mod eronat a apreciat instanta de apel ca cererea de chemare în garantie este admisibila ca o aplicare a principiului restituirii în natura a prestatiilor între partile contractului desfiintat si obligarii vânzatoarei la plata pretului catre cumparatori, cât timp prin legea speciala, ale carei dispozitii sunt de stricta interpretare, se impune cerinta existentei unei hotarâri definitive si irevocabile privind nulitatea contractul de vânzare-cumparare.

Recurentul intervenient a criticat decizia si sub aspectul ignorarii împrejurarii ca, din valoarea pretului achitat în temeiul Legea nr. 112/1995, SCAVL B. SA este cea care a încasat un comision de 1% care nu a fost virat în fondul extrabugetar constituit potrivit art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, în acest sens fiind relevante prevederile art. 41 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, aprobate prin HG nr. 20/1996, republicata.

Examinând decizia atacata prin prisma criticilor formulate si a actelor dosarului, Curtea constata urmatoarele:

În ceea ce priveste recursul Municipiului Bucuresti, apreciaza ca nu este fondat, pentru considerentele ce urmeaza:

Prin motivele de recurs, nu s-au formulat critici relative la legalitatea ori nelegalitatea titlului statului constituit asupra imobilului în litigiu (situat în str. P.B., sector 4) în baza Decretului nr. 92/1950, astfel încât aprecierea instantelor de fond din cauza în sensul nevalabilitatii acestui titlu reprezinta premisa analizei presupuse în sarcina instantei de recurs, ce nu este învestita cu reevaluarea acestui aspect.

În aceste conditii, nu pot fi retinute sustinerile recurentului în sensul ca ar avea calitatea de proprietar asupra imobilului în litigiu în cota de 1/2 din dreptul real, statut pretins recunoscut unitatii administrativ - teritoriale prin sentinta civila nr. 10264/2.11.1999 a Judecatoriei sectorului 4 Bucuresti, definitiva si irevocabila.

Hotarârea judecatoreasca mentionata are caracter declarativ de drepturi, în sensul ca doar constata în patrimoniul reclamantilor O. existenta dreptului de proprietate transmis pe cale succesorala din patrimoniul adevaratului titular, T.O., prin retransmitere a cotei de 1/2 de la sotia supravietuitoare, A.O.

Or, constatarile instantei ce a pronuntat respectiva hotarâre au putere de lucru judecat în privinta întregului imobil, ce a fost preluat de stat într-un mod unitar, fiind favorabile si titularilor dreptului asupra celeilalte cote de 1/2, respectiv reclamantei G.H.M., ca succesor al lui I.O., fratele proprietarului initial, T.O.

Dealtfel, însasi instanta de fond în prezenta cauza a facut referire la hotarârea judecatoreasca anterior pronuntata atunci când a cercetat legalitatea preluarii de catre stat a imobilului, întemeindu-se pe dispozitiile acesteia si stabilind, în plus, ca preluarea s-a facut cu încalcarea si a celorlalte dispozitii legale privind respectarea dreptului de proprietate, în vigoare la acel moment, respectiv art. 480- 481 Cod civil, Constitutia din anul 1948, art. 13 si 17 din Declaratiei Universale a Drepturilor Omului.

În aceste conditii, nu se poate sustine ca unitatea administrativ - teritoriala ar detine o cota de 1/2 din dreptul de proprietate asupra imobilului, cât timp titlul statului s-a constituit în mod nelegal, iar sentinta civila nr. 10264/2.11.1999 are caracter declarativ de drepturi în ce priveste pe succesorii adevaratului titular.

În ceea ce priveste actul de vânzare - cumparare încheiat cu privire la apartamentul nr. 9 de la et. 2 al imobilului în litigiu, în baza Legii nr. 112/1995, la data de 27.09.1006, în mod corect, ambele instante de fond au apreciat ca este lovit de nulitate absoluta, deoarece ambele parti au fost de rea credinta la încheierea actului.

Prezumtia bunei - credinte instituita prin art. 45 (fost 46) alin. 2 din Legea nr. 10/2001, este operanta doar în contextul erorii comune si invincibile în care cumparatorii s-au aflat cu privire la titlul vânzatorului, potrivit principiului error communis facit jus, principiu caracteristic institutiei vânzarii lucrului altuia, interesând materia efectelor nulitatii.

 Asadar, numai daca se poate retine o buna-credinta perfecta, lipsita de orice culpa ori îndoiala, norma mentionata îsi produce efectele preconizate de legiuitor, de a salva actul de la sanctiunea nulitatii aplicabila în cazul vânzarii bunului altei persoane decât titularul dreptului real.

În acest context, Curtea retine ca nu este suficienta verificarea de catre vânzator a situatiei juridice a imobilului, astfel încât cumparatorii nu pot fi disculpati pentru raportul incomplet întocmit de Oficiul juridic pe cererea de cumparare depusa de fostii chiriasi, în care nu se mentioneaza formularea de catre reclamanti a cererii de restituire în natura în temeiul Legii nr. 112/1995.

Dimpotriva, dobânditorii aveau, la rândul lor, obligatia efectuarii demersurilor necesare determinarii situatiei juridice reale, inclusiv la Comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995, obligatie impusa de diligenta ceruta dobânditorului unui imobil din categoria celor al caror regim juridic este reglementat prin actele normative succesiv adoptate.

Daca ar fi realizat atare diligente, dobânditorii ar fi putut cunoaste faptul ca adevaratii proprietari intentionau recunoasterea dreptului real asupra imobilului si initiasera deja demersuri în acest sens la autoritatile competente.

Astfel, reclamanta G. a formulat o prima cerere înregistrata la Primaria Municipiului Bucuresti sub nr. 450/16.07.1996 pentru restituirea în natura, în acelasi timp, a notificat despre demersurile sale pe SCAVL B. S.A., la data de 9.10.1997, respectiv Primaria Municipiului Bucuresti, la 17.07.2001.

La rândul lor, reclamantii O. au formulat notificare în baza Legii nr. 112/1995 la data de 2.07.1996, formându-se dosarul nr. 348 înaintat Comisiei municipale pentru solutionare la 7.11.1996. Nu s-a facut dovada în cauza a solutionarii acesteia pâna în prezent.

Prin adresa din 29.07.1996, Comisia locala sector 4 pentru aplicarea Legii nr. 112/1995 a transmis lista notificarilor primite si a cererilor de revendicare catre SCAVL B. S.A., înstiintându-l, totodata, sa sisteze vânzarea imobilelor revendicate de fostii proprietari din listele anexate.

În acest tabel, la pozitia 259, figureaza ca solicitant O.D.I. pentru imobilul din str. P.B.

Asadar, la data cumpararii de catre chiriasi, cererea proprietarilor de restituire în natura nu fusese solutionata, context în care nu era posibila valorificarea vocatiei chiriasilor la cumparare ; din dispozitiile art. 9 alin. 1 din lege se deduce, prin interpretare per a contrario, ca dreptul chiriasului de a cumpara locuinta nu se naste pâna la solutionarea definitiva a cererii proprietarului. Aceasta, deoarece legiuitorul leaga explicit însasi nasterea acestui drept de creanta în patrimoniul chiriasului de clarificarea situatiei imobilului prin emiterea unei hotarâri irevocabile (se refera la imobilele ce nu se restituie în natura proprietarului, ceea ce presupune clarificarea în prealabil a situatiei acestuia).

Pe de alta parte, derularea procedurii administrative având ca obiect vânzarea catre chirias a imobilului era posibila numai în ipoteza inexistentei unei actiuni în revendicare sau a promovarii unei cereri de restituire în natura a fostului proprietar în temeiul acestui act normativ, fiind asimilate, din punctul de vedere al efectelor juridice produse asupra procedurii de înstrainare catre chiriasi, existenta unei actiuni în revendicare pendinte cu formularea unei cereri de restituire în natura de catre proprietari în baza Legii nr. 112/1995. Ca atare, este fara relevanta faptul ca la data cumpararii de catre pârâti nu exista litigiu pe rolul instantei de judecata.

În aceste conditii, procedura administrativa initiata ar fi trebuit suspendata, conform art. 3 alin. 3 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, aprobate prin HG nr. 11/1997, dupa cum în mod corect au apreciat ambele instante de fond în cauza, conchizând în sensul ca norma nu a fost respectata, ignorata fiind existenta cererii proprietarilor tinzând la redobândirea posesiei imobilului.

Formularea cererii proprietarilor reprezentând, în reglementarea conturata de legiuitor, o cauza de împiedicare ori, cel putin, de amânare a înstrainarii catre chiriasi, reiese cu claritate, din dispozitiile legale anterior mentionate, obligativitatea verificarii situatiei juridice a imobilului si sub acest aspect, inclusiv de catre cumparatori.

Astfel, în mod corect, s-a constatat în cauza încalcarea prevederilor art. 9 din Legea nr. 112/1995, precum si cele ale art. 1 alin. 6 din HG nr. 20/1996, ce au reprezentat suportul însusi al vânzarii, împrejurare ce conduce, în acord cu vointa legiuitorului, la nulitatea absoluta a contractului.

Buna credinta a cumparatorului la momentul contractarii nu poate coexista cu încalcarea dispozitiilor legale, câta vreme unui dobânditor al unui imobil cu titlu oneros i se pretinde o minima diligenta în cercetarea situatiei de fapt reale, cu scopul de a asigura respectarea conditiilor legale necesare înstrainarii.

Asadar, din perspectiva aparentei calitatii de proprietar ce presupune plasarea dobânditorului într-o eroare comuna si invincibila, este inacceptabila pasivitatea celui care pretinde ca a asteptat sa fie notificat de adevaratul proprietar în legatura cu existenta unei cereri de restituire, despre care ar fi putut cunoaste printr-un minim demers la autoritatea administrativa locala.

În ceea ce priveste cererea de chemare în garantie, Curtea urmeaza a cerceta concomitent criticile ambilor recurenti, deoarece se sustine de catre fiecare inexistenta în patrimoniul sau a vreunei obligatii de restituire a pretului, urmare a desfiintarii contractului de vânzare - cumparare încheiat de chiriasi în baza Legii nr. 112/1995.

Potrivit art. 50 (fost 51) alin. 3 din Legea nr. 10/2001 (introdus prin OUG nr. 184/12.12.2002), republicata în urma modificarilor si completarilor aduse prin Legea nr. 247/2005, "restituirea pretului actualizat platit de chiriasii ale caror contracte de vânzare-cumparare încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 au fost desfiintate prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile, se face de catre Ministerul Finantelor Publice, din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995 cu modificarile ulterioare".

Din norma citata rezulta sursa platii efective a sumelor de bani stabilite în sarcina vânzatorului, respectiv fondul extrabugetar mentionat care este gestionat de Ministerul Finantelor Publice, potrivit art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995.

Data fiind aceasta calitate a persoanei juridice, se creeaza un raport juridic obligational între autoritatea fiscala si vânzatorul Primaria Municipiului Bucuresti, dupa cum în mod corect au stabilit instantele de fond în prezenta cauza, dupa constatarea de catre instanta de judecata a existentei creantei reprezentate de pretul încasat.

Prin aceasta norma, contrar sustinerilor vânzatorului Municipiul Bucuresti, nu se înlatura principiile dreptului comun, respectiv restabilirea situatiei anterioare ce guverneaza materia efectelor nulitatii actelor juridice civile, dimpotriva, se reglementeaza explicit posibilitatea restituirii pretului, chiar în cuantum actualizat.

Aceasta prevedere expresa era necesara în conditiile în care nu opereaza garantia pentru evictiune în ipoteza desfiintarii contractului de vânzare - cumparare, la care se refera norma în discutie.

Pentru ca aceasta obligatie contractuala sa fi operat ar fi fost necesar nu numai sa se fi produs o tulburare de drept, care sa fi avut o cauza anterioara vânzarii (în speta aceasta coincide cu motivul de nulitate ce a afectat valabilitatea actului juridic), însa si ca dobânditorul sa nu fi cunoscut cel putin pericolul evictiunii.

Or, desfiintarea contractului de vânzare - cumparare pe cale judecatoreasca nu poate reprezenta decât consecinta relei - credinte a dobânditorilor la momentul contractarii, ceea ce înseamna acceptarea riscului evictiunii si înlaturarea raspunderii vânzatorului.

Drept urmare, legiuitorul a intentionat sa înlature orice dubiu în privinta posibilitatii restituirii pretului, printr-o norma expresa, fara a exonera pe vânzator de atare obligatie.

Daca s-ar fi dorit acest lucru, s-ar fi precizat explicit cadrul în care ar urma sa se deruleze procedura jurisdictionala cu excluderea vânzatorului, în sensul de a se mentiona participarea în proces a Ministerului Finantelor Publice ca debitor al obligatiei de restituire (cum s-a procedat, de exemplu, în cazul restituirii obiectelor din metale pretioase prin OUG nr. 190/2000), derogarile de la dreptul comun fiind de stricta interpretare si aplicare.

Or, nu se regaseste o atare prevedere expresa, ceea ce înseamna ca Ministerul Finantelor Publice este, la rându-i, debitor al obligatiei de restituire a sumei de bani corespunzând pretului actualizat, însa catre vânzator, dupa determinarea creantei în patrimoniul acestuia.

În aceste conditii, vânzatorul are calitate procesuala pasiva în cauza, contrar sustinerilor recurentului Municipiul Bucuresti, ca reflectare în plan procesual a calitatii de debitor în cadrul raportului obligational nascut din contract, în legatura cu restituirea tuturor prestatiilor încasate în temeiul actului nul si operante din momentul desfiintarii contractului.

În ceea ce îl priveste pe Ministerul Finantelor Publice, întrucât legiuitorul nu reglementeaza modalitatea concreta de recuperare de catre vânzator a sumei de bani, Curtea apreciaza ca aceasta este la alegerea vânzatorului, putând consta fie într-o desocotire pe cale administrativa, în urma ramânerii irevocabile a hotarârii judecatoresti ce reprezinta titlul executoriu, fie în formularea unei cereri de interventie fortata în procesul ce are ca obiect  pretentiile chiriasului cumparator de restituire a pretului împotriva  vânzatorului, în conditiile art. 60 - 63 Cod procedura civila.

În speta, vânzatorul a ales cea din urma varianta, care este, din punct de vedere procedural, compatibila cu pretentiile formulate împotriva persoanei ce administreaza fondul din care se fac platile în discutie. Astfel, sunt întrunite cerintele prevazute de art. 60 alin. 1 Cod procedura civila, potrivit caruia chemarea în garantie este la îndemâna partii în proces implicate într-un raport juridic obligational cu un tert fata de proces, si în considerarea caruia s-ar putea îndrepta ulterior împotriva tertului cu o cerere în despagubiri, în cazul în care "ar cadea în pretentii" în litigiul pendinte.

Contrar sustinerilor recurentului, prevederile art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 nu contrazic prevederile art. 60 alin. 1 Cod procedura civila, întrucât pe de o parte, astfel cum s-a aratat, nu contin norme de procedura privind modalitatea de recuperare a sumei de bani de la Ministerul Finantelor Publice, completându-se cu prevederile procedurale de drept comun.

Pe de alta parte, cerinta din legea speciala privind existenta unei hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile de desfiintare a contractului de vânzare-cumparare nu poate fi interpretata restrictiv în sensul preexistentei unei asemenea hotarâri la momentul cererii de recuperare a sumei de bani, ci trebuie înteleasa extensiv, în sensul anticiparii unei asemenea hotarâri cu caracter irevocabil care sa reprezinte titlul executoriu pentru sumele de bani supuse restituirii din fondul extrabugetar.

Dupa cum în mod corect a aratat instanta de apel, doar plata efectiva de catre Ministerul Finantelor se va realiza la momentul ramânerii definitive ori irevocabile a hotarârii judecatoresti respective, nefiind vorba despre o conditie de admisibilitate a cererii în pretentii formulate de catre vânzator.

În ceea ce priveste comisionul de 1% inclus în pretul de vânzare stabilit în temeiul Legii nr. 112/1995, sunt corecte sustinerile recurentului intervenient în sensul ca acesta a fost încasat de unitatea specializata în vânzarea apartamentelor si nu a intrat în fondul extrabugetar constituit în baza art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995.

În acest sens, sunt relevante chiar prevederile art. 13 alin. 6 lit. a, potrivit carora fondul extrabugetar se constituie din sumele obtinute din vânzarea apartamentelor care nu s-au restituit în natura, dupa deducerea comisionului de 1% din valoarea apartamentelor, cuvenit unitatilor specializate care evalueaza si vând apartamentele ce fac obiectul Legii nr. 112/1995, în conformitate cu art. 9 alin. 4 teza ultima din acelasi act normativ.

Potrivit art. 41 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, aprobate prin HG 20/1996 republicata, unitatile specializate în vânzare au dreptul de a încasa acest comision odata cu încasarea pretului vânzarii de la cumparator.

În aceste conditii, dispozitia instantei de apel ce a mentinut hotarârea primei instante privind obligarea Ministerul Finantelor Publice la restituirea catre vânzator inclusiv a comisionului de 1%, este rezultatul aplicarii gresite a prevederilor legale incidente anterior aratate, cât timp comisionul respectiv nu era destinat a alimenta fondul extrabugetar gestionat de Ministerul Finantelor Publice.

Este de precizat ca atare prevederi nasc prezumtia legala a încasarii de catre mandatarul SCAVL B. SA a comisionului, caz în care sarcina probei se stramuta la partea în proces care afirma contrariul, nerevenind însusi Ministerului Finantelor Publice, dupa cum a considerat instanta de apel. Or, nu s-a facut dovada ca SCAVL B. SA a varsat respectivul comision la fondul extrabugetar, neexistând nici macar un indiciu pentru întrunirea acestei situatii atipice.

Drept urmare, Curtea va admite recursul declarat de Ministerul Finantelor Publice si va modifica în parte decizia, în aplicarea art. 312 cu referire la art. 304 pct. 9 Cod procedura civila, în sensul admiterii apelului aceleiasi parti si al schimbarii în parte a sentintei în aplicare art. 296 Cod procedura civila.

Pe acest temei, Curtea va înlatura din continutul obligatiei stabilite în sarcina Ministerul Finantelor Publice suma echivalenta procentului de 1% încasat cu titlu de comision de catre SCAVL Berceni SA.

Urmeaza a fi mentinute celelalte dispozitii ale sentintei si deciziei.

12

Domenii speta

Spete similare