Contract de comision. Efecte. Prezumţia de mandat tacit reciproc între soţi. Calitate procesuală pasivă.

Contract de comision. Efecte. Prezumţia de mandat tacit reciproc între soţi. Calitate procesuală pasivă.

(Decizia comercială nr. 30 din 24 ianuarie 2007, Secţia a VI-a Comercială)

Prin sentinţa comercială nr.849/07.03.2006 a Tribunalului Bucureşti - Secţia a VI-a Comercială, pronunţată în dosarul nr.48496/3/2005, s-a admis acţiunea formulată de reclamanta S.C. EI S.R.L. în contradictoriu cu pârâţii RC şi RJ, au fost obligaţi pârâţii la plata în solidar către reclamantă a sumei de 220.000 Euro reprezentând comision şi penalităţi de întârziere datorate în baza contractului nr.541/11.08.2005 şi a sumei de 17.077,43 RON cheltuieli de judecată.

În motivare s-a reţinut că în data de 11.08.2005, între reclamantă şi pârâţi s-a încheiat contractul de comision înregistrat sub nr.541, în baza căruia agenţia s-a obligat, în calitate de intermediar, să identifice un cumpărător pentru imobilul pârâţilor proprietari situat în Calea 13 Septembrie nr.243-254 şi 233A, în suprafaţă de 1.220,14 mp pentru un comision de 110.000 Euro, care acoperea şi serviciile conexe prevăzute la art. I lit. B din contract.

Valoarea comisionului a fost prevăzută sub condiţia realizării tranzacţiei la valoarea de 1.100.000 Euro, iar scadenţa s-a stabilit la data plăţii preţului imobilului, înţelegându-se prin aceasta data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, sub sancţiunea unor penalităţi de 0,5% pe zi de întârziere .

Potrivit împuternicirii atestate de avocat şi asumate de client, mandatarul trebuia să negocieze clauzele contractuale inclusiv comisionul, limitele împuternicirii avocaţiale nefiind depăşite, în conformitate cu dispoziţiile art.3 lit. b din Legea nr.52/1995.

Nu se poate reţine apărarea legată de caracterul abuziv al clauzelor privind plata comisionului, acesta fiind aplicabil doar clauzelor contractuale negociate direct cu consumatorul, potrivit art.4 alin.1 din Legea nr.139/2000. În speţă valoarea comisionului s-a stabilit în funcţie de valoarea preconizată de înstrăinare a imobilului şi condiţionată de obţinerea preţului stipulat, nefiind de natură să creeze un dezechilibru semnificativ între drepturile şi obligaţiile pârâţilor.

S.C. I S.R.L. este cumpărătorul atras de agenţie prin S.C. DU S.R.L., cu care aceasta a încheiat un contract de colaborare nr. 581, care face referire şi la imobilul în speţă.

La data de 11.11.2005 s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu S.C. I S.R.L., reprezentantul acesteia confirmând că terenurile achiziţionate i-au fost oferite de S.C. DU S.R.L.

Nu se reţine nicio contradicţie în succesiunea actelor încheiate, de colaborare, consultanţă imobiliară, antecontract, apoi contract de vânzare-cumpărare, nefiind relevant, din perspectiva clauzelor contractuale, dacă pârâţii cunoşteau modul exact în care reclamanta şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale asumate, direct ori prin intermediari.

Nu se poate reţine nici inopozabilitatea contractelor faţă de pârâţi, care sunt ţinuţi să le respecte, chiar dacă nu au participat la încheierea acestora.

Nu sunt fondate nici apărarea bazată pe simulaţie prin caracterul fictiv al contractului de consultanţă imobiliară întocmit între S.C. DU S.R.L. şi cumpărătorul S.C. I S.R.L. şi nici nerespectarea obligaţiei de a prezenta minim 2 oferte  vânzătorului, din moment ce a consimţit să încheie contractul cu acest cumpărător, obţinând şi preţul preconizat.

Împotriva acestei sentinţe au declarat apel pârâţii, solicitând admiterea apelului, modificarea sentinţei apelate, în sensul respingerii acţiunii ca neîntemeiată, cerere legal timbrată cu taxele judiciare de timbru prevăzute de lege, invocându-se în motivare următoarele:

1. Instanţa de fond a încălcat dreptul la apărare, respingând toate probatoriile solicitate, deşi erau necesare şi utile aflării adevărului.

Prin încheierea din 21.02.2006, instanţa a respins probatoriile solicitate prin întâmpinare fără temei, în condiţiile în care fuseseră invocate apărări ce vizau neexecutarea contractului, simulaţia şi inopozabilitatea contractelor prezentate de reclamantă, cu consecinţa imposibilităţii de a demonstra susţinerile în apărare.

2. Instanţa a respins nejustificat excepţia prematurităţii capătului 2 de cerere, deşi nu s-a făcut dovada concilierii prealabile.

Reclamanta are obligaţia de a comunica pârâtului toate pretenţiile sale, ori în invitaţia la conciliere, reclamanta nu a formulat nicio cerere de penalităţi.

În situaţia în care părţile s-ar fi prezentat la conciliere, s-ar fi putut ajunge la o soluţie amiabilă doar cu privire  la debitul principal, nu şi la penalităţi, pentru că acestea nu fuseseră solicitate.

3. Instanţa a respins neîntemeiat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a apelantei RJ, cu motivarea că soţul şi-a reprezentat soţia potrivit mandatului tacit reciproc, cu privire la actele de administrare a bunurilor comune, conform art. 35 alin.2 Codul familiei.

Actul în baza căruia subsemnaţii se obligau la plata a 7,7 miliarde lei ROL nu poate fi caracterizat ca un act de administrare faţă de suma mare a obligaţiei asumate prin respectivul contract.

4. În mod greşit instanţa de fond a apreciat îndeplinirea de către intimată a obligaţiei contractuale asumate, limitându-se a constata că intimata a încheiat contracte de colaborare cu diverşi parteneri în vederea executării contractului, fără a se analiza dacă aceştia, la rândul lor, au acţionat în sensul de a duce la respectarea obligaţiilor contractuale asumate.

Pentru a putea solicita plata comisionului, fiind vorba de un contract sinalagmatic, reclamanta ar fi trebuit să facă dovada executării obligaţiilor contractuale, respectiv de identificare a unui ofertant  prezentat de aceasta, cu care să fi încheiat ulterior un contract de vânzare-cumpărare.

Or, cumpărătorul a fost identificat de pârâţi fără concursul intimatei. Contractul de comision condiţionează plata comisionului de executarea de către intimata EI a unor prestaţii.

Reclamanta nu a dovedit că acel pretins intermediar (S.C. DU S.R.L.) ar fi prezentat către apelanţi oferta ce a dus la încheierea contractului.

Cumpărătorul a apelat la serviciile S.C. DU S.R.L. după ce identificase terenul de cumpărat, limitându-se doar la consultanţă şi intermediere a vânzării terenului.

Instanţa a analizat succesiunea actelor, nu însă şi conţinutul acestora.

Unică ofertă prezentată pârâţilor datează din 11.08.2005 (ofertant S.C. DU S.R.L.), dată la care aceasta nu putea prezenta o altă ofertă privind pe cumpărătorii din contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu S.C. I S.R.L., întrucât abia la 31.11.2005 s-a încheiat între acestea două contractul de prestări servicii consultanţă imobiliară.

5. În mod eronat instanţa de fond a reţinut  că S.C. I S.R.L. este cumpărătorul atras de agenţie prin S.C. DU S.R.L., făcând referire la contractul de colaborare nr. 591/29.07.2005 şi la contractul de prestări servicii consultanţă imobiliară încheiat la 31.10.2005 între S.C. I S.R.L. şi S.C. DU S.R.L.

Dacă se analizează natura relaţiilor dintre S.C. I S.R.L. şi S.C. DU S.R.L. s-ar fi observat că nu au ca obiect identificarea unei oferte, ci doar consultanţă în intermedierea vânzării unor terenuri deja identificate de cumpărător.

De altfel, la încheierea contractului nu s-a confirmat la notarul public faptul intermedierii contractului de către o agenţie comercială.

6. În mod eronat instanţa a apreciat lipsit de importanţă faptul că la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, apelanţii nu au avut cunoştinţă de faptul că vânzarea s-ar fi efectuat prin intermediul intimatei reclamante.

Acest fapt nu a fost adus la cunoştinţă nici de intimată şi nici de cumpărătoare.

7. Instanţa a înlăturat şi apărarea bazată pe caracterul simulat al contractelor încheiate şi pe inopozabilitatea faţă de apelanţi cu motivaţia că apelanţii ar fi consimţit să încheie contractul de vânzare-cumpărare cu cumpărătorul S.C. I S.R.L.

Din actele de la fond rezultă caracterul simulat şi faptul că au fost încheiate tocmai pentru a acoperi o situaţie care duce la plata unui comision exagerat.

Intimata împreună cu S.C. DU S.R.L. au prezentat apelanţilor o situaţie juridică aparentă, situaţie în care S.C. DU S.R.L. apărea ca potenţial cumpărător, însă anterior acestei situaţii, la 29.07.2005 încheiaseră între acestea un act secret, intitulat contract de colaborare, inopozabil reclamanţilor apelanţi.

Al doilea act secret este contractul de consultanţă încheiat de cumpărător cu S.C. DU S.R.L.

În concluzie, reclamanta nu poate solicita comisionul şi penalităţile contractuale întrucât nici reclamanta şi nici S.C. DU S.R.L. nu au prezentat o ofertă care să se concretizeze într-un contract de vânzare-cumpărare, oferta S.C. DU S.R.L. a fost prezentată la 11.08.2005 şi nu viza pe cumpărătorul imobilului, care s-a prezentat abia în luna octombrie 2005, la momentul ofertei, S.C. DU S.R.L. nu avea contract de comision cu cumpărătorii conform art. IV lit. c pct.1 din contractul de colaborare semnat la 29.07.2005, neputând justifica calitatea de intermediar, apelanţii nu au cunoscut existenţa contractelor între reclamantă, societatea cu care colabora şi cumpărătorul imobilului fiind ţinute ascunse, ceea ce duce la lipsa de opozabilitate a acestora.

8. În mod greşit instanţa a înlăturat susţinerile privind nevalabilitatea încheierii contractului de comision în condiţiile lipsei mandatului semnatarului înscrisului, negocierea clauzelor contractuale fiind circumscrisă activităţii de avocat prevăzute de art. 3 lit. b din Legea nr.51/1995.

Activităţile avocatului limitate la asistenţă şi reprezentare nu dau dreptul avocatului să negocieze în numele şi pentru client clauzele unui contract.

Contractul de comision nu a fost încheiat valabil, nefiind semnat de apelanţi, ci de avocat, care nu avea mandat să semneze şi cu atât mai puţin să negocieze clauzele.

Avocatul era împuternicit să efectueze formalităţile premergătoare contractului, neavând putere de decizie în privinţa comisionului şi nici mandat pentru acte de dispoziţie, în lipsa unui mandat expres.

Apelanţii nu se aflau în ţară la data semnării contractului.

9. În mod greşit instanţa de fond a înlăturat susţinerile privind lipsa de efecte juridice a clauzelor abuzive inserate în contractul de comision şi s-a apreciat că un comision de 10% plus o penalitate de 10%, adică un total de 220.000 Euro este rezonabil proporţional cu obligaţia asumată.

Apelantul RC a încheiat contracte şi cu alte agenţii, dar comisionul era de 2% + TVA, plus 1% penalităţi.

Există o disproporţie evidentă între obligaţiile intimatei (de identificare a unui potenţial cumpărător) şi obligaţiile impuse prin contract, de plată a 7,7 miliarde lei (ROL).

10. Neexecutarea de către reclamantă a celorlalte obligaţii contractuale asumate, demonstrează disproporţia evidentă dintre contraprestaţiile părţilor din contractul de comision.

Conform clauzelor contractuale, agenţia era obligată să transmită proprietarului minim două oferte. Agenţia S.C. EI S.R.L. nu şi-a îndeplinit obligaţia, făcând proprietarului o unică ofertă, care nici nu avea cum să se refere la cumpărătorul imobilelor.

Proprietarul ar fi trebuit să o confirme, semnând un proces-verbal, în care ar fi trebuit să se regăsească data prezentării ofertei, identificarea ofertantului şi a preţului oferit de acesta.

În plus, agenţia avea obligaţia de a efectua activităţi de promovare a vânzării imobilului, pe care nu şi-a îndeplinit-o.

Se invocă în drept art.282 Cod procedură civilă, art.973 şi art.1175 Cod civil.

Intimata a depus la dosar întâmpinare, solicitând respingerea apelului ca nefondat şi menţinerea în tot a sentinţei apelate, cu cheltuieli de judecată.

În apel, pârâţii-apelanţi au administrat proba cu înscrisuri.

Analizând actele dosarului în conformitate cu dispoziţiile art.295 Cod procedură civilă, Curtea constată şi reţine următoarele:

Intimata-reclamantă S.C. EI S.R.L. (agenţia) şi RC (apelantul-pârât - proprietar) reprezentat prin avocat CV au încheiat în data de 11.08.2005, contractul de comision nr. 541, prin care agenţia se obliga, în calitate de intermediar, să identifice un cumpărător pentru imobilul situat în Calea 13 Septembrie, nr.243-245 + nr.233A, în suprafaţă de 1.229,14 mp.

La pct. III lit. A, părţile au stipulat că proprietarul va plăti agenţiei un comision în valoare de 110.000 Euro, cu condiţia rezolutorie ca tranzacţia să se realizeze la valoarea de 1.100.000 Euro, iar la lit. D că dacă întârzierea va depăşi 30 zile, proprietarul va plăti agenţiei alături de comision şi o penalitate al cărei cuantum este egal cu al comisionului.

În tabelul de procese-verbale încheiate între EI şi client, în baza contractului de comision nr.541/11.08.2005, s-a consemnat ofertantul S.C. DU S.R.L.

Reclamanta-intimată S.C. EI S.R.L. încheiase anterior contractului de comision, la 29.07.2005, un contract de colaborare cu S.C. DU S.R.L., prin care părţile se obligau să coopereze în sensul realizării ofertelor cuprinse în anexa la contract, în vederea identificării unui contractant pentru oferta clienţilor agenţiei EI.

În tabelul de procese-verbale încheiate între EI şi partener, în baza  contractului de colaborare, la poziţia nr. 7 este înscrisă şi oferta privind imobilul situat în Calea 13 Septembrie, nr.243-245 + nr.233A aparţinând apelanţilor-pârâţi.

Între partenerul intimatei, respectiv S.C. DU S.R.L., în calitate de prestator servicii şi reprezentantul S.C. I S.R.L., în calitate de beneficiar, s-a încheiat în data de 31.10.2005, contractul de prestări servicii consultanţă imobiliară, prin care clientul se arăta interesat de serviciile prestate, incluzând intermedierea cumpărării pentru terenul din Calea 13 Septembrie, nr.243, nr. 245 şi nr. 233A.

În aceeaşi dată, 31.10.2005, apelanţii-pârâţi au încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare privind imobilul respectiv autentificat sub nr.2635/31.10.2005 la BNP Expert Bucureşti, în care s-a stipulat că preţul vânzării este de 1.100.000 Euro, iar transferul dreptului de proprietate are loc la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Prin actul adiţional încheiat la BNP Expert Bucureşti în data de 31.10.2005, s-a stipulat că în drepturile şi obligaţiile beneficiarului cumpărător ale reprezentantului societăţii, se subrogă S.C. I S.R.L., confirmându-se plata parţială a preţului convenit de părţi.

Ulterior, la 11.11.2005, s-a încheiat şi contractul de vânzare-cumpărare pentru preţul stabilit de 1.100.000 Euro încasat integral de apelanţii-pârâţi, contract încheiat de aceştia cu cumpărătoarea S.C. I S.R.L.

În condiţiile în care reclamanta-intimată şi-a îndeplinit obligaţia principală asumată prin contractul de comision , de a identifica un cumpărător pentru imobilul oferit spre vânzare de către apelanţii proprietari, la preţul stabilit cu agenţia, de 1.100.000 Euro, rezultă că în mod corect prima instanţă a obligat pârâţii la plata comisionului, precum şi a penalităţilor de întârziere aferente, conform clauzelor contractuale.

În raport de obiectul pricinii, de susţinerile părţilor, instanţa are puterea de a aprecia asupra utilităţii probelor propuse spre administrare de părţi.

La fond se constată că pârâţii-apelanţi au solicitat şi proba cu interogatoriul şi proba testimonială, fără a se indica ce aspecte anume ar fi urmat să fie probate în acest mod.

Instanţa a apreciat că aspectele  invocate în apărare legate de natura raporturilor dintre mandant şi terţi pot fi probate prin înscrisurile de la dosar.

Se constată că prima instanţă nu a încălcat dreptul la apărare, atunci când a apreciat ca fiind suficiente înscrisurile existente la dosarul cauzei, în vederea pronunţării unei hotărâri temeinice şi legale.

În mod corect prima instanţă a respins excepţia prematurităţii acţiunii cât priveşte capătul de cerere referitor la plata penalităţilor de întârziere.

Astfel, în convocarea la conciliere directă din 15.11.2005, adresată apelanţilor-pârâţi se solicită atât plata comisionului datorat de 110.000 Euro, cât şi a penalităţilor de întârziere convenite contractual, fără a se preciza cuantumul exact al acestora.

La data convocării la conciliere (06.12.2005) nici nu devenise scadentă obligaţia de plată a sumei egale cu comisionul de 110.000 Euro datorată cu titlu de penalităţi de întârziere, conform art. III lit. D din contract, intimata reclamantă având însă posibilitatea de a pretinde de la debitoare accesoriile debitului principal, potrivit clauzelor contractuale, parcurgându-se procedura prealabilă a concilierii directe, conform art.7201 Cod procedură civilă şi următoarele.

La încheierea contractului de asistenţă juridică prin care avocatul CV era împuternicit să perfecteze contractul de comision, apelantul RC a acţionat şi în numele soţiei sale, în virtutea prezumţiei de mandat tacit reciproc.

Contractul de comision urmărea valorificarea unui bun aflat în patrimoniul comun al ambilor soţi, neputând fi caracterizat drept act de dispoziţie, din moment ce nu avea ca efect nici ieşirea bunului respectiv din patrimoniu şi nici grevarea cu sarcini reale.

Pe de altă parte, contractul de comision era încheiat între agenţia imobiliară şi "proprietarul" imobilului, în calitate de client, ori imobilul în speţă era proprietatea comună a apelanţilor-pârâţi, care au şi perfectat, ulterior, în această calitate, actele de vânzare-cumpărare, apelanta-pârâtă RJ având deci calitate procesuală în cauză.

Prin împuternicirea dată avocatului CV, semnată de  apelantul-pârât RC (fila 10 din dosarul de fond), avocatul a fost mandatat să reprezinte şi să perfecteze contractul de comision nr.541/11.08.2005, mandatul fiind deci unul special şi expres. În consecinţă, apelanţii-pârâţi sunt obligaţi prin contractul încheiat de acesta în virtutea împuternicii primite.

Intimata-reclamantă nu şi-a asumat obligaţia de a îndeplini personal obligaţiile asumate prin contractul de comision, având posibilitatea de a apela, la rândul său la alţi parteneri contractuali, pentru a identifica cumpărători pentru proprietarii ofertanţi în cauză.

Nu avea deci obligaţia de a aduce la cunoştinţa apelanţilor-pârâţi existenţa contractelor încheiate cu intermediara S.C. DU S.R.L., sau a contractului încheiat între aceasta din urmă şi cumpărătoarea imobilului, întrucât, în virtutea principiului relativităţii efectelor contractelor, acestea nu dădeau naştere unor obligaţii contractuale în sarcina pârâţilor-apelanţi (obligaţia de plată a comisionului şi penalităţilor de întârziere aferente derivând din contractul încheiat cu reclamanta-intimată nr. 541/11.08.2005), fiind însă opozabile apelanţilor-pârâţi, ca fapt social.

Nerespectarea dispoziţiilor art. 20 din Normele metodologice nr.443/1999 nu are relevanţă în cauză, în sensul că şi dacă nu au fost verificate de notarul public clauzele contractului încheiat cu agenţia, aceasta nu este de natură a lipsi de efectele obligatorii conform art.969 Cod civil, contractul de comision încheiat în speţă.

Nu sunt aplicabile dispoziţiile legii nr. 193/2000, deoarece contractul încheiat este rezultatul negocierii directe între mandatarul apelanţilor-pârâţi şi intimata-reclamantă, conţinutul acestuia demonstrând că nu este al unui contract de adeziune cu clauze prestabilite.

Valoarea comisionului a fost stabilită şi însuşită ca atare în funcţie de valoarea ridicată a tranzacţiei.

Apelanţii-pârâţi nu au denunţat contractul de comision încheiat la 11.08.2005, încheind ulterior la 11.11.2005 contractul de vânzare-cumpărare pentru imobilul respectiv, la preţul indicat chiar în cuprinsul contractului de comision.

Nu poate fi susţinut caracterul simulat al contractelor de colaborare nr.518/29.07.2005 şi de prestări servicii consultanţă imobiliară din 31.10.2005, deoarece acestea nu creează o situaţie juridică care să intre în conflict cu cea prezentată de actul public reprezentant de contractul de comision.

Singura aparenţă creată, eventual, prin oferta S.C. DU S.R.L. consemnată în tabelul de procese-verbale anexă la contractul nr.541/11.08.2005, era aceea că această societate opera în nume propriu, când în realitate era tot o societate având ca obiect intermedierea tranzacţiilor imobiliare, urmărind identificarea de cumpărători pentru imobilele ofertate.

De altfel, vânzarea-cumpărarea urmărită de apelanţii-pârâţi a şi fost încheiată cu reprezentanta S.C. I S.R.L., societate care era clienta ofertantei S.C. DU S.R.L. (în baza contractului de prestări servicii consultanţă imobiliară din data de 31.10.2005), la rândul său colaboratoarea reclamantei-intimate, în baza contractului nr. 518 din data de 29.07.2005.

În concluzie, pentru considerentele arătate, Curtea a respins apelul ca nefondat, în temeiul art. 296 Cod procedură civilă.

Domenii speta

Spete similare