Imposibilitatea cumularii executării în natură cu clauza penală constand in daune compensatorii

DOSAR NR. 6076/94/2008

ROMÂNIA

TRIBUNALUL BUCURESTI SECTIA A III- A CIVILĂ

DECIZIA CIVILĂ NR. 245 R

SEDINTA PUBLICA DIN : 05.02.2010

TRIBUNALUL CONSTITUIT DIN :

PRESEDINTE : IULIAN PANAIT

JUDECĂTOR : DANIELA ANICA DUDU

JUDECĂTOR : CONSTANŢA MOISESCU

GREFIER : GEORGE  FLORENTIN BĂLTĂREŢU

Pe rol soluţionarea recursului civil  de faţă declarat de recurentul intimat TP, împotriva sentinţei civile nr.1645/25.03.2009, pronunţată de către Judecătoria Buftea, în contradictoriu cu  intimaţii petenţi BI şi DC.

La apelul nominal făcut în şedinţă publică, au răspuns recurentul intimat TP personal şi asistat de apărător şi intimaţii petenţi BI şi DC prin apărător.

Procedura este legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de şedinţă după care:

Recurentul intimat TP, prin apărător, depune la dosarul diferenţa achitării taxei judiciare de timbru aferentă cererii de recurs.

Părţile, prin reprezentanţii lor, având pe rând cuvântul învederează instanţei că nu au cereri prealabile de formulat şi probe de administrat.

Nemaifiind alte cereri de formulat şi probe de administrat, tribunalul constată cauza în stare de judecată şi acordă părţilor prezente cuvântul pe recursul declarat.

Recurentul intimat TP, prin apărător, având cuvântul, solicită instanţei admiterea recursului astfel cum a fost formulat, în principal casarea sentinţei atacată ca fiind netemeinică şi nelegală, cu trimiterea cauzei spre rejudecarea aceleiaşi instanţe de fond şi în subsidiar  modificarea sentinţei atacată ca fiind netemeinică şi nelegală, în sensul respingerii acţiunii astfel cum a fost formulată, cheltuieli de judecată pe cale separată.

Intimaţii petenţi BI şi DC prin apărător, având cuvântul solicită instanţei, respingerea recursului astfel cum a fost formulat, menţinerea sentinţei civile ca fiind temeinică şi legală, fără cheltuieli de judecată.

Tribunalul reţine recursul în pronunţare.

T R I B U N A L U L

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

 Prin sentinta civila nr. 1645/25.03.2009 pronuntata de Judecatoria Buftea in dosarul civil nr. 6076/94/2008 a fost admisa cererea principală formulată de reclamanţii BI şi DC în contradictoriu cu pârâtul TP, a constatat ca reclamanţii au  dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 4500 mp identificat conf. rap. de expertiză în specialitatea topografie întocmit de expert Manas Constantin, contra preţului de 15000 euro, a constatat achitat restul de preţ de 9000 RON prin compensare cu daunele interese, s-a stipulat că hotărârea ţine loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, a fost respinsă cererea reconvenţională ca neintemiata şi a fost obligat pârâtul la 5976 RON cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunta aceasta sentinta, instanta de fond a retinut ca prin cererea înregistrată la data de 11.09.2008 pe rolul Judecătoriei Buftea, reclamanţii BI şi DC au chemat în judecată pe pârâtul TP, solicitând instanţei să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, să constate că preţul vânzării este integral achitat prin compensarea restului de preţ (9000 euro) cu valoarea daunelor-interese datorate de pârât reclamanţilor, conform prevederilor contractuale, precum şi să oblige pârâtul la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii, reclamanţii au arătat că prin antecontractul autentificat de BNP Crăciun Vasilica la 26.01.2007 pârâtul s-a obligat să le vândă terenul în suprafata de 11500 mp, contra preţului de 115000 euro, din care, la data autentificării, s-au achitat 30000 euro, că ulterior, prin actele adiţionale din 05.06.2007 şi 2500/30.08.2007, părţile au modificat parţial contractul, în sensul diminuării preţului cu suma de 15000 euro, plătind 10000 euro cu titlul de avans. Ulterior, arată reclamanţii, ca urmare a faptului că promitentul-vânzător le-a adus la cunoştinţa faptul ca pe teren se află fire de înaltă tensiune, au încheiat cu acesta un nou act adiţional, având ca obiect numai suprafaţa de 4500 mp de teren pentru preţul de 15000 euro, pârâtul restituind suma de 34000 euro din avans, rămânând un avans de 6000 euro. Ulterior, susţin reclamanţii, pârâtul a refuzat încheierea contractului în formă autentică.

Au arătat reclamanţii că părţile au stabilit o clauza penală prin care au determinat anticipat valoarea prejudiciului ca fiind de 9000 euro.

În drept, reclamantul a invocat prevederile art. 5 alin.2 din titlul X al L 247/2005.

Împreună cu cererea, reclamanţii au depus la dosarul cauzei, în copie, antecontract de vânzare-cumpărare autentificat de BNP Crăciun Vasilica la  26.01.2007 sub nr. 93, acte adiţionale la acesta autentificate sub nr. 3069/06.12.2007, 2500/30.08.2007 la acelaşi birou notarial, factură fiscala, chitanţă.

Pârâtul a depus întâmpinare, solicitând respingerea ca neîntemeiata a cererii, cu motivarea că prin prezenta acţiune reclamanţii urmăresc să obţină un teren în suprafaţa de 4500 mp cu suma de 6000 euro (0,75 euro/mp).

De asemenea, pârâtul a formulat cerere reconventională, solicitând constatarea nulităţii absolute totale a antecontractului, actelor adiţionale la acesta, precum si a încheierii de certificare de fapte, iar în subsidiar să se constate abuzive clauzele acestora, precum si obligarea reclamanţilor la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii reconvenţionale, pârâtul-reclamant a arătat că actele atacate sunt abuzive, fondate pe o cauză ilicită, lipseşte obiectul lor, preţul, lipseşte consimţământul valabil exprimat în ceea ce priveşte obiectul de către promitenţii-cumparători, sunt încheiate în frauda legii, cu încălcarea ordinii publice, nefiind îndeplinite condiţiile privind capacitatea de a contracta.

Pârâtul susţine că actele atacate au fost încheiate cu intenţia de fraudă a intereselor promitentului-vânzător, ca reclamanta a procedat in acelaşi mod cu alte persoane, că reclamanţii nici nu au văzut terenul înainte de încheierea antecontractului, ca promitentul-vânzător a fost obligat prin antecontract sa garanteze lipsa unor sarcini sau servituţi asupra terenului, cu intenţia ca ulterior să fie diminuat preţul contractului, că reclamanţii au avut cunoştinţă la 06.12.2007 ca pe latura de vest a proprietăţii pârâtului există fire de înaltă tensiune.

De asemenea, arată pârâtul, obiectul convenţiei încheiate între părţi nu este determinat, întrucât reclamanţii nu au văzut terenul la momentul încheierii antecontractului, fiindca în acest caz ar fi cunoscut existenta firelor de înalta tensiune, astfel încât promitenţii-cumpărători nu şi-au exprimat valabil consimţământul, că părţile s-au înţeles ca, în fapt, promitentii-cumpărători să se ocupe de obţinerea documentaţiei cadastrale, dar print-un act adiţional ulterior aceasta obligaţie a fost pusă în sarcina pârâtului, fiind stabilite daune interese contractuale de 120000 euro pentru neîndeplinirea acestei obligaţii, clauza din care rezulta ca preţul nu mai trebuie achitat. Pârâtul-reclamant apreciază ca în contract nu s-a indicat şi prejudiciul care ar justifica plata daunelor, şi că în realitate reclamanţii nu au fost prejudiciaţi cu suma solicitată, ca preţul nu poate fi compensat cu aceste daune, întruc6t s-ar ajunge la concluzia ca lipseşte, că preţul nu poate fi tratat ca arvună, că este nelegal ca valoarea daunelor interese să fie egala cu restul de preţ.

Pârâtul susţine că este contrar ordinii publice a se pune în sarcina sa prin clauze contractuale să obţină hotărâri judecătoreşti favorabile, că pârâtul a garantat că are capacitatea de a contracta, fără a înţelege semnificaţia acestei clauze, că daunele-interese nu reflectă prejudiciul real suferit de reclamanţi, culpa pentru neîncheierea documentaţiei cadastrale aparţinând reclamanţilor.

În fine, mai arată pârâtul, notarul public nu i-a citit actele de fiecare dată, astfel încât nu a ştiut ca el trebuie să se ocupe de cadastru, că nu a fost asistat la încheierea actelor potrivit L 17/2000 şi că nu i s-au facut verificări sub aspectul discernământului.

A fost invocată, de asemenea, excepţia inadmisibilităţii cererii principale, respinsă la termenul din 09.12.2008.

Reclamanţii-pârâţi au depus întâmpinare la cererea reconvenţională, solicitând respingerea acesteia, cu motivarea că nu a existat fraudă la lege, nu lipseşte obiectul actului juridic, nu au lipsit capacitatea sau discernamântul părţilor şi nici consimţământul acestora, nu s-au încălcat ordinea publică şi bunele moravuri.

Ulterior, pârâtul şi-a precizat cererea reconvenţională, indicând clauzele contractuale pe care le consideră abuzive (f. 103). Pârâtul a arătat ca aceste clauze sunt abuzive pentru că, deşi nu s-a prevăzut  în contract, reclamanţii şi intermediarele s-au obligat la obţinerea documentaţiei cadastrale, şi că existau totuşi clauze care obligau pe pârât să se prezinte la notar cu toate actele necesare vânzării, deşi existau clauze care impuneau prezenţa promitenţilor-cumparători la obţinerea certificatului fiscal. Apreciază că a existat o condiţie pur potestativă din partea acestora, ceea ce ar atrage nulitatea de drept.

Au fost administrate proba cu inscrisuri, interogatoriu, expertiza în specialitatea topografie. În cadrul probei cu înscrisuri, părţile au depus la dosar extrase de carte funciară, înscrisuri din alte dosare, inclusiv declaraţii de martori.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa de fond a reţinut următoarele:

Pârâtul a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 4500 mp ce face obiectul prezentei cereri prin titlul de proprietate nr. 13935/29.11.1994 emis de Comisia Judeţeana Pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Ilfov, fiind dobândit de pârât prin tranzacţia încheiată în dosarul 4253/94.2007 al Judecătoriei Buftea. Terenul a fost identificat prin raportul de expertiză depus la dosar.

Prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat în forma autentică la 26.01.2007, părţile au convenit ca pârâtul să vândă iar reclamanţii să cumpere un teren în suprafaţă de 11500 mp contra preţului de 115000 euro, din care s-a achitat un avans de 30000 euro.

Prin actul adiţional din 05.06.2007, parţile au convenit să prelungească termenul pentru încheierea contractului autentic cu 45 de zile lucrătoare, pârâtul încasând încă 10000 euro cu titlul de avans.

Prin actul adiţional din 30.08.2007, parţile au convenit să diminueze preţul cu 15000 euro, ca urmare a litigiului în care era implicat pârâtul.

Prin actul adiţional din 06.12.2007, parţile au convenit să modifice obiectul contractului, în sensul de a reduce suprafaţa instrăinata la 4500 mp, ca urmare a sentintei civile 5744/2007 a Judecătoriei Buftea, preţul fiind de 15000 euro, promitentul-vânzător restituind suma de 34000 euro.

Cu privire la cererea reconvenţională, s-a reţinut că aceasta este formulată prin avocat şi precizează în mod expres ca are ca obiect declararea nulităţii absolute a actelor juridice.Prin urmare, nu pot duce la admiterea cererii reconvenţionale cauzele care atrag nulitatea relativă, respectiv: lipsa asistentei la încheierea actului, conform art. 30 din L 17/2000, lipsa discernamântului, cauzată de AVC ischemic, şi faptul ca pârâtul este pensionar (f. 74).

De asemenea, instanţa a reţinut că nu pot fi luate în considerare aparările pârâtului cu privire la eventuale clauze neinserate în contractul autentic, în condiţiile în care cealalta parte s-a opus probei cu martori în conditiile art. 1192 C.civ., şi nici cele referitoare la necitirea clauzelor contractului, acestea fiind constatări personale ale notarului şi, prin urmare, neputând fi combatute decât prin înscrierea în fals.

Pârâtul nu poate invoca necunoaşterea unor clauze contractuale, câtă vreme există menţiunea (necombătută prin înscrierea în fals) a notarului public cu privire la citirea actului de catre părţi.

Cu privire la lipsa obiectului, s-a reţinut ca susţinerile pârâtului-reclamant nu sunt întemeiate, întrucât antecontractul are un obiect determinat (terenul de 4500 mp identificat conform tranzacţiei încheiate de pârât într-un dosar separat şi preţul de 15000 euro). Posibilitatea compensării preţului cu daunele interese, precum şi preţul scăzut nu se confundă cu lipsa obiectului.

Cu privire la pretinsa fraudă, aceasta nu a rezultat din probele administrate. Faptul ca reclamanţii nu ar fi vazut anterior terenul nu reprezintă o fraudare a legii, e asumându-şi astfel un risc. De asemenea, chiar daca acest aspect ar fi real, pârâtul a acceptat să încheie actul iniţial, cu asumarea obligaţiei de a garanta ca terenul nu este grevat de sarcini, cunoscând ca reclamanţii nu au văzut terenul şi acceptând, aşadar, consecinţele ce puteau decurge de aici.

Lipsa consimţământului reclamanţilor, invocată de pârât, este negata chiar de aceştia, care au formulat cererea intemeindu-se pe actul atacat.

Stabilirea unor clauze penale în contract, chiar daca acestea egalează preţul sau îl depăşesc, nu încalca nicio norma legală, astfel încât nu pot atrage nulitatea. Cuantumul clauzei penale se stabileşte prin acordul parţilor, pârâtul fiind liber a nu accepta cuantumul respectiv, ceea ce nu s-a întâmplat.

Consideraţiile referitoare la arvuna nu sunt în legatură cu obiectul cauzei, întrucât stabilirea unei arvune nu atrage nulitatea actului. De altfel, reclamanţii nu au facut referire la arvună, ci la clauzele contractuale, respectiv la clauza penală.

Faptul că s-a urmărit obţinerea terenului fără a se achita preţul nu este nici el dovedit. Dimpotrivă, reclamanţii au achitat iniţial un avans considerabil (40000 euro din 115000), ulterior intervenind un litigiu cu privire la titlu şi o tranzacţie prin care pârâtul a limitat suprafaţa de teren avută în proprietate.Din examinarea actului nu a rezultat încălcarea vreunei norme de ordine publică.

Prin urmare, capătul de cerere având ca obiect constatarea nulităţii absolute a actului este neîntemeiat şi va fi respins ca atare.

În ceea ce priveşte capăul doi al cererii reconvenţionale, s-a reţinut că se poate vorbi de clauze abuzive atunci când una dintre partile contractului are o poziţie economica de natură a constrânge cealalta parte să accepte clauze cu un continut prestabilit, ce nu pot fi negociate.

În speţă, părţile sunt persoane fizice, care s-au aflat pe poziţii de egalitate în faţa notarului public, neexistând nicio proba că pârâtul ar fi fost împiedicat să negocieze clauzele contractuale.

Este adevărat ca acest contract cuprinde clauze de natură sa ofere mai multe garantii promitentilor-cumpărători, dar pârâtul a avut întreaga libertate de a nu semna actul. Aspectele referitoare la discernamântul, pregatirea şi puterea de înţelegere a pârâtului nu sunt motive de nulitate absolută, iar nulitatea relativa a actului nu a fost invocata în prezenta cerere.

Faptul că, prin ultimul act adiţional, pârâtul şi-a asumat şi obligţia de a obţine o hotărâre judecătorească de anulare a unui certificat de moştenitor nu poate atrage decât cel mult nulitatea clauzei respective, ea nefiind deterinantă penru întregul act adiţional şi cu atât mai puţin pentru actul iniţial (anterior). Oricum, însă, reclamanţii nu s-au prevalat de această clauză.

Prin urmare, cererea reconvenţionala a fost respinsă ca neîntemeiată.

Cu privire la cererea principală s-a reţinut că potrivit art. 5 alin.2 din titlul X al L 247/2005, în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren una dintre părţi refuză să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.

Faţa de existenta antecontractului, se impune admiterea primului capăt de cerere şi pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de contract. Se observa ca textul de lege citat nu impune plata integrală a preţului ca o condiţie de admisibilitate a acţiunii. Dupa pronunţarea unei asemenea hotărâri, vânzătorul are la îndemână o actiune contractuală împotriva cumparatorului pentru a obţine plata restului de preţ, ca şi în cazul unui acord de voinţă obişnuit.

Cu privire la capatul doi de cerere, se va reţine ca, in prezent, potrivit antecontractului şi actelor adiţionale, pârâtul a primit 6000 euro din totalul de 15000 euro, rămânând neachitată o diferenţă de preţ de 9000 euro.

Potrivit art. 5.1. din antecontract, în cazul în care promitenţii-cumpărători aleg să se adreseze instantei pentru pronuntarea unei hotărâri care ţine loc de contract autentic, restul de preţ al terenului va fi în cuantumul daunelor-interese şi va fi considerat integral achitat pri compensarea cu aceste daune interese.

Potrivit art. 5.1., daunele interese sunt datorate pentru încălcarea obligaţiilor de la art. 4.1 sau 4.2 din contract. Cele două texte se refera la respectarea termenului de încheiere a contractului, respectiv la obţinerea, de către promitentul-cumpărător, a: actelor de proprietate, cadastrului, încheierii de întabulare, extrasului de carte funciară valabil, certificatului de urbanism şi certificatului de atestare fiscală. Din actele dosarului rezultă însă că terenul este înscris în cartea funciară (f. 50, 51), astfel încât perfectarea contractului autentic nu a fost împiedicată din lipsa actelor.

În ceea ce priveşte nerespectarea termenului de prezentare la notar, acesta a fost prelungit prin acordul părţilor. Prin ultimul act adiţional, termenul a fost prelungit cu 6 luni de la data autentificării actului adiţional, expirând, aşadar, la  06.06.2008. La data de 12.06.2008 a intervenit încheierea de certificare de fapte, prin care se constata refuzul pârâtului de a încheia contractul.

Prin urmare, este incidentă clauza penală. Faptul ca reclamanţii nu au suferit un prejudiciu egal cu valoarea clauzei penale nu poate fi invocat de pârât la acest moment, întrucât rolul clauzei penale este tocmai acela de a predetermina valoarea daunelor-interese, scutind partea îndreptăţită de a mai face proba întinderii prejudiciului. 

Sunt întrunite condiţiile răspunderii civile contractuale, respectiv existenţa unei neexecutări culpabile (culpa debitorului în materie contractuală fiind prezumată, debitorul nefăcând dovada cauzei străine, conf. art. 1083 C.civ.), precum şi prejudiciul (predeterminat şi ca existenţă, prin clauza penală), debitorul fiind pus în întârziere prin cererea de chemare în judecată.

Este adevărat că, în principiu, daunele interese pentru neexecutare nu se pot cumula cu executarea în natură a obligaţiei debitorului. În speţă, însă, clauza contractuală are un conţinut detaliat şi prevede expres situaţia concretă supusă judecăţii în prezentul dosar, respectiv compensarea integrală a restului de preţ cu daunele interese, datorate pentru executarea cu întârziere, în maniera suplinirii consimţământului debitorului. Prin urmare, este vorba despre o executare cu întârziere, în natură, iar nu de o executare cu întârziere, iar daunele au fost prevăzute expres de părţi pentru această situaţie.

Pârâtul-reclamant TP a formulat, la data de 09.04.2009, recurs ce a fost înregistrat pe rolul Tribunalului Bucureşti – Secţia a III – a Civilă la data de 21.05.2009 şi prin care s-a solicitat ca, în urma admiterii recursului, în temeiul art. 304 pct. 6, 7, 8 si 9 C.Proc.Civ., să fie desfiinţată în tot sentinţa civilă recurată şi trimisă cauza spre rejudecare iar în subsidiar, în caz de reţinere spre competentă soluţionare, respingerea acţiunii principale ca neîntemeiate şi admiterea cererii reconvenţionale, cu cheltuieli.

In privinta motivelor de recurs acestea se pot subsuma in doua motive:

1. Instanta de fond nu a soluţionat toate capetele de cerere ale cererii reconvenţionale, respectiv nu s-a pronunţat şi nu a analizat cererea de constatare a nulităţii absolute a antecontractului de vânzare-cumpărare şi a celorlalte acte adiţionale, întemeiată pe lipsa consimţământului valabil exprimat cu privire la obiectul convenţiei de către promitenţii-cumpărători, respectiv asupra identităţii acestuia-ce reprezintă o eroare obstacol sancţionată de lege cu nulitatea absolută. De asemenea nu a analizat şi nu s-a pronunţat pe motivul de nulitate referitor la frauda la lege şi încălcarea ordinii publice prin inserarea unor clauze ce permite posibilitatea cumulării executării în natură a obligaţiei cu daune interese compensatorii ori cu clauza penală, nu s-a pronunţat asupra cererii de constatare a nulităţii absolute a actelor întemeiate pe lipsa preţului, acesta fiind neserios, asupra motivului de nulitate absolută întemeiat pe cauza ilicită.

2.  Hotărârea cuprinde motive contradictorii şi nu cuprinde motivele pe care se sprijină. Instanţa a reţinut că daunele compensatorii nu se pot cumula cu executarea în natură, însă a admis acţiunea şi a cumulat aceste daune cu executarea în natură. Totodată a reţinut că în contract sunt clauze de natură să ofere mai multe garanţii promitenţilor-cumpărători, dar pârâtul a avut alegerea de a nu semna actul.

3. Instanţa a reţinut peste cuprinsul actului dedus judecăţii existenţa unei clauze penale, făcând o interpretare a clauzelor actului cu care nu a fost investită şi a reţinut potrivit clauzei penale că se impune compensarea restului de preţ de 9000 Euro, în cererea de chemare în judecată la capătul doi al cererii făcându-se referire la clauza 5.1 din antecontract.

4. Instanţa a interpretat greşit actul dedus judecăţii şi a schimbat natura şi înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al cererii reconvenţionale. De asemenea a denaturat şi cererea cu privire la capătul 2 al acţiunii respectiv compensarea integrală a restului de preţ cu daunele interese datorate pentru executarea cu întârziere, instanţa lăsând sa se înţeleagă că s-ar compensa daunele moratorii pentru întârziere cu executarea în natură, fără ca în contract să fie prevăzute aceste daune pentru întârziere, ele fiind daune compensatorii care nu puteau fi cumulate cu executarea în natură pentru diferenţa de preţ ce a rămas de achitat, ele putând fi acordate numai dacă şi numai atunci când este sigur că nu se poate executa obligaţia în natură. Instanţa nu a făcut aplicarea  arvunei.

Intimaţii-reclamanţi BI şi DC au formulat întâmpinare la recursul exercitat, solicitând respingerea recursului ca nefondat.

Deliberând asupra recursului de faţă, având în vedere disp. art. 3041, art. 304 pct. 8 şi 9 şi art. 312 alin. 1 C.proc.civ. tribunalul constată că este fondat, urmând a fi admis ca atare pentru următoarele considerente:

Analizand primul motiv de recurs, respectiv faptul că instanţa de fond nu s-a pronunţat asupra tuturor cererilor cuprinse în cerererea reconvenţională, tribunalul retine ca acesta este neintemeiat, pentru urmatoarele considerente:

În primul rând tribunalul reţine că prin cererea reconvenţională formulată în cauză pârâtul-reclamant TP a solicitat constatarea nulităţii absolute a antecontractului de vânzare-cumpărare, a actelor adiţionale şi a încheierii de certificare de fapte şi în subsidiar constatarea clauzelor ca fiind abuzive şi, prin urmare, acestea sunt capetele de cerere cu care a fost investită instanţa de judecată, asupra cărora instanţa trebuie să se pronunţe. În ceea ce priveşte motivele de nulitate a actului juridic invocate, acestea nu pot avea natura unor cereri distincte, astfel încât instanţa de fond le poate grupa şi răspunde în privinţa acestora subsumat şi nu neapărat punctual cu privire la fiecare dintre aceste motive.

Mai mult decât atât tribunalul reţine că instanţa de fond chiar a analizat fiecare motiv de nulitate invocat de către pârâtul-reclamant prin cererea reconvenională.

În ceea ce priveşte lipsa consimţământului valabil exprimat cu privire la obiectul convenţiei de către promitenţii-cumpărători, respectiv asupra identităţii acestuia-ce reprezintă o eroare obstacol sancţionată de lege cu nulitatea absolută, instanţa de fond a reţinut că este negata chiar de reclamanţi, care au formulat cererea intemeindu-se pe actul atacat.

Cu alte cuvinte, instanţa de fond a reţinut, că aceasta este o cauză de nulitate relativă şi nu una de nulitate absolută, opinie împărtăşită şi de instanţa de control, întrucât numai lipsa totală a consimţământului este sancţionată de lege cu nulitatea absolută, nu şi dacă consimţământul a fost viciat prin eroarea asupra obiectului contractat, raportat la faptul că reclamanţilor nu le-a fost prezentat terenul de către pârât.

Potrivit art. 954 Cod civil eroarea nu produce nulitate decât când cada asupra substanţei obiectului convenţiei.

Atunci când vorbim despre calităţile substanţiale ale obiectului actului juridic, trebuie să fie avut în vedere nu doar lucrul considerat în materialitatea lui ci şi conţinutul prestaţiei ce constituie obiectul actului juridic iar cum prestaţia este determinată de părţile actului, rezultă că elementele ce alcătuiesc prestaţia vor fi privite sau nu ca substanţiale după cum părţile au intenţionat ori nu să le dea acest caracter.

Pentru a fi în prezenţa erorii viciu de consimţământ sunt necesare a fi întrunite două condiţii şi anume: elementul asupra căruia a căzut falsa reprezentare să fi fost determinant pentru încheierea actului şi în cazul actelor cu titlu oneros este necesar ca cocontractantul să fi ştiut sau să fi trebuit să ştie că elementul asupra căruia cade falsa reprezentare este determinant, hotărâtor pentru încheierea actului.

Pentru dovedirea erorii ca viciu de consimţământ, având în vedere că în structura sa intră un singur element de natură psihologică, respectiv falsa reprezentare a realităţii,  trebuie dovedit de cel care invocă acel viciu a condiţiilor  erorii, sarcina probei fiind dificilă din cauza faptului că nu există un element obiectiv.

Însă aşa cum a reţinut şi instanţa de fond, încheierea antecontractului de către cumpărător fără vizualizarea terenului, nu echivalează cu lipsa consimţământului la încheierea actului juridic proiectat, aceasta asumându-şi riscurile cu privire la sarcinile bunului cumpărat şi cu privire la existenţa firelor de înaltă tensiune, aceasta fiind eventual o cauză de nulitate relativă. Pe de altă parte, instanţa reţine că viciul de consimţământ al erorii asupra substanţei obiectului prezintă asemănări cu viciul de care este afectat lucrul, însă în cazul erorii, din cauza acestui viciu , cumpărătorul nu a putut cumpăra, în substanţa sa lucrul voit şi poate cere anularea contractului iar în cazul viciilor ascunse, cumpărătorul a cumpărat lucrul voit dar acesta este impropriu întrebuinţării după destinaţie sau din cauza viciilor se micşorează valoare a de întrebuinţare iar cumpărătorul are o acţiune în garanţie numită redhibitorie.Potrivit doctrinei juridice  noţiunea de substanţă se referă fie la materia din care este alcătuit obiectul actului juridic, fie la ansamblul calităţilor sau proprietăţilor ce îi sunt specifice şi îl deosebesc de alte obiecte.

Prin urmare, nu se poate reţine existenţa unui interes din partea pârâtului de a invoca nulitatea antecontractului pentru lipsa consimţământului viciat al reclamanţilor, întrucât fiind vorba de o nulitate relativă, având în vedere regimul juridic al acestei nulităţi, numai partea al cărei consimţământ a fost viciat se putea prevala de această cauză sau putea introduce acţiune redhibitorie pentru viciul de care este afectat lucrul.

În ceea ce priveşte frauda la lege şi încălcarea ordinii publice prin inserarea unor clauze ce permite posibilitatea cumulării executării în natură a obligaţiei cu daune interese compensatorii ori cu clauza penală, tribunalul reţine că potrivit art. 968 Cod civil, cauza este ilicita cand este prohibita de legi, cand este contrara bunelor moravuri si ordinii publice.

Tribunalul reţine că instanţa de fond s-a pronunţat asupra acestor motive de nulitate, precum şi a motivului de nulitate privind lipsa preţului.

Astfel, cu privire la pretinsa fraudă, instanţa de fond a reţinut că aceasta nu a rezultat din probele administrate. Faptul ca reclamanţii nu ar fi vazut anterior terenul nu reprezintă o fraudare a legii, ei asumându-şi astfel un risc. De asemenea, chiar daca acest aspect ar fi real, pârâtul a acceptat să încheie actul iniţial, cu asumarea obligaţiei de a garanta ca terenul nu este grevat de sarcini, cunoscând ca reclamanţii nu au văzut terenul şi acceptând, aşadar, consecinţele ce puteau decurge de aici.

Lipsa consimţământului reclamanţilor, invocată de pârât, este negata chiar de aceştia, care au formulat cererea intemeindu-se pe actul atacat.

Stabilirea unor clauze penale în contract, chiar daca acestea egalează preţul sau îl depăşesc, nu încalca nicio norma legală, astfel încât nu pot atrage nulitatea. Cuantumul clauzei penale se stabileşte prin acordul parţilor, pârâtul fiind liber a nu accepta cuantumul respectiv, ceea ce nu s-a întâmplat. Consideraţiile referitoare la arvuna nu sunt în legatură cu obiectul cauzei, întrucât stabilirea unei arvune nu atrage nulitatea actului. De altfel, reclamanţii nu au facut referire la arvună, ci la clauzele contractuale, respectiv la clauza penală.

Faptul că s-a urmărit obţinerea terenului fără a se achita preţul nu este nici el dovedit. Dimpotrivă, reclamanţii au achitat iniţial un avans considerabil (40000 euro din 115000), ulterior intervenind un litigiu cu privire la titlu şi o tranzacţie prin care pârâtul a limitat suprafaţa de teren avută în proprietate.Din examinarea actului nu a rezultat încălcarea vreunei norme de ordine publică.

Prin urmare, tribunalul reţine că nici acest motiv nu poate fi reţinut, deoarece instanţa de fond s-a pronunţat asupra acestor motive de nulitate. Dacă instanţa a interpretat corect actul juridic dedus judecăţii şi a făcut aplicarea corectă a normelor de drept la situaţia de fapt reţinută, nu face obiectul acestui motiv de recurs, urmând a fi analizate ulterior cu ocazia analizei celorlalte motive de recurs.

În ceea ce priveşte preţul, tribunalul reţine că acesta este serios şi sincer.

Astfel, preţul este fictiv numai când din intenţia părţilor rezultă că nu este datorat iar preţul este neserios când este atât de disproporţionat în raport de valoarea lucrului vândut încât să nu existe preţ.

Din actele dosarului reiese că pârâtul a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 4500 mp ce face obiectul prezentei cereri prin titlul de proprietate nr. 13935/29.11.1994 emis de Comisia Judeţeana Pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Ilfov, fiind dobândit de pârât prin tranzacţia încheiată în dosarul 4253/94.2007 al Judecătoriei Buftea. Terenul a fost identificat prin raportul de expertiză depus la dosar.

Prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat în forma autentică la 26.01.2007, părţile au convenit ca pârâtul să vândă iar reclamanţii să cumpere un teren în suprafaţă de 11500 mp contra preţului de 115000 euro, din care s-a achitat un avans de 30000 euro.

Prin actul adiţional din 05.06.2007, parţile au convenit să prelungească termenul pentru încheierea contractului autentic cu 45 de zile lucrătoare, pârâtul încasând încă 10000 euro cu titlul de avans.

Prin actul adiţional din 30.08.2007, parţile au convenit să diminueze preţul cu 15000 euro, ca urmare a litigiului în care era implicat pârâtul.

Prin actul adiţional din 06.12.2007, parţile au convenit să modifice obiectul contractului, în sensul de a reduce suprafaţa instrăinata la 4500 mp, ca urmare a sentintei civile 5744/2007 a Judecătoriei Buftea, preţul fiind de 15000 euro, promitentul-vânzător restituind suma de 34000 euro.

Prin urmare, instanţa reţine că preţul este sincer, el fiind datorat de către cumpărăaător iar în privinţa cuantumului acestuia, tribunalul apreciază că reducerea lui se datorează pe de o parte litigiului în care se afla pârâtul, acesta nefiind proprietar asupra întregii suprafeţe de teren promise spre vânzare, a viciilor de care este afectat acesta, deci a unor aspecte obiective, preţul nefiind unul derizoriu.

Prevederea unor clauze penale în contract prin care se stipulează că despăgubiri în caz de neexecutare culpabilă la termenul convenit, nu poate echivala cu lipsa preţului, chiar dacă despăgubirile sunt mai mari decât suma plătită cu titlu de preţ, întrucât aceasta este o convenţie a părţilor prin care determină anticipat prejudiciul şi devine aplicabilă numai în cazul existenţei unei culpe.

In ceea ce priveste cauza falsa, tribunalul retine ca potrivit disp. art. 967 Cod civil cauza este prezumată până la dovedirea ei contrară iar potrivit art. 968 cauza este nelicita când este prohibita de legi, când este contrarie bunelor moravuri si ordinii publice.

Potrivit dispozitiilor art. 966 Cod civ.” obligatia fara cauza nu poate avea niciun efect”.

 Din punct de vedere al structurii cauzei actului juridic aceasta cuprinde doua elemente si anume, cauza imediata, numita si scopul obligatiei, reprezentand prefigurarea mentala a contraprestatiei de catre fiecare parte si cauza mediata care consta in motivul determinant al incheierii actului juridic.

Instanţa de fond a apreciat că pârâtul-reclamant nu a făcut dovada, care îi incumba a cauzei ilicite, false sau inexistente în cond. art. 1169, opinie însuşită şi de tribunal.

In ceea ce priveste motivul de recurs, referitor la faptul că hotărârea cuprinde motive contradictorii şi nu cuprinde motivele pe care se sprijină, tribunalul reţine că nici acesta nu poate fi reţinut.

 Astfel, deşi instanţa a reţinut că daunele compensatorii nu se pot cumula cu executarea în natură şi a admis acţiunea, tribunalul reţine că instanţa de fond a reţinut că această clauză contractuală are un conţinut detaliat şi prevede compensarea integrală a restului de preţ cu daunele interese, datorate pentru executarea cu întârziere, prin urmare nu a reţinut caracterul de daune compensatorii al daunelor.

Nici în ceea ce priveşte statuarea de către instanţa de fond a faptului că în contract sunt clauze de natură să ofere mai multe garanţii promitenţilor-cumpărători, nu este de natură să conducă la concluzia că hotarârea este contradictorie, întrucât nu se poate reţine aplicabilitatea în speţă a caracterului abuziv al clauzelor. Aşa cum a reţinut şi instanţa de fond, se poate vorbi de clauze abuzive atunci când una dintre partile contractului are o poziţie economica de natură a constrânge cealalta parte să accepte clauze cu un continut prestabilit, ce nu pot fi negociate.

În speţă, părţile sunt persoane fizice, care s-au aflat pe poziţii de egalitate în faţa notarului public, neexistând nicio proba că pârâtul ar fi fost împiedicat să negocieze clauzele contractuale.

Mai mult decât atât, tribunalul reţine că pârâtul-reclamant nici nu şi-a motivat în drept acest capăt de cerere, neexistând temei de drept pentru constatarea caracterului abuziv al unei clauze, disp. Legii nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele încheiate între comercianţi şi consumatori, făcând referire la comercianţi, ceea ce nu este cazul în prezenta cauză.

În ceea ce priveşte motivul de recurs prevăzut de faptul că instanţa s-a pronunţat asupra unei cereri cu care nu a fost investită, tribunalul apreciază că şi acest motiv este neîntemeiat.

Prin cererea introductivă reclamanţii au investit instanţa cu pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare şi prin capătul doi să se constate că preţul vânzării este achitat integral prin compensarea restului de preţ cu valoarea daunelor interese datorate în conformitate cu art.5.1 din antecontract.

Or este evident, că instanţa a fost investită cu un capăt de cerere privind constatarea achitării preţului prin compensarea cu daunele interese, care nu puteau fi prevăzute decât în cuprinsul clauzei penale, indiferent dacă partea în acţiune a făcut referire la art. 5.1, important este faptul că instanţa a fost investită cu o astfel de cerere, chiar dacă nu a fost făcută referire expresă la clauza penală.

În privinţa motivului de recurs referitor la interpretarea greşită a actul dedus judecăţii şi a schimbării naturii şi înţelesului lămurit şi vădit neîndoielnic al cererii reconvenţionale şi al acţiunii principale, tribunalul apreciază că acesta este întemeiat.

Astfel, Tribunalul reţine că prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat în forma autentică la 26.01.2007, părţile au convenit ca pârâtul să vândă iar reclamanţii să cumpere un teren în suprafaţă de 11500 mp contra preţului de 115000 euro, din care s-a achitat un avans de 30000 euro.

 Potrivit art. 5.1. din antecontract, în cazul în care promitenţii-cumpărători aleg să se adreseze instantei pentru pronuntarea unei hotărâri care ţine loc de contract autentic, restul de preţ al terenului va fi în cuantumul daunelor-interese şi va fi considerat integral achitat prin compensarea cu aceste daune interese.

Potrivit art. 5.1., daunele interese sunt datorate pentru încălcarea obligaţiilor de la art. 4.1 sau 4.2 din contract. Cele două texte se refera la respectarea termenului de încheiere a contractului, respectiv la obţinerea, de către promitentul-cumpărător, a: actelor de proprietate, cadastrului, încheierii de întabulare, extrasului de carte funciară valabil, certificatului de urbanism şi certificatului de atestare fiscală. Din actele dosarului rezultă însă că terenul este înscris în cartea funciară (f. 50, 51), astfel încât perfectarea contractului autentic nu a fost împiedicată din lipsa actelor.

Prin actul adiţional din 05.06.2007, parţile au convenit să prelungească termenul pentru încheierea contractului autentic cu 45 de zile lucrătoare, pârâtul încasând încă 10000 euro cu titlul de avans.

Prin actul adiţional din 30.08.2007, parţile au convenit să diminueze preţul cu 15000 euro, ca urmare a litigiului în care era implicat pârâtul.

 Prin actul adiţional din 06.12.2007, parţile au convenit să modifice obiectul contractului, în sensul de a reduce suprafaţa instrăinata la 4500 mp, ca urmare a sentintei civile 5744/2007 a Judecătoriei Buftea, preţul fiind de 15000 euro, promitentul-vânzător restituind suma de 34000 euro.

Prin acelaşi act adiţional(fila 18 dosar fond) la art.6, părţile au prevăzut că dacă promitentul vânzător, la data la care poate semna contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, dar nu mai târziu de data limită stabilită în prezentul act, va refuza sa se prezinte în nume propriu sau prin mandatar la notariat pentru semnarea contractului, promitenţii cumpărători sunt în drept să solicite instanţei de judecată o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, în baza art. 1077 Cod civil şi a art. 5 alin.2 Titlul X din Legea 247/2005 sau la alegere, să execute promitenţii vânzători pentru suma achitată cu titlu de avans de 6000 Euro, precum şi cu o sumă egală cu dublul sumei achitată ca avans cu titlu de despăgubiri de 18000 Euro.

Prin urmare, tribunalul reţine că deşi în continuare mai există un art. 6 prin care se stipulează că restul clauzelor rămân neschimbate, acesta nu poate fi interpretat prin succesiunea art. din actul adiţional decât ca fiind art. 7, iar art. 6 nu reprezintă altceva decât o modificare expresă a art.5.1 al antecontractului iniţial din 26.01.2007, aspect care nu a fost invocat de părţi şi nici nu a fost reţinut de către instanţa de fond.

Astfel, ca urmare a acestei modificări, reiese în mod evident că părţile au convenit ca în cazul neexecutării culpabile din partea vânzătorului, cumpărătorul să aibă opţiune, fie să invoce executarea în natură( hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare), fie să invoce clauza penală ce reprezintă un pact comisoriu de ultim grad prevăzută în favoarea sa.

Oricum ca urmare a acestei modificări, părţile au renunţat la cumularea executării în natură cu clauza penală, tribunalul reţinând oricum că soluţia instanţei de fond a fost greşită sub aspectul cumulării clauzei penale cu executarea în natură, deoarece clauza penală a fost prevăzută de părţi pentru neexecutare şi nu pentru întârzierea la executare, astfel încât daunele interese compensatorii nu puteau fi acordate în acelaşi timp cu executarea în natură a obligaţiei de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Astfel, ca urmare a acestei situaţii de fapt, instanţa trebuia să respingă capătul doi al cererii principale ca neîntemeiat.

 În privinţa capătului principal al acţiunii principale, deşi în ceea ce priveşte nerespectarea termenului de prezentare la notar, acesta a fost prelungit prin acordul părţilor iar prin ultimul act adiţional, termenul a fost prelungit cu 6 luni de la data autentificării actului adiţional, expirând, aşadar, la  06.06.2008 şi la data de 12.06.2008 a intervenit încheierea de certificare de fapte, prin care s-a constatat refuzul pârâtului de a încheia contractul, care se coroborează şi cu răspunsul la întrebarea nr. 3 al interogatoriu, acesta declarând că a refuzat încheierea contractului ca urmare a faptului că preţul este mic, tribunalul reţine, în ceea ce priveşte executarea în natură a obligaţiei asumată prin antecontract, că nici reclamanţii nu şi-au îndeplinit obligaţia asumată prin art.5 din ultimul act adiţional de achitare a restului de preţ de 9000 Euro.

Astfel, chiar daca partile nu ar fi convenit asupra faptului ca reclamantul va putea solicita pronuntarea unei astfel de hotarari, dupa achitarea integrala a pretului, instanta, in temeiul art. 970 C.Civ., potrivit caruia conventiile “obliga nu numai la ceea ce este expres intr-insele, dar la toate urmarile, ce echitatea, obiceiul sau legea da obligatiei, dupa natura sa”, putea sa retina incidenta in cauza a disp. art. 5 al. 2 Titlul X din Legea nr. 247/2005, potrivit carora “in situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract”.

De asemenea, tribunalul reţine că antecontractul încheiat între parti nu are efect translativ de proprietate, dând nastere unor drepturi de creanta, respectiv obligatii de a face, adica obligatia vanzatorilor de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului mentionat, obligatie valabila si care poate fi executata in natura si obligatia corelativa a cumparatorilor de plata a pretului.

Astfel, tribunalul constata că, în baza art. 1073, 1075, 1077 C.Civ, care consacra principiul executarii in natura a obligatiilor, inclusiv a celor de a face, este admisibila pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare, sub rezerva indeplinirii cumulative a doua conditii si anume incheierea unui antecontract de vanzare-cumparare cu respectarea cerintelor de valabilitate a actului juridic prev. de art. 948 C.Civ (capacitatea de a contracta, consimtamantul valabil al partilor, obiectul determinat sau determinabil, cauza licita si morala) si existenta in patrimoniul promitentului-vanzator a bunului a carui vanzare a fost promisa.

Actul încheiat de părţi a generat în sarcina lor obligatii de a face, respectiv de a perfecta in viitor, după obţinerea documentaţiei cadastrale de către pârât şi plata restului de preţ de către cumpărător,contractul de vanzare-cumparare de drepturi in forma autentica, obligatie ce decurge din disp. art. 2 Titlul X din Legea nr. 247/2005, potrivit carora înstrainarea dreptului de proprietate asupra imobilelor terenuri, pentru a fi valabila trebuie facuta prin act juridic in forma autentica.

Prin urmare, în temeiul dispozitiilor legale mentionate, instanta retine ca admiterea actiunii reclamantilor era conditionata de indeplinirea de catre acestia a obligatiilor asumate şi, având în vedere că acestia nu şi-au îndeplinit obligaţia de plată a preţului(diferenţa de 9000 Euro), nu pot să se prevaleze de propria turpitudine pentru obţinerea executării obligaţiei în natură de către vânzător, aceasta fiind o excepţie de neexecutare a contractului.

Astfel, tribunalul apreciază că se impune respingerea capătului de cerere privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de vânzare-cumpărare, reclamanţii având doar posibilitatea ca după achitarea diferenţei de preţ să se prevaleze de clauza penală.

Prin urmare, în temeiul disp. art. 3041, art. 304 pct. 8 şi 9 şi art. 312 alin. 1 C.proc.civ., tribunalul va admite recursul, va modifica în parte sentinţa recurată în sensul că va respinge cererea principală ca neîntemeiată, va menţine dispoziţia privind respingerea cererii reconvenţionale şi va înlătura celelalte dispoziţii.

În temeiul disp. art. 274 Cod proc. civ. va obliga intimaţii la plata către recurent a sumei de 743 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

P E N T R U  A C E S T E  M O T I V E

Î N  N U M E L E  L E G I I

D E C I D E:

Admite recursul formulat de  recurentul-pârât-reclamant TP în contradictoriu cu intimatii-reclamanţi-pârâti BI şi DC împotriva sentintei civile nr. 1645/25.03.2009 pronuntata de Judecatoria Buftea in dosarul civil nr. 6076/94/2008.

Modifică în parte sentinţa recurată în sensul că:

Respinge cererea principală ca neîntemeiată.

Menţine dispoziţia privind respingerea cererii reconvenţionale şi va înlătura celelalte dispoziţii.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 05.02.2010.

Preşedinte Judecător Judecător

Iulian Panait Dudu Daniela Anica Constanţa Moisescu

Grefier

George Florentin Băltăreţu

Domenii speta

Spete similare