Schimbarea destinaţiei locuinţei .Hotărâre de obligare la darea consimţământului

Decizie 899/A din 09.06.2006


Schimbarea destinaţiei locuinţei .Hotărâre de obligare la darea consimţământului.Este necesar şi suficient  acordul proprietarului locuinţei şi avizul favorabil al  locatarilor vecini  pe verticală şi oriziontală .

Potrivit  dispoziţiilor art.64 din Legea locuinţelor nr. 114/1996 schimbarea destinaţiei locuinţelor situate în clădiri colective se poate face numai cu acordul proprietarului locuinţei  în cauză  şi cu avizul favorabil al proprietarilor sau respectiv al titularilor  contractelor de închiriere ai locuinţelor  învecinate pe verticală şi orizontală.

Nu se impune acordul asociaţiei de proprietari decât în cazul spaţiilor cu altă destinaţie  decât aceea de locuinţă , din clădirile colective .

Refuzul nejustificat al persoanelor menţionate de a consimţi la darea acordului şi respectiv avizului favorabil la schimbarea destinaţiei spaţiului  (locuinţei sau respectiv  spaţiului având altă destinaţie decât aceea de locuinţă) poate fi suplinit prin hotărârea instanţei dacă această măsură  este necesară pentru exercitarea în limitele legii a prerogativelor dreptului de proprietate.

Secţia civilă - Decizia civilă nr. 899/A/9 iunie 2006

Prin sentinţa civilă nr. 6440/2004 Judecătoria Sibiu a admis acţiunea  formulată de reclamanţii A.I. , A.I.A. reprezentantă de A.I. şi S.C. „T.T.H.I.” SRL Sibiu , împotriva pârâţilor I.L., I.R., S.V., S.M., L.D., M.M., M.V., C.I., C.R.M., S.M., S.A., Ş.S., Ş.M., Ş.M., N.M., V.M., M.I., M.L., B.C. şi B.I., pe care i-a obligat  să-şi dea consimţământul pentru obţinerea de către reclamanta  S.C. „T.T.H.I.” SRL a autorizaţiei  de funcţionare a activităţii de turism conform obiectului de activitate, iar în caz de refuz sentinţa să ţină loc de consimţământ.

Pentru a hotărî astfel, instanţa a reţinut că reclamanta S.C. „T.T.H.I.” SRL deţine contract de închiriere pentru desfăşurarea activităţii de turism  în apartamentul nr. 11, însă pentru schimbarea destinaţiei spaţiului este necesar acordul tuturor proprietarilor sau al asociaţiei.  Pârâţii i-au refuzat cu rea-credinţă acordul , ceea ce potrivit art. 723 Cod civil  şi art. 3 din Decretul nr. 31/1954 reprezintă abuz de drept.

Prin refuzarea consimţământului se produce o dublă pagubă , atât proprietarei apartamentului  care este lipsită de posibilitatea de a-l închiria , cât şi societăţii chiriaşe, care este în imposibilitate de a-şi desfăşura activitatea.

Împotriva acestei hotărâri au promovat apel pârâţii prin avocat Patraş Mihai, criticând hotărârea primei instanţe  pe temeiul art. 64 din Legea locuinţei nr. 114/1996, care lasă la latitudinea proprietarilor vecini sau la aceea a asociaţiei  de proprietari acordarea consimţământului pentru schimbarea destinaţiei locuinţei . Cum petenţii nu au cerut acordul asociaţiei , acţiunea este inadmisibilă.

În acelaşi sens face trimitere la prevederile art. 45, 46 şi 49 din H.G. nr. 446/1997, arătând că li se creează prejudicii  prezente şi viitoare prin acceptarea funcţionării  unei agenţii de turism  în blocul lor, tulburându-li-se  liniştea şi nemaiputând  vinde propriile locuinţe din cauza disconfortului produs.

Prin întâmpinare, intimaţii au cerut respingerea apelului ca nefondat întrucât art. 64 din Legea nr. 114/1996 nu cere acordul cumulativ al locatarilor şi al Asociaţiei de proprietari , ci doar fie acordul locatarilor , fie al asociaţiei de proprietari. De asemenea nu sunt incidente nici celelalte motive de apel invocate.

Ulterior, pârâţii M.C.D. şi M.C. au declarat că nu-şi însuşesc apelul, acesta fiind declarat fără consimţământul lor .

Examinând stabilirea situaţiei de fapt şi aplicarea legii de către instanţa de fond, Curtea a reţinut că apelul nu este fondat şi l-a respins în baza art. 296 Cod proc. Civilă pentru următoarele considerente:

Dreptul de proprietate se exercită potrivit dispoziţiilor art. 480 Cod civil în limitele determinate de lege .

În speţă sunt în egală măsură proprietari pe câte un imobil determinat reclamantele A.I. cu A.I.A., precum şi pârâţii , dar toate apartamentele se regăsesc în blocul nr. 29 din Str. Victoriei , Sibiu.

Interesul reclamantelor A.I. şi A.I.A. din prezenta cauză, exercitat în limitele aceluiaşi articol 480 Cod civil, este de a dispune de imobil prin încheiere şi de a culege fructele cuvenite, sens în care au încheiat cu reclamanta S.C. „T.T.H.I.” SRL contractul de închiriere din 7 aprilie 2004 (fila 4 fond) , astfel că potrivit prevederilor art.1 din Decretul 31/1954 , interesul lor se încadrează în limitele interesului obştesc.

În art. 64 din Legea nr. 114/1996 este prevăzută posibilitatea schimbării destinaţiei locuinţelor cu acordul proprietarilor sau al asociaţiei de proprietari, după caz. De asemenea, este necesar  avizul favorabil al proprietarilor sau  respectiv al titularilor contractelor de închiriere, cu care se învecinează pe plan orizontal şi vertical apartamentul al cărei destinaţie se schimbă.

Prima instanţă în mod corect a reţinut ca suficient cadrul procesual cu proprietarii apartamentelor învecinate şi i-a obligat la acordarea consimţământului , deoarece în speţă este necesar avizul favorabil al locatarilor de pe verticală şi orizontală faţă de apartamentul nr. 11.

Acordul proprietarului apartamentului nr. 11 în care se intenţionează a se desfăşura activitatea agenţiei de turism , nu face obiectul prezentei cauze , iar acordul Asociaţiei de proprietari nu este necesar , deoarece spaţiul al cărei destinaţie se cere este proprietatea reclamantelor locatoare A.I. şi A.I.A.

Cât priveşte avizul proprietarilor ale căror imobile se învecinează cu imobilul al cărei destinaţie se doreşte a se schimba , în mod corect au fost obligaţi la acordarea acestuia sub formă de consimţământ, deoarece nu s-a probat  nici un motiv de împiedicare legală la exercitarea activităţii agenţiei de turism la acest imobil.

Celelalte motive invocate în apel care vizează tulburarea liniştii, disconfort şi alte asemenea, se sancţionează la data producerii unor astfel de evenimente şi nu pot constitui ipoteze incidente pentru a aduce limitări titularului dreptului de proprietate şi a titularului contractului de închiriere de a folosi imobilul potrivit destinaţiei reale a spaţiului locativ.

În privinţa pârâţilor M.C.D. şi M.C. , Curtea a constatat că nu s-a probat că au calitate de apelanţi.

In baza art. 274 Cod proc. Civilă apelanţii I.L. , I.R., S.V., S.M., L.D., M.M., M.V., C.I., C.R.M., S.M., S.A., Ş.S., Ş.M., Ş.M., N.M., V.M., M.I., M.L., B.C. şi B.I. au fost obligaţi să-i plătească intimatei A.I. suma de 5.000.000 lei cheltuieli de judecată , constând în onorariu de avocat justificat cu chitanţa din dosar.