Valabilitatea unui antecontract de vânzare – cumpărare sub aspectul respectării dreptului de preemţiune, se va analiza avându-se în vedere dispoziţiile legale în vigoare la momentul soluţionării litigiului şi nu la data încheierii convenţiei, întrucâ...

Prin cererea înregistrată la nr.1609/2005 la Judecătoria Caracal, reclamantul T.D. l-a chemat în judecată pe pârâtul I.T. ca prin hotărârea pe care o va pronunţa, să se constate că este proprietarul unei suprafeţe de teren de 1 ha arabil extravilan iar hotărârea ce se va pronunţa să constituie titlu de proprietate pentru acest teren.

Prin sent. civ. nr. 1819/2005 a Judecătoriei Caracal s-a admis cererea petentului, constatându-se că între părţi s-a încheiat un antecontract de vânzare- cumpărare pentru 1 ha teren arabil, respingându-se cererea de intervenţie în interes propriu formulată de I.O. ca neîntemeiată.

Instanţa de fond a reţinut că între părţi s-a încheiat o convenţie sub forma unui înscris sub semnătură privată având ca obiect înstrăinarea suprafeţei de 1 ha teren arabil extravilan, iar această convenţie nu este supusă dispoziţiilor Legii nr.54/1998 şi cum pârâtul nu s-a prezentat la notar pentru întocmirea actului oficial de înstrăinare în cauză sunt operabile dispoziţiile art.1073, 1077 C.civ.

În ceea ce priveşte cererea de intervenţie s-a reţinut că antecontractele de vânzare – cumpărare referitoare la terenuri extravilane nu sunt supuse acţiunii în anulare deoarece nu constituie acte de înstrăinare în condiţiile Legii nr.54/1998 iar oferta de cumpărare a fost depusă peste termenul de 45 de zile.

Prin dec. civ. 931/2005 a Tribunalului Olt s-a admis apelul declarat de intervenient şi a schimbat sentinţa, respingând acţiunea. Totodată a fost admisă cererea de intervenţie şi s-a constatat nulitatea contractului de vânzare – cumpărare încheiat la data de 15.11.2003 între I.T. si T.D..

Pentru a dispune astfel, tribunalul a reţinut că părţile contractante au încălcat dispoziţiile art.5 din Legea nr. 54/1998 şi art. 48 şi 49 din Legea nr. 18/1991 în sensul că înstrăinarea terenului extravilan se numai cu respectarea dreptului de preemţiune. Intervenientul a făcut dovada că a făcut oferta de cumpărare , comunicată primăriei, astfel că antecontractul încheiat de părţi este nul absolut.

Împotriva acestei hotărâri reclamantul a declarat recurs, susţinând că instanţa de apel si-a motivat soluţia în temeiul unei legi deja abrogate, a constatat greşit nulitatea unui antecontract la cererea unui terţ, ceea ce a dus la îmbogăţirea fără justă cauză a intervenientului.

Recursul este fondat pentru următoarele considerente:

Convenţia încheiată între părţi are valoarea juridică a unui antecontract de vânzare- cumpărare prin care dreptul de proprietate nu a fost transmis datorită lipsei formei autentice a actului, dar care a născut în sarcina pârâtului promitent obligaţia de a transmite acest drept.

Această obligaţie se poate realiza fie benevol, prin prezentarea părţilor la notar, fie prin pronunţarea de către instanţă a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, ca în speţă.

Condiţiile de validitate ale vânzării cumpărării trebuie analizate de instanţă în raport de data pronunţării hotărârii, pentru că doar după rămânerea definitivă a hotărârii judecătoreşti are loc transmisiunea dreptului şi reclamantul se poate prezenta la biroul de carte funciară pentru înscrierea dreptului său.

Aşadar, condiţia respectării dreptului de preemţiune al copărtaşilor, vecinilor sau arendaşilor trebuie să existe la data soluţionării apelului de către tribunal, iar nu la data când convenţia antecontract s-a încheiat, aceasta fiind doar o promisiune de vânzare şi nu o transmisiune a proprietăţii.

Prin art.8 din Titlul X al Legii nr.247/2005 intrată în vigoare anterior soluţionării apelului de către tribunal, au fost abrogate în totalitate dispoziţiile Legii nr.54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor iar obligativitatea respectării dreptului de preemţiune nu a mai fost instituită de noua lege a circulaţiei juridice a terenurilor.

Un asemenea drept nu mai există reglementat nici în Legea nr.18/1991, în redactarea sa de după modificarea prin Legea. 247 /2005.

Ca urmare, tribunalul a făcut o greşită aplicare a legii, aplicând o dispoziţie legală care nu mai era în vigoare, hotărârea fiind nelegală conform art.304 pct.9 C.proc.civ.

În atare situaţie, intervenientul nu mai are calitate de de a pretinde nerespectarea unui drept al său de către părţi la încheierea convenţiei şi nici nu a invocat alte cauze de nulitate absolută a antecontractului.

În temeiul art.312 C.proc. civ. se va admite recursul, se va modifica decizia dată în apel în sensul respingerii apelului ca nefondat şi se va menţine sentinţa ca legală. 

Domenii speta

Spete similare