Titlul de proprietate al chiriaşilor cumpărători

Titlul de proprietate al chiriaşilor cumpărători privind un imobil naţionalizat abuziv de către stat în perioada 1945-1989, în cazul în care a fost constatat valabil printr-o hotărâre judecătorească, constatând-se astfel că sunt de bună credinţă, are preferabilitate faţă de titlul de proprietate al fostului proprietar, în cadrul unei acţiuni în revendicare.

Admiterea acţiunii în revendicare împotriva pârâţilor chiriaşi cumpărători ar duce la ruperea, în defavoarea lor, a justului echilibru ce trebuia păstrat între protecţia proprietăţii şi cerinţele interesului general.

Atât recurenţii - pârâţi cât şi intimaţii - reclamanţi au un bun în înţelesul Convenţiei, art.1 din Protocolul nr.1, aşa cum s-a reţinut în speţa Raicu împotriva României, în care s-a mai statuat în sensul că o nedreptate nu se poate îndrepta cu o altă nedreptate, respectiv că atenuarea vechilor prejudicii (respectiv ale reclamanţilor - intimaţi) nu trebuie să creeze noi neajunsuri disproporţionate.

Dacă s-ar admite acţiunea în revendicare împotriva pârâţilor chiriaşi cumpărători, apreciindu-se eventual că această ingerinţă ar avea "o bază legală" şi ar servi unei cauze "de utilitate publică" (respectiv înlăturarea ingerinţei exercitate de stat împotriva reclamanţilor), nu s-ar respecta criteriul de proporţionalitate întrucât recurenţii nu ar putea obţine după legea specială - Legea nr.10/2001 - decât preţul reactualizat şi cheltuielile efectuate cu apartamentul şi nu o valoare reală de circulaţie a acestuia, fiind puşi în situaţia de a suporta povara responsabilităţii statului care s-a făcut vinovat de ingerinţa în dreptul de proprietate al intimaţilor.

Pe de altă parte, reclamanţii - intimaţi au fost protejaţi de Legea nr.10/2001, modificată prin OUG nr.8/2007 care le recunoaşte dreptul la despăgubiri în bani de până la 150.000 Euro, dacă valoarea bunului ar fi mai mare pentru diferenţa ar fi putut beneficia de restul măsurilor reparatorii prevăzute de lege.

(CURTEA DE APEL BUCUREŞTI - SECŢIA A III A CIVILĂ ŞI PENTRU CAUZE CU MINORI ŞI DE FAMILIE, DECIZIA CIVILĂ NR. 209 din 6 februarie 2008, Dosar nr. 26242/3/2007 (26242/3/2007) ).

Prin sentinţa civilă nr.2580/21.03.2005, Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti a admis în parte cererea formulată de reclamanţii G. (fostă T.) F. şi T.L., în contradictoriu cu pârâţii M.I., M.F. şi SC "ROM VIAL" SA, a obligat pârâţii M.I. şi M.F. să lase reclamanţilor G. (fostă T.) F. şi T.L., în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul situat în Bucureşti, str.Berzei nr.40, sector 1, mezanin + etaj 1, compus din 3 camere, culoar, baie la parter, cămară, debara, culoar la etajul 1, culoar, bucătărie, cămară, WC, sală cazane la subsol, în suprafaţă utilă de 153,4 mp, a respins cererea având ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare - cumpărare nr.1/112/1996, ca prescrisă, a respins cererea privind evacuarea pârâţilor M.I. şi M.F. din imobil, ca neîntemeiată, a respins cererea reclamanţilor privind plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.

Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa a reţinut că prin încheierea de şedinţă din data de 13.12.2004 instanţa a admis excepţia prescripţiei dreptului la acţiune în ceea ce priveşte capătul din cererea reclamanţilor având ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare - cumpărare nr.1/112/1996, pentru considerentele reţinute în încheierea de şedinţă, acest petit fiind respins pentru motivul intervenirii prescripţiei dreptului la acţiune.

La data de 07.02.1980 a fost încheiat contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.1011 de Notariatul de Stat Local al Sectorului 1 Bucureşti (fila 10 dosar fond), între M.T.E. în calitate de vânzătoare şi reclamanţii T.F. şi T.L., în calitate de cumpărători, prin care aceştia din urmă au dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului nr.1, situat în Bucureşti, str.Berzei nr.40, sectorul 1, ce se compunea din bucătărie, cămară, scară interioară, spălătorie, pivniţă la subsol, trei camere, baie, vestibul cu scară interioară la parter, o cameră, debara, WC şi scară interioară la etaj, precum şi dreptul de folosinţă asupra tuturor părţilor din imobil care prin natura şi destinaţia lor sunt comune tuturor coproprietarilor de apartamente din imobil.

Prin sentinţa civilă nr.15/06.01.1987 a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti (fila 12 dosar fond) s-a luat act de tranzacţia încheiată între reclamanţii din prezenta cauză, T.F. şi T.L., cu privire la ieşirea din indiviziune asupra apartamentului menţionat, aceştia convenind asupra ieşirii din comunitate prin scoaterea apartamentului în vânzare la licitaţie publică, urmând ca până la înstrăinarea apartamentului folosinţa acestuia să fie partajată.

Potrivit notei privind situaţia juridică a imobilului din Bucureşti, str.Berzei nr.40, sectorul 1, eliberată de SC "ROM VIAL" SA - Serviciul Fond Locativ (fila 82) bunul în discuţie a fost preluat de stat în temeiul Decretului nr.223/1974, prin decizia nr.1153/06.06.1989 a Consiliului Popular al Municipiului Bucureşti - Comitetul Executiv, din acest act, aflat la fila 9 în dosar rezultând preluarea unei cote indivize de 1/2 din imobil, proprietatea reclamantei G.F., fostă T. F.

Aceeaşi împrejurare rezultă şi din adresa nr.64619/07.01.2005 emisă de Direcţia de Impozite şi Taxe Locale Sectorul 1 Bucureşti (filele 68 - 70).

Prin contractul de vânzare - cumpărare nr.1/112/19.11.1996 (fila 14) pârâţii M.I. şi M.F. au cumpărat de la pârâta SC "ROM VIAL" SA în temeiul Legii nr.112/1995 locuinţa situată în Bucureşti, str.Berzei nr.40, sectorul 1, mezanin +  etajul 1, compusă din 3 camere, culoar, baie la parter, cameră, debara, culoar la etajul 1, culoar, bucătărie, cămară, WC, sală cazane la subsol, în suprafaţă utilă de 153,40 mp, reprezentând o cotă indiviză de 40,01% din imobil.

La data încheierii actului pârâţii ocupau locuinţa vândută în temeiul contractului de închiriere nr.53690/12.04.1990 (filele 83-85), având ca obiect folosinţa exclusivă a spaţiului menţionat în fişa locativă a contractului.

S-a constatat, în primul rând, că pârâţii M.I. şi M.F. nu au cumpărat de la SC "ROM VIAL" SA cota indiviză de 1/2 din apartamentul nr.1, situat în Bucureşti, str.Berzei nr.40, sectorul 1, ce a făcut obiectul preluării, ci întregul apartament menţionat în contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.1011 de Notariatul de Stat Local al Sectorului 1 Bucureşti, prin care  reclamanţii, soţi la acea dată, au dobândit în devălmăşie imobilul în discuţie.

Aceasta pentru că din examinarea actului încheiat în anul 1980 şi a contractului de vânzare - cumpărare încheiat de pârâţi în anul 1996 se poate reţine că locuinţa are aceeaşi compunere, fiind evident că s-a vândut întreaga locuinţă şi nu o cotă de 1/2 din aceasta.

Menţiunea privind vânzarea unei cote indivize de 40,01% din imobil se referă la ponderea apartamentului vândut în întreg imobilul, care, aşa cum rezultă din adresa privind rolul fiscal citată mai sus, este format din două apartamente, nr.1 şi nr.2, ce au aparţinut unor proprietari diferiţi, astfel încât partea din imobil vândută pârâţilor M. reprezintă 40,01% din întreaga clădire.

Instanţa a apreciat că Decretul nr.223/1974 contravenea Constituţiei din 1965, în vigoare la acea dată, întrucât prin măsurile edictate era încălcat principiul consacrat constituţional în art.17 al egalităţii în drepturi a tuturor cetăţenilor României.

De asemenea, era încălcat art.36 din Constituţie, care ocrotea dreptul de proprietate personală, preluarea imobilelor cetăţenilor care îşi stabileau domiciliul în străinătate fiind în evidentă contradicţie cu aceste principii.

Dreptul de proprietate era consacrat la data preluării şi de art.481 Cod civil, care prevedea că "nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică şi primind o dreaptă şi prealabilă despăgubire", în cauză preluarea nefiind realizată pentru motive de utilitate publică şi nici cu acordarea unei despăgubiri.

Lipsirea arbitrară a cetăţenilor care părăseau ţara de proprietatea lor încălca şi dispoziţiile tratatelor internaţionale la care România era parte, respectiv art.17 din Declaraţia Universală a Drepturilor Omului, care ocrotea acelaşi drept de proprietate.

Faţă de aceste aspecte, instanţa a constatat că, întrucât actul normativ care a stat la baza emiterii deciziei de preluare a bunului imobil de la reclamanta G. (fostă T.) F. încălca dispoziţiile interne, constituţionale şi legale, precum şi pe cele internaţionale în vigoare la data preluării, statul nu a fost niciodată titularul dreptului de proprietate  asupra imobilului, neavând un titlu valabil.

Plecând de la această premiză şi comparând, mai departe, titlurile de proprietate invocate de reclamanţi, iar pe de altă parte de pârâţii M.I. şi M.F., instanţa a constatat că titlul invocat de reclamanţi este preferabil, fiind  mai caracterizat decât cel al pârâţilor, astfel încât dreptul de proprietate al reclamanţilor va fi recunoscut ca atare, conform art.480 Cod civil, fiind un drept legal dobândit, în condiţiile în care statul a înstrăinat către pârâţi bunul preluat fără titlu valabil de la reclamant G.(T.)F. şi, mai mult, a înstrăinat întreaga locuinţă, deşi preluase numai o cotă indiviză de 1/2 din aceasta.

În acest context, instanţa a constatat că pârâţii M.I. şi M.F. au cumpărat de la o persoană care nu avea calitatea de proprietar, situaţie care, fără să determine nulitatea contractului, face însă ca titlul pretins de aceştia să nu fie preferabil celui invocat de reclamanţi.

Prin decizia civilă nr.324 A/09.02.2006, Tribunalul Bucureşti - Secţia a III-a Civilă a admis apelul formulat de apelanţii - pârâţi M.I. şi M.F., împotriva sentinţei civile nr.2580/21.03.2005 a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, pe care a schimbat-o în parte în sensul că a respins capătul de cerere privind revendicarea ca neîntemeiat, a respins apelul formulat de apelanta - reclamantă G.F., împotriva aceleiaşi sentinţe, obligând-o pe această apelantă la 600 RON, cheltuieli de judecată către apelanţii - pârâţi.

Pentru a pronunţa această decizie, s-a reţinut că odată cu intrarea în vigoare a Legii nr.10/2001, privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 06.03.1945 - 22.12.1989, părţile care au interesul în restituirea unor asemenea imobile, trebuie să respecte prevederile procedurii administrative stabilite prin această lege. În această situaţie, având în vedere dispoziţiile legale speciale privind reglementarea situaţiei juridice a imobilelor preluate abuziv de către stat, acţiunea în revendicare pe drept comun nu poate fi acceptată.

Or, din actele depuse la dosarul cauzei nu rezultă că reclamanţii au parcurs procedura specială prevăzută de Legea nr.10/2001. În acest context, prima instanţă în mod greşit a admis acţiunea în revendicare formulată pe dreptul comun conform art.480 Cod civil.

Celelalte critici ale apelanţilor - pârâţi au fost apreciate nefondate, deoarece din actele dosarului rezultă că G.F. este una şi aceeaşi persoană cu T.F., iar în ceea ce priveşte accesiunea imobiliară, această situaţie nu poate fi aplicată apelanţilor - pârâţi deoarece nu îndeplinesc condiţiile prevăzute de art.488 şi art.492 Cod civil.

În legătură cu excepţia prescripţiei dreptului la acţiunea privind nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare, în speţa dedusă judecăţii se aplică dispoziţiile legii speciale prevăzute de art.46 alin.5 din Legea nr.10/2001, dispoziţii aplicabile la data soluţionării cauzei şi care prevalează dispoziţiilor dreptului comun. În această situaţie, prima instanţă în mod corect a reţinut că cererea privind anularea contractului de vânzare - cumpărare pentru nulitate absolută a fost formulată cu nerespectarea termenului special prevăzut de art.46 alin.5 din Legea nr.10/2001, fiind deci prescrisă.

Prin decizia civilă nr.347/26.02.2007, Curtea de Apel Bucureşti - Secţia a IV-a Civilă a admis recursurile formulate de recurenţii - reclamanţi G.F. şi T.L., împotriva deciziei civile nr.324/A/09.02.2006 pronunţată de Tribunalul Bucureşti - Secţia a III-a Civilă, pe care a casat-o în parte şi a trimis spre rejudecare pe fond apelul declarat de M.I. şi M.F., menţinând celelalte dispoziţii ale deciziei.

În motivarea acestei decizii s-a reţinut că tribunalul având de soluţionat apelurile formulate de pârâţii M.I. şi M.F., a reţinut că reclamanţii nu puteau sesiza instanţa cu o acţiune în revendicare întemeiată pe dispoziţiile dreptului comun, atâta timp cât legea specială, respectiv Legea nr.10/2001, le impune o altă procedură.

Aceasta constituie unica motivare a respingerii acţiunii în revendicare ca neîntemeiată, însă considerentele astfel reţinute vizează în mod clar însuşi inadmisibilitatea acţiunii în revendicare.

Deşi acest aspect nu este expres pus în discuţie ca şi excepţie, este evident că instanţa de apel a considerat acţiunea inadmisibilă raportat la dispoziţiile Legii nr.10/2001, nu a soluţionat revendicarea pe fond, potrivit criticilor aduse prin motivele de apel, iar simpla menţiune de respingere a revendicării ca "neîntemeiată" nu acoperă lipsa cercetării şi motivării pe fond a cauzei.

Raportat la acest aspect, Curtea a apreciat că, în temeiul dispoziţiilor art.312 pct.5 Cod procedură civilă, se impune admiterea recursurilor, casarea în parte a deciziei recurate şi trimiterea spre rejudecare pe fond a apelului declarat de M.I. şi M.F., urmând ca instanţa să procedeze la compararea titlurilor de proprietate ale părţilor.

Cât priveşte celelalte critici formulate de recurenţi referitor la modul în care a fost soluţionată cererea de a se constata nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare, acestea au fost apreciate neîntemeiate.

Corect s-a reţinut prin sentinţa civilă pronunţată în primă instanţă că este prescrisă acţiunea în constatarea nulităţii contractului de vânzare - cumpărare încheiat între SC "ROM VIAL" SA, ca vânzător şi M.I. şi M.F., în calitate de cumpărători.

Prin decizia civilă nr.987/12.09.2007, Tribunalul Bucureşti - Secţia a IV-a Civilă a  respins ca nefondat apelul declarat de apelanţii - pârâţi M.I. şi M.F. împotriva sentinţei civile nr.2580/2005 a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti.

Pentru a pronunţa această decizie, tribunalul a reţinut că, în ceea ce priveşte primul motiv de apel, este de reţinut că transcrierea în registrul de transcripţiuni a dreptului de proprietate are importanţă şi poate constitui un criteriu de preferabilitate doar atunci când titlurile de proprietate ce se compară provin de la acelaşi autor ceea ce nu este cazul în prezenta speţă.

Pe de altă parte, compararea titlurilor de proprietate are în vedere tocmai ipoteza în care contractul de proprietate al apelanţilor - pârâţi valorează titlu de proprietate. În acest sens, susţinerile apelanţilor - pârâţi legate de opozabilitatea titlului lor, cât şi de faptul că acesta nu a fost desfiinţat sunt neîntemeiate, avându-se tocmai în vedere procedeul juridic pe care l-a urmat prima instanţă şi pe care conform deciziei de recurs trebuie  să-l urmeze şi instanţa de apel, respectiv acela al comparării titlurilor de proprietate.

De asemenea, tribunalul a reţinut că instanţa de recurs a dispus ca în rejudecarea apelului să se compare titlurile de proprietate, aceste dispoziţii fiind obligatorii conform art.315 Cod procedură civilă pentru instanţa de rejudecare, ceea ce însemnă că reclamanţii, în concepţia instanţei de recurs, justifică dreptul lor de proprietate printr-un titlu valabil, astfel că nu mai poate fi repusă în discuţie problema calităţii procesuale active.

Nu în ultimul rând, în ceea ce priveşte invocarea dispoziţiilor art.488 şi 492 Cod procedură civilă, tribunalul a subliniat din nou că în prezenta cauză se are în vedere existenţa unui contract de vânzare - cumpărare neanulat asupra construcţiei, ceea ce valorează mai mult decât prezumţia relativă prevăzută de articolele invocate, prezumţie care poate fi răsturnată prin proba contrară.

În concluzie, tribunalul a constatat că în mod corect prima instanţă comparând titlurile de proprietate a constatat că titlul reclamanţilor este preferabil, fiind mai caracterizat ca urmare, în primul rând, a nevalabilităţii preluării de către stat ceea ce a condus  la concluzia că niciodată dreptul de proprietate nu a ieşit din patrimoniul reclamanţilor, în timp ce pârâţii au dobândit de la un neproprietar.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâţii - apelanţi M.I. şi M.F., criticând-o ca nelegală prin prisma dispoziţiilor art.304 pct.9 Cod procedură civilă pentru următoarele motive:

- instanţa de apel trebuie să reţină că pârâţii - apelanţi sunt cumpărători de bună-credinţă, cu titlu oneros, care nu aveau cum să bănuiască că statul nu este adevăratul proprietar al apartamentului vândut lor în baza Legii nr.112/1995, fiind astfel apăraţi în acţiunea în revendicare de principiul error comunis facit jus;

- trebuia să se reţină că la momentul încheierii contractului de vânzare - cumpărare nu exista notificare din partea reclamanţilor de restituire a imobilului, nu exista acţiune în revendicarea acestui imobil şi titlul statului nu era contestat de nimeni.

Potrivit dispoziţiilor art.312 alin.2 Cod procedură civilă, Curtea va găsi fondat recursul pentru următoarele considerente:

Înainte de a se analiza motivele de recurs, Curtea va reitera problemele de drept dezlegate irevocabil în prezenta cauză.

Imobilul în litigiu a fost preluat de stat de la reclamanţi fără titlu valabil prin Decretul nr.223/1974. Instanţa de apel a reţinut această preluare abuzivă, iar pârâţii nu au formulat motive de recurs pe acest aspect, chestiunea de drept intrând în puterea lucrului judecat.

Contractul de vânzare - cumpărare nr.1/112/19.11.1996 încheiat de stat (prin reprezentant SC "ROM VIAL" SA) şi pârâţii M.I. şi M.F. este un contract valabil, care produce efecte juridice. Capătul de acţiune vizând nulitatea acestui contract a fost respins ca prescris, soluţia intrând în puterea lucrului judecat prin decizia de casare parţială nr.374/26.02.2007 a Curţii de Apel Bucureşti - Secţia a IV-a Civilă.

Plecând de la aceste chestiuni de drept dezlegate, Curtea urmează să analizeze motivele de recurs invocate de pârâţi sub trei aspecte: raportat la dreptul comun intern, art.480 şi următoarele Cod civil, raportat la legea internă specială, respectiv Legea nr.10/2001 şi raportat la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului şi la jurisprudenţa C.E.D.O..

În ceea ce priveşte dreptul comun, Curtea apreciază că în cauză operează principiul error comunis facit jus, atâta vreme cât până la data încheierii contractului de vânzare - cumpărare de către recurenţi, respectiv 19.11.1996, titlul statului asupra imobilului nu fusese contestat de nimeni, nici măcar de reclamanţi, care deşi ar fi putut să beneficieze de prevederile reparatorii ale Legii nr.112/1995, nu au formulat cerere de restituire în natură şi nici o acţiune în revendicare a imobilului. Prin atitudinea lor pasivă a fost întărită convingerea chiriaşilor cumpărători că apartamentul este proprietatea statului.

În jurisprudenţă s-a statuat că aparenţa creatoare de drept este susceptibilă să creeze un drept de proprietate subdobânditorului, indiferent dacă vânzătorul, ca proprietar aparent a avut sau nu un titlu de proprietate valabil asupra imobilului înstrăinat.

Reţinând că, în speţă, prin necontestarea titlului statului, eroarea a fost comună şi invincibilă, că subdobânditorii chiriaşi cumpărători au fost de bună-credinţă, întrucât orice demersuri ar fi întreprins ar fi constatat că reclamanţii nu au revendicat apartamentul şi că actul încheiat între stat ca proprietar aparent şi chiriaşi a fost cu titlu oneros, Curtea, constatând îndeplinite condiţiile "error comunis facit jus", consideră preferabil contractul de vânzare - cumpărare nr.1/112/19.11.1996 faţă de titlul de proprietate al reclamanţilor, urmând ca din punct de vedere al dreptului comun  acţiunea în revendicare să fie respinsă.

Analizând motivele de recurs din perspectiva legii interne speciale, respectiv a Legii nr.10/2001, Curtea constată că prin decizia nr.374/26.02.2007 a Curţii de Apel Bucureşti - Secţia a IV-a Civilă s-a menţinut ca valabil  contractul de vânzare - cumpărare al recurenţilor pentru apartamentul în litigiu, ceea ce face ca în cauză să fie incidente prevederile art.45 alin.2 din Legea nr.10/2001.

Ca atare, din punct de vedere al legii speciale, în compararea titlurilor de proprietate exhibate de părţi are preferabilitate contractul de vânzare - cumpărare al recurenţilor care sunt chiriaşi cumpărători de bună-credinţă ce au respectat prevederile art.9 din Legea nr.112/1995.

Raportând motivele de recurs la prevederile Convenţiei pentru Apărarea Drepturilor Omului şi a Libertăţilor Fundamentale şi la jurisprudenţa C.E.D.O. în cauză sunt incidente dispoziţiile art.1 din Protocolul nr.1:

"Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului internaţional.

Dispoziţiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosinţa bunurilor conform interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor ori a altor contribuţii sau a amenzilor".

Jurisprudenţa C.E.D.O. a statuat că art.1 din Protocolul nr.1 conţine trei norme distincte: prima care este cuprinsă în prima frază a primului alineat şi care are un caracter general, enunţă principiul respectării proprietăţii, a doua figurând în cea de a doua frază a aceluiaşi alineat se referă la privarea de proprietate pe care o supune unor condiţii şi cea de a treia consemnată în cel de al doilea alineat care recunoaşte statelor puterea, printre altele, de a reglementa folosirea bunurilor în conformitate cu interesul general. Aceste reguli au o strânsă legătură între ele. A doua şi a treia reprezintă exemple particulare de atingeri ale dreptului de proprietate şi ca atare, ele trebuiesc interpretate în lumina principiului consacrat de prima (James şi alţii contra Regatului Unit, hotărârea din 21.02.1986).

Curtea constată că prin decizia nr.374/2007 a Curţii de Apel Bucureşti - Secţia a IV-a Civilă recurenţii - pârâţi au dobândit un bun în înţelesul art.1 din Protocolul nr.1 la Convenţie, întrucât s-a respins acţiunea în constatarea nulităţii contractului lor de vânzare - cumpărare, acesta fiind considerat un act juridic valabil încheiat. Reclamanţii - intimaţi au, la rândul lor, un bun în înţelesul art.1 din Protocolul nr.1 la Convenţie, întrucât prin decizia nr.987/2007 a Tribunalului Bucureşti - Secţia a IV-a Civilă s-a reţinut, cu putere de lucru judecat, că statul nu a avut un titlu valabil asupra apartamentului pe care l-a înstrăinat recurenţilor prin Legea nr.112/1995, recunoscându-se astfel - cu efect retroactiv - dreptul de proprietate al reclamanţilor - intimaţi asupra apartamentului în litigiu.

Ca atare, atât recurenţii - pârâţi cât şi intimaţii - reclamanţi au un bun în înţelesul Convenţiei.

În ceea ce-i priveşte pe reclamanţii - intimaţi se constată că împotriva dreptului lor de proprietate a operat deja o ingerinţă din partea statului, atât prin preluarea abuzivă a imobilului, cât şi prin vânzarea apartamentului către chiriaşul cumpărător (în condiţiile în care statul nu putea înstrăina potrivit art.1 din Legea nr.112/1995 decât locuinţele dobândite cu titlu).

În ceea ce-i priveşte pe recurenţii chiriaşi cumpărători împotriva lor nu a operat o ingerinţă în dreptul lor de proprietate. S-ar ajunge la exercitarea unei ingerinţe doar în măsura în care s-ar admite acţiunea în revendicare a intimaţilor - reclamanţi întrucât ar pierde dreptul lor de proprietate asupra apartamentului în litigiu consfinţit, aşa cum s-a arătat mai sus, atât prin lege, cât şi prin decizia nr.374/2007.

Aşa cum s-a reţinut în speţa Raicu împotriva României, chiriaşii cumpărători beneficiau de un "bun" în sensul jurisprudenţei Curţii, în baza hotărârii, care a recunoscut valabilitatea contractului prin care aceştia dobândiseră apartamentul litigios. Astfel, neluarea în considerare a acestei hotărâri irevocabile ar avea ca efect privarea recurenţilor de bunul lor, în sensul celei de-a doua fraze a primului alineat al  art.1 din Protocolul nr.1.

S-a mai statuat în sensul că o nedreptate nu se poate îndrepta cu o altă nedreptate, respectiv că atenuarea vechilor prejudicii (respectiv ale reclamanţilor - intimaţi) nu trebuie să creeze noi neajunsuri disproporţionate.

S-a mai reţinut de către C.E.D.O. că o privare de proprietate care să ţină de cea de-a doua normă se poate justifica numai dacă se demonstrează în special că ea a intervenit din motiv de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege. Admiterea acţiunii în revendicare împotriva recurenţilor nu se încadrează însă în aceste excepţii.

În plus, orice ingerinţă în exercitarea dreptului de proprietate trebuie să răspundă criteriului de proporţionalitate. Trebuie păstrat un echilibru just între cerinţele interesului general al comunităţii şi imperativele protecţiei drepturilor fundamentale ale omului.

C.E.D.O. reţine că echilibrul ce trebuie păstrat va fi distrus dacă persoana în cauză (respectiv recurenţii) suportă o sarcină specială şi exorbitantă (pierderea dreptului de proprietate pentru singura locuinţă pe care o au).

În acest sens, Curtea a statuat deja că acest echilibru este atins, de obicei, atunci când despăgubirea plătită persoanei private de proprietate este rezonabilă în raport cu valoarea "venală" a bunului, aşa cum este ea stabilită la data la care a intervenit privarea de proprietate.

În speţă, dacă s-ar admite acţiunea în revendicare împotriva pârâţilor chiriaşi cumpărători, apreciindu-se eventual că această ingerinţă ar avea "o bază legală" şi ar servi unei cauze "de utilitate publică" (respectiv înlăturarea ingerinţei exercitate de stat împotriva reclamanţilor), nu s-ar respecta criteriul de proporţionalitate întrucât recurenţii nu ar putea obţine după legea specială - Legea nr.10/2001 - decât preţul reactualizat şi cheltuielile efectuate cu apartamentul şi nu o valoare reală de circulaţie a acestuia, fiind puşi în situaţia de a suporta povara responsabilităţii statului care s-a făcut vinovat de ingerinţa în dreptul de proprietate al intimaţilor.

Aceasta este argumentaţia pentru care în cauza Raicu contra României Curtea a reţinut că acţiunea de rambursare a preţului plătit şi a cheltuielilor necesare şi utile efectuate cu apartamentul, reglementată de dreptul român nu ar putea duce la acordarea unei despăgubiri care să fie rezonabilă în raport cu valoarea "venală" a apartamentului de care ar fi privată chiriaşa cumpărătoare.

Pe de altă parte, reclamanţii - intimaţi au fost protejaţi de Legea nr.10/2001, modificată prin OUG nr.8/2007 care le recunoaşte dreptul la despăgubiri în bani de până la 150.000 Euro, dacă valoarea bunului ar fi mai mare pentru diferenţa ar fi putut beneficia de restul măsurilor reparatorii prevăzute de lege.

În concluzie, instanţa de recurs a apreciat că o admitere a acţiunii în revendicare împotriva pârâţilor chiriaşi cumpărători ar duce la ruperea, în defavoarea lor, a justului echilibru ce trebuia păstrat între protecţia proprietăţii şi cerinţele interesului general.

Faţă de aceste considerente, instanţa a admis recursul, a modificat în tot decizia atacată, în sensul că a admis apelul, a schimbat în parte sentinţa şi a respins capătul de cerere privind revendicarea ca neîntemeiat, au fost menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei atacate.

4

Domenii speta

Spete similare