Nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare. Nevalabilitatea titlului statului

Nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare. Nevalabilitatea titlului statului.

Constată că, prin Sentinţa civilă nr. 568/25.11.2002 pronunţată de Tribunalul Braşov, a fost respinsă acţiunea civilă formulată şi precizată de reclamantele G.M. şi B.S., în contradictoriu cu pârâţii A.D.Ş., A.C.C., Municipiul Bucureşti prin Primarul General şi S.C.”A”S.A. Bucureşti, având ca obiect constatarea lipsei titlului valabil al pârâţilor asupra apartamentului nr.2, situat în Bucureşti şi constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare, încheiat între pârâţii S.C.”A”S.A. şi respectiv A.D.Ş. şi A.C.C.

Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa a reţinut că imobilul situat în Bucureşti, a fost proprietatea numitei C.R., dobândit prin donaţie, conform Contractului autentic din data de 18 decembrie 1944, încheiat de donatoarea M.G.

De pe urma defunctei C.R., decedată la data de 19 decembrie 1952, au rămas în calitate de  moştenitorii, fiii A.A.R., I.E.V., C.S.R., M.R. şi soţul supravieţuitor A.R., după cum rezultă din Certificatul de moştenitor, eliberat de Notariatul de Stat Bucureşti, în masa succesorală fiind cuprins şi imobilul în litigiu.

După defunctul R.A.; fiul celui de mai sus, decedat la data de 20 iunie 1982, au rămas în calitate de moştenitori, potrivit Certificatului de moştenitor, eliberat de Notariatul de Stat Local al Sectorului 2 Bucureşti, surorile V.I.E. şi  B.C.S., G.M. renunţând la succesiune, iar în masa succesorală s-a cuprins şi cota de ¼ din imobilul în litigiu.

Prin Sentinţa civilă nr.896/15 februarie 1985 a Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, a fost admisă acţiunea formulată de reclamantele V.I.E. şi B.C.S., în contradictoriu cu pârâta I.C.R.A.L. Colentina, ca reprezentantă a statului şi, în consecinţă, s-a dispus ieşirea din indiviziune asupra imobilului situat în Bucureşti, atribuindu-se reclamantelor parterul imobilului, iar pârâtului, etajul, conform raportului de expertiză întocmit în cauză.

Această sentinţă a rămas definitivă prin admiterea recursului declarat de reclamanta V.I., sentinţa fiind modificată numai sub aspectul cuantumului sultei datorate de recurentă.

Reclamantele au solicitat să se constate lipsa titlului valabil asupra apartamentului nr.2, situat în Bucureşti; precum şi, pe cale de consecinţă, nulitatea  contractului de vânzare-cumpărare încheiat între S.C.”A”S.A. şi soţii A.D. şi C. şi obligarea pârâţilor – persoane fizice, de a lăsa imobilul în deplină proprietate şi posesie reclamantelor.

În speţă, titlul Statului Român asupra apartamentului în litigiu este hotărârea judecătorească de ieşire din indiviziune, respectiv Sentinţa civilă nr.896/15 februarie 1985, pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti, în dosarul nr.283/1995, deci un titlu declarativ.

Titlul Statului asupra apartamentului în litigiu, provine din această hotărâre judecătorească, act perfect valabil şi care nu poarte fi atacat sau contestat decât pe căile de atac prevăzute de lege, dar, în nici un caz pe calea unei acţiuni în constatare de drept comun, hotărârea judecătorească fiind un act autentic, intrat în puterea lucrului judecat şi care face dovada deplină a celor constatate în cuprinsul său.

În ceea ce priveşte capătul de cerere având ca obiect constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr.112/1995 între pârâţii S.C.”A”S.A. şi respectiv A.D.Ş. şi A.C.C., având ca obiect apartamentul în litigiu şi acesta a fost respins, ca o consecinţă a celor reţinute mai sus.

Având în vedere că în momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare atacat, dreptul de proprietate asupra apartamentului nr.2 aparţinea Statului, fiind dobândit în baza hotărârii judecătoreşti, cu titlul de drept de ieşire din indiviziune, deci bunul ce a făcut obiectul contractului aparţinea vânzătorului.

Împotriva acestei hotărâri, au formulat apel reclamantele G.M. şi B.S.

Curtea de Apel Braşov, prin Decizia civilă nr. 94/2 iulie 2007, a admis apelul declarat de reclamantele G.M. şi B.S., împotriva Sentinţei civile nr. 568/S/25.11.2002, pronunţată de Tribunalul Braşov şi, în consecinţă, a schimbat în tot susmenţionata sentinţă, în sensul că a admis acţiunea civilă – astfel cum a fost precizată, formulată de reclamantele G.M. şi B.S., în contradictoriu cu pârâţii A.D.Ş., A.C.C., Municipiul Bucureşti prin Primarul General şi S.C.”A”S.A. Bucureşti.

În consecinţă, a constatat că apartamentul nr.2, situat în Bucureşti, a fost preluat de Statul Român fără titlu valabil, a obligat pârâţii să lase reclamantelor în deplină proprietate şi posesie imobilul susidentificat şi a obligat pârâţii A.D.Ş. şi A.C.C. să plătească reclamantelor suma de 4.500 lei cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa a reţinut următoarele:

Prin ciclul procesual finalizat cu hotărârile judecătoreşti mai sus enumerate, s-a stabilit irevocabil şi cu putere de lucru judecat că actul de vânzare cumpărare, încheiat între cumpărătorii A. şi vânzătoarea S.C.”A”S.A. Bucureşti este nul absolut şi s-a dispus repunerea în situaţia anterioară.

Consecinţa imediată pe care această soluţie o are asupra cauzei de faţă, rezidă în aceea că cele stabilite în aceste hotărâri, se impun cu putere de lucru judecat instanţei de apel, care nu mai poate dispune asupra celor statuate deja, revenindu-i sarcina de a exprima numai chestiunile vizând nevalabilitatea titlului statului asupra apartamentului nr.2 din imobilul în speţă şi obligarea pârâţilor A. să lase reclamantelor în deplină proprietate şi posesie acest apartament.

Referitor la problema vizând nevalabilitatea titlului Statului asupra apartamentului nr.2 din imobilul în speţă, instanţa de apel reţine că soluţia tribunalului este greşită.

Titlul statului asupra acestui apartament nu-l constituie hotărârea judecătorească de partaj, ci decizia de preluare emisă în baza Decretului nr.223/1974.

Partajul nu se constituie într-un mod de dobândire a proprietăţii, ci este o operaţiune juridică prin care se pune capăt stării de coproprietate sau indiviziune, în sensul că bunul sau bunurile stăpânite în comun sunt împărţite materialmente între copărtaşi, fiecare dintre aceştia devenind proprietar exclusiv asupra unei părţi determinate sau asupra unui bun din cele ce formează obiectul coproprietăţii.

Efectul declarativ al partajului – şi care se referă la faptul că drepturile recunoscute prin hotărârea de partaj sunt considerate că au existat din momentul în care a luat naştere starea de indiviziune şi că fiecare coproprietar exclusiv al părţii ce i s-a atribuit retroactiv de la data naşterii indiviziunii – nu conferă partajului calitatea de mod de dobândire a proprietăţii : bunul nu este dobândit prin partaj, ci din momentul naşterii indiviziunii. Altfel spus, partajul nu este translativ de proprietate, iar caracterul declarativ al acestuia este o ficţiunea legii de strictă interpretare, aşa cum rezultă din dispoziţiile art.786 Cod civil.

Aceste considerente conduc la reţinerea concluziei potrivit căreia titlul statului asupra apartamentului nr.2 din imobilul în speţă, nu îl constituie hotărârea de partaj, ci decizia de preluare de către stat în baza Decretului nr.223/1974. Iar cu privire la acest act de preluare, instanţa de apel a reţinut că Decretul nr.223/1974 privind reglementarea situaţiei unor bunuri, contravenea Constituţiei din anul 1965, art.480 – art.481 Cod civil. Potrivit acestor dispoziţii legale, dreptul de proprietate era ocrotit de lege, nimeni neputând fi silit a ceda proprietatea sa, decât pentru cauză de utilitate publică şi printr-o dreaptă şi prealabilă despăgubire.

Ca urmare şi având în vedere că actul de vânzare-cumpărare încheiat între pârâţii A. şi S.C.”A”SA Bucureşti, s-a constatat a foi nul (Decizia civilă nr.1051/2006 a Curţii de Apel Oradea), instanţa de apel a obligat pârâţii A. să lase apelantelor, în deplină proprietate şi posesie, apartamentul nr.2 din imobilul în speţă.

Împotriva susmenţionatei hotărâri, a declarat recurs Municipiul Bucureşti prin Primar în temeiul art.304, pct.9 Cod procedură civilă.

În dezvoltarea motivelor de recurs, se arată că preluarea imobilului litigios în proprietatea Statului, s-a analizat numai prin efectul aplicării Decretului nr.223/1974.

Chiar dacă Decretul nr.223/1974 contravenea dispoziţiilor legale în vigoare la acea dată, acest act normativ a reprezentat un titlu valabil.

În speţă, există un titlul legal constituit în favoarea Statului Român, în baza căruia imobilul a fost preluat de la numita C.R., Statul Român devenind proprietar de plin drept al acestui imobil.

Examinând decizia atacată în raport cu motivele de recurs, instanţa constată că recursul este nefondat.

Motivul de nelegalitate invocat în recurs vizează în exclusivitate nevalabilitatea titlului Statului.

În ceea ce priveşte situaţia juridică a titlului Statului, soluţia instanţei de apel în mod legal s-a întemeiat pe analiza deciziei administrative de preluare a imobilului în baza Decretului nr.223/1974 şi nu pe hotărârea judecătorească de partaj. În acest proces de ieşire din indiviziune, nu a fost analizată valabilitatea titlurilor coindivizarilor asupra cotelor ideale, ci modul de transpunere a acestor cote într-o împărţire concretă a bunului.

Titlul Statului nu poate fi analizat decât prin raportare la normele juridice care au stat la baza adoptării sale şi la legalitatea lor.

Decretul nr.223/1974, pentru a-şi putea produce efectele pentru care a fost edictat, trebuia să fie conform Constituţiei în vigoare la data adoptării sale şi Convenţiilor internaţionale la care România era parte.

Anterior adoptării Decretului nr.223/1974, România ratificase Declaraţia Universală a Drepturilor Omului din anul 1948, care, în art.17 prevede că orice persoană are dreptul la proprietate, atât singur cât şi în asociaţie cu alţii şi nimeni nu poate fi lipsit arbitrar de proprietatea sa.

Principiul legalităţii presupune ca orice normă juridică să fie conformă cu normele superioare din ierarhia sistemului din care fac parte.

Nesocotind  principiul protecţiei proprietăţii consacrat de Constituţia din 1965 şi prin Declaraţia Universală a Drepturilor Omului, nelegalitatea preluării de către Stat a imobilului este evidentă şi, în consecinţă, Decretul nr.223/1974 nu a putut constitui titlu valabil pentru preluările unor astfel de bunuri.

Statul şi-a încălcat obligaţia de a recunoaşte reclamantelor folosinţa efectivă a drepturilor de proprietate garantat prin art.1, al Protocolului 1, nesocotind astfel „justul echilibru între exigenţele interesului public şi imperativele salvgardării dreptului persoanei interesate la respectul bunurilor sale” (Decizia Păduraru contra României).

Faţă de considerentele relevate, în temeiul art.312 Cod procedură civilă, recursul declarat a fost respins, iar decizia atacată, menţinută ca legală şi temeinică.

Reţinându-se culpa procesuală a recurentului, în temeiul art.274 Cod procedură civilă, a fost obligat la plata cheltuielilor de judecată, către intimaţi, în sumă de 419 lei, reprezentând onorariu de avocat.

 Decizia civilă nr. 156/R/15.05.2008 – C.J.

Domenii speta

Spete similare