Criteriile ce trebuie analizate de instanţă. Lipsa de relevanţă juridică a bunei credinţe invocată de pârâţi, în absenţa prevalării de dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiunea scurtă.

În situaţia în care ambele părţi - atât reclamantul, cât şi pârâtul – se prevalează de existenţa unor titluri de proprietate asupra bunului, instanţa investită cu soluţionarea acestei acţiuni trebuie să procedeze la compararea acestora, urmând să dea câştig de cauză părţii al cărei titlu este mai bine caracterizat şi al cărei drept este preferabil.

Intrând în mod abuziv în posesia imobilului, statul nu putea să-l înstrăineze ulterior în mod valabil către subdobânditori, căci nimeni nu poate să transmită mai multe drepturi decât are el însuşi ( nemo dat quod non habet ), iar simpla buna credinţă a cumpărătorului nu poate consolida ipso jure actul încheiat.

În aceste condiţii, titlul de proprietate exhibat de reclamanţi apare ca fiind mai bine caracterizat decât cel al pârâţilor, care au dobândit bunul de la un non dominus, astfel că titularii cererii urmează să triumfe în acţiunea în revendicare.

Buna credinţă a cumpărătorilor în temeiul Legii 112/1995 nu le conferă acestora preferabilitate în cadrul unei acţiuni în revendicare formulată de adevăraţii proprietari, acest criteriu putând avea  semnificaţie juridică doar în situaţia în care pârâţii s-ar fi prevalat de dobândirea dreptului de proprietate prin modul originar al uzucapiunii, context în care, buna credinţă, unită cu posesia de 10 sau 20 ani, şi cu justul titlu, ar fi fost de natură să producă efecte juridice, potrivit art. 1895, Cod civil, aspect neinvocat în cauză,  fiind irelevant în cadrul operaţiunii de comparare a titlurilor invocate de părţile litigante.

Reclamanţii E. V., E. E., E. Ghe. şi N.C. au chemat în judecată Statul Român prin DGFPCFS Dolj, Consiliul Local al Mun. Craiova şi RAADPFL Craiova, pentru ca prin hotărârea ce se va pronunţa în cauză să fie obligaţi pârâţii să le lase în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul compus din două corpuri de clădire şi terenul aferent în suprafaţă de 594 m.p. situat în Craiova, str. Gheorghe Bariţiu nr. 1 şi 3 .

În motivarea acţiunii,  reclamanţii au arătat  că defunctul proprietar C. P. a fost mic comerciant, având un modest magazin de băuturi spirtoase, fiind exceptat în mod expres de la naţionalizare, prin art. II din Decretul nr. 92/1950, care avea caracter intuitu personae.

Dovada dreptului de proprietate al defunctului autor este făcută prin actul de succesiune nr. 14.02.1941, în baza căruia acesta a dobândit imobilul prin moştenire, precum şi cu contractele de vânzare cumpărare depuse la dosar.

Au arătat că Statul şi ceilalţi pârâţi nu au dobândit niciodată dreptul de proprietate sau alt drept real asupra imobilului revendicat, invocând dispoziţiile art. 480 şi 481 Cod civil, art. 1 alin. 3 din HG 11/1997 şi  ale art. 41 al. 2 din Constituţia României.

În cauză au formulat cerere de intervenţie accesorie M.M., G.E., P.A., D.F., D.Ghe., I.I., I.V., solicitând respingerea acţiunii reclamanţilor, arătând că au dobândit apartamentele din imobilul respectiv în baza unor contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea tuturor cerinţelor impuse de Legea nr. 112/1995.

La data de 13.10.1999, reclamanţii şi-au întregit cererea introductivă, solicitând constatarea nulităţii contractelor de vânzare-cumpărare menţionate mai sus, încheiate între pârâţii Consiliul Judeţean Dolj – Sector servicii Publice, I. I., I.V., P.N, P.A., G.E., P.E., M M, D.F. şi D.Ghe.

În motivarea acestei cereri, au arătat că respectivele contracte de vânzare cumpărare sunt lipsite de obiect, întrucât Statul Român nu a dobândit niciodată dreptul de proprietate asupra imobilului, preluarea făcându-se fără titlu, şi prin urmare, nu putea transmite un drept pe care nu-l avea.

Prin aceeaşi precizare a acţiunii, reclamanţii au formulat şi un capăt de cerere în revendicare împotriva acestor părţi, solicitând obligarea acestora să le lase în deplină proprietate şi liniştită posesie părţile din imobil ce au făcut obiectul contractelor de vânzare-cumpărare, ca o consecinţă a constatării nulităţii acestora.

Pârâtele D.F. şi M.M.  au formulat întâmpinare la data de 10.11.1991, faţă de  cererea reclamanţilor, arătând că au calitatea de cumpărători de bună-credinţă, ocupând înainte de cumpărare spaţiile respective în baza contractelor de închiriere, şi că au beneficiat astfel în mod legal de prevederile Legii 112/1995.

Judecătoria Craiova, prin sentinţa civilă nr.22788 din 8 noiembrie 2000, a declinat competenţa soluţionării cauzei în favoarea Tribunalului Dolj.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Dolj  sub nr. 920/civ/2001.

La data de 13.04.2001, pârâţii P.N. şi P.A. au formulat întâmpinare solicitând respingerea acţiunii, invocând dispoziţiile art. 11 din Legea nr. 10/2001.

Reclamanţii, la data de 14.02.2001, şi-au întregit din nou cererea introductivă, solicitând şi constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare nr. 484/8.04.1998 încheiat între pârâţii Consiliul Judeţean Dolj – Sector Servicii Publice şi A.K.C, pentru lipsa obiectului juridic, întrucât dreptul de proprietate asupra imobilului nu a ieşit niciodată din patrimoniul reclamantelor, dat fiind că imobilul a fost preluat fără titlu ,şi în consecinţă nu intra sub incidenţa art. 1 din Legea 112/1995

Tribunalul Dolj, prin sentinţa civilă nr.252 din 15 mai 2003, pronunţată în dosarul nr.920/civ/2001, a admis în parte cererea în revendicare formulată de reclamante împotriva pârâţilor titulari ai contractelor de închiriere, Consiliul Local al Mun. Craiova, Statul Român prin Ministerul Finanţelor  şi RAADPFL Craiova.

Au obligat pârâţii să lase reclamanţilor în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul teren în suprafaţă de 471 m.p. din Craiova, str. Gheorghe Bariţiu nr. 1 şi 3 cu dimensiunile şi vecinătăţile indicate în dispozitiv.

Au fost respinse cererile de constatare a nulităţii contractelor de vânzare-cumpărare şi în revendicare formulate de reclamante împotriva pârâţilor Consiliului Judeţean Dolj – Sector Servicii Publice, şi a pârâţilor titulari de contracte de vânzare cumpărare încheiate în baza Legii 112/1995.

Soluţia instanţei de fond a fost confirmată de Curtea de Apel Craiova care, prin decizia civilă nr. 284 din 21 octombrie 2003, a respins ca nefondate apelurile formulate de reclamanţi şi pârâţii Consiliul Local  Craiova, RAADPFL Craiova şi DGFPCFS Dolj, pentru Ministerul Finanţelor Publice ca reprezentant al Statului Român.

Pentru a se pronunţa astfel, instanţa de apel a reţinut că reclamanţii au făcut dovada dreptului de proprietate asupra imobilelor situate în Craiova,  str. Ghe. Bariţiu, nr. 1 şi 3, acţiunea în revendicare îndreptată împotriva Statului şi chiriaşilor  care ocupă apartamentele, în temeiul unor contracte de închiriere, fiind întemeiată, în condiţiile art. 480 şi următoarele Cod civil.

Cererea în constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare cumpărare încheiate în temeiul legii 112/1995, cu o parte a chiriaşilor a fost apreciată ca nefondată, întrucât aceştia au fost de bună credinţă la perfectarea contractelor, astfel că actele de înstrăinare sunt valabile, în condiţiile art. 46, alin.2, legea 10/2001.

Pe cale de consecinţă, şi cererea în revendicare îndreptată acestora a fost respinsă, apreciindu-se că buna credinţă se bucură de beneficiul legii 10/2001, în sensul că sunt recunoscute şi conservate efectele acestor acte.

Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs reclamanţii, criticând soluţia instanţei de apel atât în ceea ce priveşte cererea în constatarea nulităţii absolute a contractelor de înstrăinare în baza Legii 112/1995, cu motivarea că statul nu putea înstrăina valabil un bun preluat abuziv şi asupra căruia nu exercita prerogativele dreptului de proprietate, cât şi sub aspectul cererii în revendicare îndreptată împotriva cumpărătorilor în baza Legii 112/1995, susţinând că instanţele au refuzat să compare titlurile  de proprietate ale părţilor şi să acorde preferinţă celui mai bine caracterizat.

În drept, şi-au întemeiat recursul pe dispoziţiile art. 304, pct. 8 şi 9, cod pr. civ.

Criticile formulate de recurenţii reclamanţi sunt parţial fondate, pentru următoarele motive:

Greşit s-a apreciat că sunt aplicabile dispoziţiile art. 46, alin.2, Legea 10/2001, în forma anterioară modificării, în ceea ce priveşte cererea de constatare a nulităţii absolute a contractelor de vânzare cumpărare încheiate în temeiul Legii 112/1995, întrucât reclamanţii au formulat acest petit în condiţiile dreptului comun, şi nu în cadrul procesual reglementat de Legea 10/2001.

Reclamanţii nu au formulat notificare şi nu au înţeles să uzeze de dispoziţiile art. 47, alin.1, Legea 10/2001( art. 46, în noua reglementare ).

Unul din principiile care guvernează aplicarea legii civile în timp, reglementat atât în legea fundamentală, în art. 15, alin.2, cât şi în art.1, Cod civil,  este cel al neretroactivităţii legii noi, potrivit cu care o lege se aplică numai situaţiilor care se ivesc sau se nasc după adoptarea ei, iar nu şi situaţiilor trecute.

Acest principiu a fost reluat şi prin Legea 10/2001, în art. 47, alin.1, fiind prevăzut expres că prevederile acesteia sunt aplicabile şi acţiunilor în curs de judecată, persoana îndreptăţită putând alege calea acestei legi, solicitând fie renunţarea la judecata începută conform dreptului comun, fie suspendarea acesteia.

Per a contrario, persoana îndreptăţită poate opta pentru continuarea acţiunii în curs de judecată, potrivit dispoziţiilor dreptului comun.

Cum în speţă acţiunea a fost promovată la data de 11.09.1998, deci anterior datei intrării în vigoare a Legii 10/2001, 14 februarie 2001, lege specială de ale cărei dispoziţii reclamanţii nu au înţeles să uzeze, solicitând soluţionarea acţiunii potrivit dreptului comun, rezultă că în mod eronat instanţa de apel a soluţionat această cerere în baza altor temeiuri de drept decât cele care erau aplicabile, cu încălcarea principiului constituţional al neretroactivităţii legii.

Cu toate acestea, soluţia de menţinere a valabilităţii contractelor de vânzare cumpărare este legală, pentru argumentele ce substituie motivarea instanţei de apel,  întrucât prevederea din legea specială constituie doar o preluare a unor principii de drept aplicabile în speţă.

Astfel, reclamanţii au invocat ca temei al cererii de constatare a nulităţii contractelor de vânzare cumpărare, încheierea acestor acte juridice cu rea credinţă, în frauda dreptului de proprietate al adevăratului proprietar. 

Potrivit art.1898, alin.1, Cod civil, buna credinţă reprezintă credinţa posesorului că cel de la care a dobândit bunul avea toate însuşirile cerute de lege pentru a-i putea transmite proprietatea, respectiv convingerea acestuia că a încheiat contractul cu adevăratul proprietar, cu respectarea dispoziţiilor legale  în vigoare.

Buna credinţă  este prezumată de lege ( art. 1898, alin.2, Cod civil), sarcina probei contrare revenind celui care invocă lipsa acesteia.

În speţă, cumpărătorii au întreprins demersuri rezonabile pentru a afla situaţia juridică a imobilului, în legătură cu care, la data perfectării actelor de înstrăinare, nu existau cereri de restituire formulate de foştii proprietari, nici în temeiul Legii 112/1995, nici potrivit dreptului comun,  iar reclamanţii nu au susţinut şi nici nu au făcut dovada că ar fi adus la cunoştinţa viitorilor cumpărători, în orice alt mod,  intenţia de a-şi recupera bunul imobil.

Cumpărătorii s-au încrezut în aparenţa de proprietar a statului şi au contractat cu credinţa că transmiţătorul avea la momentul încheierii actului calitatea de proprietar al bunului înstrăinat, aspecte care configurează, în raport de art. 1898, Cod civil, buna credinţă a acestora la perfectarea contractelor.

În plus, actele de vânzare cumpărare sunt salvate de la nulitate, în temeiul principiului de drept al aparenţei în drept, error comunis facit jus,  cumpărătorii întemeiindu-se pe o eroare comună, invincibilă şi insurmontabilă, referitoare la legitimitatea exercitării de către stat a dreptului de proprietate, diligenţele manifestate fiind circumscrise noţiunii de verus dominus.

În consecinţă, nefiind dovedită reaua credinţă a părţilor contractante, şi nici intenţia de a încheia o operaţiune speculativă, în dauna intereselor adevăratului proprietar al bunului, nu se poate reţine că actele de înstrăinare încheiate în baza Legii 112/1995 au fost fondate pe o cauză ilicită, şi potrivit art. 966, Cod civil, ar fi lovite de nulitate  absolută.

Sunt fondate, însă, criticile referitoare la modul de soluţionare a cererii în revendicare formulată împotriva cumpărătorilor în baza Legii 112/1995.

Acţiunea în revendicare este definită ca fiind acţiunea reală petitorie prin care proprietarul neposesor revendică bunul său de la posesorul neproprietar, finalitatea urmărită fiind stabilirea  dreptului de proprietate al reclamantului, cu efectul direct şi accesoriu al obţinerii posesiei.

În situaţia în care ambele părţi - atât reclamantul, cât şi pârâtul – se prevalează de existenţa unor titluri de proprietate asupra bunului, instanţa investită cu soluţionarea acestei acţiuni trebuie să procedeze la compararea acestora, urmând să dea câştig de cauză părţii al cărei titlu este mai bine caracterizat şi al cărei drept este preferabil.

În speţă, reclamanţii au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului prin moştenire legală, de la autoarea lor, P.E., iar aceasta, la rândul ei, îl dobândise, prin succesiune  testamentară, de la soţul său, P.C.

Imobilul a fost preluat în mod abuziv de stat, aşa cum s-a arătat, cu încălcarea atât a dispoziţiilor constituţionale în vigoare şi a tratatelor internaţionale la care România era parte, cât şi a prevederilor legale din actul de preluare, respectiv, Decretul nr. 92/1950, căci autoarea reclamanţilor fiind casnică, era exceptată de la naţionalizare,  nefăcând parte din categoriile de persoane prevăzute de art. II din acest act normativ.

Pârâţii au dobândit bunul imobil prin cumpărare de la stat, în baza Legii 112/1995, titlul lor de proprietate fiind reprezentat de contractele de vânzare cumpărare, a căror valabilitate a fost confirmată în litigiul dedus judecăţii în acest dosar.

Este evident că intrând în mod abuziv în posesia imobilului, statul nu putea să-l înstrăineze ulterior în mod valabil către subdobânditori, căci nimeni nu poate să transmită mai multe drepturi decât are el însuşi ( nemo dat quod non habet ), iar simpla buna credinţă a cumpărătorului nu poate consolida ipso jure actul încheiat.

În aceste condiţii, titlul de proprietate exhibat de reclamanţi apare ca fiind mai bine caracterizat decât cel al pârâţilor, care au dobândit bunul de la un non dominus, astfel că titularii cererii urmează să triumfe în acţiunea în revendicare.

Instanţele de fond au apreciat în mod eronat că buna credinţă a cumpărătorilor în temeiul Legii 112/1995 le conferă acestora preferabilitate în cadrul unei acţiuni în revendicare formulată de adevăraţii proprietari, acest criteriu putând avea  semnificaţie juridică doar în situaţia în care pârâţii s-ar fi prevalat de dobândirea dreptului de proprietate prin modul originar al uzucapiunii,context în care, buna credinţă, unită cu posesia de 10 sau 20 ani, şi cu justul titlu ar fi fost de natură să producă efecte juridice, potrivit art. 1895, Cod civil, aspect neinvocat în cauză,  fiind irelevant în cadrul operaţiunii de comparare a titlurilor invocate de părţile litigante.

O soluţie contrară ar conduce la încălcarea dispoziţiilor art.1 din Protocolul nr. 1 al Convenţiei europene a drepturilor omului, ratificată de România prin Legea 30/1994, căci reclamanţii s-ar vedea lipsiţi de proprietatea lor, consfinţită prin aprecierea caracterului abuziv al preluării, fără justificarea unei cauze de utilitate publică, şi fără a putea  obţine o despăgubire la nivelul valorii de piaţă a bunurilor.

Aprecierea instanţei de apel, privind posibilitatea ca reclamanţii să obţină, în condiţiile respingerii acţiunii în revendicare a părţii din imobil pentru care există contracte de vânzare cumpărare încheiate în baza legii 112/1995, măsuri reparatorii prin echivalent, este eronată, căci o astfel de soluţie ar fi fost posibilă doar în procedura Legii 10/2001, de care reclamanţii nu au înţeles să uzeze, prin formularea unei notificări , în condiţiile acestei legi speciale.

Astfel, cum reclamanţii au un bun, în sensul art.1 din Protocolul nr.1, respectiv o speranţă legitimă de a beneficia efectiv de dreptul lor de proprietate, negarea acestuia prin respingerea acţiunii în revendicare, combinată cu absenţa totală a unei juste despăgubiri, ar constitui o privare de proprietate lipsită de bază legală, incompatibilă cu dispoziţiile Convenţiei mai sus enunţate.

În acest sens s-a pronunţat constant Curtea Europeană a Drepturilor Omului, în cauzele Porţeanu contra României ( hotărârea din 16 februarie 2006), Păduraru contra României ( hotărârea din 1 decembrie 2005 ),  Jujescu contra României( hotărârea din 29 iunie 2006), Togănel şi Grădinaru contra României ( hotărârea din 29 iunie 2006), Străin contra Romăniei ( hotărârea din 21 iulie 2005 ), Negoiţă contra României (hotărârea din 21 decembrie 2006), Davidescu contra României ( hotărârea din 16 noiembrie 2006 ), Suciu Aramă contra României ( hotărârea din 9 noiembrie 2006).

Cererea în revendicare se va admite doar împotriva pârâţilor cumpărători în temeiul Legii 112/1995, celelalte părţi chemate în judecată ca pârâte, în acest petit, neavând calitate procesuală pasivă, căci nu sunt posesori ai apartamentelor în litigiu.

Ca urmare a admiterii cererii în revendicare împotriva cumpărătorilor, aceştia au posibilitatea să se îndrepte, în termenul general de prescripţie de 3 ani, calculat de la dat pronunţării acestei decizii,  împotriva vânzătoarei, pentru a răspunde, în condiţiile  art. 1337 şi următoarele Cod civil, pentru evicţiunea produsă prin pierderea dreptului de proprietate.

În prezenta cauză, o astfel de cerere subsidiară a fost formulată doar de către pârâţii  D.F. şi M. M. ( fila 192, dosar 17920/1998, al Judecătoriei Craiova ), însă faţă de respingerea de către instanţele de fond a cererii în revendicare,  nu s-a mai impus a fi  analizată, astfel că, pentru cercetarea acesteia în fond şi pentru a nu lipsi părţile de gradele de jurisdicţie prevăzute de lege,  se va trimite la Judecătoria Craiova, spre competentă soluţionare.

Instanţa de trimitere va analiza cererea formulată având în vedere şi jurisprudenţa în materie a  Curţii Europene A Drepturilor Omului, obligatorie pentru instanţele naţionale, în special hotărârea de condamnare a României în cauza Raicu ( hotărârea din 19 octombrie 2006, nepublicată ).

Având în vedere aceste considerente, Curtea apreciază că hotărârea instanţei de apel a fost pronunţat cu aplicarea greşită a legii, în ceea ce priveşte soluţionarea cererii în revendicare formulată împotriva cumpărătorilor în baza Legii 112/1995, aspect ce face incidente dispoziţiile art. 304, pct.9, Cod pr. civ.

Potrivit acestor dispoziţii legale, coroborate cu cele prevăzute de art. 312, cod pr. civ.,  recursul declarat de reclamanţi s-a admis, s-a modificat în parte decizia pronunţată în apel, în sensul admiterii  apelului reclamanţilor, cu consecinţa schimbării în parte a sentinţei civile, sub aspectul admiterii şi a cererii în revendicare formulată împotriva pârâţilor cumpărători în temeiul legii 112/1995, urmând a se menţine restul dispoziţiilor sentinţei şi deciziei referitoare la modul de soluţionare a cererii în revendicare faţă de ceilalţi pârâţi, precum şi a cererii de constatare a nulităţii absolute a contractelor de vânzare cumpărare.

Domenii speta

Spete similare