Restituirea în natură a imobilelor preluate abuziv de stat în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989

Restituirea în natură a imobilelor preluate abuziv de stat în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989. Modalitatea legală a restituirii. Cerere de constatare a nulităţii absolute a contractelor prin care imobilul a fost vândut în baza Legii nr. 4/1973.

De la data intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001 restituirea se realizează în sensul reglementat prin această lege, iar nu pe calea reglementată prin Codul civil.

Contractul de vânzare cumpărare a imobilului naţionalizat abuziv de către stat este valabil întrucât a fost încheiat în anul 1974 sub incidenţa Legii nr. 4/1973, perioadă în care problema restituirii imobilelor către foştii proprietari era exclusă, iar prezumţia bunei credinţe a ambelor părţi  contractante  nu a fost înlăturată.

Secţia civilă – Decizia civilă nr. 18/12 ianuarie 2007

Prin sentinţa civilă nr. 630/2005 pronunţată de Judecătoria Alba Iulia în dosar nr. 5227/2002 a fost admisă acţiunea civilă formulată de reclamanţii P. E. I., P. M. D., P. V. A. împotriva pârâţilor Municipiul Alba Iulia, Primarul Municipiului Alba Iulia, N. E., M. M. şi M. S. şi s-a constatat nulitatea absolută a trecerii în proprietatea statului a imobilului situat în Alba Iulia, str. M. A., nr. 6, înscris în CF 3355 Alba Iulia, nr. top 2639/1/4/2/2/1; s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare nr. 3505/1974 încheiat între Oficiul pentru Construirea şi Vânzarea Locuinţelor Alba şi N. C. şi N. E.; s-a dispus rectificarea cărţii funciare prin radierea dreptului de proprietate a cumpărătorilor cu reînscrierea dreptului de proprietate al fostului proprietar, P. Q.; a fost respinsă acţiunea civilă formulată de N. E. din dosarul conexat cu nr. 6215/2002; au fost obligaţi pârâţii la plata cheltuielilor de judecată.

Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa de fond a reţinut următoarele:

Imobilul în litigiu a fost dobândit de tatăl reclamanţilor la data de 8 mai 1940 prin cumpărare şi a fost naţionalizat în baza Decretului nr. 92/1950, naţionalizarea reprezentând o preluare fără titlu valabil de către Statul Român. Aceasta cu atât mai mult cu cât antecesorul reclamanţilor nu a fost un exploatator de locuinţe în sensul actului normativ mai sus menţionat, situaţie în care şi contractul de vânzare-cumpărare nr. 3505/1974 este nul absolut, având la bază o cauză ilicită, precum şi neîndeplinirea condiţiei esenţiale a obiectului, în sensul că vânzătorul nu a deţinut proprietatea bunului vândut.

Pentru aplicarea dispoziţiilor art. 46 din Legea 10/2001 cauza de valabilitate presupune ca ambele părţi contractante să fie de bună credinţă, ori  vânzătorul nu a fost de bună credinţă.

Împotriva acestei sentinţei au declarat apel pârâţii.

Prin decizia civilă nr. 171/A/2006 pronunţată de Tribunalul Alba în dosar nr. 5835/2005 s-a admis apelul declarat de pârâţii N. E., M. M. şi M. S. împotriva sentinţei civile 630/2005 pronunţată de Judecătoria Alba Iulia în dosar civil nr. 5227/2002 şi în consecinţă:

A fost schimbată în tot sentinţa civilă atacată şi procedând la rejudecarea cauzei:

A fost respinsă acţiunea civilă formulată de reclamanţii P. E. I., P. M. D. şi P. V. A. împotriva pârâţilor Municipiul Alba Iulia prin Primar, N. E., Marcu M. şi M.S.

A fost admisă acţiunea civilă formulată de reclamanta N. E. în dosar conexat nr. 6215/2004 împotriva pârâţilor Statul Român prin Consiliul Local Alba Iulia, Primarul Municipiului Alba Iulia, P. E. I., P. M. D. şi P. V.A. şi în consecinţă:

S-a constatat că imobilul situat în Alba Iulia, str. M. A. – fostă T., nr. 6 naţionalizat în baza Decretului nr. 92/1950 este identic cu imobilul înscris în CF 3355 Alba Iulia, nr. top 2639/1/4/2/2/1.

S-a constatat valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare nr. 3504/1974 încheiat de N. E. şi N. C. cu privire la acest imobil.

S-a dispus rectificarea în CF 3355 Alba Iulia în sensul întabulării dreptului de proprietate a Statului Român prin naţionalizare şi apoi dreptului de proprietate al reclamantei N. E. şi def. N.C. cu titlu de cumpărare prin contract 3504/1974.

Pentru a pronunţa această decizie, instanţa de apel a reţinut şi motivat  în esenţă următoarele:

Potrivit art. 1 raportat la art. 2 lit. a din Legea 10/2001 în sensul prezentei legi, prin imobile preluate abuziv se înţeleg imobilele naţionalizate prin Decretul nr. 92/1950. În atare situaţie, capătul de cerere formulat de reclamanţi prin care se solicită constatarea nulităţii absolute a trecerii în proprietatea Statului a imobilului înscris în CF 3355 Alba Iulia în baza Decretului nr. 92/1950 are caracterul unei acţiuni în constatare, prevăzută art. 111 Cod procedură civilă, şi care devine inadmisibilă atâta vreme cât titularul dreptului poate cere realizarea acestuia. Titularul dreptului poate cere realizarea acestui drept în condiţiile prevăzute de Legea 10/2001 şi care reprezintă cadrul special de restituire a imobilelor (în natură sau prin despăgubiri) preluate în mod abuziv de stat, situaţie în care se încadrează şi imobilele preluate în baza Decretului nr. 92/1950, declarat act abuziv chiar prin prezenta lege.

Potrivit art. 45 din Legea 10/2001, actele juridice de înstrăinare având ca obiect imobile ce cad sub incidenţa prezentei legi, sunt valabile dacă au fost încheiate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării. În cazul actelor juridice de înstrăinare având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, acestea sunt valabile numai dacă actul a fost încheiat cu bună credinţă.

Imobilul înscris în CF 3355 Alba Iulia, cu nr. top 2639/1/4/2/2/1 casă a fost proprietatea antecesorului reclamanţilor din anul 1940 cu titlu cumpărare. Acest imobil a fost naţionalizat în baza Decretului nr. 92/1950.

Pârâţii au cumpărat în anul 1974 imobilul situat în Alba Iulia, str. T., nr. 6, casă în suprafaţă de 82,32 mp prin Oficiul de Construire şi Vânzare a Locuinţelor. În acest sens s-a încheiat contractul nr. 3504 din 11 decembrie 1974. Din conţinutul contractului de vânzare-cumpărare încheiat rezultă că vânzarea s-a realizat în baza Ordinului de repartiţie nr. 662, cumpărătorilor eliberându-li-se titlul de proprietate nr. 24 din 01.10.1975.

Contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat sub incidenţa Legii nr. 4/1973, care dădea posibilitatea statului să vândă un anumit tip de clădiri, apartamente sau case mici persoanelor fizice, după care era asigurat fondul necesar de locuinţă pentru închiriere. Înstrăinarea se făcea pentru persoanele care nu deţineau o altă locuinţă în baza unei repartiţii, cu atribuirea în folosinţă a terenurilor aferente construcţiei şi cu eliberarea unui titlu de proprietate în forma prevăzută în anexă la lege. La data încheierii contractului de vânzare-cumpărare atacat au fost respectate prevederile Legii 4/1973.

Instanţa de apel a apreciat că atât vânzătorul cât şi cumpărătorii au fost de bună credinţă la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare.

Împotriva acestei ultime hotărâri au declarat recurs reclamanţii P. invocând prevederile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă.

În expunerea criticilor recurenţii arată următoarele:instanţa de apel nu s-a pronunţat asupra valabilităţii titlului statului, deşi reţine caracterul abuziv al naţionalizării. Imobilul a fost naţionalizat cu încălcarea art. 1 pct. 3 a Decretului 50/50, proprietarul tabular fiind mic meseriaş, deci exceptat de la naţionalizare; instanţa nu a analizat buna credinţă a cumpărătorilor, apreciind că atât vânzătorii cât şi cumpărătorii au fost de bună credinţă. Nu se poate vorbi de buna credinţă a Statului Român atâta timp cât Decretul de preluare era abuziv. Recurenţii arată că şi cumpărătorii nu au fost de bună credinţă. Pârâta N. a dobândit imobilul nelegal.

Recursul este nefondat.

Reclamanţii P. au investit instanţa de judecată la data de 31.07.2002 cu o acţiune având trei capete de cerere, respectiv: 1) constatarea nulităţii absolute a trecerii în proprietatea Statului  a imobilului situat în Alba Iulia, str. M. A. nr. 6 înscris în CF 3355 Alba Iulia nr. top 2693/1/4/2/2/1 proprietatea defunctului lor tată P. Q. în temeiul Decretului nr. 92/1950; 2) să se dispună constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 3504/1974 încheiat cu pârâţii N. C. şi E., prin care au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului; 3) să se dispună rectificarea cărţii funciare prin radierea dreptului de proprietate al cumpărătorilor cu reînscrierea dreptului de proprietate al fostului proprietar cu titlu de lege.

În drept, s-au invocat prevederile art. 46 din Legea 10/2001 şi art. 6 alineat ultim din Legea 213/1997. Prevederile art. 46 din Legea 10/2001 vizau capătul 2 de cerere, iar cele ale art. 6 din Legea 213/1998 capetele 1 şi 3.

Prima critică adusă hotărârii atacate este de neprimit în situaţia în care instanţa de apel a respins acţiunea reclamanţilor, deci şi capetele 1 şi 3 de cerere.

În mod corect instanţa de apel a reţinut că dreptul reclamanţilor în calitatea lor de persoane îndreptăţite pentru retrocedarea imobilului preluat abuziv de Statul Român va fi valorificat în condiţiile Legii 10/2001, sens în care reclamanţii au formulat notificare.

La data investirii instanţei de fond cu soluţionarea capetelor 1 şi 3 de cerere întemeiate pe dispoziţiile art. 6 alineat ultim din Legea 213/1998, era în vigoare Legea 10/2001, privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv în perioada 06.03.1945 – 22.12.1989.

Aşa cum rezultă din descrierea acţiunii civile introduse de reclamanţi, aceştia s-au îndreptat pe calea dreptului comun împotriva Statului Român, care le-ar fi preluat abuziv proprietatea în temeiul unui act normativ abuziv, cerând restabilirea situaţiei anterioare.

Rezultă astfel că reclamanţii au pus în discuţia justiţiei regimul juridic al unor imobile preluate abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989 din sfera de reglementare a Legii nr.10/2001.

Potrivit dispoziţiilor art. 6 alin 2 din Legea 213/1998, bunurile preluate de stat fără un titlu valabil, inclusiv cele deţinute prin vicierea consimţământului, pot fi revendicate de foştii proprietari sau de succesorii acestora, dacă nu fac obiectul unor legi speciale de reparaţie.

Ori, după intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001, pentru toate imobilele care intră sub incidenţa ei, persoanele îndreptăţite pot obţine măsuri reparatorii, inclusiv restituirea imobilelor în natură, numai în condiţiile acestei legi, adică parcurgând procedura administrativă prealabilă specială şi obligatorie prevăzută de art. 21 – 23 şi, la cerere, procedura facultativă şi subsidiară reglementată prin această lege, fiind exclusă calea dreptului comun, deoarece Legea nr. 10/2001 este un act normativ special, cu dispoziţii derogatorii la dreptul comun, conform principiului „specialia generalibus derogant”.

E de precizat că reclamanţii nu au solicitat instanţei să se constate preluarea fără titlu valabil a imobilului în litigiu.

Şi criticile referitoare la capătul 2 de cerere, vizând contractul de vânzare-cumpărare, sunt neîntemeiate.

Corect a reţinut instanţa de apel buna credinţă atât a vânzătorului cât şi a cumpărătorilor.

Contractul atacat a fost încheiat în 1974, sub incidenţa Legii nr. 4/1973, cum legal a reţinut instanţa de apel.

Art. 46 din Legea 10/2001 dispune: „actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care contractul a fost încheiat cu bună credinţă”.

Potrivit textului citat, dreptul subdobânditorului de bună credinţă al unui imobil preluat de stat fără titlu valabil şi înstrăinat rămâne definitiv dobândit, chiar dacă provine de la un nou dominus.

Acest text legal recunoaşte in terminis, prevalenţa interesului subdobânditorilor de bună credinţă în defavoarea adevăratului proprietar, chiar în situaţia în care bunul a fost preluat fără titlu valabil de către stat.

Ori, corect a reţinut instanţa de apel că la data încheierii contractului, în anul 1974, problema restituirii imobilelor către foştii proprietari era exclusă.

Astfel, la data respectivă era mai mult decât evidentă buna credinţă a ambelor părţi contractante.

Arătările recurenţilor referitoare la lipsa bunei credinţe sunt simple susţineri fără suport probatoriu.

Prin urmare, corect a fost respinsă acţiunea reclamanţilor şi admisă cererea pârâţilor formulată în dosarul conexat 6215/2004, constatându-se valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare din 1974 cu privire la imobilul în litigiu.

Pentru considerentele expuse, întrucât în cauză nu era incident motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, Curtea a respins recursul ca nefondat.

Domenii speta

Spete similare