Revendicare imobiliara. Legea nr. 10/2001. Proba dreptului de proprietate. Autoritate de lucru judecat. Exceptia inadmisibilitatii actiunii in revendicare. Nulitate absoluta contract de vanzare-cumparare pentru cauza ilicita

Revendicare imobiliara. Legea nr. 10/2001. Proba dreptului de proprietate. Autoritate de lucru judecat. Exceptia inadmisibilitatii actiunii in revendicare. Nulitate absoluta contract de vanzare-cumparare pentru cauza ilicita.

Prin cererea de chemare in judecata inregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti la data de sub nr. reclamantii G R si AT au solicitat in contradictoriu cu paratii Statul Roman prin Ministerul Finantelor Publice, Municipiul Bucuresti prin Primarul General, Primaria Municipiului Bucuresti, RA Administrarea Patrimoniului Protocolului de Stat RA, PA si PL sa se constate ca imobilul alcatuit din teren si constructie in suprafata de 745 mp situat in Bucuresti, str. GM nr. 13, sector 1 a fost trecut in proprietatea statului fara titlu valabil, sa se constate nulitatea contractului de vanzare-cumparare nr. incheiat intre Primaria Municipiului Bucuresti si sotii P sis a fie obligate paratii la restituirea catre reclamanti a imobilului in litigiu.

In motivarea actiunii s-a aratat ca autorii reclamantilor, MI si AMJ, au dobandit imobilul in litigiu la data de 22.12.1947 conform contractului de vanzare-cumparare incheiat cu SC P SA, ulterior acest imobil a fost nationalizat in baza Decretului nr. 92/1950 cu incalcarea art.II din decret intrucat nationalizarea s-a facut pe numele AT care nu era proprietarul bunului imobil ce a fost preluat fara titlu legal, de altfel, autorii reclamantilor erau exceptati de la nationalizare fiind pe de o parte pensionar si respectiv casnica. Paratii PA si L au cumparat de la stat acest imobil fiind de rea-credinta la momentul perfectarii conventiei deoarece cunosteau ca statul nu are calitatea de proprietar al imobilului si ca pe rolul instantelor se afla un proces de revendicare vizand restituirea bunului imobil. De asemenea, nu au fost respectate dispozitiile art. 10 alin. 2 din Legea nr. 112/1995, aparatamentul instrainat fiind locuinta de protocol.

In drept, cererea a fost intemeiata pe dispozitiile Legii nr. 10/2001.

Parata RA Administrarea Patrimoniului Protocolului de Stat RA prin intampinare a aratat ca imobilul a fost preluat de stat cu titlu valabil si ca parata detine in administrare apartamentul nr. 1, parter si garaj . S-a invocat de catre parata exceptia inadmisibilitatii actiunii in revendicare in raport de prevederile Legii nr.10/2001, nefiind emisa decizie motivata cu privire la notificare intrucat reclamantii nu au facut dovada calitatii lor de personae indreptatite.

Paratii PL si PA prin intampinare au invocat exceptia lipsei calitatii procesuale active intrucat nu s-a prezentat actul de proprietate referitor la imobilul in litigiu, exceptia autoritatii de lucru judecat fata de sentinta nr. …prin care a fost respinsa actiunea in revendicare, in ceea ce priveste capatul doi de cerere s-a aratat ca actul atacat a fost incheiat cu buna-credinta si cu respectarea dispozitiilor Legii nr. 112/1995.

Paratii P prin cererea reconventionala au solitat obligarea reclamantilor la plata contravalorii imbunatatirilor aduse la apartamentul nr. 2 din str. GM nr. 13.

In cauza a fost formulate cerere de interventie accesorie de catre numita F M, care a invederat ca detine in calitate de chiriasa apartamentul nr. 3, situat la etajul doi al imobilului din Bucuresti, str. GM nr. 13 si ca intentionaeaza sa cumpere acest apartament.

In urma decesului paratului PL din data de 31.01.2004 , fata de certificatul de mostenitor nr. (f. 179 dosar nr.), in conformitate cu art. 143 alin 1 pct 1 din Cpc, in cauza a fost introdusa parata P I-M.

Tribunalul Bucuresti, retinand ca reclamantii nu au dovedit ca autorii lor sunt proprietarii imobilului in litigiu pe care l-ar fi cumparat de la SC P, a admis exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantilor , a respins cererea de chemare in judecata ca fiind introdusa de o persoana fara calitate procesuala activa si a respins cererea reconventionala ca ramasa fara obiect.

Prin decizia civila nr…., Curtea de Apel Bucuresti-Sectia a III-a Civila a admis apelul precum si cererea de aderare la apel, a  desfiintat sentinta si a trimis cauza spre rejudecare la Tribunalul Bucuresti.

Pentru a pronunta aceasta decizie, instanta de apel a retinut, ca ,in ceea ce priveste calitatea procesuala activa a reclamantilor in cazul primelor doua capete de cerere, calitatea procesuala activa se confunda cu interesul lor pentru formularea unor astfel de cereri, astfel incat, calitatea procesuala activa a reclamantilor pentru formularea celor doua capete de cerere, exista si este data de formularea de catre acestia in conditiile Legii nr. 10/2001 a unei notificari de restituire a imobilului. In ceea ce priveste ultimul capat de cerere, fiind vorba de o actiune in revendicare, lipsa titlului de proprietate al reclamantilor asupra bunului imobil solicitat se confunda cu netemeinicia cererii si nu cu lipsa calitatii procesuale active a acestora. Pe de alta parte, instanta a constatat ca in speta erau aplicabile dispozitiile art. 22 1  din Legea nr. 10/2001cu privire la proba dreptului de proprietate, iar nu dispozitiile de drept comun cum ar fi art. 480 C.civ. sau art. 1169 C.civ.

Recursurile paratilor PA, P IM, Statul Roman prin Ministerul Finantelor Publice, RA Administratia Patrimoniului Protocolului de Stat si intervenientei accesorii F M T , au fost inregistrate pe rolul Inaltei Curti de Casatie si Justitie la data de 16.05.2006 sub nr, iar prin decizia nr. s-a dispus scoaterea de pe rol si trimiterea dosarului spre competenta solutionare a recursurilor Curtii de Apel Bucuresti , in temeiul dispozitiilor art 4 alin.1 pct. 1 C.p.c. coroborate cu dispozitiile art. 3 pct. 2 si art. 2 pct. 1 lit.b C.p.c.

Prin decizia civila nr., Curtea de Apel Bucuresti-Sectia a IV-a Civila a luat act de renuntarea la recurs de catre recurenta-intervenienta F M D si a respins recursurile paratilor ca neintemeiate intrucat in conformitate cu art. 22 1 Cpc din Legea nr. 10/2001, in absenta unor probe contrare, existenta si intinderea dreptului de proprietate se prezuma a fi cea recunoscuta in actul de autoritate prin care s-a dispus masura preluarii abusive, astfel incat, tribunalul in mod corect a retinut ca fost dovedit dreptul de proprietate al autorilor reclamantilor asupra imobilului.

Dupa casare cauza a fost inregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti-Sectia a IV-a Civila sub nr. la data de, instanta care prin sentinta nr. a admis exceptia necompetentei materiale a tribunalului, fata de decizia nr. pronuntata de I.C.C.J., declinand competenta de solutionare a cauzei in favoarea Judecatoriei Sector 1 .

Prin cererea inregistrata la data de 19.09.2008, in dosarul nr. a Tribunalului Bucuresti (f.61), reclamantii G R si AT au aratat ca inteleg sa cheme in judecata paratii Statul Roman prin Ministerul Finantelor Publice, Primaria Municipiului Bucuresti, PA si PL, SC Herastrau Nord SA, pentru ca in fata acestei instante sa arate ca Statul Roman este chemat in judecata doar in ceea ce priveste primul capat de cerere, iar capetele doi si trei de cerere sunt formulat in contradictoriu cu toti ceilalti parati din cauza (f.16,44)

Fata de decesul reclamantului AT din data de 20.12.2008 si certificatul de calitate de mostenitor nr. (f.98 dosar nr. Tribunalul Bucuresti), in cauza are calitatea de reclamanta G R ce a preluat prin transmiterea calitatii procesuale active actiunea formulata de AT.

In ceea ce priveste cererea de interventie formulata de F M Ta, prin incheierea din data de, fata de declaratia autentificata sub nr. de la fila 25 din dosarul nr. al Curtii de Apel Bucuresti, in baza art. 246 Cpc instanta a luat act de renuntarea la judecarea cererii de interventie.

In sedinta din data de, in baza art. 133 Cpc ,avand in vedere ca paratul nu a precizat obiectul cererii reconventionale,  instanta a admis exceptia nulitatii cererii reconventionale formulate de paratele PA si P IlM, dispunand anularea cererii reconventionale.

In sedinta din data, au fost respinse exceptiile autoritatii de lucru judecata, lipsei calitatii procesuale active si lipsei de interes formulate de paratele P, a fost admisa exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratilor Primaria Municipiului Bucuresti si SC Herastrau Nord SA pe ultimul capat de cerere avand ca obiect revendicarea bunului imobil si exceptia inadmisibilitatii actiunii in constatare, exceptia inadmisibilitatii actiunii in revendicare fiind unita cu fondul cauzei in sedinta din data de.

La dosarul cauzei a fost atasat dosarul nr. al Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti.

In fata acestei instante pentru reclamanta Gh Ru si paratele PA si P Il Ma fost incuviinta si administrata proba cu inscrisuri.

In sedinta din data de, au fost respinse exceptiile autoritatii de lucru judecata, lipsei calitatii procesuale active si lipsei de interes formulate de paratele Pantu, a fost admisa exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratilor Primaria Municipiului Bucuresti si SC Herastrau Nord SA pe ultimul capat de cerere avand ca obiect revendicarea bunului imobil si exceptia inadmisibilitatii actiunii in constatare, exceptia inadmisibilitatii actiunii in revendicare fiind unita cu fondul cauzei in sedinta din data de.

In ceea ce priveste exceptia autoritatii de lucru judecata s-a retinut ca prin cerera de chemare in judecata inregistrata la aceasta instanta la data de 7.09.1993 reclamantii GR si AT  in contradictoriu cu  Primaria Sector 1 si RAIAL Imobiliara RA au solicitat restituirea imobilului din str. G M nr 13. Dupa ce prin sentinta nr. a fost admisa actiunea in revendicare in contradictoriu cu Consiliul General al Municipiului Bucuresti si Consiliul Local al Sectorului 1, la data de Primaria Municipiului Bucuresti introduce cerere de revizuire a acestei hotarari, desi inca de la data de 14.11.1996 prin contractul de vanzare-cumparare nr. bunul revendicat a fost vandut chiriasilor. In dosarul nr. prin sentinta nr. a fost admisa cererea de revizuire si in fond a fost respinsa ca neintemeiata actiunea in revendicare. In conformitate cu art. 1201 C.civ, retinandu-se ca nu exista identitate de parti intre cele doua cauze, a fost respinsa ca neintemeiata exceptia autoritatii de lucru judecat.

De asemenea, in situatia in care transmiterea bunului are loc in timpul desfasurarii procesului, atunci succesorul cu titlu particular trebuie sa ia locul autorului sau in proces. In caz contrar, bunul transmis nu mai face parte din patrimoniul dispunatorului, astfel incat acesta nu mai poate fi considerat ca a stat valabil in proces reprezentandu-l si pe succesor (pentru ca hotararea sa produca efecte fata de acesta).Intrucat hotararea a fost pronuntata posterior dobandirii titlului, ea nu va mai produce efecte fata de succesori si paratele nu pot invoca calitatea de succesor cu titlu particular fata de actele autorului sau intocmite ulterior transmiterii dreptului de proprietate, intr-un moment in care acesta a devenit strain de bunul respectiv si de raportul juridic dedus judecatii. Cum hotararea judecatoreasca a fost data in contradictoriu cu o persoana fara calitate procesuala, astfel cum s-a dovedit in cauza de fata, aceasta nu se mai bucura de puterea lucrului judecat si nu mai poate fi invocata in sprijnul apararilor formulate de catre parate in conformitate cu art. 1200 pct 4 C.civ., prezumtia relativa de adevar fiind rasturnata prin cele mai sus aratate ; de altfel, in cauza sunt pe deplin aplicabile dispozitiile Legii nr. 10/2001 si analiza dreptului de proprietate al autorilor reclamantei se va face din perspectiva acestei legi.

La pct.23.1 din HG nr.250/2007 de aprobare a Normelor metodologice de aplicare a Legii nr.10/2001, se prevede ca prin acte doveditoare ale dreptului de proprietate se inteleg orice inscrisuri translative de proprietate, acte juridice care atesta calitatea de mostenitor, orice acte juridice sau sustineri care permit incadrarea preluarii ca fiind abuziva (art.2 alin. 1 din lege), orice acte juridice care atesta detinerea proprietatii (extras de carte funciara, istoric de rol fiscal, orice act emanand de la o autoritate din perioada respectiva, care atesta direct sau indirect faptul ca bunul respectiv apartinea persoanei respective).

Deoarece art.23 din Legea nr. 10/2001 nu cuprinde prevederi speciale in privinta dovedirii dreptului de proprietate al autorului persoanelor indreptatite, aceste dispozitii se intregesc cu cele cuprinse in normele de aplicare la care s-a facut referire. Ca urmare, rezulta ca, in aceasta materie, ce vizeaza restituirea imobilelor preluate abuziv, in privinta dovedirii dreptului de proprietate, textul legii speciale nu impune ca dovada dreptului de proprietate sa se faca potrivit dreptului comun, asa incat sunt admisibile si alte mijloace de dovada, astfel cum au fost redate mai sus, in baza carora sa se poata stabili daca bunul solicitat a apartinut autorului reclamantei.

Sintagma « acte doveditoare ale dreptului de proprietate » are prin urmare, in acceptiunea legii reparatorii, asemenea celorlalte acte normative cu un caracter asemanator, un continut mai larg decat cel al notiunii similare corespunzatoare dreptului comun in materie, reglementare ce se inscrie, asemenea ansamblului normelor actului normativ, in spiritul si finalitatea acestei legi.

Demersurile reclamantei, constand in cererile adresate organelor statului privind comunicarea actului de vanzare-cumparare dintre Societatea P-Societate Anonima Imobiliara si MI si AMJ au fost soldate, astfel cum rezulta din actele dosarului, cu raspunsuri in sensul inexistentei sau neidentificarii unui asemenea act.

Insa, din adeverinta nr. 432534/25.01.2005 emisa de Directia Impozite di Taxe Locale a Sectorului 1, rezulta ca antecesorii reclamantei MI si AMJ au figurat in evidentele fiscale ale localitatii ca avand in proprietate un imobil situat in str. G M nr. 13 in perioada 1947-1950, ulterior apartamentul nr. 2 fiind inscris in perioada 1948-1951 numai pe numele lui MJ A in baza cererii formulate de catre coproprietarii imobilului, in acest sens fiind inscrisul de la fila 19 din dosarul nr..

Din adeverinta mentionata, coroborata cu inscrisurile depuse in primul ciclu procesual la dosarul cauzei, rezulta ca reclamanta a facut dovada ca autorii sai, MI si AMJ , au fost proprietarii imobilului- teren si casa- situat in Bucuresti, str. G M nr. 13.

Astfel, terenul situat in str. G M nr. 13 a fost dobandit de catre SC P prin actul de vanzare-cumparare din 26.07.1938 (fila 7 dosar nr.), societate ce a dobandit prin edificarea cladirii cu destinatia de locuinta proprietatea asupra constructiei din str. G M potrivit autorizatiei de construire nr. (f.4 dosar nr. 5826/2002).

Societatea P, care in anul 1948 s-a dizolvat, a vandut defunctilor MI si AMJ imobilul in discutie, vanzare la care se face referire in actele societatii (procesul-verbal din 18.01.1948-f.17 si procesul-verbal din 10.01.1944) si in acte emise de autoritatile statului (extrasul din borderoul populatiei, proprietatilor si exploatatilor agricole din ianuarie 1948, -f.24,26 dos. nr.), certificatul Sectiei Financiare Raion Stalin nr. si certificatul nr. eliberat de Sectia Financiara Raionul Stalin). Acte ce se coroboreaza sub toate aspectele cu cererea autorilor reclamantei inregistrata sub nr. in vederea impunerii pe numele lor pentru imobilul in litigiu, chitantele nr. 40349,44501,3104,50846/1949 de achitare a impozitelor pe cladire, declaratia individuala pentru impunerea veniturilor proprietatilor din (f.24), matricola nr. 2 privind impozitul pe cladiri (f.134), cererea adresata de defuntul MI Oficiului de Inchirieri (f.49 dos. nr.)

In acelasi sens, de altfel, este si mentiunea din Decretul nr. 92/1950 privind preluarea bunului de la numitul AT, fapt ce atesta , in baza art. 5 din Decretul nr. 92/1950, ca bunul apartinea familiei A.

Reclamanta R G potrivit certificatelor de mostenitor de la filele 98, 99,102,103,105 dos. nr., f.98 dos. nr. este prin retransmitere unica mostenitoare in viata de pe urma defunctilor MI si M D E in calitate de nepoata, AMJ si AT in calitate de fiica, desi  la 13 decembrie 1950 a intervenit divortul parintilor sai, prin mostenirea fratelui sau AT si a lui A C-R, in calitate de legatara cu titlu niversal, aceasta a dobandit calitatea de succesor in drepturi si al tatului ei AT.

In ceea ce priveste apararile formulate de parate sub acest aspect, se retine ca potrivit art 46 din legea nr. 10/2001 « (1) Prevederile prezentei legi sunt aplicabile şi în cazul acţiunilor în curs de judecată”. Este de observat ca Legea nr. 10/2001 contine atat reglementari materiale , cat si procedurale, astfel incat dispozitiile de ordin material sunt pe deplin aplicabile si in cazul actiunilor in revendicare aflate pe rolul instantelor de judecata, in timp ce dispozitiile procedurale privind restituirea imobilelor, din cauza incompatibilitatii lor, raman inaplicabile actiunilor in curs de judecata.

Mai mult decat atat,  inscrisul sub semnatura privata isi producea in anul 1947 toate efectele valabile in ceea ce priveste transferul dreptului de proprietate de la vanzator la cumparator, potrivit principiului consensualismului, conform art 1295 alin. 1 Cpc pe deplin aplicabil anterior intrarii in vigoare a Decretului nr. 221/1950, si din perspectiva acestui text de lege instanta constatand ca actul de vanzare-cumparare este dovedit in cauza prin coroborarea inscrisurilor provenind de la ambele parti contractante si de la autoritatile statului ce fac referire la vanzare intervenita in anul 1947 intre Societatea P si MI si AMJ a imobilului situat in str. Gr. M nr. 13.

Ulterior imobilul a trecut in proprietatea statului in baza Decretului nr. 92/1950, la pozitia nr. 7871 figurand AT cu imobilul din str. Gr. M nr. 13.

Analizând situaţia juridică a imobilului prin prisma dispoziţiilor art.6 din Legea nr. 213/1998, se reţine că instanţele judecătoreşti au fost îndrituite să verifice constituţionalitatea actelor normative emise anterior anului 1991.

In aceste conditii, instanta apreciaza ca Decretul nr. 92/1950 nu poate reprezenta un titlu valabil de proprietate pentru stat. Concluzia instantei se bazeaza pe prevederile art. 6 din Legea nr. 213/1998, la care face in mod expres trimitere Legea nr. 10/2001 si care califica titlul valabil ca fiind acela emis cu respectarea constitutiei, a tratatelor internationale la care Romania este parte si a legilor in vigoare la data preluarii bunurilor de catre stat.

Or, Constitutia din 1948 – sub imperiul careia a fost adoptat Decretul nr. 92/1950 - prevedea in art. 11 categoriile de bunuri care puteau fi supuse nationalizarii si care nu concordau cu cele carora li se aplica decretul de nationalizare mentionat. Tot astfel, art. 8 din Constitutia in vigoare prevedea cu titlu de principiu ca proprietatea particulara este recunoscuta si garantata prin lege. Textele constitutionale ulterioare, inclusiv art. 11 erau prevederi de exceptie de vreme ce derogau de la principiul garantarii proprietatii, permitand pierderea dreptului de proprietate prin nationalizare. Insa exceptiile sunt de stricta interpretare, astfel incat extinderea aplicarii lor la alte categorii de bunuri decat cele expres prevazute de art. 11 este nelegala.

Nu in ultimul rand, Decretul nr. 92/1950 incalca dispozitiile art. 480 C.civ. astfel incat si prin raportare la legile interne in vigoare la data aplicarii lui, acest act normativ nu putea naste in favoarea statului un titlu valabil de proprietate cu privire la imobilul in litigiu.

SE aprecieaza ca, raportat la dispozitiile art II din Decretul nr. 1992/1950, care excludeau de la nationalizare imobilele proprietatea anumitor categorii socio-profesionale (muncitorilor, functionarilor, micilor meseriasi, intelectualilor profesionisiti si pensionarilor), imobilul in litigiu a trecut in proprietatea statului fara titlu valabil. Actele depuse de reclamanta atesta faptul ca, anterior nationalizarii, MI era pensionar,  Ae M-J era casnica la fel ca si E M, iar AT era functionar intr-o întreprindere de stat(f.17). In acest context, nationalizarea imobilului in litigiu facandu-se cu incalcarea dispozitiilor enuntate, preluarea fara titlu valabil a imobilului in litigiu nu comporta nici un fel de discutii. In plus, se retine ca actul de nationalizare s-a infaptuit si cu incalcarea dispozitiilor art 10 din Constitutia din 1948. Aceste dispozitii constitutionale garantau dreptul de proprietate, acordandu-i o protectie speciala, exproprierea putand fi facuta numai pentru cauza de utilitate publica si cu o dreapta si prealabila despagubire.

Neavand , pentru considerentele expuse , un titlu valabil de proprietate asupra bunului, statul nu-l putea instraina catre parati in temeiul Legii nr. 112/1995. Acest act normativ prevedea in chiar primul sau articol ca dispozitiile sale urmeaza a se aplica imobilelor preluate de stat „ cu titlu”; or, in privinta imobilului ocupat de parati, statul nu beneficia de un titlu valabil de proprietate.

Pe de alta parte, dispozitiile art. 9 din Legea nr. 112/1995 conditioneaza in mod expres vanzarea apartamentelor catre chiriasi, de nerestituirea lor in natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora, ceea ce inseamna ca rezolvarea cererilor formulate de persoanele indreptatite la restituire de catre organele abilitate administartive sau judecatoresti era neindoielnic prioritara oricarei vanzari pe seama chiriasilor (in acelasi sens este si orientarea practicii CEDO, respectiv cauza Paduraru c. Romaniei, relevata in para.105). Cu alte cuvinte, vanzarea apartamentelor in favoarea chiriasilor titulari ai contractelor de inchiriere, in conditiile art 9 din Legea nr. 112/1995, era afectata de conditia nerestituirii apartamentelor respective fostilor proprietari ori mostenitorilor acestora, conditie de realizarea careia depindea insasi nasterea valabila a actului juridic al vanzarii-cumpararii. Rezulta, asadar, din interpretarea dispozitiilor art. 9 coroborat cu prevederile art 17-18 din actul normativ mentionat, ca, numai dupa finalizarea si epuizarea efectiva a tuturor procedurilor (administative si judecatoresti) conferite de legiuitor fostilor proprietari si mostenitorilor acestora, se poate vorbi de implinirea conditiei impuse de acelasi legiuitor prin prevederile cu caracter imperativ vizand circumscrierea obiectului vanzarii, desemnat prin apartamentele „ce nu se restituie fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora”.

Or, in cauza dedusa judecatii, cererile mostenitorilor proprietarilor bunului, inregistrate la Judecatoria Sectorului 1 la data de , nu au fost solutionate de instanta de judecata la data de 14.11.1996, ceea ce inseamna ca actele de instrainare au fost perfectate inainte de nasterea legala a insusi dreptului de cumparare.

Instrainandu-se totusi bunul in temeiul Legii nr. 112/1995, prin incheierea actelor de vanzare cumparare nr -au incalcat prevederile art. 1 din Legea nr. 112/1995 care circumscriu strict obiectul de aplicare al acestui act normativ, precum si prevederile art 9 din aceeasi lege, ce instituie in mod expres conditia asupra vanzarii, respectiv cumpararii apartamentelor ocupate de chiriasi, necunoasterea legii neputand fi invocata de catre parata.

In aceasta ipoteza, in cauza devin incidente dispozitiile art. 45 alin. 2 din Legea nr. 10/2001 care sanctioneaza cu nulitatea absoluta un astfel de act juridic avand ca obiect un imobil preluat de stat fara titlu valabil.

In temeiul tezei a II-a a aceluiasi alineat al art. 45 , contractul de vanzare- cumparare avand ca obiect un imobil preluat de stat fara titlu valabil, poate fi salvat de la nulitate numai daca  actul a fost incheiat cu buna-credinta.

In privinta notiunii de buna credinta sunt aplicabile prin analogie prevederile art. 1898 C.civ. conform carora buna-credinta este credinta achizitorului ca cel de la care a dobandit imobilul avea toate insusirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea. Per a contrario, daca dobanditorul stia ori cu minime diligente putea sa stie ca imobilul a fost preluat de stat fara titlu valabil sau ca bunul face obiectul unei actiuni in revendicare, el este de rea-credinta , neputand invoca prevederile art. 46 alin. 2 teza a II a.

Potrivit art. 9 din Legea nr. 112/1995, titularii contractelor de inchiriere asupra apartamentelor ce nu se restituie in natura fostilor proprietari, pot opta, dupa expirarea termenului prevazut de art. 14 din Legea nr. 112/1995, pentru cumpararea acestor apartamente. Interpretand logic aceste ultime dispozitii legale, rezulta ca prin lege se conditioneaza vanzarea acestor apartamnete catre chiriasi de verificarea situatiei juridice a imobilului si de solutia de nerestituire  in natura a acestora, ce au fost revendicate de fostii proprietari.

Pentru a se verifica insa aceste doua conditii, se impune ca partile contractante ale contractului de vanzare cumparare sa verifice daca exista cereri de retrocedare in natura formulate de persoanele indreptatite la comisiile abilitate conform Legii nr. 112/1995 sau daca acestia au depus orice alte cereri in instanta sau la organele administrative prin care au contestat titlul statului pentru imobilul in litigiu.

Buna credinta  a cumparatorilor chiriasi trebuie sa fie perfecta, lipsita de orice culpa sau indoiala imputabila acestora. Aceasta impune insa ca fostii chiriasi sa procedeze cu diligenta si prudenta  - bonus pater familias – in aprecierea aparentei de regularitate a unui act sau a unei situatii juridice pentru a se putea prevala de valabilitatea actului de vanzare cumparare. Aceasta este o cerinta rezonabila si de bun simt si impune ca fostii chiriasi sa iasa din pasivitate si sa depuna minime diligente pentru aflarea situatiei juridice a imobilului, pentru  a putea beneficia de efectele bunei-credinte.

In cauza insa, cumparatorii-chiriasi nu au facut nici un demers in acest sens, desi din mentiunile  mandatarului SC Herastrau Nord rezulta ca nu s-a verificat daca exista actiuni pe rolul instantelor de judecata avand ca obiect bunul revendicat, ci doar daca exista litigii in contradictoriu cu SC Herastrau Nord pentru acest bun (f.38 d.), in conditiile in care SC Herastrau Nord era doar un administrator al bunului mandatat sa vanda bunurile imobile aflate in administrarea sa in conditiile Legii nr. 112/1995.

Or, in lipsa unei solutii irevocabile a instantelor de judecata cu privire la cererea formulata de reclamanta, nici paratele si nici vanzatoarea, mandatara acesteia sau angajatii acestor institutii, nu aveau dreptul si nici competenta legala sa aprecieze sau sa anticipeze asupra naturii solutiei ce urma sa fie data de instanta.

In masura in care paratele au acceptat cumpararea fara ca cererea formulata de reclamanta sa fie solutionata, si-au asumat riscul desfiintarii contractului lor, iar asumarea unui astfel de risc este incompatibila cu buna-credinta necesara salvgardarii de la nulitate a actului, intrucat atat incalcarea cu buna stiinta a dispozitiilor legale, cat si simpla lor ignorare inlatura buna-credinta in aceasta materie.

De asemenea, se invedereaza faptul ca art 24 din Legea nr. 112/1995 nu este de natura a crea o aparenta de drept care i-ar fi determinat pe parati sa incheie actul cu credinta legalitatii acestuia, intrucat Legea nr. 112/1995 cuprinde si art. 25, care ar fi trebuit, alaturi de art 1, sa ii puna in garda pe parati asupra faptului ca imobilul, ar putea sa nu intre in sfera de reglementare a Legii nr. 112/1995, aspect care ar fi trebuit clarificat inainte de incheierea contractului.

Or, neexistand un astfel de demers,  actul s-a incheiat de vanzator in frauda dreptului de proprietate al reclamantilor, cu complicitatea si ,in orice caz, pe riscul cumparatorilor, operatiunea de instrainare, avand o cauza ilicita, fiind nula, conform prevderilor art 948 C.civ.

Fata de art 10 si 9 alin 6 din Legea nr. 112/1995 ,invocate de catre reclamanta in sustinerea capatului doi de cerere, se retine ca actul de partaj voluntar depus la dosarul cauzei (fila30 d. nr.) fiind un act declarativ de drepturi, cu efecte retroactive nu face dovada datei dobandirii dreptului de proprietate asupra constructiei din str.GM Nr. 2 , de catre parate, data care coincide cu data finalizarii constructiei de catre SC Erbasu, si a incalcarii art 9 alin 6 din Legea nr. 112/1995 prin dobandirea de catre chiriasi la data incheierii contractului de vanzare-cumparare a unei locuinte proprietate personala dupa 1 ianuarie 1990 ; totodata, potrivit HG nr. 39/30.01.1996 a trecut in anul 1996 in administrarea RA Administrarea Patrimoniului Protocolului de Stat numai parterul locuintei din str. Gr. M nr. 13, nu intregul imobil, astfel cum se arata si in intampinarile depuse de aceasta de-a lungul procesului, astfel incat nu pot fi retinute ca fiind indeplinite conditiile art 10 din Legea nr. 112/1995 si art.9, 11 din HG nr. 20/1996.

In ceea ce priveste exceptia inadmisibilitatii, se retine ca procedura prevazuta de Legea nr. 10/2001 este obligatorie numai in privinta imobilelor care se mai aflau in posesia statului la data intrarii in vigoare a acestei legi, nu si in cazul imobilelor care au fost instrainate anterior intrarii in vigoare a legii speciale, o astfel de limitare fiind contrara principiului accesului liber la justitie, in conditiile in care Legea nr. 10/2001 nu contine prevederi care sa reglementeze raportul dintre fostul proprietar si cumparatorul in baza Legii nr. 112/1995 sub aspectul redobandirii de catre primul a posesiei imobilului. Astfel cum rezulta si din cauza Faimblat c.Romaniei, negarea accesului la instanta pe calea dreptului comun poate fi acceptata in conditiile in care calea speciala oferita este una efectiva.

Din acest punct de vedere, avandu-se in vedere Legea nr. 1/2009 si Decizia in interesul legii nr. 33/2008, se constata ca Curtea Europeana a Drepturilor Omului in analiza existentei in patrimoniul fostilor proprietari a unui „bun”, in sensul dat acestuia de dispozitiile cuprinse in Protocolul nr. 1 aditional la Conventie, a aratat ca titularul dreptului detine doar un interes patrimonial de a obtine restituirea in natura, avand insa aceeasi valoare ca si un bun actual in ceea ce priveste cerinta legala a existentei unui bun, ca drept efectiv, in sensul art 1 din Protocolul nr. 1, in cazurile in care instrainarea in baza Legii nr. 112/1995 a avut loc inainte de pronuntarea unei hotarari judecatoresti (in cauza Paduraru), situatie care se regaseste si in speta. Curtea Europeana a Drepturilor Omului, in analiza celorlalte conditii presupuse de art. 1 din Protocolul nr. 1, a constatat existenta unei ingerinte in exercitiului dreptului de proprietate al titularilor carora li s-a recunoscut atare prerogative pe cale judecatoreasca, cand a avut loc vanzarea de catre autoritatea administrativa locala a apartamentului in litigiu proprietatea reclamantei, cu consecinta imposibilitatii redobandirii posesiei si a privarii de proprietate a titularului dreptului.

Consecinta unui asemenea rationament este aceea ca vanzarea de catre stat a bunului altuia catre terti, chiar daca acestia sunt de buna credinta , si chiar atunci cand este anterioara confirmarii in justitie  in mod definitiv a dreptului de proprietate a altuia, constituie o privare de bun. O asemenea, privare, combinata cu lipsa totala  a despagubirii, este contrara art. 1 al Protocolului nr. 1 (cauza Strain par. 39,43,59, cauza Porteanu, par. 32 si mai recent cauza Penescu, par. 26 in care, se precizeaza chiar ca vanzarea de catre stat a bunului adevaratului proprietar , in temeiul Legii nr. 112/1995 care nu permitea vanzarea decat a bunurilor nationalizate legal, o impiedica sa beneficieze de dreptul sau, cu atat mai mult cu cat , pentru aceasta privare , nu i-a fost acordata nici o despagubire)

In aproape toate hotararile pronuntate in cauzele romanesti solutionate ( cu exceptia cazului Paduraru), Curtea a luat in calcul toate modalitatile de compensare prevazute de legea nationala , nu numai posibilitatea redobandirii bunului in materialitatea sa, pornind de la premisa – consacrata deja in jurisprudenta sa, incepand de la decizia data la 23 septembrie 1982 in cazul Sporrong si Lonroth c. Suediei (citata chiar in cadrul Hotararii din cauza Strain) – ca privarea de proprietate implica obligatia statului de  a despagubi pe proprietar, prin plata unei suma rezonabile, raportata la valoarea bunului, indemnizare in absenta careia art. 1 din Protocolul nr. 1 nu ar gasi decat o protectie iluzorie si ineficace  a dreptului de proprietate , in totala contradictie cu dispozitiile Conventiei.

Din aceasta perspectiva, in mai multe cauze impotriva Romaniei, care contureaza deja o practica judiciara constanta a Curtii Europene a Drepturilor Omului, ( Porteanu, Rabinovici, Jujescu, Toganel si Gradinaru contra Romaniei ), Curtea a remarcat  faptul că Legea nr. 247/2005 nu funcţionează în prezent în aşa fel încât să conducă la acordarea efectivă a unei despăgubiri foştilor proprietari deposedaţi de imobilele lor naţionalizate şi că această lege nu ia în calcul prejudiciul suferit de persoanele private astfel de bunurile lor, înainte de intrarea sa în vigoare, din cauza unei absenţe prelungite a despăgubirii. Astfel, ea a constatat că procedura de  tranformare a titlurilor de valoare în acţiuni cotate la bursă, operaţiuni necesare pentru ca despăgubirile prevăzute de legea susmenţionată să poate avea o valoare efectivă, nu s-au încheiat până în prezent. Prin urmare, Curtea a considerat că privarea reclamantilor din cauzele respective de dreptul lor de proprietate asupra imobilului în chestiune, combinată cu lipsa totală a despăgubirii, i-au făcut să sufere o greutate disproporţională şi excesivă, incompatibilă cu dreptul la respectarea bunurilor lor garantat de articolul 1 al Protocolului nr.1.

Fata de aceste considerente, in baza art. 480 C.civ., potrivit caruia, dreptul de proprietate este un drept absolut, exclusiv si perpetuu care confera titularului, exercitiul liber si nestingherit al tuturor prerogativelor sale –posesia, folosinta si dispozitie, instanta, respingand ca neintemeiata exceptia inadmisibilitatii actiunii in revendicare , va admite in parte cererea de chemare in judecata, urmand sa constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare nr. din data de incheiat intre Primaria Municipiului Bucuresti, reprezentata prin mandatar S.C. Herastrau Nord S.A. si parata PA si P L si va  obliga paratele sa restituie reclamantei, in deplina proprietate si linistita posesie apartamentul nr. 2 din str. Gr. M nr. 13, garajul si terenul aferent in suprafata de 109,51 mp.

In baza art 274 Cpc va respinge ca neintemeiata cererea paratelor PA si PIM de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecata.

In ceea ce priveste inscrisurile si cererile formulate de parti dupa momentul ramanerii in pronuntare a instantei, in considerarea principiilor ce guverneaza procesul civil, principiul publicitatii, contradictorialitatii si oralitatii, instanta de fata nu le-a luat in considerare la luarea prezentei hotararii si nu isi va exprima opinia asupra aspectelor noi invocate de parti in cadrul concluziilor scrise depuse la dosarul cauzei.

Domenii speta

Spete similare