Plângere contravenţională neîntemeiată. Prezumţia de nevinovăţie. Declaraţie martor înlăturată

Sentinţa civilă nr. 7395 din 2 Iunie 2009

Prelungire contract de închiriere. Prin O.U.G. nr. 44 din 2009 nu s-au prelungit contractele de închiriere pentru imobilele care nu se mai aflau în proprietatea statului la momentul intrării în vigoare a ordonanţei. Respectarea dreptului de proprietate al persoanelor cărora li s-au restituit imobilele naţionalizate.

Potrivit articolului unic din O.U.G. nr. 44/2009, durata contractelor de închiriere privind suprafeţele locative cu destinaţia de locuinţe, din proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, reglementate de Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 8/2004 privind prelungirea duratei unor contracte de închiriere, aprobată prin Legea nr. 219/2004, pentru care a operat tacita relocaţiune, în condiţiile prevăzute la art. 1.437 din Codul civil, este de 5 ani de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanţe de urgenţă. Nu a operat prorogarea legală a Contractului de închiriere pentru suprafeţe cu destinaţie de locuinţă al reclamanţilor, întrucât, la data intrării în vigoare a O.U.G. nr. 44/2009, apartamentul închiriat nu se mai afla în proprietatea statului sau a unităţii administrativ teritoriale, ci în proprietatea celor care au cumpărat apartamentul de la foştii proprietari, cărora le-a fost restituit în anul 2007. Având în vedere că termenele prevăzute de art. 2 şi art. 7 raportat la art. 1 din O.U.G. nr. 40/1999 nu s-au mai prelungit pentru locuinţele care nu se mai află în proprietatea statului sau a unităţilor administrativ teritoriale, contractul de închiriere al reclamanţilor nu se mai încadrează în nici unul dintre cazurile prevăzute de art. 2-7 din O.U.G. nr. 40/1999. În consecinţă, nu sunt aplicabile prevederile art. 9 din O.U.G. nr. 40/1999, nemaiexistând nicio obligaţie a proprietarului actual, persoană de drept privat, de a încheia un nou contract de închiriere cu respectarea procedurii reglementată de art. 10 şi art. 11 din acelaşi act normativ.

Prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti la data de 20.05.2008 sub nr. 1/299/2008, reclamanţii IG, ID, IRL au chemat în judecată pe pârâţii SAI, SC, solicitând instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să dispună obligarea pârâtelor să încheie contract de închiriere în conformitate cu dispoziţiile art. 9 alin. 1 din O.G. nr. 40/1999, pentru imobilul situat în Bucureşti, str. Y, sector 1.

În motivarea cererii, reclamanţii au arătat, în esenţă, că imobilul a fost restituit pârâtelor la data de 30.01.2007 prin Dispoziţia nr. 1 emisă de Primăria Municipiului Bucureşti în baza Legii nr. 10/2001 şi că apartamentul este ocupat de reclamanţi în baza Contractului de închiriere nr. 2/20.04.2005 încheiat cu C.G.M.B. – A.F.I. pentru o perioadă de 5 ani, respectiv până la 8.04.2009. Au susţinut că, preluând imobilul de la stat, fostul proprietar a preluat şi obligaţia scriptae in rem de a asigura chiriaşilor folosinţa spaţiului respectiv şi că trebuia urmată procedură instituită de art. 10 din O.U.G. nr. 40/1999. Au învederat că pârâţii i-au notificat în vederea încheierii unui nou contract de închiriere, însă acesta nu s-a încheiat, deşi reclamanţii nu au refuzat solicitarea, motiv pentru care ar fi intervenit sancţiunea prevăzută de art. 11 din O.U.G. nr. 40/1999. Au fost invocate şi prevederile art. 13 pct. 1 şi art. 14 pct. 1 din Legea nr. 10/2001 şi cele ale art. 14 alin. 1 din O.U.G. nr. 40/1999, reclamanţii susţinând că au dreptul al reînnoirea contractului pentru o perioadă de 5 ani, şi că sunt aplicabile prevederile O.G. nr. 8/2004, întrucât la data intrării în vigoare a acestui act normativ imobilul se afla în proprietatea statului.

În drept, cererea a fost întemeiată pe prevederile O.U.G. nr. 40/1999.

În dovedirea cererii de chemare în judecată, reclamanţii au solicitat proba cu înscrisuri şi interogatoriul pârâţilor, fiind ataşate cererii de chemare în judecată următoarele înscrisuri, în copie certificată pentru conformitate cu originalul: Contract de închiriere nr. 2/20.04.2005, Dispoziţia nr. 1 din 30.01.2007 emisă de Primarul Municipiului Bucureşti, Protocol nr. 1/14.02.2007, Sentinţa civilă nr. 3 din 29.11.2007 a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti.

La data de 23.09.2008, pârâtele SAI şi SC au formulat întâmpinare prin care au invocat excepţia inadmisibilităţii acţiunii, iar, pe fond, au solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată.

Având în vedere că, în urma înstrăinării apartamentului şi modificării cererii de chemare în judecată, pârâtele iniţiale nu mai sunt părţi în prezentul litigiu, instanţa nu a avut în vedere întâmpinarea formulată de acestea.

În şedinţa din data de 27.01.2009, reclamanţii au solicitat introducerea în cauză a pârâţilor MCSB şi MAC, ca urmare a depunerii de către reprezentantul pârâţilor iniţiali a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat de B.N.P. sub nr. 4 din 15.12.2008.

Prin Cererea precizatoare depusă la data de 2.06.2009, reclamanţii au precizat că solicită obligarea pârâţilor MCSB şi MAC la încheierea unui Contract de închiriere pentru imobilul situat în Bucureşti, str. Y, sector 1, începând cu data de 8.04.2009.

Pârâţii MCSB şi MAC nu au formulat întâmpinare, însă s-au prezentat la judecarea cauzei şi au solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată.

Instanţa a încuviinţat şi a fost administrată la solicitarea ambelor părţi, proba cu înscrisuri.

 Analizând actele şi lucrările dosarului în soluţionarea cererii de chemare în judecată, instanţa a reţinut următoarele:

Prin Dispoziţia nr. 1 din 30.01.2007 a Primarului General al Municipiului Bucureşti, s-a restituit în proprietatea numitelor SC şi SAI imobilul situat în Bucureşti, str. Y, sector 1. Prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat de B.N.P. sub nr. 4 din 15.12.2008, apartamentul a fost înstrăinat de către persoanele cărora le-a fost restituit către pârâţii MCSB şi MAC, aceştia fiind proprietarii actuali ai imobilului.

La data restituirii, apartamentul se afla închiriat de către Primăria Municipiului Bucureşti, prin Administraţia Fondului Imobiliar, către reclamantul IG, conform Contractului de închiriere pentru suprafeţe cu destinaţie de locuinţă nr. 2 din 20.04.2005. Din Contractul menţionat reiese că au dobândit drepturi locative şi ceilalţi reclamanţi, în calitate de membri de familie care locuiesc împreună cu titularul de contract.

Contractul de închiriere a expirat la data de 8.04.2009, iar spaţiul locativ închiriat nu se mai află în proprietatea statului, începând cu data de 30.01.2007.

Potrivit articolului unic din O.U.G. nr. 44/2009, durata contractelor de închiriere privind suprafeţele locative cu destinaţia de locuinţe, din proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, reglementate de Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 8/2004 privind prelungirea duratei unor contracte de închiriere, aprobată prin Legea nr. 219/2004, pentru care a operat tacita relocaţiune, în condiţiile prevăzute la art. 1.437 din Codul civil, este de 5 ani de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanţe de urgenţă.

În cauză, nu a operat prorogarea legală a Contractului de închiriere pentru suprafeţe cu destinaţie de locuinţă nr. 2 din 20.04.2005, întrucât, la data intrării în vigoare a O.U.G. nr. 44/2009, apartamentul închiriat reclamanţilor nu se mai afla în proprietatea statului sau a unităţii administrativ teritoriale, ci în proprietatea celor care au cumpărat apartamentul de la foştii proprietari, cărora le-a fost restituit în anul 2007.

Având în vedere că termenele prevăzute de art. 2 şi art. 7 raportat la art. 1 din O.U.G. nr. 40/1999 nu s-au mai prelungit pentru locuinţele care nu se mai află în proprietatea statului sau a unităţilor administrativ teritoriale, instanţa a constatat că contractul de închiriere al reclamanţilor nu se mai încadrează în nici unul dintre cazurile prevăzute de art. 2-7 din O.U.G. nr. 40/1999. În consecinţă, nu sunt aplicabile prevederile art. 9 din O.U.G. nr. 40/1999, nemaiexistând nicio obligaţie a proprietarului actual, persoană de drept privat, de a încheia un nou contract de închiriere cu respectarea procedurii reglementată de art. 10 şi art. 11 din acelaşi act normativ.

În acelaşi sens, instanţa a reţinut şi jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului, începută de cauza Radovici şi Stănescu împotriva României şi menţinută în cauzele ulterioare asemănătoare (Popescu şi Toader împotriva României, Marcel Roşca împotriva României, Tarik împotriva României). Astfel, Curtea Europeană a considerat că obligarea proprietarilor la încheierea unor noi contracte de închiriere reprezintă o ingerinţă în dreptul de proprietate consfinţit de art. 1 din Protocolul 1 la Convenţie, întrucât afectează folosirea bunului de către proprietar. O reglementare care să asigure protecţia chiriaşilor nu este, în sine, contrară Convenţiei, dar Curtea Europeană a considerat „că a sancţiona proprietarii care au omis să se conformeze condiţiilor de formă prevăzute de O.U.G. 40/1999 ce le impune o obligaţie atât de grea ca aceea de a păstra chiriaşii în imobilul lor timp de cinci ani, fără nici o posibilitate concretă şi reală de a încasa chiria, a făcut să greveze asupra lor o sarcină specială şi exorbitantă de natură să rupă echilibrul just între interesele aflate în joc.”

Pentru aceste motive, neexistând nicio obligaţie a pârâţilor de a încheia un nou contract de închiriere cu reclamanţii asupra bunului proprietate privată pe care l-au dobândit prin cumpărare, în schimbul unui preţ de 75.000 Euro, instanţa a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată.

Domenii speta

Spete similare