Revendicare imobiliară, evacuare, og 40/1999.

 SENTINŢA CIVILĂ Nr. 14939/27.10. 2011

Prin cererea înregistrată pe rolul instanţei sub nr. 6264/301/2007, reclamanţii FS; FF au chemat în judecată pe pârâţii PM, PS, solicitând instanţei ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, pârâţii să fie obligaţi să le lase in deplină proprietate şi liniştită posesie apartamentul xxxxxxx, să se dispună evacuarea acestora.

În motivare, reclamanţii au susţinut că sunt proprietari ai imobilului apartament xxxx conform contractului xxxx. Prin xxx, apartamentul a trecut in proprietatea statului cu plată. Despăgubirile nu au fost niciodata primite, iar, prin sentinţa civila xx pronunţată de JS3 în dosar nr. xxxx a fost constatată nulitatea absolută a Deciziei xxxx, iar deţinătoarea apartamentului de la acea data, SC Titan SA a fost obligată, alături de CGMB – Primăria Sector 3, să le lase in deplină proprietate şi liniştită posesie apartamentul. Prin Dispoziţia Primarului General xxxx, s-a dispus restituirea către ei a apartamentului, urmând ca predarea primirea să se realizeze prin semnarea unui proces verbal împreună cu SC Titan.

La inceputul lunii februarie 2006, dreptul lor de proprietate a fost înscris la DTIL S3. ulterior, in cursul anului 2006, au luat legătura cu SC Titan SA pentru predarea apartamentului si încheierea procesului verbal de predare primire. Cu aceasta ocazie, neoficial, li s-a spus că imobilul a fost vândut către numita PM. Au notificat SC Titan pentru lămurirea situaţiei şi predarea apartamentului. Prin adresa xxxx, SC Titan le-a comunicat ca imobilul a fost vândut către PM, PS au prin contractul de vânzare cumpărare xxx.

În drept, au invocat art. 480 Cod civil.

Prin întâmpinarea-cererea reconvenţionala  formulata (f.31), pârâţii reclamanţi au solicitat respingerea cererii de chemare în judecată si constatarea valabilităţii contractului de vânzare cumpărare nr. 28/2006.

În motivare, pârâţii reclamanţi au susţinut ca au fost chiriaşi ai imobilului prin contractul de închiriere xxxx, prelungit până la data de 08.04.2000. La data de 25.11.2005, au formulat cerere de cumpărare a acestui imobil văzând că nimeni nu le-a tulburat posesia şi considerând ca imobilul nu are sau a fost abandonat de fostul proprietar. Prin contractul xxx, au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului in litigiu, drept întabulat in cartea funciara.

Având in vedere că actul de vânzare cumpărare încheiat în baza Legii 112/1995 este un act valabil, acţiunii in revendicare i se adauga si alte criterii preferabile, rezultate din dispoziţiile art. 45 alin. 2 din Legea 10/2001. În situaţia cumpărătorilor de bună credinţa, se dă preferinţa titlului lo.

Pe cale reconvenţionala, au solicitat să se constate valabilitatea contractului de vânzare cumpărare xxxx.

In motivare, pârâţii reclamanţi au susţinut că, în calitate de chiriaşi ai imobilului, au beneficiat de prevederile Legii 112/1995. la momentul cumpărării imobilului, au fost de bună credinţa, nu au cunoscut nevalabilitatea titlului statului, nefiind parte in dosarul xxxx. Chiar daca vânzătorul a fost de rea credinţă, buna lor credinţa se prezumă. Din solicitările adresate PMB si ACPI a rezultat că nu există cerere de restituire a imobilului şi nu există procese pe rol cu privire la acest imobil, iar, pe de altă parte, că nu există carte funciară deschisă pentru acest imobil.

Reclamantii au rămas in pasivitate, nu au făcut nici un demers pentru a intra in posesia imobilului, astfel că dispoziţia de restituire devine caduca nefiind pusă în executare in termen de 3 ani de la comunicare.

Pârâţii reclamanţi au formulat cerere de intervenţie forţată împotriva Municipiului Bucureşti (f. 34) prin care au solicitat să se constate valabilitatea contractului de vânzare cumpărare xxxx. in drept, au invocat art. 57 C.pr.cv.

La termenul din 27.09.2007, pârâţii au invocat excepţia lipsei calităţii de reprezentant a dl. ES şi excepţia inadmisibilităţii cererii de chemare in judecata având in vedere prevederile Legii 10/2001

Prin cererea reconvenţionala formulata la data de 15.11.2007 (f. 53), reclamanţii pârâţi au solicitat, pe calea acţiunii in rectificare de carte funciara, să se dispună radierea înscrierilor cuprinse in cartea funciara CF xxxxx privind dreptul de proprietate al pârâţilor reclamanţi, să se dispună înscrierea lor ca proprietari. În drept, au invocat art. 36 şi urm. din Legea 7/1996.

Prin încheierea de şedinţa din 24.01.2008, cauza a fost suspendată în condiţiile art 243 C.pr.cv, fiind repusă pe rol, prin încheierea de şedinţa din 02.10.2008, reclamanţii învederând că înţeleg să se judece cu moştenitorii lui PM, respectiv PS, PN, SC; CF; DT.

La termenul din 13.11.2008 (f. 106), paratii au invederat că solicită chemarea în judecată a Municipiului in calitate de pârât pe cererea reconvenţionala.

Prin încheierea de şedinţa din 12.02.2009 (f. 122), cauza a fost suspendată in condiţiile art. 155/1 C.pr.cv pentru neindeplinirea procedurii de citare cu străinătatea, cauza fiind repusă pe rol prin încheierea de şedinţa din 23.04.2009 (f.189).

Urmare a decesului paratului reclamant PS, reclamantii parati au invederat că înţeleg să se judece în contradictoriu cu moştenitorii acestuia, care erau deja parte in dosar, si anume PN, SC; CF; DT (f. 252).

DT, CF, PN (f. 265, 267, 252) au invederat că îşi insuşesc cererea reconvenţionala formulata de autorii lor, dobândind astfel calitatea de parati reclamanti.

Prin încheierea de şedinţa din data de 14.04.2011 (f. 295 vol I), instanţa a respins excepţia lipsei dovezii calităţii de reprezentant a numitului ES ca rămasă fără obiect şi ca neîntemeiata excepţia inadmisibilităţii.

În dovedirea susţinerilor, părţile au solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri, interogatorii, probe încuviinţate de instanţă.

Analizând cererile, prin prisma probelor administrate, instanţa reţine in primul rand ca, potrivit art. 223 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, dacă prin prezenta lege nu se prevede altfel, procesele şi cererile în materie civilă sau comercială în curs de soluţionare la data intrării în vigoare a Codului civil se soluţionează de către instanţele legal învestite, în conformitate cu dispoziţiile legale, materiale şi procedurale în vigoare la data când acestea au fost pornite. Pentru aceste motive, instanţa va analiza prezentele cereri prin prisma dispoziţiilor Codului civil din 1864 şi ale OUG 40/1999 asa cum erau in vigoare la momentul introducerii acestor cereri.

Instanţa va analiza in paralel cererea principala in revendicare şi cererea reconvenţionala însuşita de paraţii reclamanţi privind constatarea valabilităţii contractului de vânzare cumpărare xxxxx, in condiţiile in care, in cadrul acţiunii in revendicare se impune compararea titlurilor invocate de cele doua părţi.

In ceea ce îi priveşte pe reclamanţi, instanţa reţine faptul ca, prin sentinţa civila irevocabila xxxx pronunţata de Judecătoria sector 3 in dosar xxx (f. 3 vol I), a fost admisa cererea formulata de reclamanţi, s-a constatat nulitatea absoluta a Deciziei 595/06.1982 a Comitetului executiv al fostului Consiliu Popular al Municipiului Bucuresti, iar CGMB si SC Titan au fost obligate să lase reclamanţilor, in deplină proprietate şi liniştită posesie, ap. xxxxxx, imobil pe care reclamanţii îl obţinuseră urmare a  contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. xxxx.

In motivarea sentinţei s-a reţinut că preluarea s-a realizat fără plata despăgubirilor fiind încălcate prevederile Decretului 223/1974, plecarea din ţara a fost aprobata de organele competente, decizia de preluare nu a fost comunicată - condiţie esenţiala de valabilitate a unui act administrativ, statul deţinând practic apartamentul fără titlu. Urmare a sentinţei, Primarul General al Municipiul Bucureşti a emis Dispoziţia 1001 de restituire a imobilului către reclamanţii pârâţi (f. 10).

În ceea ce îi priveşte pe paraţii reclamanţi şi pe paratul SC, instanţa reţine ca aceştia invoca ca titlu contractul de vânzare cumpărare xxxx (f. 25) prin care autorii lor au cumpărat acest imobil de la PMB prin SC Titan.

Dar, conform art. 45 din Legea 10/2001 (1) „Actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile care cad sub incidenţa prevederilor prezentei legi, sunt valabile dacă au fost încheiate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării. (2) Actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, considerate astfel anterior intrării în vigoare a Legii nr. 213/1998, cu modificările şi completările ulterioare, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună-credinţă.  (2/1) Contractele de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, sunt acte autentice şi constituie titlu de proprietate opozabil de  la data încheierii acestora. (4) Actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele întocmite în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate cu titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută dacă au fost încheiate cu încălcarea dispoziţiilor imperative ale legilor în vigoare la data înstrăinării”.

Faţă de aceste dispoziţii legale, rezultă că nulitatea contractelor se analizează in mod diferit după cum imobilele au fost preluate cu titlu valabil (alin. 4 - când se verifica daca au fost încheiate cu încălcarea dispoziţiilor imperative ale legilor în vigoare la data înstrăinării)  sau fără titlu valabil (alin. 2 - când se verifica daca actul a fost încheiat cu bună-credinţă).

Având in vedere ca prin sentinţa xxx menţionata şi mai sus (f. 3) s-a reţinut, cu autoritate de lucru judecat, faptul ca preluarea de către stat s-a realizat fără titlu valabil, rezultă că valabilitatea titlului pârâţilor poate fi reţinută numai în măsura in care s-ar reţine buna credinţa la încheierea acestui contract.

Or, reaua credinţa a Municipiului Bucureşti şi a SC Titan la încheierea acestui contract este evidenta in condiţiile în care acestia au fost parte în dosarul xxx, iar  prin sentinţa xxx au fost obligate sa lase reclamantilor Fischer in deplina proprietate şi liniştita posesie imobilul xxx. Urmarea a acestei sentinţe, acestea cunoşteau ca ap. xxx nu putea fi vandut chiriaşilor in anul 2006 pentru că dispoziţiile art. 9 din legea 112/1995 privind posibilitatea vânzării către chiriaşi vizau in mod expres doar „apartamentele care nu se restituie in natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora”.

Instanţa nu va reţine susţinerile SC Titan din adresa 2261/18.10.2011 (f-379) in sensul ca ar fi efectuat verificări si li s-a comunicat de către MB ca imobilul nu era notificat pe Legea 10, nu era revendicat; că foştii proprietari nu au înregistrat vreo notificare prin care „să-şi manifeste dorinţa de a împiedica înstrăinarea către chiriaşi” şi ca, la momentul încheierii contractului de vânzare, imobilul încă mai era in proprietatea statului pentru că nu se întocmise proces verbal de predare primire.

Evident ca imobilul nu a fost notificat pe Legea 10 din anul 2001, în condiţiile în care proprietarii dobândiseră restituirea lui încă din anul 1997. SC Titan a fost parte in dosarul în care s-a pronunţat sentinţa de restituire, astfel că nu era nevoie ca Municipiul să îi comunice daca imobilul fusese sau nu revendicat. Pentru ca bunul altuia să nu fie înstrăinat în niciun caz nu trebuie să existe o „manifestare expresa a dorinţei unui proprietar de a nu îi fi vândut bunul” de către un terţ cu încasarea preţului tot de către terţ. Transmiterea dreptului de proprietate nu se realizează la momentul întocmirii unui proces verbal de predare primire, ci la momentul rămânerii irevocabile a sentinţei de restituire, astfel ca, in condiţiile în care sentinţa de restituire a devenit irevocabilă in 1998, în 2006, statul, municipiul sau titan nu aveau niciun drept de proprietate.

Totodată, instanţa reţine şi reaua credinţa a autorilor paraţilor.

Nulitatea este o cauza de ineficacitate a unui act juridic determinata de nerespectarea condiţiilor de valabilitate prevăzute de lege chiar la momentul încheierii actului. Prin urmare, valabilitatea, respectiv nevalabilitatea actului se analizează raportat la momentul încheierii actului şi nu in funcţie de acte îndeplinite ulterior acestui moment, neregularităţile din anul 2006, din momentul când a fost încheiat contractul care face obiectul prezentei cauze, neputând fi acoperite.

Lucrul care era esenţial a fi fost respectat de către autorii pârâţilor persoane fizice pentru a–i putea considera dincolo de orice culpă sau îndoiala imputabila, era ca, la momentul la care s-au hotărât să cumpere imobilul, sa facă şi demersuri pentru a afla situaţia juridica a imobilului, nu doar să creadă pur şi simplu ca statul este proprietar al imobilului ce le fusese anterior închiriat şi să mizeze pe faptul ca nu se constatase nulitatea titlului statului. În afara de disputa naţionala, mult mediatizata la nivelul anilor 1995-2000-2001-inclusiv 2006, născuta in jurul legalităţii naţionalizărilor, a legitimităţii titlurilor statului, care era de natură să ii determine pe chiriaşi să acţioneze cu diligenta înainte de încheierea contractelor de cumpărare, sentinţa 11124 din 1997 a fost înscrisă în Registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni (forma oficiala de asigurare a opozabilităţii situaţiei juridice a unui imobil) încă din data de 26.03.1998, conform vizei JS3 de pe versoul sentinţei (f. 4 verso), astfel ca, cu minime diligente la OCPI, autorii pârâţilor ar fi putut să cunoască situaţia juridica a imobilului.

Faptul ca autorii pârâţilor au cerut informaţii de la PMB cu privire la situaţia imobilului de abia in data de 29.05.2006 (conform datelor menţionate in  adrese 18112/29.05.2006 şi 18113/29.05.2006 emise de PMB şi 407/C/06.06.2006 emisa de OCPI – f. 39 - 41 vol I) nu are nici cea mai mica relevanţă, după cum am indicat in precizarea prealabila. Aceste informaţii trebuia sa fi fost cerute anterior încheierii contractului de vânzare cumpărare, adica anterior datei de 18.04.2006, pentru a se putea vorbi de bună credinţa chiar la momentul încheierii contractelor. Totodată, anterior încheierii contractului, autorii paratilor ar fi trebuit sa solicite OCPI nu numai sa le comunice daca pentru imobil este deschisa carte funciara (aşa cum rezulta din conţinutul adresei 407/C/06.06.2006 emisa de OCPI – f. 41 vol I), ci şi daca exista certificat de sarcini, nu pentru toate imobilele fiind deschide cărţi funciare.

Pentru toate aceste motive, având in vedere că, pentru a reţine valabilitatea unui act, buna credinţă a cumpărătorului la momentul dobândirii imobilului trebuie să fi fost perfectă, lipsită de orice culpă sau îndoială imputabilă acestuia, că în cauză nu se poate vorbi sub nicio forma de o buna credinţa a SC Titan sau a Municipiului, ca nu se poate vorbi nici de o bună credinţa a autorilor pârâţilor care nu au depus nici cele mai elementare diligente pentru a afla situaţia juridica a imobilului pe care doreau să-l achiziţioneze anterior datei de 18.04.2006 când s-a încheiat contractul care face obiectul cauzei, ca sentinţa 11124 era înscrisa in Registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni din 1998, instanţa va respinge cererea reconvenţionala formulata de pârâţii reclamanţi, neputându-se reţine o valabilitate a contractului de vânzarea cumpărare 28/18.04.2006.

Pentru aceleaşi motive, pentru ca nu se poate acorda preferinţa unui titlu nevalabil, pentru ca, din momentul pronunţării sentinţei 11124/1997, ap. xxx nici nu mai putea să faca obiectul Legii 112/1995, pentru ca nu se poate vorbi despre o buna credinta a părţilor din contractul de vânzare, ca titlul reclamanţilor este preferabil, instanţa va admite in parte cererea principala şi va obliga pe paratii-reclamanţi, sa lase reclamanţilor- parati in deplina proprietatea şi liniştita posesie imobilul, toţi paratii reclamanţi contestând dreptul reclamanţilor in mod expres prin însuşirea cererii reconvenţionale, iar paratul SC, moştenitor acceptant al defuncţilor autori, prin nedepunerea unei intampinări prin care să învedereze că recunoaşte pretenţiile reclamanţilor paraţi.

Instanţa nu va reţine susţinerile paratei reclamante DT in sensul ca reclamantii parati nu ar fi proprietari ai ap. xxx pentru ca termenul de prescripţie a dreptului de a cere executarea silita s-ar fi împlinit.

In primul rand, prescripţia dreptului de a cere executarea silita nu ar putea fi invocata decat de catre cel in favoarea căruia curge acest termen, in speta de către MB si SC Titan, parti in dosarul in care s-a pronunţat sentinţa 11124, nu de către pârâţii reclamanţi in cauza. In al doilea rând, termenul de prescripţie a dreptului de a cere executarea silita  în materia acţiunilor reale este de 10 ani conform art. 405 C.pr.cv. Având in vedere ca sentinţa 11124 a fost pronunţata in data de 22.12.1997 si a fost data cu apel, rezultă că aceasta a devenit irevocabila şi, implicit, executorie, undeva după 22.12.1997, iar termenul de prescripţie s-ar fi împlinit undeva după 22.12.2007. Or, cererea care face obiectul prezentei cauze a fost înaintata instanţei pe 09 mai 2007 (data poştei – f. 16). In al treilea rând, Primarul General al Municipiul Bucureşti a dat Dispoziţia 1001 de restituire a imobilului către reclamanţi încă din 21.05.1998 (f. 10). Astfel ca, cel puţin la nivel teoretic, executarea sentinţei s-a realizat deja. In al patrulea rând împlinirea termenului de prescripţie nu face decât ca titlul să îşi piardă puterea executorie, nu şi autoritatea de lucru judecat, nu şi efectele de drept substanţial pe care le produce, printre care, in prezenta cauza, recunoaşterea reclamanţilor pârâţi ca fiind adevăraţii proprietari ai ap. xxxx încă din 1973 si nu autorităţile administrative.

Instanţa nu va reţine nici susţinerile paratei reclamante DT in sensul ca sentinţa îşi putea produce efectele numai în măsura in care reclamanţii paraţi ar fi restituit despăgubirea primita, in condiţiile în care în cuprinsul sentinţei (f. 3) nu s-a reţinut o astfel de obligaţie in sarcina reclamanţilor. Dimpotrivă, în considerentele sentinţei s-a menţionat ca reclamantii parati nu au primit nicio despăgubirea, din acest motiv instanţa reţinand ca au fost incălcate prevederile legale incidente şi că statul nu are titlu valabil asupra imobilului.

Aceleaşi considerente ale sentinţei înlătură şi afirmaţiile paratei reclamante in sensul ca reclamantii parati au primit despăgubiri şi nu ar fi avut dreptul la restituirea imobilului in natură. Pe de o parte, Sentinta 11124/1997 prin care s-a recunoscut dreptul reclamantilor la restituirea imobilului este irevocabila, beneficiaza de autoritate de lucru judecat, iar conform jurisprudentei CEDO (cauzele SC Pilot Service C. României, Amuraritei c. României) autorităţile nu pot împiedica şi cu atât mai mult nu pot repune în discuţie fondul problemelor soluţionate prin hotărâri judecătoreşti definitive. Prin urmare, atata timp cât prin sentinţa s-a recunoscut dreptul de proprietate al reclamanţilor, printre altele, şi pentru că nu au primit despăgubiri, atunci reclamanţii au drept de proprietate asupra imobilului. CGMB, care a comunicat paratei reclamante DT, prin adresa 11653/28.05.2007 (f. 360 vol. II), ca fam F. ar fi beneficiat de despăgubiri a fost parte din dosarul din 1997 si in acel dosar ar fi trebuit să faca aceste probe, nu 14 ani mai târziu. Pe de alta parte, conform menţiunilor exprese din dispoziţia de plata emisa de CGMB (f. 361), beneficiari ai pretinselor despăgubiri nu au fost reclamanţii, ci ICRAL VITAN, astfel ca nu se poate considera ca titlul reclamanţilor-pârâţi nu ar fi preferabil titlului exhibat de pârâţii reclamanţi.

Pentru toate aceste motive, aşa cum am arătat mai sus, instanţa va admite in parte cererea principala, va respinge cererea reconvenţionala formulata de paratii reclamanţi, va obliga pe pârâţii-reclamanţi, sa lase reclamanţilor-pârâţi in deplina proprietatea şi liniştita posesie imobilul xxxx.

Instanţa va admite insa numai cererea de evacuare a paratei reclamante DT în condiţiile în care numai aceasta foloseşte ap. xxx. Paratii reclamanti PN, Cf îşi au domiciliul in str. xxxx, respectiv in localitatea xxxx, iar paratul SC, in Germania, la aceste domicilii fiind şi citaţi pe parcursul procesului.

Acţiunea in evacuare este acţiunea prin care se doreşte ca o parte să piardă detenţia, folosinţa asupra unui imobil, or, in cauza, reclamanţii parati nu au făcut dovada că totuşi şi aceşti parati ar exercita acte de detenţie sau de folosinţa asupra ap. xxxx pentru a justifica şi acţiunea in evacuarea lor. Admiterea nu se poate dispune decât in raport de o situaţie actuala. Admiterea nu se poate dispune nici măcar pentru o situaţie din viitor faţa de dispoziţiile art. 110 C.pr.cv conform cărora sunt admisibile astfel de acţiuni pentru viitor numai daca este vorba despre executarea la termen a unor obligaţii alimentare sau alte prestaţii periodice sau predarea la termen a unui imobil dat in locaţiune (acţiuni care nu au legătura cu prezenta cauză). Prin urmare, cu atât mai puţin nu se poate admite o acţiune pentru o situaţie viitoare pur ipotetica, speculativa – ca s-ar putea ca pârâţii să se întoarca in imobil.

Faţa de admiterea in parte a cererii principale in revendicare şi faţa de respingerea cererii reconvenţionale, având in vedere considerentele de mai sus, instanţa va dispune rectificarea cărţii funciare nr. xxx in sensul ca reclamanţii-parati sunt proprietari actuali ai imobilului urmare a sentinţei xxx din 22.12.1997 pronunţata de Judecatoria sector 3 Bucuresti in dosar xxx, prin care, cu efect retroactiv, urmare a anularii decretului de preluare de către stat, li s-a recunoscut dreptul de proprietate asupra imobilului conform contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. xxx din 15.08.1973 şi a prezentei sentinţe, prin care titlului lor i s-a acordat prioritate faţa de titlul exhibat de pârâţii reclamanţi.

Instanţa are in vedere faptul ca, potrivit art. 34 din Legea 7/1996, rectificarea cărţii funciare se dispune şi atunci când printr-o sentinţa irevocabila se constata că înscrierea nu mai este în concordanţa cu situaţia reala a imobilului. Or, prin prezenta sentinţa se va admite cererea principală în revendicare şi se va respinge cererea reconvenţională, reţinându-se ca reclamanţii parati sunt adevăraţii proprietari ai imobilului, şi nu autorii pârâţilor, respectiv pârâţii. Prin urmare, situaţia de fapt fiind evident diferita de cea reţinută până în acest moment în cuprinsul CF, acesta trebuie rectificat.

Analizând cererea reconvenţionala completatoare formulata de parata reclamanta DT privind obligarea reclamanţilor pârâţi la încheierea unui contract de închiriere pe o perioada de 5 ani, instanţa reţine ca, potrivit art. 6 din OUG 40/1999 „În cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, şi desfiinţate prin hotărâre judecătorească, proprietarul recunoscut de justiţie va încheia cu persoanele care au cumpărat locuinţa în baza Legii nr. 112/1995 şi care o ocupă efectiv, la cererea acestora, un contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani”.

Dar, instanţa reţine ca aceasta prevedere legala este neconvenţionala ducand la încălcarea dreptului de proprietate al reclamanţilor paraţi prevăzut de art. 1 P1 CEDO, motiv pentru care, faţa de prevederile art. 20 din Constituţia României conform căruia legislaţia naţională trebuie interpretată în concordanţă cu tratatele privind drepturile omului la care România este parte, iar, în situaţia existenţei unor neconcordanţe, au prioritate reglementările internaţionale, cu excepţia cazului în care Constituţia sau legile interne conţin dispoziţii mai favorabile, instanţa va respinge aceasta cerere ca neîntemeiata.

Jurisprudenţa Curţii europene a drepturilor omului, in ceea ce priveşte noţiunea de „bun”, a evoluat de-a lungul timpului. Curtea a considerat ca este „bun actual” existenţa unei decizii administrative sau judecătoreşti definitive prin care se recunoaşte direct sau indirect dreptul de proprietate (Străin şi alţii împotriva României, Sebastian Taub împotriva României, cauza Athanasiu Marshall împotriva României). Nu constituie „bun” speranţa de a redobândi un drept de proprietate care s-a stins de mult timp ori o creanţă condiţională, care a devenit caducă prin neîndeplinirea condiţiei (cauza Penţia şi Penţia împotriva României, cauza Lindner şi Hammermeyer împotriva României). Nu constituie „bun” nici „speranţa legitima”, nici simpla solicitare de a obţine un bun preluat de stat. Ulterior, în cauza M.A. şi alţii împotriva României, din 12 octombrie 2010, Curtea EDO a afirmat chiar că nu constituie titlu executoriu pentru restituirea unui imobil, nici o hotărâre prin care s-a constatat nelegalitatea naţionalizării.

În cauza recenta Atanasiu si alţii contra Românie (noiembrie 2010), Curtea EDO şi-a reorientat şi mai mult jurisprudenţa, considerând că un „bun actual” există clar în patrimoniul proprietarilor deposedaţi abuziv de către stat doar dacă s-a pronunţat in prealabil o hotărâre judecătorească definitivă şi executorie prin care, nu numai că s-a recunoscut calitatea de proprietar, ci s-a dispus şi expres in sensul restituirii bunului.

Faţa de aceasta jurisprudenţa, rezultă clar că reclamanţii au un „bun actual” în sensul Convenţiei, prin sentinţa xxx din 1997 autorităţile MB şi Titan  fiind obligate expres la restituirea imobilului, iar Primarul emiţând chiar şi dispoziţie de restituire in temeiul acestei sentinţe.

Având in vedere ca vorbim despre o preluare abuziva din 1982 (de acum 29 de ani), având in vedere ca sentinţa prin care li s-a recunoscut dreptul de proprietate datează din 1997 (de acum 14 ani), obligarea reclamanţilor la încheierea unui contract de închiriere pentru cinci ani ar însemna privarea lor de un drept de proprietate, cu toate atributele sale, şi posesie, şi folosinţa, si dispoziţie, pentru o perioada totala 34 de ani (1982 – 2016), ceea ce, evident încalcă, prevederile art. 1 Protocol 1 CEDO.

Pentru întreaga perioada cat au fost lipsiţi de dreptul de proprietate, reclamanţii paraţi nu au beneficiat de contravaloarea lipsei de folosinţă, nici chiar pentru aceşti ultimi 4 ani de când si paraţilor li s-a adus la cunoştinţa direct situaţia reala a imobilului prin promovarea prezentei acţiuni.

In plus, conform art. 32 din OUG 40/1999, in cazul încheierii contractului conform art. 6, chiria se stabileşte prin negociere cu ocazia încheierii contractului. Dar, atâta timp cât legea impune încheierea contractului, peste voinţa părţilor, este improbabil că părţile vor ajunge la o înţelegere cu privire la cuantumul chiriei.

Curtea Europeana a Drepturilor Omului a reţinut in cauza Radovici şi Stănescu c. României din 2006 că nu se contestă că Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 se traduce într-o reglementare a folosirii bunurilor, că, prin urmare, al doilea alineat al articolului 1 al Protocolului nr. 1 devine incident, că măsurile de urgenţă adoptate în 1999 urmăreau un scop de interes general, şi anume protecţia locatarilor în faţa crizei de locuinţe. Dar, Curtea EDO a reţinut că restricţiile suferite de reclamante în privinţa folosirii bunului lor imobiliar şi în special imposibilitatea în care s-au aflat, de a obliga ocupanţii să le plătească o chirie, timp de mai mulţi ani (obţinuserea restituirea imobilului tot printr-o sentinţa din 1997), nu au înlesnit un echilibru just între protecţia dreptului individului la respectarea bunurilor sale şi cerinţele interesului general.

Or, a doua parte a situaţiei reţinuta de Curtea EDO este similară cu situaţia din prezenta cauza. Şi, în plus faţa de motivele Curţii de mai sus, la acest moment – 2011 - nu se mai poate considera ca mai exista criza de locuinţe care era la nivelul anului 1999, astfel că nu se mai poate considera nici ca dispoziţia prevăzută de art. 6 OUG 40/1999 ar mai urmări la acest moment un scop de interes general.

Pentru toate aceste motive, instanţa va respinge cererea reconvenţionala completatoare ca neîntemeiată.

Faţa de prevederile art. 274, 276 C.pr.cv, instanţa va obliga pe paratii-reclamanţi, ca părţi căzute parţial în pretenţii, să plăteasca reclamantilor parati suma de 3885 de lei, parte din cheltuielile de judecata, reprezentând 10 lei - taxa de timbru aferenta cererii de rectificare CF (f. 54 vol I), 50 de lei  taxa notificare (f. 7), 3825 lei parte din onorariul de avocat de 5100 lei (f.6). Instanţa reţine ca a fost învestita cu soluţionarea a trei capete de cerere - revendicare, evacuare, rectificare CF. Prin urmare, pentru fiecare capat de cerere, din onorariul de 5100 de lei, revin cate 1700 de lei. Pe capătul de cerere privind evacuarea celor patru parati, în condiţiile în care cererea va fi admisa in parte doar în ceea ce priveşte evacuarea paratei DT din cei 1700 de lei aferenţi, reclamanţii paraţi au dreptul, proporţional, la 425 de lei (1700:4). Prin urmare, onorariul total la plata căruia sunt îndreptăţiţi este de 3825 de lei.

Domenii speta

Spete similare