Antecontract în materia schimbului de terenuri

Prin cererea înregistrata la aceasta instanta la nr.2238/292 din 04 iulie 2012, reclamanta S.A. l-a chemat în judecata pe pârâtul B.A. Aurel solicitând ca, prin hotarârea ce se va pronunta, sa se constate ca între acestia a intervenit un contract de schimb ce are ca obiect imobilele – teren în suprafata de 1200 mp. situat în extravilanul municipiului R.V. , individualizat în titlul de proprietate  nr.800162 în T 28, P 86, si terenul în suprafata de 1200 mp. situat în extravilanul municipiului T.M., individualizat în titlul de proprietate  nr.103301 în T 99/III, P 19 (din totalul de 3500 mp) cu vecinii, hotarârea ce va fi pronuntata urmând sa tina loc de act autentic de schimb.

În motivarea cererii, în fapt, reclamanta a aratat ca, la data de 14 noiembrie 2007, a convenit cu pârâtul în sensul ca acesta sa îi transmita un teren extravilan în suprafata de 1200 mp, situat în extravilanul municipiului R.V.  în schimbul unui teren în suprafata de 1200 mp, situat în extravilanul municipiului T. M., pârâtul detinând terenul propus schimbului în baza Titlului de proprietate nr.800162, nedatat, eliberat de C.J.T. stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor pe numele sau, pe când reclamanta detine terenul în baza Titlului de proprietate nr.103301 eliberat la 25.03.2003 de C.J.T. si în baza sentintei civile nr.806/2008 a J. T.M. . Întelegerea partilor a fost consfintita prin încheierea unei promisiuni bilaterale de schimb în care copermutantii se obliga sa se prezinte la un birou notarial pentru perfectarea actului în forma autentica, predându-si unul altuia terenurile, Pârâtul nu s-a prezentat la data stabilita, motivând ca are probleme de sanatate, însa partile au intrat în posesia suprafetelor de teren înca de la data încheierii promisiunii.  În drept au fost invocate disp. art.1763, 1764, 1765 Cod civil.

Pârâtul nu a înteles sa administreze probe în contradictoriu cu pretentiile reclamantei însa s-a prezentat la termenul de judecata si a raspuns la interogatoriul formulat de reclamanta.

Analizând probele administrate de catre reclamanta si având în vedere si pozitia  procesuala a pârâtului,  instanta a retinut urmatoarele:

Potrivit datelor inserate în înscrisul sub semnatura privata intitulat ,,Întelegere”, la data de 14 noiembrie 2007 partile au convenit asupra unui schimb de  terenuri arabile fiecare în suprafata de 1200 mp. situate - în extravilanul municipiului R.V. si respectiv, în extravilanul municipiul T.M. , teren parte integranta din terenul reclamantei în suprafata totala de 3500 mp, asupra caruia va dobândi dreptul de proprietate pârâtul, ca efect al schimbului,  înscrisul  fiind semnat de ambele parti. Prin dispozitiile art.1405 Cod civil din 1864(art.1763 NCC) este definit schimbul ca fiind contractul prin care fiecare dintre parti, denumite copermutanti, transmite, sau, dupa caz, se obliga sa transmita, un bun pentru a dobândi un altul.

În dispozitiile art.1406 Cod civil din 1864(art.1764 NCC), legiuitorul prevede aplicabilitatea regulilor vânzarii si în materia schimbului, fiecare dintre parti fiind considerat vânzator în ce priveste bunul pe care-l înstraineaza, si cumparator în ce priveste bunul pe care-l dobândeste.

Ca urmare, antecontractul încheiat a nascut în sarcina fiecarei parti obligatia de a face, în ce priveste obligatia de a da, respectiv obligatia de a transmite dreptul de proprietate asupra fiecarei suprafete de teren prin act autentic, ca efect al schimbului, efectuându-se fie prin încheierea acestuia la un birou notarial fie prin hotarâre judecatoreasca.

Prin dispozitiile art.1073 Cod civil din 1864 este instituit principiul executarii în natura a obligatiilor, ce permite creditorului îndreptatit sa obtina executarea întocmai a acesteia, în ce priveste obligatia de a face asumata de debitor, în cazul neîndeplinirii, fiind autorizat creditorul s-o aduca la îndeplinire, prin sesizarea instantei judecatoresti care, prin suplinirea consimtamântului debitorului obligatiei de ,,a face” izvorâta din antecontract este îndrituita sa pronunte o hotarâre care sa tina loc de act autentic, în temeiul art.1077 Cod civil din 1864.

În cauza fiecare dintre cele doua parti si-au asumat obligatia de a face, de a se prezenta la un birou notarial pentru perfectarea prin act autentic a schimbului, pentru neîndeplinirea acestei obligatii fiecare fiind autorizat sa sesizeze instanta judecatoreasca competenta care, prin suplinirea consimtamântului privind schimbul izvorât din antecontract, sa pronunte o hotarâre care sa tina loc de act autentic de schimb.

Fiind îndeplinite si conditiile prevazute de art. 948 Cod civil, pentru încheierea unei conventii valide, date fiind si dispozitiile art. 5 alin. 2 Titlul X din Legea nr. 247/2005 potrivit carora „în ipoteza în care, dupa încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior încheierea contractului, partea care si-a îndeplinit obligatiile asumate poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarâre care sa tina loc de contract”, în speta partile procedând înca cu multi ani în urma fata de data încheierii întelegerii de schimb la exercitarea folosintei si posesiei asupra terenului promis schimbului(cum rezulta si din declaratia martorului audiat la solicitarea reclamantei) reaua – credinta a pârâtului rezultând si din aspectul ca, fata de termenul convenit si ulterior, pâna la sesizarea instantei, acesta nu si-a îndeplinit obligatia asumata, de a perfecta schimbul de terenuri prin act autentic, cererea a fost admisa. 

Instanta a mai retinut ca, fata de dispozitiile art. 254 alin.7 si art. 259 alin. 61 Cod fiscal si de disp. art. 113 alin.5 Cod procedura fiscala, taxele si impozitele cu privire la cele doua suprafete de teren ce au format obiectul schimbului au fost achitate la zi iar din certificatul de sarcini emis de O.C.P.I. rezulta ca nu au fost gasite sarcini.

Sub aspectul legii civile aplicabile, instanta a avut în vedere disp art. 6 alin. 2 din noul Cod civil conform carora, actele si faptele juridice încheiate, ori, dupa caz, savârsite sau produse înainte de intrarea în vigoare a legii noi, nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevazute de legea în vigoare la data încheierii lor sau, dupa caz, a savârsirii ori producerii lor.

Domenii speta

Spete similare