Prestaţie tabulară

SENTINŢA CIVILĂ Nr………..

Şedinţa publică din ………..

Instanţa constituită din:

Preşedinte: ……..

Grefier: ……………..

Pe rol fiind soluţionarea cauzei civile formulată de către reclamantul …….. în contradictoriu cu pârâţii ………….având ca obiect prestaţie tabulară.

La apelul nominal făcut în şedinţă publică părţile nu se prezintă.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

Dezbaterile în fond au avut loc în şedinţa publică  din data de ……, fiind consemnate în acea încheiere, care face parte integrantă din prezenta, când instanţa, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunţarea pentru data de …… respectiv ……., când în aceeaşi compunere şi pentru aceleaşi motive a hotărât următoarele:

JUDECĂTORIA

DELIBERÂND

Constată că, prin acţiunea civilă înregistrată sub dosarul nr. …….. din …….., legal timbrată, reclamantul B. K. în contradictoriu cu pârâţii G……………, a solicitat instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, în principal, să constate că între reclamant şi pârâtul de rândul 1 s-a încheiat un antecontract de vânzare – cumpărare din data de ….., cu privire la cota de ½ parte din imobilul situat în comuna …….. (respectiv ½ parte din construcţie), imobil înscris în CF nr. ……, cu nr. top. ……, şi CF nr. ……, cu nr. top. ……, şi în consecinţă, să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract autentic de vânzare – cumpărare; să dispună O.C.P.I. Bihor – B.C.P.I. Oradea întabularea dreptului de proprietate al reclamantului în CF nr. ………., cu nr. topo. …………. şi CF nr. 1…….., cu nr. topo. ……., cu titlu de cumpărare asupra cotei de ½ parte din construcţii; să constate nulitatea absolută a contractului autentic de vânzare – cumpărare nr. ……. autentificat de ………… contract încheiat între pârâtul de rândul 1 şi pârâtul de rândul 2, să dispună radierea înscrierilor de sub ………. şi respectiv de sub B 11 din ……... În subsidiar, s-a solicitat instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să dispună rezoluţiunea antecontractului de vânzare – cumpărare încheiat între reclamant şi pârâtul de rândul 1 cu privire la cota de ½ parte din imobilul situat în comuna ……….. (respectiv ½ parte din construcţie), imobil cuprins în CF nr. …….., cu nr. topo. ……, şi CF nr. ……, cu nr. topo. …., şi obligarea acestuia, faţă de reclamant, la restituirea sumei de ……… euro, pe care reclamantul i-a achitat-o acestuia, cu titlu de preţ. S-au solicitat cheltuieli de judecată.

În motivarea acţiunii s-a arătat că reclamantul a trăit în relaţii de concubinaj cu numita ……., în perioada ……., respectiv o perioadă de 14 ani de zile, respectiv până la data de ……. când aceasta a decedat. S-a arătat că, în cursul anului 1993, fosta concubină a reclamantului şi-a vândut garsoniera din Oradea şi s-a mutat definitiv la reclamant, în satul ………. S-a arătat că, din preţul obţinut ca urmare a vânzării garsonierei, reclamantul împreună cu fosta concubină a acestuia au supraetajat imobilul, proprietatea reclamantului, motiv pentru care reclamantul i-a vândut acesteia cota de ½ parte din construcţie. S-a arătat că fosta concubină a reclamantului a avut două fiice, respectiv pe R….. Ro…. şi D…. Di……, care la rândul ei îl are ca fiu pe pârâtul de rândul 1, respectiv pe …….., care şi-a schimbat numele din D……. S-a arătat că, potrivit certificatului de moştenitor nr. …..din data de …… eliberat de către B.N.P. ……….. se constată că cele două fiice sunt străine de succesiune conform art. 700 din Codul Civil, unicul moştenitor fiind nepotul de fiică Du……… Se………., în prezent G………. S-a precizat că reclamantul a fost şi este în continuare în folosinţa întregului imobil din litigiu, motiv pentru care la data de ……, reclamantul a încheiat cu pârâtul de rândul 1 un antecontract de vânzare – cumpărare denumit de aceştia „Înţelegere”, cu privire la cota de ½ parte din construcţie. S-a arătat că, de comun acord, părţile au stabilit preţul de 20.000 euro, din care reclamantul a achitat la aceeaşi dată suma de 14.600 euro, urmând ca în termen de 6 luni să achite diferenţa de 5.400 euro şi, respectiv, să perfecteze convenţia la un notar public. S-a arătat că reclamantul, în acest termen, dar şi ulterior, l-a căutat pe pârâtul de rândul 1 să-i predea diferenţa de preţ, însă acesta, între timp, şi-a schimbat numele din D……. în G……. şi şi-a schimbat şi domiciliul. S-a arătat că, în momentzl în care reclamantul a reuşit să-l întâlnească pe acesta, pârâtul l-a amânat pe reclamant cu primirea diferenţei de preţ, iar apoi a refuzat să primească preţul, fără a-şi motiva atitudinea. S-a arătat că reclamantul a aflat, cu surprindere, că la data de 31.01.2011, pârâtul de rândul 1 a vândut pârâtului de rândul 2 imobilul în litigiu la preţul de 8.000 euro, din care s-a achitat doar suma de 4.000 euro. S-a arătat că, întrucât pârâtul de rândul 2 a fost în imposibilitatea de a plăti diferenţa de preţ de 4.000 euro pârâtului de rândul 1, acesta a dat un anunţ la mica publicitate pentru a vinde imobilul din litigiu la preţul de 40.000 euro. S-a precizat că niciodată pârâtul de rândul 2 nu a vizualizat imobilul din litigiu, reclamantul aflând de contractul autentic de vânzare – cumpărare din anunţul dat la mica publicitate. S-a arătat că, mai mult, pârâtul de rândul 2 a avut cunoştinţă de starea de fapt şi de drept a imobilului, fiind de rea credinţă în momentul încheierii contractului autentic de vânzare – cumpărare nr. …….. S-a solicitat sancţionarea contractului autentic de vânzare – cumpărare nr. ………… cu nulitatea absolută, întrucât acesta a fost încheiat în frauda intereselor reclamantului. S-a arătat că, în literatura şi practica de specialitate, s-a remarcat că alături de obligaţia de a face, în sarcina promitentului vânzător (pârâtul de rândul 1) ar subzista şi obligaţia de a nu face ceva, adică de a nu încheia un act de dispoziţie în favoarea unui terţ, care ar împiedica încheierea contractului de vânzare – cumpărare promis beneficiarului cumpărător (în speţă între pârâţi s-a încheiat contractul autentic de vânzare – cumpărare nr. ……..). S-a apreciat că această vânzare nu este valabilă, fiind încheiată în frauda intereselor reclamantului, având o cauză ilicită, fiind sancţionat în baza art. 948 din Codul Civil cu nulitate absolută.

În motivarea capătului subsidiar de cerere s-a arătat că pârâtul de rândul 1 a făcut tot posibilul ca reclamantul să nu-i poată achita diferenţa de preţ, situaţie în care reclamantul, în calitate de cumpărător, are alegerea de a-i face ofertă reală urmată de consemnaţiune la CEC BANK, în condiţiile art. 1114 – 1120 din Codul Civil (reclamantul arătând că va îndeplini această obligaţie la primul termen de judecată), sau a cere rezoluţiunea vânzării pentru neexecutarea culpabilă din partea vânzătorului (pârâtul de rândul 1).

În drept s-au invocat prevederile art. 1073 – 1077 din Codul Civil, art. 948 pct. 4 din Codul Civil, art. 29 din Legea nr. 7/1996.

Pârâtul de rândul 1, G.– S……., a depus întâmpinare la dosarul cauzei, prin care a solicitat instanţei să dispună respingerea acţiunii formulate de reclamant, ca fiind nefondată, cu obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată ce vor fi ocazionate cu prezenta cauză. 

În susţinerea întâmpinării s-a arătat că reclamantul, în motivarea propriei acţiuni, recunoaşte în mod implicit că nu a achitat preţul integral al imobilului în litigiu, susţinând însă că aceasta s-a datorat exclusiv culpei pârâtului de rândul 1, care deşi contactat a refuzat să primească diferenţa de preţ şi să transfere dreptul de proprietate prin act autentic. S-a arătat că susţinerile reclamantului sunt neadevărate, nefondate şi mincinoase, făcute cu rea credinţă, cu scopul obţinerii unui folos personal, în condiţiile în care reclamantul nu l-a contactat niciodată pe pârâtul de rândul 1 în vederea achitării debitului sau încheierii unui contract de vânzare – cumpărare în formă autentică. S-a arătat că, mai mult decât atât, pârâtul de rândul 1, personal, înainte de a încheia orice contract de vânzare – cumpărare cu pârâtul ………. l-a contactat pe reclamant. S-a arătat astfel că pârâtul de rândul 1, însoţit de un prieten, s-a deplasat în toamna 2010 – iarna 2011, anterior datei de 31.01.2011, la domiciliul reclamantului B…….K…… situat în satul ………, şi i-a solicitat plata diferenţei de preţ, mult după trecerea scadenţei pentru plata integrală a preţului, pârâtul de rândul 1 declarându-se de acord să încheie contractul de vânzare – cumpărare în formă autentică. S-a arătat că reclamantul personal i-a comunicat pârâtului de rândul 1 că nu deţine suma necesară şi i-a solicitat acestuia să ia orice decizie doreşte cu privire la imobilul proprietatea acestui pârât. S-a arătat că, faţă de această stare de fapt, pârâtul de rândul 1 înţelege să invoce excepţia neîndeplinirii obligaţiilor contractuale (exceptio non adimpleti contractus). S-a mai arătat că, de altfel, deşi prin cererea introductivă, reclamantul s-a obligat să îi ofere pârâtului de rândul 1 diferenţa de preţ prin consemnaţiune CEC până la primul termen de judecată, nici până în prezent pârâtul de rândul 1 nu cunoaşte să se fi depus vreo sumă la dispoziţia acestuia. S-a apreciat că, pe de altă parte, dacă reclamantul a intenţionat să îi achite pârâtului de rândul 1 diferenţa de preţ, trebuia să îi facă acestuia o ofertă reală de plată, să îl acţioneze în judecată într-o acţiune de prestaţie tabulară până la data de ….., întrucât din ………… a avut timpul necesar acestor demersuri. S-a mai arătat că pârâtul de rândul 1 se opune şi la admiterea cererii subsidiare, tocmai datorită faptului că acesta nu se află în culpă pentru nerespectarea obligaţiilor contractuale asumate.

Nu s-au invocat temeiuri de drept în susţinerea întâmpinării formulate.

Pârâtul de rândul 2, S….. .J……. a formulat întâmpinare în cauză prin care a solicitat respingerea acţiunii formulate de reclamant, ca fiind nefondată.

În motivarea întâmpinării s-a arătat că, la momentul încheierii contractului de vânzare – cumpărare, la data de ……….., pârâtul D…… N…… S……. (actualmente ……… avea calitatea de proprietar tabular al imobilelor, dreptul său de proprietate fiind înscris în CF nr. ……….n CF nr. ………….. S-a arătat că, având calitatea de proprietar tabular a acestui imobil, pârâtul era în măsură să încheie un contract de vânzare – cumpărare în formă autentică, nefiind întrunite condiţiile art. 948 alin. 4 şi art. 968 din Codul Civil (invocându-se în acest sens decizia nr. ……….. a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie – Secţia Comercială). S-a arătat că, potrivit dispoziţiilor art. 968 din Codul Civil, ne aflăm în faţa unei cauze ilicite în măsura în care cauza este prohibită de lege şi contravine ordinii publice. S-a arătat însă că legea nu prohibeşte transferul dreptului de proprietate de către proprietarul tabular, ci o permite în mod expres, fiind vorba de exercitarea dreptului de dispoziţie, fiind o componentă esenţială a dreptului de proprietate. S-a arătat că, pentru a încheia un contract care are o cauză ilicită, s-ar impune ca părţile să încalce ordinea publică, să încalce prevederile legii (ce se prezumă a fi cunoscute de către toţi cetăţenii), deci să fie de rea credinţă. S-a arătat însă că buna credinţă se prezumă, cei ce susţin contrariul trebuind să facă dovada relei credinţe. S-a arătat că reclamantul nu era titularul vreunui drept de proprietate prin încheierea antecontractului de vânzare – cumpărare, ci în patrimoniul său se găsea un drept de creanţă care îl făcea creditorul unei obligaţii de a face (dreptul de a solicita promitentului vânzător de a se prezenta în faţa notarului public în vederea încheierii contractului de vânzare – cumpărare în formă autentică) şi debitorul unei obligaţii de a da (plata preţului), dreptul de proprietate fiind, la momentul încheierii contractului de vânzare – cumpărare cu pârâtul de rândul 2, în patrimoniul vânzătorului. S-a arătat că dreptul de creanţă dobândit de reclamant, beneficiar al promisiunii de vânzare – cumpărare, nu a fost notat în CF înainte de încheierea contractului de vânzare – cumpărare a cărei nulitate se solicită a se constata, astfel că nu a devenit opozabil pârâtului de rândul 2, care este terţ faţă de înţelegerea invocată, bucurându-se de prezumţia bunei credinţe, invocându-se ca practică judiciară în acest sens sentinţa civilă nr. ……. a Judecătoriei Deva. Totodată, s-a apreciat că se impune a se constata că „înţelegerea” invocată de către reclamant ca fiind un antecontract de vânzare – cumpărare, a fost încheiată la data de ………, adică cu mai mult de 2 ani anterior antecontractului de vânzare – cumpărare încheiat de pârâtul de rândul 1 cu pârâtul de rândul 2. S-a arătat că, prin aceeaşi înţelegere, reclamantul s-a obligat să achite promitentului vânzător, în termen de 6 luni de la momentul încheierii antecontractului sub semnătură privată, o diferenţă de preţ, care nu a fost predată nici până azi. S-a apreciat că, dacă reclamantul dorea achitarea acestei diferenţe de preţ, acesta se putea elibera de obligaţia sa printr-o ofertă reală de plată, ceea ce nu a făcut. S-a arătat că, de altfel, reclamantul niciodată nu a făcut acest lucru, deoarece niciodată nu a avut suma de bani necesară în acest sens, motiv pentru care s-a apreciat că se impune respingerea cererii sale. S-a apreciat că lipsa de bani pentru plata acestei diferenţe de preţ îi este cunoscută pârâtului de rândul 2 din recunoaşterile personale ale reclamantului care, la momentul la care pârâtul de rândul 2 s-a deplasat la imobil, i-a comunicat pârâtului acest aspect, în prezenţa unor martori. S-a arătat că, pe de altă parte, nu corespunde adevărului că reclamantul foloseşte imobilul în mod exclusiv, pârâtul de rândul 2 folosind în prezent etajul superior al imobilului. S-a arătat că, pe de altă parte, pârâtul de rândul 2 s-a comportat ca o persoană cu diligenţă medie, ce se solicită oricărui subiect. S-a arătat că astfel, pârâtul de rândul 2 nu a încheiat contractul de vânzare – cumpărare până nu a consultat colile de Carte Funciară, a cunoscut, fiind informat de către vânzător, că reclamantul locuieşte efectiv în imobil, iar persoane apropiate pârâtului de rândul 2 au vizitat imobilul anterior încheierii contractului de vânzare – cumpărare, împreună cu vânzătorul. S-a apreciat că, faţă de aceste considerente, se impune respingerea cererii de chemare în judecată, ca nefondată.

Nu s-au invocat alte temeiuri juridice în susţinerea întâmpinării.

La data de …………, prin registratura instanţei, s-a depus la dosarul cauzei o cerere de chemare în garanţie formulată de pârâtul ……, prin avocat, cerere prin care pârâtul de rândul 2 a arătat că înţelege să îl cheme în garanţie pe pârâtul de rândul 1, solicitând instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, în situaţia în care pârâtul de rândul 2 va cădea în pretenţii, să îl oblige pe chematul în garanţie la repunerea pârâtului de rândul 2 în situaţia anterioară încheierii contractului de vânzare – cumpărare, pe calea restituirii preţului încasat, respectiv a sumei de 8.000 euro sau echivalentul acesteia în lei la momentul plăţii efective, raportat la cursul B.N.R.

La termenul de judecată din 18.03.2013, pârâtul de rândul 2 a arătat că nu îşi susţine cererea de chemare în judecată mai sus arătată.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

În fapt, reclamantul …….. a trăit în concubinaj cu numita …….. – Eva, decedată la data de ………, cu ultimul domiciliu în ………...

În patrimoniul defunctei s-a aflat, la decesul acesteia, cota de ½ părţi din casa de locuit situată în localitatea ….., înscrisă în CF nr. 1……… A+1, dobândită de defunctă, ca bun propriu, cu titlu de cumpărare, conform înscrierilor din CF sub ……. ce în natură reprezintă casă cu anexe gospodăreşti. Conform Certificatului de Moştenitor nr. ……), pârâtul de rândul 1, G….. …) N…….., nepot de fiică al defunctei, a moştenit masa succesorală mai sus arătată, în condiţiile în care, prin certificatul de moştenitor sus arătat, fiicele defunctei, respectiv D. Di. şi Ra….R….au fost declarate străine de succesiune, conform art. 700 din Codul Civil.

După emiterea certificatului de moştenitor mai sus arătat, la data de …….., pârâtul de rândul 1, G….. (…. N…..– ….., a încheiat cu reclamantul B…. K……un înscris olograf, intitulat „Înţelegere” ……. prin care s-a menţionat că B….. K…… a achitat în data de …….. suma de ……… euro lui Du……….. N……. S-a mai menţionat că, după vânzarea terenului sau imobilului ….. se obliga să achite suma de 5.400 euro către D….. N………………ian, fiind diferenţa până la suma de 20.000 euro, care reprezintă jumătate din imobilul situat în satul …….., nr. 3………. Prin „Înţelegerea” mai sus arătată s-a convenit că termenul achitării este de 6 luni, începând din data de ………. „Înţelegerea” a fost semnată de pârâtul de rândul 2, D……. N….. – ……i de reclamantul Ba…… …….. precum şi de martorii ………

Ulterior, prin Contractul de vânzare – cumpărare autentificat prin Încheierea nr. ….. emisă de către B.N.P. …….., jud. Bihor, pârâtul de rândul 2, D – S….., a vândut pârâtului de rândul 1, …….., întregul drept de proprietate pe care pârâtul de rândul 1 l-a dobândit prin certificatul de moştenitor sus arătat asupra cotei de ½ parte din imobilul situat în intravilanul comunei ……….., jud. Bihor, compus din casa de locuit, în natură reprezentând casă cu anexe gospodăreşti, de pe parcela cu nr. topo. ……., înscris în ………, şi de pe parcela cu nr. topo. ……. înscris în CF nr. ….

Dreptul de proprietate astfel dobândit asupra imobilelor mai sus arătate, de către pârâtul de rândul 2 ……, a fost întabulat în CF nr. ……., sub B61, respectiv ………

Sub aspectul normelor aplicabile prezentului litigiu, instanţa apreciază că normele aplicabile sunt cele ale Vechiului Cod Civil, act normativ în vigoare atât la data încheierii „Înţelegerii” mai sus arătate, cât şi la data încheierii Contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. ……..

Analizând capătul principal al acţiunii formulate de reclamant, instanţa apreciază că acest capăt de cerere este neîntemeiat. Astfel, din înscrisul intitulat „Înţelegere” reiese că reclamantul s-a obligat să îi achite pârâtului de rândul 1, într-un termen de 6 luni începând de la data Înţelegerii, deci într-un termen de 6 luni de la data de …., diferenţa de preţ, în cuantum de 5.400 euro, pentru cota parte de ½ din casă deţinută de pârâtul de rândul 1. termenul de 6 luni pentru achitarea diferenţei de preţ, stabilit de părţi prin înscrisul intitulat „Înţelegere”, a fost mult depăşit. Cu toate acestea, înainte de a încheia Contractul de vânzare – cumpărare cu pârâtul …….., pârâtul D………. N…….– S……. l-a căutat pe reclamantul B…….K………. şi i-a solicitat acestuia să îi achite diferenţa de preţ pentru casă, chiar şi în sume mici. Reclamantul i-a spus pârâtului că nu are de unde să îi achite această diferenţă de preţ, în condiţiile în care reclamantul este pensionar. Această discuţie a fost relatată în cauză de către martorul …………….

Pe de altă parte, dacă reclamantul dorea, într-adevăr, să îi achite pârâtului de rândul 1 diferenţa de preţ, aşa cum susţine reclamantul prin acţiunea formulată, acesta avea posibilitatea prevăzută de Codul Civil, de a consemna la CEC această sumă de bani pe numele pârâtului, şi de a-l notifica pe acesta cu privire la plata făcută şi cu privire la obligativitatea de a încheia actul de vânzare – cumpărare în formă autentică. Reclamantul însă nu a făcut acest lucru, neachitând diferenţa de preţ nici direct, şi nici prin consemnarea acestei sume la CEC, pe numele pârâtului. Împrejurarea invocată de reclamant, cu privire la schimbarea numelui şi a domiciliului pârâtului, nu au relevanţă în ce priveşte consemnarea sumei la CEC sau notificarea pârâtului. Astfel, reclamantul avea posibilitatea consemnării sumei, pe numele pârâtului, aşa cum îl cunoştea reclamantul, iar notificarea pârâtului putea fi făcută de către reclamant la ultimul domiciliu cunoscut al pârâtului.

În termenul de 6 luni prevăzut în „Înţelegerea” părţilor, reclamantul nu a consemnat nici diferenţa de preţ, la CEC, pe numele pârâtului de rândul 1, şi nici nu l-a notificat pe acesta cu privire la intenţia de plată a diferenţei de preţ şi cu privire la obligativitatea încheierii, în formă autentică, a contractului de vânzare – cumpărare. De altfel, de la expirarea termenului de 6 luni – ………… – şi până la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică încheiat între cei doi pârâţi au trecut aproape 2 ani, termenul de 6 luni fiind mult depăşit.

În aceste condiţii este întemeiată excepţia de neexecutare a contractului invocată de către pârâtul de rândul 1. Astfel, pârâtul de rândul 1 nu poate fi obligat să execute partea lui din „Înţelegere”, respectiv să îi înstrăineze în formă autentică reclamantului cota parte deţinută de pârât, în condiţiile în care reclamantul nu i-a achitat pârâtului diferenţa de preţ, în termenul de 6 luni de la data încheierii „Înţelegerii”. Excepţia de neexecutare a contractului (exceptio non adimpleti contractus) reprezintă unul dintre efectele speciale ale contractelor sinalagmatice, fiind un mijloc de apărare aflat la dispoziţia uneia dintre părţile contractului sinalagmatic în cazul în care i se pretinde executarea obligaţiei ce-i incumbă, fără ca partea care pretinde această executare să-şi execute propriile obligaţii. Astfel, dacă promitentul cumpărător nu a achitat diferenţa de preţ în termenul convenit de părţi, promitentul vânzător poate refuza încheierea contractului de vânzare – cumpărare în formă autentică. Temeiul juridic al excepţiei de neexecutare a contractului constă în principiul reciprocităţii şi interdependenţei obligaţiilor părţilor în contractele sinalagmatice.

În aceste condiţii, văzând că reclamantul nu a plătit pârâtului diferenţa de preţ, în termenul la care s-a obligat, instanţa apreciază că excepţia de neexecutare a contractului invocată de către pârâtul de rândul 1 este întemeiată, urmând să respingă, ca neîntemeiată, cererea reclamantului de a se constata că între acesta şi pârâtul de rândul 1 s-a încheiat un antecontract de vânzare – cumpărare din data de ………, cu privire la cota de ½ parte din imobilul situat în comuna ………. (respectiv ½ parte din construcţie), imobil înscris în CF nr. ……..cu nr. top. ………, şi CF nr. 1……. ….., cu nr. top. …………., şi de a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract autentic de vânzare – cumpărare.

De asemenea, pentru aceleaşi motive, instanţa va respinge, ca neîntemeiată, şi cererea accesorie formulată de reclamant de a dispune O.C.P.I. Bihor – B.C.P.I. O………..întabularea dreptului de proprietate al reclamantului în CF nr. …………., cu nr. topo. ……….şi CF nr. ………, cu nr. topo. ……….., cu titlu de cumpărare asupra cotei de ½ parte din construcţii.

În ce priveşte cererea formulată de reclamant, privind constatarea nulităţii absolute a contractului autentic de vânzare – cumpărare nr. ……. autentificat de BNP B…..Fl……….. ., contract încheiat între pârâtul de rândul 1 şi pârâtul de rândul 2, instanţa consideră că şi această cerere este neîntemeiată. Astfel, pe de o parte, nu se poate reţine că actul autentic de vânzare – cumpărare a fost încheiat în fraudarea reclamantului, în condiţiile în care, la data încheierii actului autentic, termenul asumat de reclamant pentru achitarea diferenţei de preţ era mult depăşit. Pe de altă parte, instanţa apreciază că pârâtul …….. este un cumpărător de bună credinţă, în condiţiile în care, în colile funciare proprietarul cotei de ½ parte din casă era pârâtul de rândul 1. din declaraţiile martorilor …… şi …….), rezultă că pârâtul ……….. a aflat despre înţelegerea anterioară existentă între pârâtul de rândul 1 şi reclamantul din prezenta cauză, abia la a doua vizită la imobil, după încheierea contractului de vânzare – cumpărare în formă autentică.

În concluzie, văzând că, pe de o parte, termenul asumat de reclamant pentru plata diferenţei de preţ a fost mult depăşit, iar pe de altă parte, că pârâtul de rândul 2 nu a avut cunoştinţă despre înţelegerea anterioară dintre reclamant şi pârât, şi raportat la faptul că pârâtul de rândul 1 era proprietar tabular asupra cotei de ½ parte din casă, pe care a vândut-o pârâtului de rândul 2, instanţa apreciază că nu sunt motive care să impună constatarea nulităţii absolute a contractului autentic de vânzare – cumpărare, neputându-se vorbi despre o intenţie de fraudare a intereselor reclamantului sau de vreo cauză ilicită sau imorală la încheierea contractului autentic, nici din partea pârâtului de rândul 1, care nu şi-a primit diferenţa de preţ pentru cota parte deţinută din casă, şi nici din partea pârâtului de rândul 2, cumpărător de bună credinţă a imobilului. În consecinţă, instanţa va respinge, ca neîntemeiată, şi cererea reclamantului de a se constata nulitatea absolută a contractului autentic de vânzare – cumpărare nr. ……….. autentificat de BNP ……………, contract încheiat între pârâtul de rândul 1 şi pârâtul de rândul 2.

Pentru aceleaşi motive, instanţa va respinge şi cererea accesorie formulată de reclamant, privind radierea înscrierilor de sub ……… şi respectiv de sub B 11 din CF nr. ……….

În ce priveşte cererea subsidiară formulată de reclamant, privind rezoluţiunea antecontractului de vânzare – cumpărare încheiat între reclamant şi pârâtul de rândul 1 cu privire la cota de ½ parte din imobilul situat în comuna ..ş, satul …….., nr. ……… (respectiv ½ parte din construcţie), imobil cuprins în CF nr. …., cu nr. topo. ……., şi CF nr. ……., cu nr. topo. ….., şi obligarea acestuia, faţă de reclamant, la restituirea sumei de 14.600 euro, pe care reclamantul i-a achitat-o acestuia, cu titlu de preţ, instanţa consideră că şi această cerere este neîntemeiată.

Astfel, rezoluţiunea contractului este un alt efect special al contractelor sinalagmatice, iar temeiul juridic al rezoluţiunii îl constituie caracterul reciproc şi interdependent al obligaţiilor în contractele sinalagmatice, de unde rezultă că obligaţiile fiecărei părţi constituie cauza juridică imediată a obligaţiilor celeilalte părţi. Neîndeplinirea obligaţiilor uneia din părţi lipseşte de temei juridic obligaţiile celeilalte. Astfel, condiţiile exercitării acţiunii în rezoluţiune sunt următoarele: a) una din părţi să nu-şi fi executat obligaţiile sale; b) neexecutarea trebuie să fie, în principiu, imputabilă părţii care nu şi-a îndeplinit obligaţia; c) debitorul obligaţiei neexecutate să fi fost pus în întârziere, în condiţiile prevăzute de lege.

În cauza de faţă, pârâtul de rândul 1 nu şi-a îndeplinit obligaţia tacită, asumată prin „Înţelegerea” din …………, de a încheia cu reclamantul contractul de vânzare – cumpărare în formă autentică, însă neîndeplinirea acestei obligaţii nu este imputabilă pârâtului de rândul 1 ci reclamantului, care nu i-a achitat pârâtului diferenţa de preţ pentru imobil. Pe de altă parte, reclamantul nici nu l-a pus în întârziere, în condiţiile prevăzute de lege, pe pârâtul de rândul 1, cu privire la îndeplinirea obligaţiilor asumate prin „Înţelegerea” părţilor, în termenul de 6 luni asumat prin această înţelegere. Or, punerea în întârziere este foarte importantă, tocmai pentru a dovedi refuzul de executare a obligaţiilor de către cealaltă parte contractantă.

În concluzie, reţinând că nu sunt îndeplinite toate condiţiile exercitării acţiunii în rezoluţiune, instanţa va respinge, ca neîntemeiată, şi cererea subsidiară formulată de reclamant, privind rezoluţiunea antecontractului de vânzare – cumpărare încheiat între reclamant şi pârâtul de rândul 1 cu privire la cota de ½ parte din imobilul situat în comuna ……., satul ………..(respectiv ½ parte din construcţie), imobil cuprins în CF nr. ……cu nr. topo. …… Sântion, cu nr. topo. …………..

Pentru aceleaşi motive, instanţa va respinge, ca neîntemeiată, şi cererea accesorie formulată de reclamant, de a se dispune obligarea pârâtului de rândul 1 faţă de reclamant la restituirea sumei de 14.600 euro, achitată cu titlu de preţ, ca urmare a rezoluţiunii antecontractului de vânzare – cumpărare.

Ca urmare a respingerii acţiunii formulate de reclamant, instanţa va respinge şi cererea acestuia de obligare a pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată avansate de reclamant în prezenta cauză. 

Pe de altă parte, în condiţiile în care pârâţii nu au făcut dovada avansării unor cheltuieli de judecată în prezenta cauză, instanţa va respinge, ca neîntemeiate, şi cererile acestora, privind obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

H O T Ă R Ă Ş T E

Respinge, ca neîntemeiată, acţiunea civilă formulată de reclamantul ……. domiciliat în comuna ………, jud. Bihor, în contradictoriu cu pârâţii Gh……… (fost .. S…….. J…….., domiciliat în ………..

Fără cheltuieli de judecată.

Definitivă. Cu recurs în 15 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţa publică din ……

PREŞEDINTE GREFIER

…..

…………….

Domenii speta

Spete similare