Revendicare spaţii comune şi rectificare cf - calitate procesuală activă

După cum chiar reclamantele au recunoscut, dreptul de proprietate al spaţiilor comune pretins ocupate abuziv se află în patrimoniul persoanelor proprietare ale apartamentelor din condominiu într-o cotă indiviză totală de 81,35%, astfel încât titularii dreptului de proprietate sunt membrii asociaţiilor de proprietari, iar nu asociaţiile de proprietari în nume propriu. Altfel spus, prin constituirea proprietarilor dintr-un condominiu în asociaţii de proprietari nu s-a transferat dreptul de proprietate forţată al acestora cu privire la spaţiile comune către asociaţiile astfel înfiinţate, ci s-a transmis doar dreptul şi obligaţia administrării şi conservării acestora. Cu alte cuvinte, este în afara oricărei discuţii faptul că dreptul de proprietate asupra părţilor comune are ca titulari aceleaşi persoane care au acest drept asupra apartamentelor din imobil, corespunzător cotelor-părţi dobândite, aspecte necontestate de altfel de niciuna dintre părţi.

Consecinţa celor arătate mai sus este că titularul acţiunii în revendicarea spaţiilor aflate în proprietate comună este titularul dreptului de proprietate al acestor spaţii, adică proprietarii apartamentelor din imobil. În concluzie, nu există identitate între persoana reclamantelor şi titularii dreptului de proprietate ai spaţiilor revendicate, ceea ce justifică admiterea excepţiei lipsei calităţii procesuale active, invocate prin întâmpinare. (sentinţa civilă nr. 2988/31.03.2009)

Prin cererea înregistrata pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti sub nr.12413/300/2008 la data de 04.11.2008, reclamantele Asociaţia de Proprietari Bl. 47, Scările A, C şi D, Asociaţia de Proprietari Bl. 47, Scara B şi Asociaţia de Proprietari Bl. 47, Scara E au chemat în judecată pe pârâţii S.C. Universal S.A. şi Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Bucureşti, solicitând instanţei ca, prin hotărârea ce va pronunţa, să dispună modificarea cărţii funciare nr.26115 a Municipiului Bucureşti, sector 2, privind suprafeţele situate la subsolul imobilului din mun. Bucureşti, şos. Pantelimon nr.258, sector 2, precum şi refacerea măsurătorilor cadastrale şi rectificarea suprafeţei pe care o deţine în exclusivitate pârâta S.C. Universal S.A. privind imobilul menţionat.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că, prin încheierea de intabulare nr.4271, pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 – Biroul de Carte Funciară, în dosarul nr.4271/21.01.2002, a fost admisă cererea pârâtei S.C. Universal S.A. privind înscrierea în cartea funciară nr.26115 a spaţiului comercial situat în mun. Bucureşti, şos. Pantelimon, nr.258, bloc 47, subsol, compus din mai multe spaţii şi încăperi cu suprafaţa utilă de 1677,13 m.p. şi a cotei indivize de teren în proprietate, conform certificatului de atestare nr.B0016/21.09.1995 emis de Consiliul Municipiului Bucureşti, deciziei nr.1071/19.11.1980 emis de Primăria Municipiului Bucureşti, Protocolul încheiat între ICL Universal şi pârâta S.C. Universal S.A.

S-a mai învederat că suprafaţa totală desfăşurată (construită, inclusiv pereţii şi stâlpii) a subsolului imobilului este de 2584 m.p., defalcată pe beneficiari, respectiv pentru locuinţe 175 m.p., pentru magazine 1709 m.p., pentru subsol tehnic 638 m.p. şi alte destinaţii 62 m.p., iar cât priveşte suprafeţele subsolului tehnic şi adăposturile A.L.A. în suprafaţă de 435 m.p. acestea se stabilesc potrivit cotelor deţinute în indiviziune, adică 81,35% şi magazine 18,65%.

Reclamanta a invocat faptul că societatea pârâtă are la subsol o suprafaţă desfăşurată de 2584 m.p. – 175 m.p. – 62 m.p. – (638 m.p. + 435 m.p.) X 0,8135 = 1474,12 m.p., suprafaţă desfăşurată (construită, inclusiv zidurile şi stâlpii), însă prin încheierea de intabulare nr.4271 s-a menţionat că pârâta dispune în exclusivitate de o suprafaţă utilă de 1677,13 m.p. din subsol, în timp ce suprafaţa construită măsurată pe planşa din documentaţia releveu subsol este de 2141,90 m.p., rezultând o diferenţă de 667,78 m.p. necuvenită pârâtei.

S-a mai subliniat că valoarea cotei părţi de 81,35% din subsolul tehnic şi adăposturile ALA, ca şi celelalte părţi comune (terasă, casa scării, etc.) au fost incluse în valoarea locuinţelor proprietate personală, achitate corespunzător şi luate în calculul impozitului.

Reclamanta a învederat că, în conformitate cu documentaţia reveleu subsol, figurează alte destinaţii ale încăperilor decât destinaţiile iniţiale, însă noile destinaţii restricţionează accesul pentru intervenţii la instalaţiile care deservesc proprietarii de apartamente din bloc şi nici nu sunt prezentate toate suprafeţele subsolului. Deşi toate suprafeţele arătate sunt deţinute în indiviziune, pârâta le-a inclus în proprietatea sa exclusivă şi a închis întreaga suprafaţă a subsolului prin pereţi, inclusiv pereţi despărţitori, fără acces liber la instalaţiile care deservesc proprietarii apartamentelor, blocând accesul la toate scările subsolului, astfel încât nici suprafaţa de 175 m.p. aparţinând locuinţelor nu poate fi folosită.

În final, reclamanta a susţinut faptul că documentaţia cadastrală prezentată de pârâtă pentru înscrierea în cartea funciară nu respectă prevederile Legii nr.7/1996.

În drept, sunt invocate prevederile Legii nr.230/2007, ale Legii nr.7/1996, ale Regulamentului aprobat prin Ordinul nr.634/2006 al Directorului General al ANCPI.

Cererea a fost legal timbrată cu taxa judiciară de timbru în cuantum de 8 lei, potrivit art.9 alin.6 din Legea nr.146/1997, şi timbru judiciar de 0,3 lei, conform art.3 alin.1 din OG nr.32/1995.

În susţinerea cererii, reclamantele au depus la dosarul cauzei, în copii certificate pentru conformitate cu originalul, invitaţia la conciliere, adresa de răspuns emisă de pârâta S.C. Universal S.A., procesul-verbal din data de 29.05.2008, extras de carte funciară pentru informare cu privire la imobilul cu număr cadastral 558/-1;1, încheierea nr.427/21.01.2002, certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria B nr.0016, decizia nr.1071, protocolul încheiat între ICL Universal şi S.C. Universal S.A., adresa nr.1984/21.05.2007 emisă de S.C. Romconfort S.A., adresa nr.2251/19.12.1983 emisă de ICVL, adresa nr.3715/01.10.2007 emisă de S.C. Romconfort S.A., procesul-verbal din data de 04.08.2008.

Prin întâmpinare, pârâta S.C. Universal S.A. a solicitat respingerea cererii ca inadmisibilă şi în subsidiar ca neîntemeiată, arătând că modificarea cărţii funciare, poate interveni doar în condiţiile art.33 din Legea nr.7/1996, prin care se înţelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afectează esenţa dreptului care poartă asupra acelui imobil şi care nu se poate face decât la cererea titularului dreptului de proprietate.

Pe fondul cauzei, pârâta a învederat că s-a înfiinţat în temeiul Legii nr.15/1990, preluând patrimoniul întreprinderii de stat, care şi-a încetat existenţa la data înfiinţării societăţii prin decizia nr.1071/1990, dobândind dreptul de proprietate asupra imobilului din şos. Pantelimon nr.258, bl.47, sector 2 în suprafaţă totală de 6400,22 m.p., în baza art.20 din legea menţionată, şi fiind astfel eliberat certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria B nr.0016/21.09.1995, drept care ulterior a fost consolidat prin intabularea în cartea funciară.

Pârâta a mai arătat că suprafaţa de 1677,13 m.p., înscrisă în cartea funciară nr.26115, a rezultat din documentaţia şi măsurătorile cadastrale efectuate în conformitate cu prevederile legale, iar adresele emise de S.C. Romconfort S.A. fac referire la suprafaţa subsolului cu destinaţia de magazine de 1709 m.p., reprezentând cota exclusivă a societăţii pârâte.

În drept, sunt invocate prevederile art.115 şi urm. C.pr.civ.

În apărare, pârâta a depus la dosarul cauzei, în copii certificate pentru conformitate cu originalul, decizia nr.1071/09.11.1990 emisă de Primăria Municipiului Bucureşti, protocolul de predare – primire încheiat între ICL Universal şi S.C. Universal S.A., certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria B nr.0016/21.09.1995 emis de Consiliul Municipiului Bucureşti, fişa bunului imobil pentru spaţiu comercial, încheieri de carte funciară.

Deşi legal citat, pârâtul Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Bucureşti nu a formulat întâmpinare şi nici nu s-a prezentat în faţa instanţei pentru a-şi exprima poziţia procesuală şi a solicita probe în apărare.

Prin cererea modificatoare, completatoare şi precizatoare depusă în şedinţa publică din data de 20.01.2009, reclamantele Asociaţia de Proprietari Bl. 47, Scările A, C şi D, Asociaţia de Proprietari Bl. 47, Scara B şi Asociaţia de Proprietari Bl. 47, Scara E au arătat că înţeleg să solicite, în contradictoriu cu pârâţii S.C. Universal S.A. şi Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Bucureşti, obligarea acestora să le lase în deplină proprietate şi liniştită posesie suprafaţa de aproximativ 550 m.p., situată la subsolul blocului nr.47 din mun. Bucureşti, şos. Pantelimon nr.248, sector 2, şi să le permită accesul la aceste spaţii.

În motivarea cererii, reclamantele au învederat că membrii asociaţiilor de proprietari au contractat în perioada 1975 – 1976 locuinţe situate în blocul 47 din mun. Bucureşti, şos. Pantelimon nr.258, sector 2, dobândind astfel, odată cu apartamentele achiziţionate, şi o cotă din valoarea părţilor comune, respectiv casa scării, terase, subsoluri, adăposturi ALA, etc., din moment ce în valoarea locuinţelor a fost inclusă şi valoarea acestor părţi comune ale imobilului. O parte din spaţiile de la subsol, parterul şi mezaninul blocului au fost atribuite societăţii ICL Universal, actuala S.C. Universal S.A., iar suprafeţele subsolului, defalcate pe beneficiari, sunt pentru locuinţe 175 m.p., pentru magazine 1709 m.p., pentru subsol tehnic 638 m.p. şi alte destinaţii 62 m.p., procentele deţinute în indiviziune fiind de 81,35% pentru locuinţe şi 18,65% pentru magazine. Reclamantele au mai susţinut că, deşi suprafeţele arătate sunt deţinute în indiviziune, acestea au fost totuşi incluse în proprietatea exclusivă a societăţii pârâte, care, în plus, a închis efectiv întreaga suprafaţă a subsolului prin pereţi, fără acces liber la instalaţiile care deservesc proprietarii apartamentelor şi a blocat accesul la toate scările subsolului.

Reclamantele şi-au mai precizat cererea iniţială introductivă de instanţă în sensul că solicită rectificarea cărţii funciare nr.26115 a Municipiul Bucureşti, Sector 2, respectiv să se refacă măsurătorile cadastrale şi să se rectifice suprafaţa de 638 m.p. reprezentând subsol tehnic, suprafaţa de 62 m.p. reprezentând alte destinaţii şi suprafaţa de 425 m.p. reprezentând 3 adăposturi ALA, deţinute în indiviziune cu cote de 81,35% pentru reclamante şi 18,65% pentru pârâtă. Ca atare, fiind incidente dispoziţiile art.34 pct.4 din Legea nr.7/1996, există o neconcordanţă între realitatea juridică imobiliară şi înscrierea efectuată în cartea funciară, conform argumentelor prezentate în cererea de chemare în judecată.

În drept, sunt invocate prevederile art.132 alin.1 C.pr.civ., art.480 C.civ., Legea nr.230/2007, Legea nr.7/1996, Regulamentului aprobat prin Ordinul nr.634/2006 al Directorului General al ANCPI, Ordinul nr.946/2000 al Preşedintelui Oficiului Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie.

Cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost completată a fost legal timbrată cu taxa judiciară de timbru în cuantum de 2348 lei, potrivit art.2 alin.1 lit. f din Legea nr.146/1997, corespunzătoare valorii precizate a imobilului revendicat de 55.000 lei, şi cu timbru judiciar de 5 lei, conform art.3 alin.2 din OG nr.32/1995.

În susţinerea cererii modificatoare, completatoare şi precizatoare, reclamantele au depus la dosarul cauzei planurile cadastrale.

Prin întâmpinarea formulată la cererea modificatoare, completatoare şi precizatoare, pârâta S.C. Universal S.A. a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale active cu privire la capătul de cerere vizând revendicarea, întrucât dreptul de proprietate asupra apartamentelor şi spaţiilor comune din bl.47 situat în mun. Bucureşti, şos. Pantelimon nr.258, sector 2, aparţine membrilor asociaţiilor de proprietari. Or, acţiunea în revendicare este un act de dispoziţie, iar promovarea ei nu poate fi făcută decât de titularul dreptului de proprietate, respectiv de proprietarii apartamentelor, în timp ce asociaţiile de proprietari au numai un drept de administrare şi conservare asupra imobilului, nefiind titulare ale dreptului de proprietate asupra cotei părţi din suprafaţa revendicată.

Pârâta a mai invocat excepţia inadmisibilităţii în privinţa aceluiaşi capăt de cerere, deoarece în cazul coproprietăţii pe cote-părţi, potrivit regulii unanimităţii, este inadmisibilă acţiunea în revendicare cu privire la bun privit în materialitatea sa, fără acordul unanim al coproprietarilor titulari ai dreptului de proprietate. Or, reclamantele nu au făcut dovada că există acordul expres al tuturor coproprietarilor de apartamente pentru promovarea unei acţiuni în revendicare.

Prin aceeaşi întâmpinare s-a mai invocat excepţia inadmisibilităţii cu privire la capătul de cerere vizând rectificarea cărţii funciare şi refacerea măsurătorilor cadastrale, având în vedere că acţiunea în rectificarea înscrierilor făcute în cartea funciară este acea acţiune în justiţie prin care se cere îndreptarea sau suprimarea unei înscrieri corespunzătoare realităţii făcute în cartea funciară pentru a pune de acord starea tabulară cu situaţia juridică reală a unui imobil, această acţiune având caracter subsidiar, fiind grefată pe o acţiune de fond. În schimb, reclamantele nu au introdus o acţiune prin care să se constate printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă unul din cele 4 cazuri prevăzute de art.34 din Legea nr.7/1996.

Prin răspunsul la întâmpinare, reclamantele Asociaţia de Proprietari Bl. 47, Scările A, C şi D, Asociaţia de Proprietari Bl. 47, Scara B şi Asociaţia de Proprietari Bl. 47, Scara E au solicitat respingerea excepţiilor invocate, învederând că, potrivit art.30 alin.1 lit. i din Legea nr.230/2007, comitetul executiv, reprezentat de preşedintele asociaţiei de proprietari, iniţiază sau apără în procese, în nume propriu sau în numele proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari, interesele legate de clădire. Aşa fiind, asociaţiile de proprietari, prin procesele – verbale încheiate la data de 04.08.2008 şi 19.01.2009, fac pe deplin dovada calităţii procesuale active, impunându-se astfel respingerea excepţiei lipsei calităţii procesuale active şi excepţia inadmisibilităţii cu privire la primul capăt de cerere având ca obiect revendicarea.

Reclamantele au mai arătat că nici excepţia inadmisibilităţii capătului de cerere privind rectificarea nu poate fi primită, deoarece sunt incidente prevederile art.34 pct.4 din Legea nr.7/1996, în conformitate cu care cel vătămat printr-o înscriere făcută fără drept în cartea funciară, are dreptul de a revendica imobilul intabulat pe numele altuia, solicitând totodată, rectificarea cărţii funciare prin suprimarea înscrierii inexacte sau datorate unor erori de natură tehnică (măsurători greşite, documentaţii tehnice care stabilesc un amplasament eronat. Atât timp cât primul capăt de cerere are ca obiect acţiunea în revendicare şi se urmăreşte stabilirea faptului că titularul dreptului de proprietate este o altă persoană decât cea înscrisă în cartea funciară şi că situaţia tabulară nu corespunde situaţiei juridice reale, cererea reclamantelor se încadrează în ipoteza prevăzută de art.34 pct.4 din Legea nr.7/1996.

În susţinerea afirmaţiilor sale, reclamantele au depus la dosarul cauzei, în copie conformă cu originalul, procesul-verbal încheiat la data de 19.01.2009.

La termenul din data de 24.03.2009 instanţa a pus în discuţia părţilor excepţiile invocate prin întâmpinare şi din oficiu a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Bucureşti, excepţii pe care le apreciază ca întemeiate şi urmează să le admită pentru considerentele ce vor fi arătate în continuare.

Analizând înscrisurile existente la dosar prin prisma excepţiilor invocate, instanţa reţine că pârâta S.C. Universal S.A. a fost intabulată în cartea funciară nr.26115 ca titulară a dreptului de proprietate asupra imobilului cu număr cadastral 558/-1;1 situat în mun. Bucureşti, şos. Pantelimon nr.258, bl.47, sector 2, amplasat la subsol, apartament spaţiu comercial, compus din opt spaţii depozitare, 6 holuri, spaţiu arhivă, subsol tehnic, sală conferinţe, birou, spaţiu arhivă, subsol special, birou, subsol special, sală cazare, spaţiu arhivă, birou, birou, spaţiu special, cabinet medical, spălător sală mese, cu suprafaţa utilă de 1677,13 m.p.

În imobilul de la adresa de mai sus s-au înfiinţat reclamantele Asociaţia de Proprietari Bl. 47, Scările A, C şi D, Asociaţia de Proprietari Bl. 47, Scara B şi Asociaţia de Proprietari Bl. 47, Scara E, care, în calitatea acestora de asociaţii de proprietari, au înţeles să promoveze prezenta cerere de chemare în judecată, considerând că societatea ocupă o suprafaţă de aproximativ 550 m.p. din spaţiile comune ale imobilului, însă în evidenţele cadastrale acestea au fost trecute ca spaţii aflate în proprietatea exclusivă a pârâtei S.C. Universal S.A.

Faţă de cele reţinute, instanţa urmează a proceda la soluţionarea excepţiilor invocate, care se rezolvă cu prioritate, înainte de cercetarea în fond a pricinii, în conformitate cu art.137 alin.1 C.pr.civ., fiind însă necesar a se identifica în mod clar obiectul cererii, astfel cum a fost modificată, completată şi precizată. În acest sens, se constată că primul capăt de cerere are ca obiect revendicarea şi tinde la obligarea pârâtelor să lase reclamantelor în deplină proprietate şi liniştită posesie suprafaţa de aproximativ 550 m.p., situată la subsolul blocului nr.47 din mun. Bucureşti, şos. Pantelimon nr.248, sector 2. Al doilea capăt de cerere priveşte rectificarea cărţii funciare nr.26115 a Municipiului Bucureşti, sector 2, în legătură cu suprafeţele situate la subsolul imobilului din mun. Bucureşti, şos.Pantelimon nr.258, sector 2, în urma refacerii măsurătorilor cadastrale, astfel încât să fie rectificată suprafaţa pe care pârâta o deţine în exclusivitate. În fine, al treilea capăt de cerere are ca obiect obligaţia de a face, respectiv obligarea pârâtei S.C. Universal S.A. de a permite reclamantelor accesul la spaţiile comune ale imobilului menţionat.

Prima excepţie invocată de către pârâta S.C. Universal S.A. prin întâmpinare este excepţia lipsei calităţii procesuale active în privinţa primului capăt de cerere având ca obiect revendicare.

Una dintre condiţiile esenţiale pentru exercitarea dreptului la acţiune în general vizează calitatea procesuală a părţilor, care presupune existenţa unei identităţi între persoana reclamantului şi cel care este titularul dreptului afirmat (calitate procesuală activă), precum şi între persoana chemată în judecată (pârâtul) şi cel care este subiect pasiv în raportul juridic dedus judecăţii (calitate procesuală pasivă). Aşa fiind, este necesar a se verifica identitatea între reclamantele Asociaţia de Proprietari Bl. 47, Scările A, C şi D, Asociaţia de Proprietari Bl. 47, Scara B şi Asociaţia de Proprietari Bl. 47, Scara E şi persoanele care ar avea calitatea de subiecte active în raportul dedus judecăţii sau în patrimoniul cărora s-ar răsfrânge efectele demersului procesual.

Acţiunea în revendicare este acea acţiune reală prin care proprietarul, care a pierdut posesia bunului său, cere restituirea acestui bun de la posesorul neproprietar, din această definiţie desprinzându-se condiţia primordială de exercitare a acţiunii de către titularul dreptului de proprietate asupra bunului revendicat.

Din chiar cuprinsul cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost completată, se desprinde concluzia că ceea ce formează obiectul revendicării sunt spaţiile comune ale imobilului, aflate în proprietatea forţată a tuturor coproprietarilor şi cu privire la care se consideră că s-ar afla în deţinerea exclusivă a unuia dintre aceştia, respectiv pârâta S.C. Universal S.A. După cum chiar reclamantele au recunoscut, dreptul de proprietate al spaţiilor comune pretins ocupate abuziv se află în patrimoniul persoanelor proprietare ale apartamentelor din condominiu într-o cotă indiviză totală de 81,35%, astfel încât titularii dreptului de proprietate sunt membrii asociaţiilor de proprietari, iar nu asociaţiile de proprietari în nume propriu. Altfel spus, prin constituirea proprietarilor dintr-un condominiu în asociaţii de proprietari nu s-a transferat dreptul de proprietate forţată al acestora cu privire la spaţiile comune către asociaţiile astfel înfiinţate, ci s-a transmis doar dreptul şi obligaţia administrării şi conservării acestora. Cu alte cuvinte, este în afara oricărei discuţii faptul că dreptul de proprietate asupra părţilor comune are ca titulari aceleaşi persoane care au acest drept asupra apartamentelor din imobil, corespunzător cotelor-părţi dobândite, aspecte necontestate de altfel de niciuna dintre părţi.

Consecinţa celor arătate mai sus este că titularul acţiunii în revendicarea spaţiilor aflate în proprietate comună este titularul dreptului de proprietate al acestor spaţii, adică proprietarii apartamentelor din imobil. În concluzie, nu există identitate între persoana reclamantelor şi titularii dreptului de proprietate ai spaţiilor revendicate, ceea ce justifică admiterea excepţiei invocate prin întâmpinare.

Apărările invocate în combaterea acestei excepţii nu sunt întemeiate şi nu pot conduce la adoptarea unei soluţii contrare. Astfel, reclamantele şi-au motivat demersul procesual pe dispoziţiile art.30 alin.1 lit. i din Legea nr.230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, în conformitate cu care comitetul executiv, reprezentat de preşedintele asociaţiei de proprietari, are, printre alte atribuţii, pe aceea de a iniţia sau apăra  în procese, în nume propriu sau în numele proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari, interesele legate de clădire. Această atribuţie nu poate fi interpretată decât sistematic, prin raportare la întreaga reglementare a activităţii asociaţiilor de proprietari, deoarece acestea nu pot funcţiona în afara scopului pentru care au fost constituite. Or, art.4 alin.1 din Legea nr.230/2007 prevede în mod expres că „asociaţia de proprietari are drept scop administrarea şi gestionarea proprietăţii comune care, pe lângă drepturi, impune obligaţii pentru toţi proprietarii”. Aşa fiind, întreaga activitate a asociaţiei nu poate excede scopului său, care este limitat doar la administrarea şi gestionarea proprietăţii comune, fără a avea prerogativa dispoziţiei cu privire la această proprietate. Atât timp cât prin organizarea asociaţiei dreptul de proprietate al titularului membru nu se transferă către aceasta, ci proprietarul apartamentului îşi păstrează acest drept atât în privinţa bunului proprietate exclusivă, cât şi în privinţa părţilor şi dotărilor comune aflate în coproprietate forţată şi perpetuă, rezultă că asociaţia de proprietari nu este în măsură să întreprindă acte de dispoziţie cu privire la proprietate comună, iar prin „interese legate de clădire”, conform art.30 alin. 1 lit. i trebuie să se înţeleagă exclusiv activităţi ce nu depăşesc natură juridică a actelor de administrare şi conservare.

În continuarea raţionamentului se ajunge la concluzia că asociaţia de proprietari nu are posibilitatea promovării unei acţiuni în revendicare a proprietăţii comune deoarece o asemenea acţiune are natura juridică a unui act de dispoziţie, iar nu a unui simplu act prin care administrează sau gestionează părţile comune din condominiu. Consecinţele juridice ale acţiunii în revendicare s-ar produce în sens favorabil sau, dimpotrivă, defavorabil, în patrimoniul proprietarilor de apartamente, membri ai asociaţiei, iar nu în patrimoniul asociaţiei. De aceea, pentru iniţierea unei astfel de acţiuni calitatea procesuală activă aparţine în mod cert titularului dreptului de proprietate inclusiv în ipoteza revendicării unui spaţiu comun, evident cu respectarea regulii unanimităţii.

Procesele – verbale din datele de 04.08.2008 şi de 19.01.2009 emană de la comitele executive ale asociaţiilor de proprietari, însă pentru argumentele arătate mai sus acestea nu au valoare juridică şi nu pot conferi reclamantelor legitimitate procesuală activă în promovarea acţiunii în revendicare, deoarece nici comitetele executive nu pot efectua acte de dispoziţie cu privire la proprietatea comună, ci doar acte care se înscriu în limita administrării şi gestionării părţilor comune din imobil.

În altă ordine de idei, trebuie precizat că nu s-ar putea considera că reclamantele ar fi acţionat în calitate de mandatare ale titularilor dreptului de proprietate, deoarece nu a fost depusă la dosar o procură ad litem în acest sens. Aşa fiind, este evident din modul de redactare a acţiunii şi din motivele expuse că reclamantele au înţeles să acţioneze în nume propriu, iar nu ca reprezentante convenţionale ale tuturor coproprietarilor, întrucât nu a indicat expres această calitate şi nu a ataşat dovada reprezentării, astfel cum cere art.112 pct.2 C.pr.civ. Dacă ar fi acţionat în calitate de mandatare convenţionale, reclamantele ar fi trebuit să indice în cererea de chemare în judecată numele reclamanţilor, titulari ai dreptului de proprietate asupra apartamentelor şi părţilor comune din imobil, deoarece doar într-un asemenea mod s-ar fi putut verifica dacă reclamanţii au calitate procesuală activă, iar soluţia pronunţată s-ar fi repercutat în patrimoniile acestora. Atât timp cât nu a indicat numele reclamanţilor proprietari, este de presupus că reclamantele au acţionat în nume propriu, cum de altfel au susţinut pe parcursul întregului proces. Mai mult, art.68 alin.1 C.pr.civ. dispune în sensul că procura pentru exerciţiul dreptului de chemare în judecată  trebuie făcută prin înscris sub semnătură legalizată, însă reclamantele nu au depus la dosar vreo dovadă în acest sens, astfel încât nu s-ar putea considera că cererea introductivă de instanţă emană de la coproprietarii din imobil.

Pentru toate aceste considerente, instanţa va admite excepţia lipsei calităţii procesuale active, invocată de către pârâta S.C. Universal S.A. şi, pe cale de consecinţă, va respinge capătul de cerere având ca obiect revendicare ca fiind formulat de persoane lipsite de calitate procesuală.

A doua excepţie invocată de către pârâta S.C. Universal S.A. prin întâmpinare este excepţia inadmisibilităţii în privinţa primului capăt de cerere având ca obiect revendicare. Faţă de împrejurarea că soluţia primei excepţii invocate a fost în sensul admiterii, rezultă că această a doua excepţie, privitoare la acelaşi capăt de cerere, a rămas fără obiect şi urmează să fie respinsă în consecinţă, din moment ce s-a stabilit lipsa de legitimitate procesuală activă a reclamantelor Asociaţia de Proprietari Bl. 47, Scările A, C şi D, Asociaţia de Proprietari Bl. 47, Scara B şi Asociaţia de Proprietari Bl. 47, Scara E, aspect ce s-a soluţionat cu prioritate, în raport de ordinea impusă pentru rezolvarea excepţiilor procesuale.

A treia excepţie invocată de către pârâta S.C. Universal S.A. prin întâmpinare este excepţia inadmisibilităţii în privinţa celui de-al doilea capăt de cerere având ca obiect rectificarea cărţii funciare. Se impune precizarea că prin rectificarea cărţii funciare se înţelege radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară, sau, altfel spus, radierea, adică suprimarea, în tot sau în parte, a înscrierilor de carte funciară prin înlăturarea unei înscrieri existente ca urmare a efectuării unei alte înscrieri. În consecinţă, acţiune în rectificare este acea acţiune prin care orice persoană interesată poate solicita, în cazurile prevăzute de lege, radierea sau îndreptarea înscrierilor de carte funciară în scopul stabilirii concordanţei dintre starea tabulară şi situaţia juridică reală a imobilului cuprins în cartea funciară.

Reclamantele au invocat drept temei al cererii lor dispoziţiile art.34 pct.4 din Legea nr.7/1996, în conformitate cu care „orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că […] înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului”.

Din modul de reglementare rezultă cu certitudine că acţiunea în rectificare de carte funciară are caracter subsidiar, este în principiu o acţiune accesorie, grefată pe acţiunea principală care constituie suportul său juridic, respectiv acţiunea care însoţeşte dreptul subiectiv lezat sau vătămat de înscrierea nevalabilă ori inexactă. Aşa fiind, este necesar ca în prealabil să se pronunţe o hotărâre judecătorească în baza căreia să se ajungă la neconcordanţă între situaţia reală actuală a imobilului şi înscrierea din cartea funciară, fie că respectivă hotărâre este pronunţată în litigiul în care se solicită ca accesoriu şi rectificarea cărţii funciare, fie că a fost obţinută anterior.

În cauza de faţă, acţiunea în rectificare se grefează pe acţiunea în revendicare, reclamantele solicitând să se refacă măsurătorile cadastrale, pe baza acestora să se constate că pârâta ocupă în exclusivitate spaţiile comune, să se dispună obligarea de lăsare în deplină proprietate şi liniştită posesie şi, pe cale de consecinţă, să se efectueze rectificarea cărţii funciare. Aşa fiind, rectificarea solicitată de reclamante s-ar putea dispune numai în urma admiterii cererii în revendicare. Cum soluţia pronunţată pe acest capăt de cerere este în sensul respingerii ca fiind formulat de persoane lipsite de calitate procesuală, rezultă că nici cererea în rectificare nu poate fi primită, dat fiind caracterul său accesoriu şi lipsa unei hotărâri judecătoreşti care să creeze neconcordanţe între înscrierea din careta funciară şi situaţia reală a imobilului.

Pentru toate aceste considerente, instanţa va admite excepţia inadmisibilităţii, invocată de către pârâta S.C. Universal S.A. şi, pe cale de consecinţă, va respinge capătul de cerere având ca obiect rectificarea cărţii funciare ca inadmisibil, ca o consecinţă a respingerii acţiunii în revendicare.

Cu privire la excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, invocată din oficiu, instanţa o apreciază ca întemeiată şi urmează să o admită pentru următoarele considerente. Una dintre condiţiile esenţiale pentru exercitarea dreptului la acţiune vizează calitatea procesuală a părţilor, care presupune existenţa unei identităţi între persoana reclamantului şi cel care este titularul dreptului afirmat (calitate procesuală activă), precum şi între persoana chemată în judecată (pârâtul) şi cel care este subiect pasiv în raportul juridic dedus judecăţii (calitate procesuală pasivă). Aşa fiind, este necesar a se verifica identitatea între pârâtul Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară din prezenta cauză şi persoana care ar avea calitatea de subiect pasiv în raportul dedus judecăţii sau faţă de care se poate realiza interesul reclamatelor.

Astfel, capătul de cerere privind revendicarea nu poate fi primit în contradictoriu cu acest pârât, deoarece, aşa cum s-a arătat mai sus, o astfel de acţiune se introduce numai împotriva posesorului neproprietar. Or, reclamantele nu au pretins că acest pârât le-ar ocupa imobilul revendicat şi nu justifică legitimitate procesuală pasivă, atât timp cât acesta nu a invocat vreun drept propriu cu privire la terenul respectiv, nu l-a posedat şi nici nu a contestat în vreun fel dreptul de proprietate reclamantelor. De asemenea, al doilea capăt de cerere privind rectificarea cărţii funciare nu poate fi formulat în contradictoriu cu autoritatea de cadastru, întrucât aceasta este ţinută să execute măsura dispusă de instanţa judecătorească, fără a fi necesară prezenţa ca parte în procesul respectiv. Acţiunea în rectificare este o acţiune contencioasă, care poate fi îndreptată împotriva dobânditorului nemijlocit şi a succesorilor săi universali sau cu titlu universal  ori a succesorilor cu titlu particular ai dobânditorului nemijlocit, dar în niciun caz împotriva biroului de carte funciară, care nu are niciun drept potrivnic contra celui lezat de înscrierea nevalabilă ori inexactă, ci numai în contradictoriu cu titularul dreptului contestat şi a cărui rectificare se solicită.

Pentru toate aceste considerente, întrucât nu există identitate între persoana acestui pârât şi persoana care ar avea calitatea de subiect pasiv în raportul dedus judecăţii sau faţă de care se poate realiza interesul reclamatelor, instanţa va admite excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Bucureşti, invocată din oficiu, şi, pe cale de consecinţă, va respinge cererea de chemare în judecată formulată în contradictoriu cu acest pârât, întrucât a fost introdusă împotriva unei persoane lipsite de calitate procesuală pasivă.

În raport de argumentele arătate, instanţa va respinge cererea de chemare în judecată formulată de reclamantele Asociaţia de Proprietari Bl. 47, Scările A, C şi D, Asociaţia de Proprietari Bl. 47, Scara B şi Asociaţia de Proprietari Bl. 47, Scara E împotriva pârâtei S.C. Univesral S.A. ca fiind introdusă de persoane lipsite de calitate procesuală cât priveşte capătul de cerere privind revendicarea şi ca inadmisibilă cât priveşte capătul de cerere privind rectificarea cărţii funciare. De asemenea, va respinge cererea de chemare în judecată formulată de aceleaşi reclamante în contradictoriu cu pârâtul Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Bucureşti întrucât a fost introdusă împotriva unei persoane lipsite de calitate procesuală.

În schimb, cât priveşte al treilea capăt de cerere având ca obiect obligaţia de a face, se constată că reclamantele Asociaţia de Proprietari Bl. 47, Scările A, C şi D, Asociaţia de Proprietari Bl. 47, Scara B şi Asociaţia de Proprietari Bl. 47, Scara E au solicitat obligarea pârâtei S.C. Universal S.A. de a le permite accesul la spaţiile comune de la subsolul blocului nr.47 situat în mun. Bucureşti, şos. Pantelimon nr.248, sector 2. Referitor la această solicitare nu au fost invocate excepţii, iar pentru soluţionare sunt necesare probe şi dezbateri contradictorii, astfel încât îşi găsesc aplicarea prevederile art.165 C.pr.civ., în conformitate cu care „în orice stare a judecăţii se pot despărţi pricinile întrunite, dacă instanţa socoteşte că numai una din ele este în stare de judecată”. Atât timp cât primele două capete de cerere şi-au găsit soluţionarea prin admiterea excepţiilor procesuale invocate, absolute şi peremptorii, rezultă că se impune disjungerea celui de-al treilea capăt pentru continuarea judecăţii, urmând a se forma un nou dosar şi a se fixa termen.

Totodată, în conformitate cu art.274 C.pr.civ., instanţa va lua act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.

Domenii speta

Spete similare