Horărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare

Prin actiunea adresata judecatoriei la  data de 08.06.2011 si înregistrata sub nr. 1577/335/2011, reclamantul L. A.  a chemat în judecata pe pârâta  R. D., pentru a se constata existenta conventiei de vânzare – cumparare încheiata între parti la data de 23.05.2011 si sa se pronunte o hotarâre care sa tina loc de act autentic de vânzare – cumparare pentru terenul intravilan în suprafata de 1.000 m.p., situat pe raza comunei T,  judetul Teleorman, înscris în titlul de proprietate nr. 7800299/25.10.1994 eliberat de Comisia Judeteana T. pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor.

În motivarea actiunii, reclamantul arata ca a cumparat de la pârâta terenul sus – mentionat, contra sumei de 800 lei, pe care a achitat-o integral pârâtei la data încheierii antecontractului de vânzare - cumparare sub semnatura privata si tot de la acea data a intrat în posesia terenului, urmând ca perfectarea actelor sa se faca în cel mai scurt timp. Mai arata reclamantul ca vânzatoarea a precizat ca detine terenul în urma decesului proprietarilor, fiind singura împuternicita cu acte si îsi asuma orice risc în privinta vânzarii terenului, obligându-se a achita toate darile aferente terenului, datorate statului, începând cu data pronuntarii hotarârii. 

În dovedirea actiunii, reclamantul a depus la dosar antecontractul de vânzare – cumparare, titlul de proprietate nr. 7800299/25.10.1994 eliberat de Comisia Judeteana T. de Stabilire a Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor pe numele coproprietarilor R. I.  si R. A. si, în copii, actele de identitate ale partilor.

La data de 29.06.2011, pârâta si-a exprimat pozitia procesuala de admitere a actiunii reclamantului, recunoscând  suprafata de teren înstrainata, suma primita, fiind de acord cu constatarea calitatii de proprietar al terenului pentru reclamant.

Ca urmare a examinarii actelor si lucrarilor dosarului instanta a retinut ca,  la data de 23.05.2011, între reclamant, în calitate de cumparator si pârâta, în calitate de vânzatoare, a intervenit o promisiune bilaterala de vânzare - cumparare materializata în antecontractul de vânzare - cumparare privind terenul intravilan în suprafata de 1.000 m.p., situat pe raza comunei T., judetul Teleorman,  înscris în titlul de proprietate nr. 7800299/25.10.1994 eliberat de Comisia Judeteana T pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor, pe numele coproprietarilor R. I.  si R. A.

Pretul vânzarii a fost de 800 lei, achitat integral de reclamant la data respectiva, data la care acesta a intrat în posesia si folosinta terenului, posesie neîntrerupta.

Admisibilitatea actiunii de validare a unui antecontract de vânzare - cumparare este conditionata de existenta unui înscris din care sa rezulte obligatia de înstrainare si modalitatile de plata a pretului. Instanta constata existenta înscrisului numit „CHITANTA” (f. 3) si achitarea integrala a pretului de 800 lei de reclamantul - cumparator, pretul constituind un element de baza într-o conventie de vânzare - cumparare, mentionarea sa în actul constatator fiind obligatorie.

Instanta verificând  calitatea de proprietar a celui care înstraineaza, respectiv a pârâtei– vânzatoare, a constatat ca aceasta nu este proprietarul terenului ce a facut obiectul promisiunii de vânzare. Astfel, terenul este înscris în titlul de proprietate nr. 7800299/25.10.1994 eliberat de Comisia Judeteana T., în indiviziune, pe numele coproprietarilor R. I.  si R. A., ambii decedati. Succesiunile cotitularilor R. I. si R. A. nu au fost dezbatute, starea de indiviziune a proprietarilor cu privire la terenul înscris în titlul de proprietate nu a fost sistata si terenul înstrainat nu a intrat în proprietate exclusiva.

Decesul sustinut de pârâta al ambilor coproprietari, decesul unicului fiu al acestora, învederat de aceeasi parte, lipsa unor descendenti directi ai acestuia (copii) rezultati din casatoria cu pârâta sau din alte relatii, nu suplinesc lipsa actului de proprietate pentru vânzatoare (hotarâre judecatoreasca definitiva si irevocabila, act notarial – certificat de mostenitor sau certificat de calitate de mostenitor, cu atât mai mult cu cât instanta  nu este învestita cu o dezbatere de succesiune si nici nu se poate face în cadrul procesului de fata, constatarea calitatii de mostenitoare a pârâtei sau de persoana îndreptatita la aceasta calitate.

Neavând dreptul de proprietate exclusiv stabilit asupra terenului înstrainat, pârâta – vânzatoare nu poate transmite mai multe drepturi decât are ea însasi si în temeiul acestui principiu de drept, instanta , prin sentinta civila 767/29 iunie 2011, a respins actiunea pentru lipsa calitatii de proprietar al terenului intravilan în suprafata de 1.000 m.p., a partii – pârâte.

S-a luat act, de asemenea, ca reclamantul nu a solicitat acordarea cheltuielilor de judecata.

Împotriva acestei sentinte, a declarat recurs recurentul L. A., criticând sentinta pentru aceea ca, în mod gresit prima instanta i-a respins actiunea promovata,întrucît ambele parti si-au exprimat acordul pentru vînzare, în plus pârâta are si testament lasat de sotul sau pentru suprafata de 2284 m.p., suprafata de 1000 m.p. facînd parte din aceasta. Niciuna dintre parti nu a contestat valabilitatea chitantei încheiate între parti, chitanta fiind valabila pe o perioada nedeterminata.

A solicitat admiterea recursului, casarea sentintei recurate si trimiterea cauzei spre rejudecare la aceeasi instanta.

În sustinerea recursului au fost depuse o serie de înscrisuri, anume, certificatul de deces al numitului R. C., certificatul de casatorie al acestuia, testamentul lasat de numitul R. C., titlul de proprietate nr. 7800299/25.10.1994.

Examinând recursul declarat în cauza, pentru motivele invocate, instanta de recurs apreciaza ca este neîntemeiat.

Instanta de recurs retine , asa cum a retinut si prima instanta, ca, la data de 23.05.2011, partile din cauza, au încheiat o chitanta , act sub semnatura privata, prin care pîrîta R. D. a înstrainat recurentului reclamant L. A., suprafata de 1000 m.p., teren intravilan, înscrisa în titlul de proprietate nr. 7800299, partile specificînd ca, ulterior încheierii acestei chitante, vor perfecta actul de vînzare cumparare prin tribunal.

Potrivit art. 2 din titlul X ale legii 247/2005, în vigoare la momentul încheierii conventiei partilor, terenurile situate în intravilan sau extravilan, indiferent de destinatia si întinderea acestora pot fi înstrainate si dobîndite prin acte juridice între vii, încheiate în forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute.

Potrivit art. 5 alin. 2, al aceluiasi titlu, în cazul în care dupa încheierea unui antecontract una dintre parti refuza sa încheie contractul , partea care si-a îndeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta , care poate pronunta o hotarîre care sa tina loc de act autentic.

În cauza, recurentul reclamant nu a dovedit sub nici o forma, asa cum cer dispozitiile de mai sus, refuzul pârâtei de a încheia actul în forma autentica, de altfel nici nu a invocat acest refuz, instanta apreciind ca nici nu exista refuzul pârâtei de a se prezenta la notariat, din moment ce, înca de la încheierea chitantei, partile au prevazut perfectarea actului de vînzare-cumparare, prin instanta.

Astfel, instanta de recurs constata în primul rînd ca nu sunt întrunite conditiile prevazute de lege pentru pronuntarea unei hotarîri care sa tina loc de act autentic de vînzare cumparare.

În al doilea rînd , constata, asa cum a retinut si prima instanta, ca, la data încheierii conventiei, pârâta nu avea calitatea de proprietara a terenului, nici atunci si nici ulterior nu a facut dovada dobîndirii acestei calitati.

Terenul apare înscris în titlul de proprietate nr. 7800299/25.10.1994, eliberat pe numele Raboj Ilie si Ana, ambii în prezent decedati. Desi s-a depus la dosarul cauzei, în recurs o copie a unui testament autentic prin care, fiul proprietarilor terenului,  la rîndul sau decedat, a testat în favoarea sotiei sale , R. D., imobilul situat în comuna T., împreuna cu terenul aferent de 2284 m.p., nu au fost facute nici un fel de dovezi, privind dezbaterea succesiunii sotilor R. I. si A. si apoi a numitului R. C .

Asa cum a retinut si prima instanta, la data încheierii antecontractului, pîrîta nu avea un drept de proprietate asupra terenului, astfel încît, nu putea sa îl înstraineze în mod valabil.

În consecinta, în mod corect prima instanta a respins actiunea reclamantului, asa încît, instanta de recurs, conform dispozitiilor art. 312 alin. 1 C.p.c., va respinge ca nefondat recursul.

Domenii speta

Spete similare