Hotărâre care să ţină loc de act autentic

Deliberând asupra cauzei civile de faţă:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 2.04.2008, sub nr.5042/180/2008,  reclamantul BI a chemat în judecată pe pârâta CBL,  solicitând instanţei să pronunţe o hotărâre prin care să perfecteze convenţia de vânzare-cumpărare intervenită între părţi cu privire la două suprafeţe de teren, respectiv, 700 mp- pct.  G. şi 1400 mp la pct. G., situat în comuna G. 

În motivare, reclamantul a arătat că în anul 2002 a cumpărat de la pârâta  CBL două suprafeţe de teren la preţul de 17.000.000 lei ROL, pe care ulterior le-a stăpânit fără a-fi tulburată posesia sau proprietatea. A învederat instanţei că pârâta a amânat perfectarea actelor pe motiv că nu a fost dezbătută succesiunea cu privire la acestea. Cum în prezent există hotărâre definitivă de partaj, solicită admiterea acţiunii.

În dovedire, reclamantul a depus la dosar, în copie: înscrisul sub semnătură privată din 15.03.2002, SC nr.6917/5.11.2007, pronunţată de Judecătoria Bacău, raport de expertiză tehnică din dosarul nr.229/2006.

Acţiunea a fost legal timbrată.

Pârâta nu a formulat întâmpinare.

În cursul judecăţii au formulat cerere de intervenţie în interes propriu numiţii M A şi M R, solicitând instanţei să constate că sunt proprietarii suprafeţei de 698,20 mp teren curţi construcţii, situat în intravilanul comunei G. jud. B şi pe cale de consecinţă să respingă cererea de perfectare a reclamantului pentru această suprafaţă de teren.

Au arătat în motivare că în data de 25.03.2008 între ei şi pârâta C B L a intervenit contractul  de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.78 pentru suprafaţa de 698,20 mp şi cota sa indiviză dintr-un teren de 559,02 mp, imobile situate în comuna G, jud. B, încheierea nr.13479 a OCPI atestând înscrierea în cartea funciară a dreptului lor de proprietate asupra acestor suprafeţe de teren.

La termenul din 4.09.2008, instanţa a încuviinţat în principiu cererea de intervenţie în interes propriu, numiţii MA şi MR fiind introduşi în cauză, în calitate de intervenienţi.

Cererea de intervenţie a fost legal timbrată şi  a fost întemeiată pe dispoziţiile art.111 C.proc. civ.

Faţă de cererea de intervenţie, reclamantul a completat acţiunea principală, solicitând instanţei să constate nulitatea parţială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.78/25.03.2008 cu privire la suprafaţa de 698,20 mp teren curţi construcţii, situat în comuna G, jud. B, arătând în motivare că de rea credinţă, sora sa, pârâta C B s-a înţeles cu vecinii - M A şi M R – şi le-a vândut suprafaţa de 698,20 mp deşi, anterior, i-l vânduse lui, cu zdelcă. În condiţiile în care intervenienţii şi pârâta au fost de rea credinţă la încheierea actului notarial, intervine nulitatea absolută pentru cauză ilicită şi fraudă la lege.

La termenul din 4.09.2008, faţă de temeiul de drept ai cererii de intervenţie, instanţa a invocat din oficiu excepţia inadmisibilităţii acţiunii.

Ulterior, intervenienţii au precizat cererea de intervenţie, solicitând obligarea reclamantului BI să le lase în deplină proprietate şi posesie terenul de 698,20 mp, arătând că înţeleg să înlocuiască cererea de constatare  cu o cerere pentru realizarea dreptului. De asemenea au formulat întâmpinare faţă de completarea la acţiune formulată de reclamant, solicitând respingerea acesteia pe motiv că în mod legal s-au înţeles cu pârâta să le vândă suprafaţa de 698,20 mp, achitând  preţul stabilit, susţinerile reclamantului neavând fundament. Se mai arată că fals acesta susţine că ar stăpâni suprafaţa de teren în litigiu, în realitate reclamantul pătrunzând abuziv pe teren, după data când ei au formulat cerere de intervenţie în prezentul dosar.

Faţă de precizarea cererii de intervenţie în interes propriu, la termenul din 23.10.2008, instanţa a respins excepţia inadmisibilităţii, ca rămasă fără obiect.

 În cauză a fost administrată proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriul reclamantului, al pârâtei şi intervenienţilor, proba testimonială şi proba cu expertiza tehnică topo cadastru. S-a depus la dosar de către BNP BAM documentaţia aferentă autentificării contractului de vânzare-cumpărare nr.78/2008. Au fost audiaţi martorii: GI, H E(pentru reclamanţi), G D (pentru intervenienţi), B M, P G(pentru pârâtă). Raportul de expertiză a fost întocmit de expert CP , părţile neformulând obiecţiuni. În urma obiecţiunilor formulate de instanţă din oficiu, a fost întocmit un supliment la raportul de expertiză. A fost ataşat dosarul nr.229/3905/120/2006 al Judecătoriei Bacău, având ca obiect partaj succesoral

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele :

Prin înscrisul sub semnătură privată încheiat în 15.03.2002, pârâta  CBL vinde reclamantului B I două suprafeţe de teren la preţul total de 17.000.000 lei ROL, respectiv: suprafaţa de 700 mp în ,, Grădină,, - com. Gşi suprafaţa de 1400 mp teren arabil, în punctul A

Prin SC nr.6917/5.11.2007, pronunţată de Judecătoria Bacău în dosarul nr.3905/180/2006 s-a dispus sistarea stării de indiviziune cu privire la bunurile succesorale rămase de pe urma defuncţilor B A şi B V, fiind atribuit pârâtei CBL lotul nr. 7 compus din suprafaţa totală  de 2903,17 mp, în care se regăsesc şi cele două suprafeţe de teren în litigiu.

La data de 25.03.2008, prin contract autentificat sub nr.78/2008, pârâta  CBL înstrăinează intervenienţilor MA şi MR suprafaţa de 698,20 mp şi cota sa indiviză dintr-un teren de 559,02 mp, ambele imobile situate în comuna G. Dintre aceste două terenuri cel în suprafaţă de 698,20 mp formase anterior, în anul 2002, obiectul înscrisului sub semnătură privată încheiat cu reclamantul BI.

 Prin prezenta acţiune se solicită de către reclamant perfectarea antecontractului de vânzare cumpărare, precum şi constatarea nulităţii parţiale a contractului autentificat sub nr.78/2008.

 Instanţa reţine că înscrisul sub semnătură privată încheiat în anul 2002 nu este altceva decât o promisiune bilaterală de a contracta, ambele părţi obligându-se să încheie în viitor, la preţul stabilit, contractul de vânzare-cumpărare, dându-se naştere unui drept de creanţă, unei obligaţii de a face. În caz de neexecutare a obligaţiei asumate, răspunderea este contractuală, iar executarea silită în natură, a obligaţiei de a face, se asigură prin acţiunea personală având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de act de vânzare-cumpărare, supusă termenului de prescripţie prevăzut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958.

 Potrivit art. 1073 Cod Civil, creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei, şi în caz contrar are dreptul la dezdăunare, iar conform art.5, alin.2 , Titlul X din Legea nr.247/2005, în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.

Instanţa reţine că acţiunea este întemeiată doar în ceea ce priveşte suprafaţa de 1400 mp teren arabil, situată în punctul,, G 2,, - 1300 mp la măsurători - şi identificată prin expertiza efectuată de expert C P ca având următoarele coordonate topo cadastrale - T 108 P 2066/13/1. Aşa cum reiese din  declaraţia martorului G I, dar şi din raportul de expertiză, terenul se află în posesia reclamantului, înscrisul sub semnătură privată neperfectându-se până în prezent datorită faptului că nu era finalizată ieşirea din indiviziune a vânzătoarei şi a celorlalţi moştenitori ai defuncţilor B A şi B V cu privire la teren.

Faţă de aceste considerente, va fi admisă cererea reclamantului sub acest aspect.

În ceea ce priveşte cererea de perfectare a antecontractului pentru suprafaţa de 700 mp în ,, Grădină,, G şi constatarea nulităţii parţiale a contractului autentificat sub nr.78/2008 încheiat de pârâtă cu intervenienţii pentru aceeaşi suprafaţă, se reţine că promitentul - cumpărător având în raport cu pârâta doar un drept de creanţă, dacă promitentul-vânzător nu îşi respectă obligaţia şi vinde lucrul unei alte persoane, nu poate cere predarea lucrului, întrucât nu a devenit proprietar, iar vânzarea încheiată cu o altă persoană este – cu rezerva fraudei – valabilă, neputând cere în această situaţie decât daune-interese. Doar în situaţia în care lucrul s-ar mai regăsi în patrimoniul vânzătorului ar mai exista posibilitatea pentru promitentul – cumpărător ca , pe lângă acordarea de daune interese să solicite instanţei şi obligarea promitentului la încheierea contractului sau pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic.

În speţă însă, terenul în suprafaţă de 700 mp(698 mp la măsurători), identificat de expert ca regăsindu-se în pct. ,, Grădină com G,  a făcut, după încheierea antecontractului şi pronunţarea SC nr.6917/5.11.2007 - având ca obiect partaj succesoral, obiectul unei înstrăinări autentice – contractul nr.78/2008 către intervenienţii MA şi MR. Deci, ne aflăm în situaţia în care, dacă promitentul-vânzător nu îşi respectă obligaţia şi vinde lucrul unei alte persoane, promitentul – cumpărător nu poate cere predarea lucrului, întrucât nu a devenit proprietar, afară numai dacă vânzarea încheiată cu o altă persoană este nulă prin fraudă – fraus omnia corrumpit.

Se solicită de către reclamant constatarea nulităţii parţiale a contractului autentic, invocând frauda la lege şi reaua credinţă a intervenienţilor.

La interogatoriul administrat în cursul judecăţii, pârâta CBL recunoaşte că a încheiat un înscris sub semnătură privată pentru acest teren cu reclamantul BI, dar susţine că suprafaţa de 700 mp nu a fost stăpânită din anul 2002 şi până în prezent de acesta, ci de numita B M, contractul nefiind perfectat datorită neînţelegerii cu privire la preţ, în final alegând să înstrăineze terenul intervenienţilor. Susţinerea pârâtei în sensul că a intrat în stăpânirea terenului în litigiu ulterior efectuării partajului, respectiv în anul 2008 este susţinută de procesul verbal de punere în posesie(f.94). Afirmaţia reclamantului că a stăpânit cei 700 mp din 2002 şi până în prezent nu poate fi reţinută, faţă de împrejurarea că nici pârâta nu s-a aflat în posesia terenului până în 2008, până atunci fiind lucrat în anul 2002 de martorul  GI- ginerele reclamantului, apoi de numitul B P sau de  BA conform răspunsului la interogatoriu al pârâtei şi al declaraţiei numitei BM, audiată ca martor - terenul aflându-se în indiviziune. Doar martorul H E declară că cei 700 mp sunt lucraţi de reclamant din 2002, declaraţia sa nefiind însă susţinută de celelalte probe.

În anul 2008, după intervenirea înstrăinării prin act autentic dintre pârâtă  şi intervenienţi reclamantul a intrat în stăpânirea terenului în litigiu, cultivând legume şi turnând şi o fundaţie de beton pe teren, fundaţie identificată şi de expert C P. Aceste aspecte reiese şi din declaraţia martorei B M, care a declarat că reclamantul a turnat o temelie de beton de aproximativ 2 luni faţă de data audierii – 20.11.2008, de martorul G I(nu a putut însă preciza perioada când a fost turnată temelia) şi H E care vorbeşte despre vara anului 2008. Doar martorul Ghebu Dumitru afirmă că temelia camerei ar fi fost turnată de un fiu al reclamantului în anul 2007, declaraţie  care nu se coroborează cu celelalte probe administrate.

Se vorbeşte de fraudă la lege, când anumite norme legale sunt folosite nu in scopul in care au fost edictate ci pentru eludarea altor norme legale imperative, cu alte cuvinte o nesocotire oculta a legii, prin abaterea unor dispoziţii legale de la sensul si spiritul lor.

Instanţa reţine că reclamantul nu făcut dovada unei înţelegeri frauduloase între părţi cu privire la terenul în suprafaţă de aproximativ 700 mp. Din probele administrate nu reiese nici că intervenienţii ar fi cunoscut, anterior vânzării prin act autentic, că pârâta ar fi înstrăinat, prin zdelcă, acelaşi teren fratelui său, pentru  a se putea aprecia asupra unei eventuale rele credinţe a acestora la momentul încheierii contractului sau a unei cauze ilicite a contractului.

Faţă de aceste considerente, va fi respinsă cererea reclamantului de a se constata nulitatea parţială a contractului autentificat  nr.78/2008 şi pe cale de consecinţă şi cererea privind perfectarea antecontractului din 15.03.2002 pentru suprafaţa de aproximativ 700 mp din pct. ,G. com G. .

Ca urmare a respingerii cererii de constatare a nulităţii parţiale a contractului autentic, în temeiul art.480 C. civ, care prevede că  proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura şi a dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, însă în limitele determinate de lege, dat fiind faptul că potrivit expertizei efectuate şi celorlalte probe administrate, terenul de 700 mp se află în posesia reclamantului, instanţa va admite cererea de intervenţie în interes propriu şi va obliga reclamantul  BI să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie intervenienţilor MA şi MR terenul în suprafaţă de 698,20 mp teren curţi construcţii, situat în intravilanul comunei G.

În temeiul art.274 rap la art.276 C.proc.civ, pârâta va fi obligată la plata către reclamant  a cheltuielilor de judecată proporţional cu pretenţiile admise.

În temeiul art.274 C.proc.civ, reclamantul va fi obligat la plata către intervenienţi  a cheltuielilor de judecată.

1

Domenii speta

Spete similare