Nulitatea absolută antecontract de vânzare-cumpărare; cauză ilicită şi frauda; netemeinicie.

Prin sentinţa civilănr.1623 din 04.02.2009 pronunţată de Judecătoria Iaşi s-au respins excepţiile privind lipsa de interes şi lipsa calităţii procesuale active a reclamantei S.C. „L. CO” S.R.L. invocate de pârâţii D. C. şi R. V. C., s-a admis acţiunea civilă formulată de reclamanta S.C. „L. CO” S.R.L. în contradictoriu cu pârâţii: T. E., D. C. şi R. V., s-a admis acţiunea conexă formulată de reclamanta T. E. în contradictoriu cu pârâţii D. C. şi R. V. C..

Constată nulitatea absolută a tranzacţiei autentificată la B.N.P. I. P. sub nr. 1449/2007.

Respinge cererea formulată de reclamanta-pârâtă T. E. privind obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.

Obligă pe pârâta T. E. să plătească reclamantei S.C. „L. CO” S.R.L. suma de 9,30 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această soluţie instanţa de fond a reţinut:

Prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr. 1123/13.06.2006 la B.N.P. N. I. – M. M. C., pârâta T.E. a primit de la reclamantă suma de 50.000 lei cu titlu de avans din preţul total de 250.000 lei şi s-a obligat să încheie contract de vânzare-cumpărare pentru terenul în suprafaţă de 530 mp. până la data de 15.06.2007, iar în caz de neconformare s-a obligat să returneze integral avansul şi suma de 1.500.000 lei cu titlu de daune interese.

Pârâţii D. C. şi R. C. au solicitat să se constate nulitatea absolută a acestui înscris, însă prin sentinţa civilă nr. 6198/2008 pronunţată de Judecătoria Iaşi, irevocabilă, a fost respinsă acţiunea, reţinându-se că pârâta T. E. are dreptul să dispună de cota sa indiviză.

Pârâta nu şi-a onorat obligaţia asumată întocmind la data de 24.05.2007 tranzacţia a cărei nulitate absolută se solicită a se constata, primind suma de 11.000 lei cu titlu de avans din suma de 107.466,66 lei ce reprezintă sulta la care pârâţii s-au angajat să i-o predea în termen de 90 zile după înscrierea în Registrul de Carte funciară a dreptului de proprietate, dacă terenul e liber de orice sarcini şi dacă toate sentinţele cu privire la partajarea suprafeţei de teren sunt definitive şi irevocabile.

Deşi tranzacţia s-a realizat la 24.05.2007 pârâţii nu au predat coindivizarei T. sulta, astfel că aceasta nu putea restitui reclamantei avansul şi daunele convenite în cazul în care nu ar fi realizat contractul până la 15.06.2007 astfel că reclamanta fiind prejudiciată are calitate procesuală activă şi interes în formularea acţiunii, excepţii astfel invocate fiind neîntemeiate şi urmând a fi respinse.

Pârâţii, deşi au intrat în stăpânirea de fapt şi de drept a imobilului de la data autentificării tranzacţiei au stipulat un termen de 90 zile calendaristice după înscrierea dreptului de proprietate în Cartea funciară, rezultând că tranzacţia impune condiţii doar pentru T. E..

Consimţământul pârâtei s-a realizat prin dol, iar potrivit art. 960 din Codul civil acesta constituie o cauză de nulitate a convenţiei.

Deşi actul realizat de coindivizari este intitulat „tranzacţie”, în realitate la data semnării pârâta T. nu a primit sulta cuvenită, fiind condiţionată de termene neimputabile, dar şi nerespectate.

Antecontractul a fost notat în Cartea funciară de la data de 19.03.2007 (fila 120), astfel că tranzacţia s-a realizat în frauda reclamantei, iar pârâţii cunoşteau conţinutul acestuia de la data la care s-a realizat înscrierea.

Pârâta a primit suma de 50.000 lei cu titlu de avans de la reclamantă, dar nu şi-a onorat obligaţia asumată prin antecontract, iar prin semnarea tranzacţiei nu mai are în proprietate terenul astfel că nu poate finaliza contractul de vânzare-cumpărare, dar nici nu poate plăti sumele la care s-a obligat şi nici nu mai poate fi executată silit.

Tranzacţia realizată are la bază şi o cauză ilicită şi în temeiul art. 948-968, 1704-1714 din Codul de procedură civilă, instanţa a admis acţiunile formulate de reclamantele S.C. „L. CO” S.R.L. şi T. E. (acţiunea conexă) şi a constatat nulitatea absolută a tranzacţiei.

În temeiul art. 274 din Codul de procedură civilă, obligă pe pârâta-reclamantă Tutulan Elena să plătească reclamantei S.C. „L. CO” S.R.L. suma de 9,30 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Cererea pârâtei-reclamante T. E. de a i se acorda cheltuieli de judecată a fost respinsă, întrucât prin conduita sa a generat acest litigiu primind şi avans de la reclamantă şi avans sultă de la pârâţi pentru acelaşi teren.

 Împotriva acestei sentinţe au formulat apel pârâţii reclamanţi R. C. V. şi D. C., criticând-o ca nelegală şi netemeinică sub următoarele aspecte:

Raportat la probele administrate în cauză şi a dispoziţiilor legale aplicabile instanţa de fond a făcut o apreciere greşită a acţiunilor deduse judecăţii , pentru unele aspecte făcând o interpretare eronată a situaţiei de fapt şi de drept, iar pentru altele nemotivând hotărârea dată. Pe de altă parte instanţa a ignorat mai multe apărări formulate de pârâţii apelanţi la acare ar fi trebuit să facă referire în cuprinsul sentinţei apelate şi pe care ar fi trebuit să le respingă motivat.

Instanţa a respins excepţiile lipsei de interes şi lipsei calităţii procesuale active a reclamantei SC L.Co SRLîn mod netemeinic că deşi tranzacţia s-a încheiat la 24.05.2007, D.C.şi R.C.V.nu au predat coindivizarei T.E.sulta stabilită prin actul încheiat , astfel încât aceasta din urmă nu a putut restitui avansul reclamantei . În acest mod instanţa face o confuzie evidentă privind situaţia de fapt şi de drept privind înţelegerea dintre părţile tranzacţiei , şi , pe de altă parte crearea unei legături între cele două acte fără a exista un temei legal sau contractual pentru aceasta .

Greşită este şi motivarea instanţei că tranzacţia impunea condiţii doar pentru T.E.şi în consecinţă consimţământul acesteia s-a realizat prin dol. Odată cu încheierea tranzacţiei T.E.a primit suma de 11000 lei şi a dobândit o creanţă de 107.466,66 lei care era scadentă la împlinerea termenelor şi condiţiilor convenite .

S-a mai reţinut de instanţa de fond că deşi actul se intitulează tranzacţie, în realitate T.E.nu a primit sulta cuvenită aceasta fiind condiţionată de termene neimputabile şi nerespectate. Această motivare este nelegală întrucât legea nu interzice la încheierea unei tranzacţii să se stabilească termene şi condiţii.

Greşit s-a reţinut că tranzacţia a fost încheiată în frauda reclamantei deoarece pârâţii au cunoscut conţinutul contractului de la data la care a fost înscris în Cartea Funciară.Pârâţii nu au cunoscut conţinutul antecontractului iar tranzacţia s-a încheiat în exercitarea unor drepturi recunoscute de lege - acelea de a ieşi din indiviziune şi de a încheia o tranzacţie pentru soluţionarea unui proces.

Încheierea unui simplu antecontract nu poate paraliza dreptul celorlalţi coindivizari de a încheia o tranzacţie în partaj în legătură cu bunul indiviz .

Instanţa de fond a reţinut ca motiv de nulitate al tranzacţiei cauza ilicită, fără a motiva în ce constă cauza ilicită.

Referitor la cererea formulată de reclamanta T.E., instanţa de fond a reţinut ca motiv de nulitate consimţământul viciat prin dol, deşi reclamanta nu a indicat care sunt manoperele dolozive folosite împotiva sa şi nici nu s-a probat în cauză existenţa acestora, instanţa extrăgând din clauzele contractului presupuse motive de viciere a consimţământului cum ar fi termenul de plată al sultei şi neplata acesteia la termenul stabilit.

 Apelurile au fost legal timbrate cu câte 1898 lei taxă judiciară de timbru şi 5 lei timbru judiciar.

 Intimaţii SC L.Co SRL şi T.E.au solicitat respingerea apelurilor şi păstrarea sentinţei Judecătoriei Iaşi ca legală şi temeinică.

 În cursul judecăţii apelului a decedat intimata T. E., fiiind introdus în cauză în calitate de moştenitor T.H.C. La data de 07.01.2010 a decedat şi T.H.C. fiind indicaţi ca moştenitori ai acestuia L.C.şi L.I.

 În apel nu s-au administrat probe noi.

 Examinând actele şi lucrările dosarului raportat la motivele de apel invocate, probatoriul administrat în cauză şi dispoziţiile legale aplicabile , Tribunalul constată că apelurile sunt fondate pentru considerentele ce vor fi expuse în cele ce urmează

 Prin cererea de chemare în judecată reclamanta S.C. „L.CO” S.R.L. a solicitat în contradictoriu cu pârâţii T.E., D. C. şi R. V., constatarea nulităţii absolute a tranzacţiei încheiată între pârâţi şi autentificată sub nr. 1449/2007 la Biroul Notarului Public I. P., arătând că tranzacţia a fost încheiată în frauda sa şi se întemeiază pe o cauză ilicită , întrucât anterior încheierii acestei tranzacţii T. E. a încheiat cu reclamanta un antecontract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1123/2006 la B.N.P. Asociaţi N. I. şi M. M. C., pârâta obligându-se să-i înstrăineze suprafaţa de 530 mp. din suprafaţa totală de 1612 mp. teren din Iaşi, str. Palat nr. 66, aflată în indiviziune cu alţi comoştenitori ai promitentei vânzătoare, antecontract notat în Cartea funciară a imobilului.Dobânditorii acestui drept de proprietate aveau cunoştinţă despre existenţa antecontractului, dat fiind că acesta a devenit opozabil terţilor prin notarea în Registrul special al Cărţii funciare, astfel că au dat dovadă de rea credinţă, tranzacţia fiind lovită de nulitate absolută şi având un scop ilicit, întrucât momentul încheierii acestei tranzacţii a fost consecutiv momentului chemării sale în proces de către pârâta T.

 Prin acţiunea conexă T. E. a solicitat anularea tranzacţiei invocând ca motive de nulitate frauda la lege, vicierea consimţământului prin eroare obstacol şi dol şi cauza ilicită a tranzacţiei. Se arată în motivarea cererii că scopul urmărit a fost acela de a stinge litigiul de partaj şi eventualele căi de atac şi nu nerespectarea promisiunii asumate faţă de reclamantă.

Din analiza probatoriului administrat în cauză rezultă că la data de 13.06.2006 între T. E. şi S.C. L. Co SRL s-a încheiat antecontractul de vânzare cumpărare autentificat la BNP M. M. C. prin care promitenta vânzătoare T. E. s-a obligat să vândă promitentei cumpărătoare suprafaţa de 530 m.p. teren situată în Iaşi, str. P. nr. 66 , suprafaţă ce face parte din suprafaţa totală de 1612 m.p. deţinută în indiviziune cu pârâţii l. I. şi l. C., în schimbul preţului de 250.000 Ron, din care promitenta vânzătoare a primit la data autentificării actului suma de 50.000 lei , diferenţa urmând a fi plătită la data autentificării actului.

Prin acelaşi antecontract promitenta vânzătoare s-a obligat ca până la data perfectării actului în formă autentică să efectueze partajul asupra terenului, astfel încât suprafaţa de teren ce face obiectul antecontractului să aibă cale de acces la strada Sf. Andrei .

 Termenul de încheiere a contractului în formă autentică a fost stabilit la 15.06.2007, cu posibilitatea prelungirii în anumite condiţii.

 La data de 24.05.2007 între T. E. şi pârâţii D. C. şi R. V. C. s-a încheiat tranzacţia autentificată la BNP I. P. , prin care T. E. a transmis dreptul de proprietate asupra cotei de 3/9 din terenul în suprafaţă de 1612 m.p. situat în Iaşi, str. Palat nr. 66, stabilindu-se o sultă de 107.466,66 Euro , din care s-a achitat 11.000 Ron la data autentificării tranzacţiei, diferenţa urmând a fi achitată în termen de 90 zile de la data înscrierii în Cartea Funciară a dreptului de proprietate.

 În act se face menţiunea că prin încheierea tranzacţiei părţile înţeleg să stingă litigiul ce face obiectul dosarului 579/245/2007 aflat pe rolul Judecătoriei Iaşi.

 Potrivit dispoziţiilor art. 1704 Cod civil tranzacţia este un contract prin care părţile termină un proces început sau preîntâmpină un proces ce se poate naşte prin concesii reciproce , constând în renunţări reciproce la pretenţii sau în prestaţii noi săvârşite ori promise de o parte în schimbul renunţării de către cealaltă parte la dreptul care este litigios ori îndoielnic.

 Tranzacţia presupune existenţa unui drept litigios şi îndoielnic, adică de natură a da naştere unui proces, intenţia părţilor de a pune capăt litigiului existent sau de a preîntâmpina naşterea unui litigiu şi existenţa unor prestaţii reciproce.

 Actul încheiat între T. E. şi pârâţii D. C. şi R. V. C. îndeplineşte toate condiţiile mai sus enumerate. Astfel, părţile se aflau în indiviziune asupra terenului în suprafaţă de 1612 m.p. situat în Iaşi, str. Palat nr. 66, iar pe rolul Judecătoriei Iaşi se afla înregistrată cererea de partaj judiciar ce făcea obiectul dosarului nr. 579/245/2007 , intenţia părţilor fiind aceea de a pune capăt litigiului existent. De asemenea, actul conţine concesii reciproce în sensul că în schimbul transmiterii deptului de proprietate supra cotei sale indivize , T. E. urmează să primească sulta stabilită de comun acord.

 Tranzacţia este un contract sinalagmatic, cu titlu oneros comutativ şi consensual, iar condiţiile de validitate sunt cele prevăzute pentru orice contract.

 Nulitatea este o sancţiune civilă constând în desfiinţarea cu efect retroactiv de la data încheierii sale , a contractului încheiat cu încălcarea dispoziţiilor legale de fond şi formă. Cauzele de nulitate ale contractului trebuie să existe la momentul încheierii lui.

 Analizând tranzacţia încheiată între părţi instanţa constată că nu există nici un motiv de nulitate al acesteia.

 Reclamanta SC L. Co SRL şi-a întemeiat acţiunea în nulitatea contractului pe frauda la lege, scopul ilicit al tranzacţiei şi cauza ilicită.

 Frauda la lege, ca motiv de nulitate a actului juridic civil constă în încălcarea intenţionată de către părţi, prin folosirea unor mijloace viclene a dispoziţiilor imperative ale legii , cu ocazia încheierii contractului. Prin tranzacţia încheiată între T. E. şi ceilalţi doi coindivizari nu s-au încălcat dispoziţii imperative ale legii, de natură a atrage sancţiunea nulităţii absolute. Faptul că anterior încheierii tranzacţiei s-a promis vânzarea terenului către reclamantă nu atrage nulitatea absolută a tranzacţiei deoarece prin antecontract reclamanta nu a dobândit un drept de proprietate asupra terenului, ci doar o promisiune de vânzare a acestuia, afectată de condiţia efectuării partajului. Chiar şi în situaţia în care ar fi fost vorba de o înstrăinare exista posibilitatea ca terenul să nu cadă în lotul promitentei vânzătoare, ceea ce ar fi determinat desfiinţarea retroactivă a vânzării.

 Nu s-a făcut dovada încălcării unor dispoziţii imperative ale legii la momentul încheierii tranzacţiei pentru a se constata nulitatea acesteia.

 În ceea ce priveşte cauza tranzacţiei , pentru a atrage nulitate este necesar ca aceasta să fie ilicită, ori , deşi reclamanta invocă caracterul ilicit al cauzei nu a indicat în ce constă caracterul ilicit al acesteia, iar existenţa antecontractului de vânzare cumpărare nu poate paraliza coindivizarii să încheie o tranzacţie pentru a pune capăt stării de indiviziune în conformitate cu dispoziţiile art. 728 Cod Civil.

 De asemenea, reclamanta nu a făcut dovada că scopul încheierii tranzacţiei este unul ilicit, părţile din tranzacţie înţelegând să pună capăt stării de indiviziune prin preluarea bunului de către unii din coindivizari şi plata sultei cuvenite către T. E.

 Reclamanta T. E. şi-a întemeiat acţiunea în anularea tranzacţiei pe eroarea asupra naturii actului , frauda la lege, cauza ilicită şi vicierea consimţământului.

 Cu privire la frauda la lege şi cauza ilicită se menţine motivarea deja făcută în acţiunea reclamantei SC L. CO .

 Reclamanta T. E. a invocat că a fost în eroare asupra naturii actului întrucât a avut convingerea că încheie o tranzacţie iar adevăratul conţinut al actului juridic încheiat este cel al unui contract de vânzare cumpărare.

 Susţinerea nu este fondată, actul încheiat fiind o tranzacţie şi nu un contract de vânzare cumpărare cum susţine reclamanta . Faptul că prin efectul tranzacţiei reclamanta nu a primit nici o suprafaţă de teren în fizic , ci doar compensarea în bani prin sultă nu schimbă natura juridică a actului.

 Nu sunt întrunite nici condiţiile art. 1712 Cod civil , nefiind făcută dovada unei erori asupra persoanei sau obiectului în proces.

 Nici faptul că s-a prevăzut un termen pentru plata sultei, situaţie pe care reclamanta o cunoştea la data încheierii actului nu poate constitui motiv de nulitate a tranzacţiei, în cuprinsul unei tranzacţii părţile putând să însereze clauze privind termene şi condiţii ca în orice alt contract.

 De asemenea, nu poate constitui motiv de nulitate a tranzacţiei împrejurarea că ulterior reclamanta a dat o declaraţie prin care arăta că nu înţelege să susţină în instanţă acest act nu atrage nulitatea tranzacţiei motivat de faptul că motivul de nulitate trebuie să fie anterior sau concomitent încheierii actului şi nu ulterior.

 Cu privire la vicierea consimţământului, reclamanta nu a indicat care sunt manoperele dolosive folosite de pârâţi pentru vicierea prin dol a consimţământului reclamantei şi nici nu s-au probat în cauză asemenea manopere, după cum vicierea consimţământului prin violenţă este exclusă având în vedere că încheierea actului s-a făcut în faţa notarului public.

 Pentru toate aceste considerente urmează a se admite apelurile formulate de pârâţii R. C. V. şi D. C., se va schimba în parte sentinţa Judecătoriei Iaşi în sensul respingerii acţiunii şi acţiunii conexe .

 Având în vedere că nu s-a făcut dovada că intimatul L. C. nu s-a făcut dovada acceptării succesiunii lui T. H. C., instanţa urmează să admită excepţia calităţii procesuale pasive a acestui intimat.

 Se vor păstra dispoziţiile sentinţei apelate care nu contravin prezentei decizii.

Domenii speta

Spete similare