Drept Civil. Drept de proprietate privata. Art.948 Cod civil

Drept Civil. Drept de proprietate privata.

Art.948 Cod civil

Constatare ca valabila a conventiei de vanzare cumparare în situatia în care parata nu a respectat obligatia de a încheia vanzarea stipulata în contractul de promisiune bilaterala de vanzare cumparare. Este necesar sa fie îndeplinite conditiile prevazute de art.948 Cod civil, antecontractul sa nu prezinte vicii de fond ori de forma, promitentul vânzator sa fie proprietarul lucrului ce se vinde, sa nu existe impedimente la vânzare, sa se constate refuzul de a întocmi actul în forma ceruta iar promitentul cumparator trebuie sa faca dovada îndeplinirii obligatiilor sale cu privire la pret ori sa fie gata sa si le îndeplineasca. Reclamantul trebuie sa fie aceiasi persoana cu promitentul-cumparator.

JUDECATORIA FETESTI-SENTINTA CIVILA NR. 174 DIN 25 IANUARIE 2010

Prin cererea înregistrata pe rolul acestei instante reclamantul X a chemat în judecata pe pârâta COMUNA Y – PRIN PRIMAR solicitând sa se constate valabilitatea conventiei de vânzare cumparare privind suprafata de 21.994,70 m.p. teren intravilan apartinând domeniului privat al unitatii administrativ teritoriale si sa se pronunte o hotarâre care sa tina loc de act autentic de vânzare cumparare pentru acest teren.

În motivarea cererii, legal timbrata, se arata ca a încheiat cu pârâta la data de 07.05.2008 un antecontract de vânzare cumparare  privind suprafata de 21.994,70 m.p. teren intravilan (din incinta fostei S.C. Z S.A.) apartinând domeniului privat al unitatii administrativ teritoriale, teren aferent cladirilor ce sunt proprietatea S.C. A S.R.L., reprezentata legal de X.  Terenul vândut se afla în tarlaua 449 cu si vecinatatile indicate.

A platit integral pretul stabilit de 9.500 lei la data încheierii antecontractului si tot de atunci a intrat în posesia terenului. Sustine ca a platit pretul prin chitanta si vânzatorul i-a emis factura. Conform întelegerii partilor promitenta vânzatoare se obliga sa întocmeasca documentatia de carte funciara si sa perfecteze contractul de vânzare cumparare în forma autentica pâna la data de 01.09.2008.

Potrivit art.1077 Cod civil nefiind îndeplinita obligatia de catre debitor reclamanta poate asemenea a fi autorizata de a o duce la îndeplinire. Pentru reglementarea situatiei juridice a terenului se solicita admiterea cererii.

Se invoca dispozitiile art.969 Cod civil,  art. 1077 si art. 1295 Cod civil, art. 111 Cod procedura civila, art. 5 alin. 2 Titlul X din Legea 247/2005.

Analizând actele si lucrarile dosarului instanta constata urmatoarele:

S-a dispus efectuarea unei adrese catre Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara pentru a se comunica daca terenul obiect al antecontractului de vânzare cumparare este înscris în cartea funciara, precum si a unei adrese catre Primaria Comunei pentru a fi comunicata situatia juridica a terenului.

 Primaria Comunei a raspuns la adresa instantei precizând ca terenul intravilan în suprafata de 21.994,70 m.p. a intrat în administratia unitatii administrativ teritoriale în baza protocolului privind delimitarea hotarelor încheiat între comuna, si comuna, comuna nou – înfiintata prin reorganizarea vechii comun fiind atasata adresei Hotarârile Consiliului Local.

A fost depusa si adeverinta nr. 1250/24.03.2008 prin care Primaria comunei Gura Ialomitei adevereste ca terenul intravilan în suprafata de 21.994,70 m.p. a fost preluat pe baza protocolului încheiat între cele doua Primarii fara carte funciara si ca institutia nu dispune de bani pentru întocmirea cartii funciare.

Apreciindu-se utila solutionarii cauzei proba cu expertiza topografica si întrucât aparatorul reclamantului nu s-a opus, s-a dispus efectuarea unei expertize topo- cadastrale având ca obiective identificarea, evaluarea imobilului, urmând ca expertul sa precizeze daca suprafata promisa vânzarii se afla în tarlaua 449.

Sub aspect probator a fost  administrata proba cu înscrisuri si proba cu expertiza tehnica topografica.

Se retine ca prin conventia intitulata „Antecontract de vânzare cumparare” încheiata la data de 07.05.2008,  promitenta vânzatoare Comuna  – prin Primar, se obliga sa vânda promitentului cumparator X, suprafata de  21994,70 m.p. teren intravilan apartinând domeniului privat al unitatii administrativ – teritoriale , teren aferent cladirilor ce sunt în proprietatea S.C. , reprezentata de X,  amplasat în tarlaua 449, având ca vecinatatile indicate.

Pretul de vânzare a terenului este de 9.500 lei primit integral la data încheierii antecontractului potrivit chitantei si facturii fiscale.

În conventie se mentioneaza, printre alte obligatii si aceea a promitentei vânzatoare sa întocmeasca documentatia de carte funciara si sa perfecteze contractul de vânzare cumparare în forma autentica pâna la data de 01.09.2008, în caz contrar promitentul cumparator este îndreptatit sa solicite instantei de judecata competente pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act autentic de vânzare cumparare.

Potrivit art.2 alin.1 din Titlul X al Legii 247/2005 terenurile situate în intravilan si extravilan, cu sau fara constructii, indiferent de destinatie sau de întinderea lor, pot fi înstrainate si dobândite prin acte juridice între vii încheiate în forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute  .

Pe de alta parte, art.5 alin.2 din Titlul X al Legii 247/2005 prevede ca  „În situatia în care dupa încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa încheie contractul, partea care si-a îndeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarâre care sa tina loc de contract”.

Este necesar sa fie îndeplinite conditiile prevazute de art.948 Cod civil, antecontractul sa nu prezinte vicii de fond ori de forma, promitentul vânzator sa fie proprietarul lucrului ce se vinde, sa nu existe impedimente la vânzare, sa se constate refuzul de a întocmi actul în forma ceruta iar promitentul cumparator trebuie sa faca dovada îndeplinirii obligatiilor sale cu privire la pret ori sa fie gata sa si le îndeplineasca.

Analizând procesul verbal încheiat la data de 15.06.2006 între Primaria Comunei si adeverinta nr. 670/16.02.2009, se constata ca tarlaua 422 în suprafata de 6,19 ha include si tarlaua 449 în suprafata de 2,19 ha , teren ce constituie obiectul antecontractului de vânzare cumparare.

Prin Hotarârea nr. 33/12.03.2008 adoptata de Consiliul Local al comunei s-a stabilit la art. 1 modificarea art. 1 din Hotarârea Consiliului Local nr. 9 /18.01.2007 în sensul ca se aproba trecerea din domeniul public în domeniul privat al unitatii administrativ – teritoriale a suprafetei de 21.994,70 m.p. teren intravilan, tarla 449, având vecininatatile indicate.

La art. 2 din hotarârea sus amintita se aproba vânzarea de catre Consiliul Local catre S.C. A S.R.L. a suprafetei reale de 21.994,70 m.p. teren intravilan situat în tarlaua 449, proprietatea privata a unitatii administrativ teritoriale, iar la art. 3 se stabileste pretul de vânzare în suma de 9.500 lei pentru suprafata de 21.994,70 m.p. teren aferenta cladirilor aflate în proprietatea S.C A S.R.L.

Analizând antecontractul de vânzare cumparare instanta constata ca acesta a fost încheiat între promitenta vânzatoare Comuna– prin Primar, pe de o parte si  promitentului cumparator X, pe de alta parte, fara sa se faca vreo referire la S.CA S.R.L., antecontractul fiind semnat  la rubrica promitent vânzator  de primar în calitate de reprezentant al comunei si la rubrica promitent cumparator de X.

Legea nr. 215/2001 stipuleaza la art. 36 alin. 5 lit. b „ În exercitarea atributiilor prevazute la alin. (2) lit. c), consiliul local:

b) hotaraste vânzarea, concesionarea sau închirierea bunurilor proprietate privata a comunei, orasului sau municipiului, dupa caz, în conditiile legii; ».

Art.123 alin.2 ,3 si 4 din acelasi act normativ prevede ca „2) Vânzarea, concesionarea si închirierea se fac prin licitatie publica, organizata în conditiile legii.

(3) Prin derogare de la prevederile alin. (2), în cazul în care consiliile locale sau judetene hotarasc vânzarea unui teren aflat în proprietatea privata a unitatii administrativ-teritoriale pe care sunt ridicate constructii, constructorii de buna-credinta ai acestora beneficiaza de un drept de preemptiune la cumpararea terenului aferent constructiilor. Pretul de vânzare se stabileste pe baza unui raport de evaluare, aprobat de consiliul local sau judetean, dupa caz.

(4) Proprietarii constructiilor prevazute la alin. (3) sunt notificati în termen de 15 zile asupra hotarârii consiliului local sau judetean si îsi pot exprima optiunea de cumparare în termen de 15 zile de la primirea notificarii.

În situatia vânzarii catre persoana fizica X erau aplicabile dispozitiile art.123 alin.2 care prevad obligativitatea licitatiei publice, dar în cauza nu s-a facut dovada ca s-a organizat o licitatie publica cu privire la vânzarea terenului si mai mult nu au fost respectate prevederile alin.3 din art. 123 al Legii 215/2001 privind dreptul de preemtiune de care se bucura S.C.A S.R.L., nu a fost depusa dovada notificarii acestei societati pentru a-si exprima optiunea de cumparare.

În situatia vânzarii catre societate (evident cele doua persoane nu se confunda, persoana fizica X si SC A-reprezentata prin X), daca se dovedea a fi detinatorul constructiilor, nu era necesara organizarea licitatiei . Daca dupa notificare societatea nu îsi exprima optiunea de vânzare se proceda la vânzare catre oricare alta persoana.

Pentru cele ce preced, nefiind îndeplinite conditiile impuse de dispozitiile amintite privitoare la vânzarea de bunuri proprietate privata a unitatii administrativ-teritoriale, instanta va respinge cererea formulata de reclamantul X în contradictoriu cu pârâta Comuna Gura Ialomitei – prin Primar, judetul Ialomita, ca neîntemeiata.

Domenii speta

Spete similare