Executare antecontract de vanzare cumparare.apreciere culpa.

Prin Sentinţa civilă pronunţată  în  dosar, s-a respins exceptia de prematuritate a formularii cererii de chemare in judecata, invocata in cauza de paratul R.

S-a admis cererea de chemare in judecata formulata si precizata de reclamant in contradictoriu cu paratul R si in consecinta:

A fost obligat paratul la executarea antecontractului de vanzare cumparare, in sensul achitarii pe seama reclamantelor a echivalentului in lei la data platii a sumei de 13.500 Euro, suma reprezentand diferenta de pret neachitata din pretul stabilit de comun acord de 15.000 Euro

A fost obligat paratul sa plateasca in favoarea reclamantelor suma de 3.951 lei cheltuieli de judecata

Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut următoarele:

In ce priveste exceptia de prematuritate a formularii cererii, exceptie motivate de aceea ca potrivit  dispozitiilor art. 109 ind. 1 alin. 4 C.proc.civ “la sesizarea instantei cu dezbaterea procedurii succesorale , reclamantul va depune o incheiere emisa de notarul public cu privire la verificarea evidentelor succesorale prevazute de Codul civil si de lege…”, raportat la precizarea pretentiilor deduse judecatii prin cererea de chemare in judecata dar si la imprejurarea ca succesiunile incidente in cauza au fost dezbatute prin acte autentice (act notarial, hotarare judecatoreasca), aceasta exceptie nu se verifica in cauza, fiind respinsa in consecinta.

Motivarea exceptiei de prematuritate a formularii cererii de chemare in judecata bazata pe neindeplinirea cerintelor impuse de art. 5 alin. 2 din Titlul X - circulatia juridica a terenurilor - din Legea nr. 224/2005, pe lipsa formei autentice a inscrisului intervenit intre parti, neinvitarea paratului la notar pentru incheierea in forma notariala a conventiei in  forma autentica si astfel faptul ca vanzatorii aveau posibilitatea de a formula cerere de chemare in judecata doar la momentul la care cumparatorul era inscris in evidentele de CF cu notarea eventuala a privilegiului vanzatorului pentru restul de pret, se apreciaza ca reprezinta imprejurari ce vizeaza analiza fondului pretentiilor deduse judecatii, interpretarea clauzelor contractuale sub aspectul obligatiilor asumate de parti si implicit a indeplinirii, executarii acestor obligatii de catre partile semnatare, contractante si astfel analiza implicita a exceptiei de neexecutare a contractului, exceptie de asemenea invocata in cauza de partea parata.

Pe fondul cauzei, s-a reţinut ca prin inscrisul sub semnatura privata intitulat “antecontract ferm de vanzare cumparare“ , reclamanta SI si numitul SM in calitate de promitenti vanzatori au convenit in raport cu paratul, in calitate de promitent cumparator, la instrainarea respectiv dobandirea prin vanzare cumparare a imobilului din Calarasi,; pretul total , convenit de comun acord, al acestei tranzactii s-a stabilit la suma de 15.000 Euro  statuandu-se cu privire la achitarea lui in doua transe suma de 1.500 Euro cu titlu de avans ce s-a achitat la data semnarii inscrisului si suma de 13.500 Euro rest de pret, ce s-a stabilit a se achita “la data la care s-au finalizat formalitatile de intabulare, cumparatorul fiind inscris in cartea funciara ca proprietar a imobilului cumparat”

In cadrul aceleiasi conventii s-a stipulat ca obligatii in sarcina vanzatorilor intreprinderea demersurilor in vederea intabularii dreptului de proprietate pe seama cumparatorului, punerea la dispozitie de urgenta a tuturor documentelor necesare intabularii, concursul in vederea intocmirii documentatiilor cadastrale si intabularii imobilului pe numele si in favoarea cumparatorului; pe de alta parte, cumparatorul s-a obligat sa se prezinte pentru achitare diferenta de pret la data la care sunt indeplinite conditiile pentru intabularea dreptului sau de prorpietate in cartea funciara

Actul de proprietate vizand imobilul teren din litigiu - titlul de proprietate x/1246 din 16 aprilie 2003 - a fost eliberat pe seama numitei SI, a carei masa succesorala a fost dezbatuta prin sentinta civila x/2003 din dosarul x/2002 al Judecatoriei Turda, hotarare judecatoreasca ramasa definitiva la data de 19 februarie 2004. S-a stabilit astfel calitatea de mostenitori dupa aceasta defuncta a numitului SM sen sot supravietuitor si a reclamantei de azi, S I , si a numitului SM jr, in calitate de copii

Prin certificatul de mostenitor nr.x/28 septembrie 2011 eliberat de BNP Asociati s-a dezbatut masa succesorala dupa defunctul SM sen, decedat la data de 1 ianuarie 2006, masa succesorala incluzand si imobilul din litigiu statuandu-se ca mostenitori sunt cei doi copii reclamanta SI si numitul SM jr; prin acelasi act notarial s-a stabilit ca dupa decesul acestuia din urma, a numitului SM jr decedat la 17 noiembrie 2008, masa succesorala din care se cuprinde si imobilul din litigiu a revenit singurei mostenitoare acceptante, sotia supravietuitoare, reclamanta SI.

Despre momentul platii diferentei de pret, si paratul, ca si cele doua reclamante, a mentionat ca acesta s-a stabilit a fi momentul in care imobilul teren din litigiu era intabulat pe seama sa; paratul a recunoscut si ca a fost informat telefonic de catre reclamanta SI de faptul dezbaterii mostenirii dupa defunctul SM jr si ca vaduva acestuia este de acord cu instrainarea de teren, persoana care se opusese dintru inceput la aceasta tranzactie. Paratul a mai mentionat si ca in acest moment, al dezbaterii litigiului, probabil ca reclamantele si-au indeplinit obligatiile asumate - pct 10, mentionandu-se si ca imediat dupa incheierea inscrisului, reclamanta SI a predat actele detinute, acte ce nu erau suficiente pentru intabulare, dar si ca reclamanta SI nu l-a contactat de la momentul incheierii antecontractului.

Din probatiunea astfel administrata – clauze contractuale interogatorii parti, declaratii martori - se va retine ca intelegerea intervenita intre parti a fost in sensul procurarii de catre vanzatori a actelor necesare intabularii, cumparatorul urmand a realiza formalitatile cadastrale de intabulare, iar la momentul la care cumparatorul este intabulat in CF sa se realizeze si plata diferentei de pret (importanta sub acest aspect este si afirmatia paratului la interogatoriu care a mentionat ca „probabil” in acest moment reclamantele s-au achitat de obligatiile asumate, astfel ca implicit nerealizarea documentatiei cadastrale de intabulare reiese ca nu cadea in sarcina vanzatorilor); singura proba care conduce la ideea ca demersurile de intabulare cadeau in sarcina vanzatorilor este declaratia martorului J, fiind astfel in contradictie cu restul probatoriului administrat , motiv pentru care sub acest aspect urmeaza a nu fi luata in seama.

Raportat la cele de mai sus, vanzatorii au dovedit ca au obtinut toate actele necesare demararii formalitatilor de intabulare .

Ca atare, din cele expuse anterior, in privinta finalizarii demersurilor de intabulare efectiva a imobilului din litigiu pe seama paratului, nu se poate retine vreo culpa pe seama reclamantelor, culpa apartinand  pârâtului care nu a dat curs nenumăratelor solicitări din partea reclamantelor, solicitari formulate in sensul intabularii imobilului ca urmare a imprejurarii ca obtinerii tuturor  documentelor, actelor, inscrisurilor necesare finalizarii acestui demers, aspect adus la cunostinta paratului.

S-a reţinut ca paratul a inteles sa invoce in cauza exceptia de neexecutare, aspect ce constituie un mijloc de aparare aflat la dispozitia uneia din partile contractului sinalagmatic, in cazul in care i se pretinde executarea obligatorie ce-i incumba, fara ca partea care pretinde aceasta executare sa-si execute propriile obligatii; ori, asa cum deja s-a retinut, neexecutarea conventiei din cauza se datoreaza faptei paratului si nicidecum culpei reclamantelor

Asa fiind, avand in vedere principiul reciprocitatii si interdependentei obligatiilor partilor in contractele sinalagmatice, principiu dedus din prevederile art. 1020 Cod civil, s-a apreciat intemeiata pretentia formulata de reclamante, in sensul obligarii paratului la executarea antecontractului de vanzare cumparare.

Domenii speta

Spete similare