Fond funciar - nuliatate titlu

Dosar nr. 14954/288/2012

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA RÂMNICU VALCEA

CIVILĂ

Operator de date cu caracter personal nr.4246

SENTINŢA CIVILĂ NR. 7143

Şedinţa publică din data de 16 Decembrie 2014

Instanţa constituită din:

Preşedinte: Smaranda Maria Floricioiu

Grefier: Stelian Catrinoiu

Pe rol fiind judecarea cauzei civile formulate de reclamanta – pârâta GE, în contradictoriu cu pârâţii – reclamanţi RN, şi RO, şi cu pârâţii DD. G, , CLB, şi CJV, , având ca obiect fond funciar – nulitate titlu.

La apelul nominal făcut în şedinţă publică lipsesc părţile.

Fără citarea părţilor.

Se expune referatul cauzei de către grefierul de şedinţă, după care:

Instanţa constată că mersul dezbaterilor şi susţinerile părţilor au fost consemnate prin încheierea de şedinţă din data de 02 decembrie 2014, când, având nevoie de timp pentru deliberare, şi pentru a da posibilitatea părţilor să depună concluzii scrise, a amânat pronunţarea pentru datele de 09 decembrie 2014, 15 decembrie şi pentru, astăzi, 16 decembrie 2014, încheieri care fac parte integrantă din prezenta hotărâre.

INSTANŢA

Deliberând constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Rm. Vâlcea, sub nr……, reclamanta GE a chemat în judecată pe pârâţii RN, RO, DD. G şi CJV, solicitând instanţei ca, prin sentinţa ce o va pronunţat, să dispună următoarele: constatarea nulităţii absolute parţiale (pentru suprafaţa de … m.p.) a titlului de proprietate nr……; constatarea nulităţii absolute parţiale (pentru ….m.p.) a contractului de vânzare – cumpărare, autentificat sub nr. …de B.N.P. FR; obligarea pârâţilor RN şi RO să respecte reclamantei proprietatea şi posesia asupra unei suprafeţe de 287 m.p. din terenul situat în…., punctul „..”; obligarea aceloraşi pârâţi la repunerea în situaţia anterioară prin desfiinţarea gardului de beton construit abuziv şi refacerea gardului din lemn al reclamantei pe linia hotarului real dintre proprietăţile părţilor, cu autorizarea reclamantei, ca în caz de refuz al pârâţilor, să efectueze această lucrare pe cheltuiala lor; obligarea acestora la plata de daune – interese, reprezentând contravaloarea culturii de lucernă distruse prin construirea gardului de beton (daune evaluate în vederea timbrării la suma de 1000 de lei), precum şi la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că, în calitate de unic moştenitor legal al autorului…, este proprietara unui teren în suprafaţă de 3703 m.p., cu privire la care i s-a reconstituit tatălui său dreptul de proprietate, conform titlului nr. …din…., teren situat în….., punctul „SC”. Terenul menţionat este împrejmuit cu gard de circa 20 de ani iar în ceea ce priveşte stăpânirea şi folosinţa acestuia nu au existat niciodată neînţelegeri cu vecinii. La data de 18 octombrie 2012 pârâţii au distrus gardul de lemn al reclamantei pe latura de nord şi au început să construiască un alt gard pe fundaţie de beton, dar fără respectarea amplasamentului iniţial, încălcând, în mod flagrant, linia hotarului. Cu acest prilej reclamanta a aflat că fostul vecin din partea de nord – DA. D, în prezent decedat, tatăl pârâtului DD. G – înstrăinase terenul său pârâţilor RN şi RO. Pârâţii au distrus, în mod deliberat, semnele de hotar dintre proprietăţile părţilor, distrugând, totodată, cultura de lucernă a reclamantei de pe porţiunea cotropită şi degradându-i cultura respectivă din imediata apropriere a acestei zone. Prin nerespectarea amplasamentului vechiului gard din lemn şi construirea gardului de beton pe un alt amplasament, pârâţii i-au ocupat reclamantei suprafaţa de 287 m.p. de teren. În acest context, un nuc cu vârsta de circa 100 de ani car era iniţial situat în interiorul terenului său – la distanţa de cel puţin 2 metri faţă de hotarul dintre cele două proprietăţi, apare situat la o distanţă de 4 metri faţă de hotar, dar în interiorul terenului pârâţilor. Reclamanta a susţinut că eliberarea titlului de proprietate nr. …din …numitului DA. D s-a făcut cu încălcarea flagrantă a dispoziţiilor legale. Astfel, în speţă, stabilirea dreptului de proprietate s-a efectuat prin reconstituirea acestui drept, conform disp. art. 8 alin. 1 din Legea nr. 18/1991. În conformitate cu disp. art. 11 alin. 1 din Legea nr. 18/1991, întinderea dreptului reconstituit este cuantificată în raport de suprafaţa adusă în Cooperativa Agricolă de Producţie, suprafaţă care se stabileşte, printre altele, pe baza datelor ce rezultă din registrul agricol de la data intrării în cooperativă. Aşa cum se atestă în registrul agricol pe anul 1959, autorul DA. D figurează în punctul „SC” (cunoscut şi sub denumirea „ÎL”) cu suprafaţa de 2500 m.p., iar prin titlul amintit i s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra unei suprafeţe de 2670 m.p., deci, cu 170 m.p.în plus faţă de cât era legal. Pe baza titlului menţionat, prin contractul de vânzare – cumpărare, autentificat sub nr. …de B.N.P. FR, pârâţii RN şi RO au dobândit în punctul „SC” suprafaţa de 2614,29 m.p., deci, cu 114,29 m.p. mai mult faţă de suprafaţa de 2500 m.p. la care era îndreptăţit a-i fi reconstituită vânzătorului DA. D. Or, pe de o parte, ştiind că nimeni nu poate transmite ceea ce nu are sau mai mult decât are, iar, pe de altă parte, în virtutea principiului de drept quod nullum est, nullum producit effectum, urmează a se constata nulitatea parţială a contractului de vânzare – cumpărare cu privire la diferenţa de 114,29 m.p., nejustificată legal.

În drept, au fost invocate disp. art. 563 şi art. 1357 şi urm. Cod civil.

Pârâţii RO şi RN au formulat întâmpinare – filele 40-44, prin care au solicitat respingerea acţiunii reclamantei ca nefondată, pentru următoarele motive:

În ceea ce priveşte revendicarea au arătat că prin contractul de vânzare – cumpărare nr. …au cumpărat de la DD, tatăl pârâtului DD. G, terenul în suprafaţă de 2614,29 m.p., teren individualizat prin planul de amplasament şi delimitare a corpului de proprietate – anexă la contract, plan verificat şi recepţionat de O.C.P.I. V sub nr….., în care lăţimea terenului la DN.. şi în partea opusă acestuia spre vecina R S este de 29,50 metri. Pârâţii sunt cumpărători de bună – credinţă, deoarece au dobândit un teren în baza unui titlu real de proprietate, intabulat, cert individualizat, cu limite clare reprezentate de nişte ţăruşi care delimitau terenul cumpărat. De altfel, din adeverinţa nr….., emisă de Primăria B, rezultă că DA. D figura la rolul agricol în anul 2003 cu suprafaţa de 2670 m.p.. Este nereală susţinerea reclamantei că terenul său ar fi fost împrejmuit de 20 ani cu gard, aceasta având gard doar la partea ce se învecinează cu DN7. Pârâţii au solicitat şi obţinut autorizaţie de construire a gardului, ocazie cu care li s-a verificat titlul de proprietate şi li s-a aprobat edificarea gardului pe limitele planului de amplasament şi delimitare. Reclamanta, profitând de absenţa pârâţilor, a edificat pe latura pe care se învecinează cu aceştia, un gard din pari de lemn şi scândură, pe o porţiune, şi din pari de lemn cu sârmă obişnuită. La momentul edificării gardului reclamanta a ocupat din terenul pârâţilor – ocuparea realizându-se de la jumătatea lungimii platoului, însă, pârâţii nu au observat acest fapt, întrucât nu prea treceau pe acolo, iar ocuparea nu a afectat lăţimea terenului de la DN7 pentru a fi vizibilă. Pe latura de nord, susţin pârâţii, au un alt vecin care a edificat gard pe aliniamentul corect şi cu acest prilej au constatat că le lipseşte o porţiune de teren prin îngustarea lăţimii în mod vizibil la limita dintre platou şi coastă. Reclamanta a formulat reclamaţia şi la Inspectoratul de Stat în Construcţii care, prin procesul – verbal de control nr…., a constatat că Primăria B a efectuat măsurători în teren, confirmând transpunerea corectă a actelor de proprietate R la realizarea împrejmuirii (gard cu fundaţie şi elevaţie din beton, panouri, sârmă). În acelaşi sens, este şi adresa nr…., înaintată reclamantei de aceeaşi instituţie. Pârâţii au arătat că nu au avut cunoştinţă de existenţa adresei nr. ….care nu le-a fost comunicată şi care a fost emisă pro causa. Au arătat că schiţa terenului respectă planul parcelar al punctului „S C”, sat L, comuna B, tarlaua 10, parcela 138, plan ce a stat la baza emiterii titlului de proprietate al vânzătorului unde lăţimea terenului este de 29,50 metri, mai mică decât este menţionată în planul parcelar. Potrivit planului parcelar, terenul reclamantei are lăţimea la DN.. de 42 metri iar în realitate aceasta stăpâneşte o lăţime la DN.. de 43,24 metri, neputând justifica diferenţa. Autorul reclamantei a figurat la rolul agricol, anterior cooperativizării, cu suprafaţa de 2500 m.p., punctul „S C”, situaţie faţă de care acestuia nu i se putea emite titlul de proprietate pentru o suprafaţă mai mare.

Pârâţii au formulat cerere reconvenţională în contradictoriu cu reclamanta – pârâtă GE şi pârâtele Comisia Judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Vâlcea şi CLB, prin care a solicitat să se constate nulitatea absolută parţială a titlului de proprietate nr. ….din…., emis pe numele C M. I, pentru suprafaţa ce i-a fost reconstituită în plus de cei 2500 m.p. în tarlaua 10, punctul „S C, din satul L, comuna B şi a procesului – verbal de punere în posesie şi a schiţei anexă, emisă pe numele C M. I pentru aceeaşi suprafaţă.

Reclamanţii şi-au întemeiat, în fapt, cererea reconvenţională, pe motivele invocate în cuprinsul întâmpinării, iar în drept au invocat disp. art. III lit. a din Legea nr. 167/1998.

Pârâtul DD. G a formulat întâmpinare – fila 62, prin care a solicitat respingerea cererii principale, arătând că tatăl său a fost proprietarul terenului din punctul „S C”, că nu a înstrăinat în nume propriu teren către pârâţii R şi că nu poate avea calitatea de parte în proces. În final, a susţinut şi că diferenţa de suprafaţă rezultată între măsurătorile cu aparatură diferită este legală.

La termenul de judecată din data de …., instanţa a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocată de pârâtul DD. G pentru motivele arătate în încheierea de şedinţă – fila 64.

În vederea soluţionării cauzei au fost încuviinţate probele cu interogatoriul părţilor, cu înscrisuri, cu expertize în specialităţile topografie, construcţii şi agronomie, testimonială. Totodată, au fost solicitate relaţii pârâtelor C JV şi CLB.

Expertiza specialitatea agricultură a fost efectuată în cauză de expert inginer MM O, raportul de expertiză fiind depus  la dosar – fila 157. Expertiza specialitatea construcţii a fost efectuată de expert inginer C M, raportul de expertiză fiind depus la dosar – filele 168-181. Cât priveşte expertiza specialitatea topografie, aceasta a fost efectuată de expertul titular R Gl, raportul de expertiză fiind depus la dosar – filele 259 – 272, fiind formulat punct de vedere şi de către experţii observatori încuviinţaţi pentru părţi, respectiv, expert inginer TAM– raport de expertiză (filele 297-311) – pentru reclamantă, şi expert inginer P S A – raport de expertiză (filele 331-334 şi 342-343) – pentru pârâţii R. Experţii au fost prezenţi şi în instanţă la termenul din 4 noiembrie 2014 – fila 371 pentru a da lămuriri, punctele de vedere prezentate de aceştia fiind consemnate în încheierea respectivului termen de judecată.

În cauză au fost audiaţi martorii C E şi S Ga, propuşi de reclamantă, AI Dorel şi D A, propuşi de pârâţii Re şi CE, propusă de pârâtul DG.

Analizând ansamblul probelor administrate în cauză, instanţa reţine următoarele:

Prin titlul de proprietate nr. ….s-a reconstituit pe numele autorului reclamantei C M. I dreptul de proprietate pentru suprafaţa totală de 3703 m.p., situată în punctul „SC”, astfel: suprafaţa de 2502 m.p., arabil, tarlaua …, parcela …şi suprafaţa de 1201 m.p., fâneaţă, tarlaua…, parcela…. Acesta a fost pus în posesie în punctul „S C” cu suprafaţa totală de 3703 m.p. pentru care a fost emis titlul de proprietate. Pentru acest teren nu au fost depuse la dosar şi la dispoziţia expertului şi nu au fost găsite nici în arhiva O.C.P.I. V schiţa de plan cu dimensiuni şi configuraţie pentru procesul – verbal de punere în posesie şi nici pentru titlul de proprietate. În această situaţie au fost aplicate de către expert la individualizarea terenului dimensiunile parcelelor specificate pe planul parcelar (şi care nu conţine toate dimensiunile tehnice ale parcelelor componente şi ale tarlalei) şi au fost determinate celelalte dimensiuni coroborând planul parcelar şi dimensiunile existente cu suprafeţele puse în posesie specificate în procesele – verbale de punere în posesie – raport de expertiză, fila 263. Terenul menţionat în titlul de proprietate al reclamantei a fost individualizat de expert în schiţa anexă nr. 2 la raportul de expertiză – fila 270, prin contur mov.

Prin titlul de proprietate nr. …din …s-a reconstituit lui DA. D (vânzătorul către pârâţii R) dreptul de proprietate pentru o suprafaţă totală de 2670 m.p., situat în punctul „S C”, astfel: suprafaţa de 1830 m.p., arabil, tarlaua …, parcela …şi suprafaţa de 840 m.p., alte terenuri, tarlaua…, parcela…. Acesta a fost pus în posesie pentru suprafaţa totală de 2670 m.p. pentru care s-a emis titlu de proprietate. Pentru acest teren expertul a precizat că a fost obţinută de la O.C.P.I. V sub nr. …schiţa de plan pentru titlul de proprietate pentru parcela…, cu suprafaţa de 1830 m.p., respectiv, parcela…, cu suprafaţa de 840 m.p. din titlul de proprietate nr….. Prin contractul de vânzare – cumpărare nr. …pârâţii RN şi RO au cumpărat de la autorul DA. D terenul în suprafaţă de 2614,29 m.p. ce îi fusese reconstituit conform titlului de proprietate…., anterior menţionat şi care a fost identificat de expert prin contur albastru la schiţa anexă nr. 2 la raportul de expertiză – fila 270 ca având dimensiunea de 2626 m.p.

Este de menţionat că transpunerea în teren a actelor de proprietate a fost efectuată şi de expertul observator A M T – schiţa anexă 2 la raportul de expertiză – fila 328.

În urma transpunerii în teren a actelor de proprietate s-a constatat că între acestea există o suprapunere de 545 m.p., identificată de expertul titular prin haşurare în schiţa anexă nr. 2 la raportul de expertiză – fila 270.

Având în vedere natura cererilor formulate în cauză, analiza instanţei va viza, cu prioritate, verificarea respectării condiţiilor de legalitate la emiterea titlurilor de proprietate către părţi – acestea formulând cereri reciproce de constatare nulitate titluri de proprietate, urmând ca celelalte pretenţii ale reclamantei cu referire directă la acţiunea în revendicare şi obligaţia de a face, respectiv, acordarea de daune – interese, să fie soluţionate în funcţie de concluziile primei analize, dat fiind că este vorba despre terenuri ce au făcut obiectul Legii nr. 18/1991 şi cu privire la care dovada dreptului de proprietate se face prin actele de reconstituire emise sub imperiul legilor fondului funciar. Verificându-se evidenţele de rol agricol se reţine că autorul reclamantei a figurat înscris în anul 1959-1963 cu suprafaţa de 3,20 ha din care în punctul „SC” suprafaţa de 0,25 ha. La dosarul cauzei nu a fost depusă (negăsindu-se) cererea de înscriere în C.A.P. a autorului. Prin cererea pentru reconstituirea dreptului de proprietate nr. …acesta a solicitat în punctul „SC” suprafaţa de 0,25 ha. A fost validat prin Hotărârea de validare nr….; a CJ pentru aplicarea Legii nr. 18/1991 cu suprafaţa de 0,25 ha. Între suprafaţa menţionată în registrul agricol care a fost solicitată şi pentru care a obţinut validarea autorul reclamantei, respectiv, 0,25 ha şi suprafaţa reconstituită prin titlul de proprietate şi procesul – verbal de punere în posesie de 3703 m.p., există o diferenţă de 1203 m.p. La dosarul cauzei reclamanta a depus actul nr. …în care la punctul 3 – „R” – este menţionată suprafaţa de 3750 m.p. pretinzând că această diferenţă, anterior menţionată, se regăseşte în acest act, însă, instanţa reţine că autorul a formulat cerere de reconstituire doar pentru suprafaţa de 0,25 ha cu care figura la rolul agricol şi nu pentru o suprafaţă mai mare şi a fost validat pentru această suprafaţă. Reclamanta nu a solicitat şi nici nu a obţinut validarea pentru o suprafaţă mai mare în punctul „S C”, deşi, în cadrul operaţiunii de validare, se stabileşte întinderea dreptului de proprietate al părţii şi pentru care vor fi emise acte de proprietate. Deşi, în cuprinsul titlului de proprietate şi al procesului – verbal de punere în posesie, emise autorului reclamantei a fost menţionată suprafaţa de 3703 m.p., se constată că pentru suprafaţa de 1203 m.p. (care excede suprafeţei de 2500 m.p.) nu a existat cerere de reconstituire şi nici validare a dreptului de proprietate.

Cât priveşte pe autorul pârâţilor (vânzătorul DA. D) se reţine că acesta a figurat în registrul agricol în anii 1959-1963 cu suprafaţa de 0,25 ha în punctul „Îl”. S-a înscris în C.A.P. cu această suprafaţă iar prin cererea pentru reconstituirea dreptului de proprietate nr. …a solicitat în punctul „L” suprafaţa de 3700 m.p. A fost validat cu suprafaţa de 0,25 ha în punctul „L” prin Hotărârea de validare nr….a CJ pentru aplicarea legii fondului funciar. Între suprafaţa reconstituită, potrivit actelor de reconstituire (titlul de proprietate şi procesul – verbal de punere în posesie), şi cea validată în acest punct există o diferenţă în plus de 170 m.p. Este de menţionat că aferent titlului de proprietate emis autorului pârâţilor a fost depusă la dosar schiţa de plan anexă, expertul identificând în teren suprafaţa de 2626 m.p., ca fiind terenul pentru care s-a reconstituit dreptul de proprietate acestuia. Cu prilejul întocmirii actului de vânzare – cumpărare către pârâţii R, s-a constatat că terenul măsoară suprafaţa de 2614 m.p., aşa cum a fost identificată de expert.

Este de menţionat că, deşi, în cauză, au fost audiaţi martori, depoziţiile acestora nu au fost edificatoare pentru stabilirea întinderii dreptului de proprietate al părţilor sau al autorilor acestora. Astfel, deşi, prin raportare la anumite semne naturale pretins a fi de hotar (nuc, tufe de alun) martorele C E şi SG, propuse de reclamantă, au arătat că pârâţii au ocupat din terenul reclamantei, martora DA, propusă de pârâţii – reclamanţi R şi care este vecină cu terenurile stăpânite de părţi, a arătat că limita de hotar este „pe unde este acum gardul”. Martorele au confirmat că în timpul C.A.P. – ului nu a existat gard între proprietăţi, terenurile fiind folosite de mai multe persoane, reclamanta ridicând un gard după ce „a revenit la acest teren după anul 1989” (martora C). Este relevantă şi depoziţia martorei S G care a arătat că, în timpul C.A.P. – ului, între cele două terenuri nu mai existau semne de hotar, întreaga apreciere a martorelor fiind făcută prin raportare la existenţa nucului, a tufelor de soc şi a tufelor de alun.

Concluzionând, instanţa va reţine că autorului reclamantei i-a fost emis titlul de proprietate pentru suprafaţa de 3702 m.p., deşi, solicitase spre reconstituire şi fusese validat cu suprafaţa de 2500 m.p., fără a exista schiţe anexe la actele de reconstituire care să poată duce la identificarea terenului menţionat în acte şi care a fost identificat doar pe baza dimensiunilor (de altfel, incomplete) menţionate în planul parcelar. Prin urmare, punerea în posesie în punctul „S C” şi emiterea titlului de proprietate pentru autorul reclamantei s-a făcut pentru o suprafaţă mult mai mare decât cea menţionată în registrul agricol în cererea de reconstituire şi în hotărârea de validare iar acesta nici nu a fost identificat, în concret, la emiterea actelor. Autorului pârâţilor i-a fost emis titlul de proprietate pentru suprafaţa de 2670 m.p., deşi solicitase şi fusese validat cu suprafaţa de 2500 m.p., actele de reconstituire emise autorului pârâţilor au fost însoţite de schiţa de plan (aferent titlului de proprietate), terenul putând fi, astfel, individualizat ca măsurând 2614 m.p., astfel cum a fost ulterior înstrăinat pârâţilor R. În acest context, caracterizat, în principal, prin aceea că emiterea actelor de proprietate în favoarea autorului pârâţilor s-a făcut cu respectarea dimensiunilor menţionate în planul parcelar, că a fost întocmită schiţa anexă la titlu care a permis individualizarea terenului ca măsurând 2614 m.p. şi că diferenţa de 114 m.p. existentă între suprafaţa regăsită în teren şi pentru care s-au emis acte de proprietate şi cea pentru care a fost validat autorul pârâţilor este posibil să fi rezultat din efectuarea măsurătorilor cu aparate de măsură diferite (prin comparare cu suprafaţa de 1203 m.p. menţionată în plus în actele de reconstituire emise reclamantei şi care nu permite conturarea unei asemenea opinii), instanţa va da preferinţă susţinerilor pârâţilor R. Se va reţine, aşadar, că în mod nelegal au fost emise acte de proprietate pentru suprafaţa de 545 m.p., identificate prin notare cu S3 şi haşurare cu culoare maro în schiţa anexă nr. 2 la raportul de expertiză întocmit de expertul RG şi care se suprapune peste terenul pentru care s-au emis acte de proprietate autorului pârâţilor, procesul – verbal de punere în posesie şi titlul de proprietate nr……, emise pe numele autorului C M. I, fiind lovite de nulitate cu privire la această suprafaţă în raport de disp. art. III lit. a din Legea nr. 169/1997.

Pentru aceste considerente, urmează a fi respinsă cererea principală, în întregul său, ca neîntemeiată şi admisă cererea reconvenţională, cu consecinţa obligării reclamantei, în temeiul art. 274 Cod proc. civ., la plata sumei de … lei cheltuieli de judecată către pârâţii R, justificate prin plata onorariului de avocat şi pentru expert.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE:

Respinge, ca neîntemeiată, cererea principală formulată de reclamanta – pârâta GE, , în contradictoriu cu pârâţii – reclamanţi RN, şi RO, şi cu pârâţii DD. G, şi CJV, cu sediul în.

Admite cererea reconvenţională formulată de pârâţii – reclamanţi RN, şi RO, în contradictoriu cu reclamanta – pârâtă GE, şi cu pârâţii CLB, şi CJV,.

Constată nulitatea procesului – verbal de punere în posesie şi a titlului de proprietate nr….., emise pe numele autorului reclamantei, C M. I, pentru suprafaţa de 545 m.p., teren situat în punctul „S C – L” din…., astfel cum este identificat prin notare cu S3 şi haşurare cu culoare maro în schiţa anexă nr. 2 la raportul de expertiză întocmit de expertul R G, schiţă care face parte din prezenta hotărâre.

Obligă reclamanta la …. lei, cheltuieli de judecată către pârâţii RN şi RO.

Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare..

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 16.12.2014.

Preşedinte,

Grefier,

1

Domenii speta

Spete similare