CIVIL:reziliere antecontract

Pe rol pronunţarea asupra apelurilor declarate de pârâta ---, cu sediul în ---, --, nr.--, jud, cu sediul procesual ales pentru comunicarea actelor de procedură în _____ şi de reclamantul ---,  domiciliat în ---, împotriva sentinţei civile nr.________ pronunţată de Judecătoria Buzău în dosarul nr.________, având ca obiect reziliere antecontract.

Prezenţa şi dezbaterile au avut loc în şedinţa publică din data de ____, consemnate pe larg în încheierea de şedinţă de la acea dată, ce face corp comun cu prezenta. Instanţa, având nevoie de timp pentru a delibera şi pentru a da posibilitatea părţilor să depună concluzii scrise, a amânat pronunţarea pentru ____.

După deliberări,

T R I B U N A L U L

Asupra apelurilor civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Buzău sub nr. ______, reclamantul --- a solicitat, în contradictoriu cu pârâta ---, ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să se constate rezoluţiunea antecontractului autentificat sub nr. _____, să fie obligată pârâta să-i restituie avansul şi ratele achitate în cuantum de _______, cu dobânda legală aferentă de la momentul plăţii şi până la restituire, să fie obligată pârâta la plata chiriei plătite de reclamant de la data de 21.03.2013 şi până la restituirea sumei astfel solicitate, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii, reclamantul a arătat că a încheiat cu pârâta antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. _______, prin care societatea se obliga să amenajeze şi să predea un imobil apartament, că a achitat în baza acestei convenţii un avans de ___Euro la data semnării antecontractului şi, ulterior, ____ Euro până la data de 20.10.2012, întrucât şi-a vândut propria locuinţă, că a convenit cu pârâta efectuarea de finisaje suplimentare şi a achitat pentru acestea suma de 6.114,21 lei la data de 19.10.2012.

A învederat că, potrivit prevederilor art. 9.1 din antecontract, apartamentul trebuia să-i fie predat în data de 21.12.2012; că a achitat, începând cu 25.10.2012, ratele convenite în baza facturilor primite, însă apartamentul nu a fost gata pentru a fi predat la 21.12.2012 şi a continuat să plătească rate la 28.12.2012, la 01.02.2013 şi la 04.03.2013, dată după care a înţeles să opună pârâtei excepţia neexecutării contractului.

A precizat reclamantul că a notificat pârâta, în baza art. 17 alin.1 din antecontract, privind desfiinţarea acestuia de plin drept şi a solicitat restituirea sumelor plătite, în total ______.

După primirea acestei notificări făcută prin poştă electronică, pârâta l-a convocat la conciliere pentru data de 17.04.2013, însă nu sunt întemeiate susţinerile acesteia privind convenirea decalării termenului, nefiind respectate în acest sens prevederile art. 4 pct.1 din antecontract, în realitate neexistând nicio convenţie de decalare a termenului.

A mai susţinut reclamantul că a încercat, fără rezultat, medierea posibilului litigiu.

În drept, acţiunea s-a întemeiat pe dispoziţiile Codului civil şi Codului de procedură civilă.

În probaţiune, au fost ataşate înscrisuri (f.5-24, 35-38, 45-47 fond).

În cauză a formulat întâmpinare şi cerere reconvenţională, la data de 19.06.2013, pârâta ____SA, arătând, în apărare, că cererea este nemotivată şi contradictorie, că nu a fost respectată procedura prealabilă a concilierii prevăzută de art. 720/1 Cod procedură civilă, că rezilierea antecontractului a intervenit de plin drept, întrucât art. 17 conţine un pact comisoriu de grad III şi rezoluţiunea este la dispoziţia părţilor contractante, putându-se discuta cel mult doar asupra momentului la care aceasta a intervenit şi asupra culpei părţilor contractante. A apreciat că revine reclamantului culpa în condiţiile art. 17 alin.2 din antecontract, fiind neîntemeiată solicitarea acestuia de restituire a sumelor achitate. Deşi reclamantul recunoaşte că a solicitat anumite modificări în structura apartamentului, ce au dus la imposibilitatea societăţii de a respecta termenele contractuale, pârâta arată că reclamantul nu a achitat la timp sumele datorate şi, la momentul în care acesta a opus excepţia de neexecutare, era deja în întârziere în privinţa executării propriilor obligaţii, neputându-şi invoca propria culpă.

A mai învederat, pe cale de întâmpinare, că reclamantul nu a cuantificat pretenţiile privind plata dobânzilor şi chiriei solicitate, dar nici nu a timbrat acţiunea promovată.

Pe cale reconvenţională, pârâta a solicitat să se constate că a intervenit rezilierea de plin drept a antecontractului din vina exclusivă a reclamantului, astfel că are dreptul de a reţine toate sumele achitate de acesta până în prezent, obligându-l pe reclamant să lase respectivele sume la dispoziţia societăţi, potrivit art. 17 alin.2 din antecontract.

A susţinut că reclamantul a întârziat plata sumelor datorate, a solicitat lucrări suplimentare, în momentul în care se putea preda apartamentul nu a dorit să beneficieze de aceasta, iar în situaţia în care dorea finalizarea convenţiei era obligat să notifice societatea pentru predarea apartamentului, dar nu a făcut acest lucru, aşteptând trecerea timpului, fără a observa însă că nu şi-a exprimat intenţia în termenul prevăzut prin antecontract.

Au fost ataşate înscrisuri (f.53-74 fond).

Conform încheierii pronunţate la data de ____, în cadrul dosarului nr. 16408/200/2013, în reexaminare, s-a dispus acordarea ajutorului public judiciar sub forma scutirii reclamantului de plata taxei judiciare de timbru în sumă de 3271 lei.

În faţa primei instanţe au fost administrate probatorii cu înscrisuri, martori (f.211,212 fond) şi interogatoriul reclamantului (f.223-227 fond).

Ambele părţi au formulat şi depus concluzii scrise în dosarul de fond.

Prin sentinţa civilă nr. ______, Judecătoria Buzău a respins excepţiile de netimbrare, nulitate şi inadmisibilitate a cererii de chemare în judecată, a admis, în parte, acţiunea principală şi a constatat desfiinţat de plin drept, conform art.17 alineat ultim, antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.______, obligând pârâta să restituie reclamantului suma de ______ cu titlu de avans şi rate preţ apartament.

A fost respinsă cererea reconvenţională formulată de pârâta ---- şi s-a dispus obligarea acesteia să achite statului suma de____ cu titlu de taxă judiciară de timbru.

Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut că între părţi s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr._____, în baza căruia pârâta se obliga să vândă reclamantului apartamentul cu două camere, în suprafaţă de 82 mp, situat în municipiul Buzău, ---, contra sumei de ____, cu termen de predare 21.12.2012.

S-a reţinut că reclamantul a achitat pârâtei suma de ____ şi, deoarece părţile nu s-au înţeles, iar pârâta nu a predat apartamentul în cauză, reclamantul a formulat acţiune pe rolul instanţei.

A constatat instanţa de fond că, la data de 17.04.2013, între părţi s-a încheiat un proces-verbal din care rezultă că ambele consideră antecontractul încheiat între ele reziliat-desfiinţat de plin drept.

În privinţa excepţiilor invocate de pârâtă, prima instanţă a apreciat că acestea nu sunt întemeiate: netimbrarea - deoarece reclamantul a beneficiat de un ajutor public judiciar în sensul scutirii sale de la plata taxei judiciare de timbru în sumă de 3.271 lei; nulitatea cererii de chemare în judecată - deoarece reclamantul, implicit, şi-a întemeiat cererea pe prevederile antecontractului; inadmisibilitatea cererii de chemare în judecată - deoarece reclamantul a făcut dovada că a încercat concilierea prealabilă conform invitaţiei la mediere nr._____.

Pe fond, prima instanţă a apreciat că cererea formulată de reclamant este întemeiată în parte, că acesta a dorit achiziţionarea apartamentului în litigiu la îndemnul mamei şi bunicii sale, iar intenţia de bună credinţă a reclamantului rezultă din achitarea sumei de _____, precum şi din solicitarea unor finisaje superioare.

Cu toate acestea, pârâta nu a predat apartamentul în litigiu până la termenul fixat - 21.12.2012, şi nici după acesta, astfel că reclamantul a trimis pârâtei la data de 21.03.2013 o notificare prin care a invocat desfiinţarea de plin drept a antecontractului în baza art.17 alineat ultim.

A mai reţinut instanţa de fond că, ulterior, şi pârâta, considerând că reclamantul a fost un client pretenţios, a considerat reziliat de plin drept antecontractul în cauză, însă în temeiul art.17.2 din respectivul act.

În privinţa dobânzii legale solicitate de reclamant, prima instanţă a indicat că antecontractul încheiat între părţi prevede la art.17.5 plata unor penalităţi de 0,15% pe zi de întârziere, astfel încât acest capăt de cerere nu are temei legal.

Referitor la capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata chiriei, prima instanţă a reţinut că reclamantul nu l-a dovedit în niciun fel.

În privinţa cheltuielilor de judecată constând în taxa judiciară de timbru, conform art.18 din OUG nr.51/2008, instanţa de fond a constatat că vor fi puse în sarcina celeilalte părţi, dacă aceasta a căzut în pretenţii.

Asupra cererii reconvenţionale, instanţa de fond a apreciat că aceasta nu este întemeiată întrucât pârâta nu a făcut dovada că a predat apartamentul reclamantului la termenul fixat sau la un termen ulterior şi că acesta ar fi refuzat primirea lui, condiţii în care pârâta nu are justificare pentru deţinerea sumei de ______, achitată de reclamant.

Împotriva acestei sentinţe au declarat apel, în termen legal, atât reclamantul ---, cât şi pârâta ----.

Prin motivele de apel formulate de reclamant (f.21-22) s-a solicitat casarea hotărârii atacate şi trimiterea spre rejudecare în privinţa capetelor de cerere 3 (privind dobânda legală solicitată), 4 (privind plata chiriei de la 21.03.2013 şi până la restituirea sumei solicitate) şi 5 (privind cheltuielile de judecată) ale acţiunii introductive, întrucât prima instanţă nu s-a pronunţat asupra acestora, după cum rezultă din dispozitivul sentinţei.

În subsidiar, apelantul reclamant a solicitat admiterea apelului său şi schimbarea în parte a sentinţei atacate, în sensul admiterii acestor capete de cerere, întrucât în mod nelegal şi netemeinic au fost apreciate ca neîntemeiate sau neprobate.

În privinţa dobânzii legale solicitate, apelantul a arătat că ar fi trebuit să se facă aplicarea art. 17 pct.5 din antecontract, cu obligarea pârâtei la plata unei penalităţi de 0,15% pe zi de întârziere, începând cu data promovării acţiunii şi până la efectuarea plăţii.

Consideră că ar fi trebuit admis şi capătul de cerere privind plata chiriei, întrucât a probat că şi-a vândut locuinţa pentru a cumpăra apartamentul ce a făcut obiectul antecontractului, fiind nevoit să închirieze un spaţiu de locuit, instanţa de fond putând cenzura cuantumul chiriei ce urma a-i fi plătită, dar fără a respinge acest capăt de cerere.

În drept, cererea s-a întemeiat pe dispoziţiile art. 466, art. 468, art. 470, art. 471 şi art. 475 şi urm. NCPC.

În dovedire, s-a solicitat prin cererea de apel încuviinţarea probei cu înscrisuri. 

Prin motivele de apel formulate de pârâta reclamantă ---- (f.3-7) s-a solicitat, în temeiul art. 480 alin.2 NCPC, anularea sentinţei atacate, întrucât prima instanţă a soluţionat procesul fără a intra în judecarea fondului, şi trimiterea cauzei spre rejudecare. În subsidiar, apelanta a solicitat schimbarea în tot a hotărârii în sensul respingerii acţiunii principale şi admiterii cererii reconvenţionale, sau admiterea în parte a acestora în sensul obligării societăţii la restituirea ratelor cu păstrarea avansului primit, precum şi obligarea reclamantului apelant la plata cheltuielilor de judecată în fond şi apel.

Asupra solicitării de anulare a sentinţei şi trimitere a cauzei spre rejudecare, apelanta a învederat că au fost încălcate prevederile referitoare la rolul activ, cele privitoare la motivarea hotărârii, cele rezultând din art. 22 şi art. 425 NCPC, precum şi art. 6 CEDO, referitoare la obligaţia instanţei de a răspunde la toate apărările părţilor.

Referitor la rolul activ se arată că prima instanţă trebuia să solicite probe suplimentare, pe care să le pună în discuţia părţilor, cu privire la faptul finisării sau nu a apartamentului, precum şi referitor la imposibilitatea de predare a acestuia la termenul fixat.

A mai învederat apelanta că prima instanţă nu s-a pronunţat asupra apărărilor făcute pe cale de întâmpinare, asupra probelor administrate, dar nici asupra cererii reconvenţionale, iar nemotivarea hotărârii constituie o nepronunţare. 

Asupra solicitării subsidiare de schimbare a hotărârii în tot sau în parte, apelanta a arătat că reclamantul nu a probat în niciun fel acţiunea promovată, că a recunoscut că a solicitat îmbunătăţiri şi finisaje suplimentare ce duceau la amânarea termenului de predare a apartamentului, că acesta nu a solicitat niciodată predarea apartamentului şi, mai mult, a achitat în continuare ratele, ceea ce constituie o dovadă a renunţării beneficiului acestui termen, nemaiputând invoca această cauză de reziliere. Nu a făcut nici dovada faptului că ar fi cerut predarea apartamentului iar societatea ar fi refuzat, din contră apelanta făcând dovada că apartamentul era finisat la data prevăzută în contract şi că reclamantul nu s-a prezentat pentru a-l prelua.

Apreciază că instanţa de fond a reţinut greşit că pârâta a fost de acord cu motivul de reziliere propus de reclamant, în realitate pârâta solicitând pe cale reconvenţională reţinerea unui al motiv de reziliere. Arată că reclamantul nu s-a prezentat la data stabilită pentru recepţia imobilului, deşi avea această obligaţie conform art. 8, art. 9 pct.2 şi art. 10 din antecontract, acest din urmă text dând dreptul societăţii să exercite drepturile prevăzute de art. 17 şi să reţină sumele primite. Totodată, se menţionează că reclamantul nu a încheiat poliţa de asigurare obligatorie prevăzută de art. 8 pct.17 raportat la art. 9 pct.2 din antecontract.

S-a mai susţinut că reclamantul a achitat după momentul decembrie 2012 încă două rate cu foarte mare întârziere, ceea ce, din punct de vedere juridic, înseamnă că a renunţat la orice clauză de dezicere, notificarea acestuia neavând bază contractuală. Oricum, acesta nu a dovedit culpa societăţii în niciun fel. Potrivit art. 6 pct.1, ce se coroborează cu art. 17 alin2. din antecontract, se învederează că societatea apelantă este îndreptăţită să reţină toate sumele încasate cu titlu de daune interese, astfel că reclamantul nu putea solicita restituirea acestor sume. Chiar dacă s-ar interpreta restrictiv prevederile antecontractului, tot trebuie observat că atitudinea reclamantului echivalează cu o denunţare unilaterală a antecontractului şi, în consecinţă, societatea este în drept să oprească cel puţin avansul de 61.446,70 lei.

Apreciază că prima instanţă a ignorat probatoriul administrat, analizarea situaţiei de drept şi a voinţei părţilor, solicitând refacerea probatoriului în cauză cu înscrisuri, interogatoriu şi martori, inclusiv audierea martorilor audiaţi la fond. 

La data de 23.05.2014, reclamantul apelant a depus întâmpinare faţă de apelul declarat de pârâta ----, solicitând respingerea acestuia (f.24-27).

Ambele părţi au formulat şi depus concluzii scrise în calea de atac. 

Examinând sentinţa apelată sub aspectul criticilor formulate şi în raport de dispoziţiile legale incidente, tribunalul constată că apelurile pendinte sunt nefondate şi vor fi respinse pentru considerentele ce urmează:

Mai întâi, se cuvine relevat că sunt aplicabile în speţă dispoziţiile Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, cu modificările şi completările ulterioare, precum şi prevederile Legii nr. 134/2010 privind Codul de procedură civilă, cu modificările aduse prin Legea de punere în aplicare nr. 76/2012.

1. Asupra apelului reclamantului ----, în ce priveşte solicitarea de „casare” a hotărârii atacate şi trimitere spre rejudecare în privinţa capetelor de cerere 3, 4 şi 5 ale acţiunii introductive, întrucât prima instanţă nu s-a pronunţat asupra acestora, tribunalul observă prioritar că, potrivit art. 480 alin. 3 Cod procedură civilă, instanţa de apel va anula hotărârea atacată şi va judeca procesul, evocând fondul, în cazul în care constată că, în mod greşit, prima instanţă a soluţionat procesul fără a intra în judecata fondului ori judecata s-a făcut în lipsa părţii care nu a fost legal citată, niciuna dintre aceste ipoteze nefiind incidentă în speţă. 

Teza a doua a art. 480 alin. 3 Cod procedură civilă prevede, pentru aceleaşi situaţii (când prima instanţă nu soluţionează fondul ori judecă procesul în lipsa părţii nelegal citate), posibilitatea instanţei de apel de a anula hotărârea atacată şi de a trimite cauza spre rejudecare primei instanţe sau altei instanţe egale în grad cu aceasta din aceeaşi circumscripţie, numai în cazul în care părţile au solicitat în mod expres luarea acestei măsuri prin cererea de apel ori prin întâmpinare şi numai o singură dată în cursul procesului. Or, în speţă, se observă neîndeplinirea cerinţelor tezei a doua textului de lege, neputând fi adoptată în apel soluţia anulării hotărârii primei instanţe şi trimiterii cauzei spre rejudecare la aceeaşi instanţă, întrucât a fost soluţionat fondul pricinii pendinte, iar părţile au fost atât legal citate, cât şi reprezentate convenţional prin avocat ales, la administrarea probelor şi la judecata cauzei. 

În privinţa nepronunţării instanţei de fond, prin dispozitiv, asupra capetelor de cerere ale acţiunii introductive referitoare la obligarea pârâtei la plata dobânzii legale aferente de la momentul plăţii şi până la restituire (petitul 3), la obligarea pârâtei la plata chiriei achitate de reclamant de la data de 21.03.2013 şi până la restituirea sumei solicitate (petitul 4), precum şi la obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată (petitul 5), tribunalul observă că sunt pe deplin aplicabile prevederile art. 444 şi art. 445 Cod procedură civilă, potrivit cărora, dacă prin hotărârea dată instanţa a omis să se pronunţe asupra unui capăt de cerere principal sau accesoriu ori asupra unei cereri conexe sau incidentale, se poate cere completarea hotărârii, aspectul neputând fi invocat pe calea apelului sau recursului, ci numai în condiţiile art. 442 - 444 Cod procedură civilă.

Apoi, referitor la solicitările cu caracter subsidiar formulate de apelantul reclamant, privind schimbarea în parte a sentinţei atacate, în sensul admiterii acestor capete de cerere, apreciate ca neîntemeiate sau neprobate conform considerentelor sentinţei apelate, tribunalul observă că, în privinţa dobânzii legale solicitate, apelantul a arătat că ar fi trebuit să se facă aplicarea art. 17 pct.5 din antecontract, cu obligarea pârâtei la plata unei penalităţi de 0,15% pe zi de întârziere, începând cu data promovării acţiunii şi până la efectuarea plăţii, iar în privinţa chiriei a apreciat că a probat că şi-a vândut locuinţa pentru a cumpăra apartamentul ce a făcut obiectul antecontractului şi a fost nevoit să închirieze un spaţiu de locuit, putându-se cenzura cuantumul chiriei.

Chiar dacă s-ar putea trece peste aspectul completării hotărârii pe capătul de cerere nesoluţionat prin dispozitiv (dar motivat într-o propoziţie prin considerente) de către instanţa de fond, tribunalul constată că în apel, potrivit art. 478 alin.1 şi 3 Cod procedură civilă, nu poate fi schimbat cadrul procesual, nu pot fi schimbate calitatea părţilor, cauza sau obiectul cererii de chemare în judecată şi nu se pot face cereri noi, astfel încât reclamantul apelant nu poate solicita, pe baza aplicării art. 17 pct.5 din antecontract, obligarea pârâtei la plata unei penalităţi de 0,15% pe zi de întârziere, începând cu data promovării acţiunii şi până la efectuarea plăţii, când pe petitul 3 al cererii introductive a solicitat dobânda legală aferentă debitului pretins la restituire, iar respectiva dobândă este reglementată prin dispoziţiile OG nr. 13/2011, în vigoare din 01.09.2011, cu modificările şi completările ulterioare, fiind evidentă schimbarea în calea de atac a cauzei juridice şi obiectului dedus judecăţii prin respectivul capăt de cerere.

În privinţa petitului nr.4, capăt de cerere nesoluţionat prin dispozitiv (dar motivat într-o propoziţie prin considerente şi apreciat nedovedit) de către prima instanţă, tribunalul observă că partea nu a cuantificat niciodată pretenţiile asupra chiriei pretinse - pentru a putea fi „cenzurate şi nu respinse”; că aceste pretenţii ar putea reprezenta eventual o despăgubire egală cu contravaloarea sumelor achitate cu titlu de chirie către un terţ, însă partea nu a depus la dosarul de fond niciun contract de închiriere pentru un spaţiu locativ cu includerea sumei lunare achitate cu titlu de chirie, pentru a se putea aprecia asupra temeiniciei solicitării, dar nici nu a dovedit (prin orice mijloc de probă pe situaţie de fapt) asupra îndeplinirii condiţiilor răspunderii civile potrivit art. 1165 Cod civil cu referire la art. 1349 şi art. 1357 Cod civil.

La fel, sunt aplicabile prevederile art. 444-445 Cod procedură civilă în privinţa cheltuielilor de judecată solicitate prin petitul 5 al cererii introductive, ţinând însă seama că partea a beneficiat la prima instanţă de ajutor public judiciar sub forma scutirii de la plata taxei judiciare de timbru aferente cauzei pe baza aplicării prevederilor OUG nr. 51/2008, cu modificările şi completările ulterioare, iar prima instanţă s-a pronunţat prin dispozitiv asupra sumei respective prin aplicarea art. 18 din actul normativ menţionat, pentru alte cheltuieli nefiind depuse înscrisuri (chitanţă onorariu avocat, bilete transport, bonuri combustibil).

Având în vedere considerentele reţinute şi în conformitate cu prevederile art. 480 alin.1 NCPC, tribunalul constată nefondat apelul promovat de reclamantul ---, acesta urmând a fi respins.

2. Asupra motivelor de apel formulate de pârâta reclamantă ---, tribunalul observă că partea a solicitat, în temeiul art. 480 alin.2 NCPC, anularea sentinţei atacate, cu motivarea că prima instanţă a soluţionat procesul fără a intra în judecarea fondului, şi trimiterea cauzei spre rejudecare, apreciind că au fost încălcate prevederile referitoare la rolul activ, cele privitoare la motivarea hotărârii, cele rezultând din art. 22 şi art. 425 NCPC, precum şi art. 6 CEDO, referitoare la obligaţia instanţei de a răspunde la toate apărările părţilor.

Se observă că apelanta a apreciat şi că prima instanţă trebuia să solicite probe suplimentare, pe care să le pună în discuţia părţilor, cu privire la faptul finisării sau nu a apartamentului, precum şi referitor la imposibilitatea de predare a acestuia la termenul fixat, precum şi că instanţa de fond nu s-a pronunţat asupra apărărilor făcute pe cale de întâmpinare, asupra probelor administrate, dar nici asupra cererii reconvenţionale, iar nemotivarea hotărârii constituie o nepronunţare. 

A) În privinţa anulării hotărârii şi trimiterii cauzei spre rejudecare la instanţa de fond, tribunalul constată că, în limitele art. 480 alin. 3 Cod procedură civilă, instanţa de apel va anula hotărârea atacată şi va judeca procesul, evocând fondul, în cazul în care constată că, în mod greşit, prima instanţă a soluţionat procesul fără a intra în judecata fondului ori judecata s-a făcut în lipsa părţii care nu a fost legal citată. Cu toate acestea, instanţa de apel va anula hotărârea atacată şi va trimite cauza spre rejudecare primei instanţe sau altei instanţe egale în grad cu aceasta din aceeaşi circumscripţie, numai în cazul în care părţile au solicitat în mod expres luarea acestei măsuri prin cererea de apel ori prin întâmpinare şi numai o singură dată în cursul procesului.

Or, în speţă, nu sunt îndeplinite cerinţele textului de lege citat, neputând fi adoptată în apel soluţia anulării hotărârii şi trimiterii cauzei spre rejudecare la prima instanţă, întrucât a fost soluţionat fondul pricinii pendinte (fiind respinsă, ca neîntemeiată, cererea reconvenţională şi admisă, ca întemeiată, în parte, acţiunea principală în ce priveşte constatarea desfiinţării de plin drept a convenţiei părţilor şi restituirea avansului şi ratelor de preţ plătite în baza acesteia), iar părţile au fost atât legal citate, cât şi reprezentate convenţional prin avocat ales, la administrarea probelor şi la judecata cauzei. 

În privinţa rolului activ al instanţei şi regimului probator sunt aplicabile prevederile art. 22 Cod procedură civilă ce reglementează rolul judecătorului în aflarea adevărului şi cele ale art. 254 alin.5 Cod procedură civilă, potrivit cărora instanţa poate dispune completarea probelor neîndestulătoare pentru lămurirea în întregime a procesului, judecătorul putând pune în discuţia părţilor necesitatea administrării altor probe, pe care le poate ordona chiar dacă părţile se împotrivesc, aliniatul 6 al aceluiaşi articol reglementând imperativ însă că „părţile nu pot invoca în căile de atac omisiunea instanţei de a ordona din oficiu probe pe care ele nu le-au propus şi administrat în condiţiile legii”.

Aşa fiind, în condiţiile acestui text de procedură, apelanta, pârâtă - reclamantă la fond, nu poate invoca în calea de atac omisiunea primei instanţe de a ordona administrarea dovezilor, din oficiu, „cu privire la faptul finisării sau nu a apartamentului, precum şi referitor la imposibilitatea de predare a acestuia la termenul fixat”, dacă, în calitate de parte în proces, nu le-a solicitat şi administrat în dosarul de fond în limitele prevăzute la alin. 1-3 ale art. 254 Cod procedură civilă.

Referitor la susţinerile apelantei de nemotivare a hotărârii primei instanţe ce „constituie o nepronunţare”, tribunalul observă că, potrivit art. 425 alin. 1 lit. b) Cod procedură civilă, hotărârea trebuie să cuprindă expunerea situaţiei de fapt reţinută pe baza probelor administrate, motivele de fapt şi de drept pe care se întemeiază soluţia, precum şi cele pentru care s-au admis ori s-au înlăturat cererile părţilor.

În speţă, hotărârea primei instanţe, suficient motivată, corespunde acestor cerinţe, expune situaţia de fapt reţinută pe baza probelor administrate în dosar, motivele de fapt şi de drept pe care se întemeiază soluţia, fiind explicit redate atât motivele de fapt şi de drept pentru care s-a apreciat întemeiată, în parte, acţiunea principală, cât şi motivele pentru care s-a constatat netemeinicia cererii reconvenţionale, din conţinutul hotărârii putând fi cu uşurinţă desprinse motivele de fapt şi de drept care au condus la formarea convingerii primei instanţe şi la pronunţarea soluţiei, a cărei legalitate şi temeinicie sunt examinate în calea de atac.

De altfel, textul sus menţionat indică obligaţia motivării soluţiei date cererii principale, respectiv celei reconvenţionale, iar nu obligaţia de a răspunde fiecărui argument invocat de parte, or instanţa de fond a analizat cererile cu care a fost învestită, a arătat motivele de fapt şi de drept, astfel că nu va putea fi reţinut acest motiv de nelegalitate.

B) Asupra solicitării subsidiare de schimbare a hotărârii în tot sau în parte, apelanta a arătat că reclamantul nu a probat în niciun fel acţiunea promovată, că a recunoscut că a solicitat îmbunătăţiri şi finisaje suplimentare ce duceau la amânarea termenului de predare a apartamentului, că acesta nu a solicitat niciodată predarea apartamentului şi, mai mult, a achitat în continuare ratele, ceea ce constituie o dovadă a renunţării beneficiului acestui termen, că apelanta a făcut dovada că apartamentul era finisat la data prevăzută în contract şi că reclamantul nu s-a prezentat pentru a-l prelua. În esenţă, se solicită a se reţine în calea de atac, pe fond, motivul de reziliere indicat pe cale reconvenţională - art. 17 alin. 2 din antecontractul părţilor, corelat cu art. 8 pct.17, art. 9 pct.2, art. 10 şi art. 6 pct.1 din antecontract, pentru culpa promitentului cumpărător, cu îndreptăţirea apelantei la păstrarea sumelor încasate.

Examinând atât legalitatea, cât şi temeinicia sentinţei apelate sub aspectul acestor critici, tribunalul constată că prima instanţă a reţinut corect art. 17 alin. ultim ca fiind temeiul desfiinţării de plin drept a convenţiei părţilor, denumită antecontract de vânzare cumpărare, autentificat sub nr.______ de BNP ---, precum şi îndreptăţirea promitentului cumpărător la restituirea sumelor - avans şi rate de preţ, achitate în baza acestei convenţii, şi nu cel indicat pe cale reconvenţională de către pârâta reclamantă ---, respectiv art. 17 alin.2 din acelaşi antecontract, ce presupunea a fi reţinută culpa exclusivă a promitentului cumpărător pentru neîncheierea contractului autentic de vânzare cumpărare a imobilului apartament, şi care ar fi îndreptăţit societatea la păstrarea sumelor încasate de la promitentul cumpărător.

Pe situaţie de fapt, tribunalul reţine că între părţi s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. _______ de BNP ---, în baza căruia ---, în calitate de promitentă vânzătoare, s-a obligat să vândă promitentului cumpărător --- apartamentul cu două camere, în suprafaţă de 82 mp, situat în municipiul ----, pentru preţul de 59.400 Euro (TVA inclus), ce urma a fi achitat în lei, la cursul BNR din ziua plăţii, în baza facturilor emise de către promitentul vânzător, conform menţiunilor de la art.5 din antecontract.

Termenul de predare a apartamentului, conform art.1.4, art. 3 şi art. 9.1 din antecontract, a fost stabilit la 21.12.2012, dată la care părţile au convenit încheierea şi semnarea procesului verbal de predare - primire a imobilului sus menţionat.

În privinţa decalării termenului de predare a apartamentului conform art. 4 din antecontract, tribunalul va înlătura ca nefondate susţinerile apelantei ---, întrucât solicitarea promitentului cumpărător în privinţa finisajelor superioare a fost făcută la 19.10.2012, contravaloarea lucrărilor suplimentare fiind achitată la aceeaşi dată conform facturii nr. _____ şi chitanţei ____ din aceeaşi dată (filele 17,149-150 dosar fond), în termen rezonabil anterior datei stabilite pentru predarea imobilului la 21.12.2012, nefiind făcută dovada existenţei unei convenţii de decalare a termenului încheiată între părţi şi nici a intervenirii aspectelor de întârziere a aprovizionării cu materiale de către furnizori indicate la art. 4 pct.2 din antecontract.

Modalitatea de plată a preţului stabilit conform art. 5 din antecontract a fost indicată detaliat prin clauzele art.6, fiind menţionate: achitarea la data semnării antecontractului de vânzare-cumpărare a unui avans de___ Euro, cu TVA 5% inclus; obligaţia de achitare a sumei de ____ Euro, TVA 5% inclus, tot cu titlu de avans din preţ, cel târziu până la data de 20.10.2012; obligaţia de achitare a diferenţei de preţ în sumă de ____ Euro (TVA 5% inclus) în 60 rate lunare a câte ____ Euro.

Coroborând înscrisurile depuse de fiecare dintre părţi la dosarul de fond (f.15-22, f.57-74), tribunalul constată că promitentul vânzător a achitat avansul de ___ Euro în echivalent lei - ____, conform facturii fiscale nr. ___ şi chitanţei __ din aceeaşi dată, precum şi diferenţa de avans din preţ de ____ Euro, în echivalent lei - ____, la data de 10.10.2012, în baza facturii fiscale nr. ____ şi ordinelor de plată interbancare din aceeaşi dată. Ulterior, au fost achitate de promitentul cumpărător rate din preţ: ___, conform facturii fiscale nr.____ şi chitanţei nr. ____ (rata 1); de ____ conform facturii nr. _____ şi chitanţei nr. _____ (rata 2); de ____ conform facturii nr. ______ şi chitanţei nr. ____ (rata 3); de ____ în baza transferului bancar prin BCR din 01.02.2013 (rata 4, deşi factura nr.____ pentru aceasta s-a emis ulterior plăţii); ____, în baza facturii fiscale nr. _____, cu chitanţa nr. ____. 

Conform notificării comunicată prin poştă electronică la 21.03.2013, promitentul vânzător a notificat promitentei vânzătoare desfiinţarea de drept a antecontractului autentificat sub nr. ____, în baza art. 17 alin. ultim al convenţiei, solicitând restituirea sumei achitate de 85390,5 lei (f.23 fond). Faptul primirii corespondenţei prin poşta electronică la adresa e-mail folosită anterior între părţi pentru confirmarea plăţii prin transfer cu ordin de plată interbancar din data de 10.10.2012 (f.24 fond), rezultă din notificarea emisă ulterior, la 27.03.2013, de către promitenta cumpărătoare (f.6 fond). Totodată, pe acest aspect, tribunalul constată respectarea de către promitentul cumpărător a dispoziţiilor art. 26 din antecontract, ce permite părţilor efectuarea de notificări prin poşta electronică, la adrese de e-mail comunicate între părţi (f.11 dosar fond). 

Referitor la culpa în privinţa îndeplinirii obligaţiilor stabilite convenţional între părţi, tribunalul observă că sunt nefondate susţinerile apelantei - promitentă vânzătoare, întrucât apartamentul ce a format obiectul antecontractului autentic nr. _____ nu a fost predat beneficiarului - promitent cumpărător la data convenită - 21.12.2012, şi nici ulterior, până la notificarea desfiinţării de drept a convenţiei de către acesta din urmă la data de 21.03.2013.

Contrar afirmaţiilor apelantei, se observă că apartamentul în discuţie nu era finalizat şi gata a fi predat la 21.12.2012, procesul verbal de recepţie nr. ____ încheiat între beneficiarul --- şi executantul --- atestând efectuarea unor lucrări pentru alimentarea cu apă, canalizare, executare traseu termic, executare instalaţie sanitară la apartamentul 2A, parter, din str_____ nicidecum finalizarea lucrărilor de amenajare a respectivului imobil, aspectul nefinalizării apartamentului rezultând cu claritate din coroborarea acestui proces verbal cu cel de la fila 107 dosar fond, de recepţie la terminarea lucrărilor, nr. _____, ce atestă recepţionarea de către acelaşi beneficiar a lucrării de realizare instalaţii sanitare la ap. 2A de către acelaşi executant, precum şi cu conţinutul procesului-verbal de primire-recepţie din 20.12.2012, depus la fila 102 dosar fond, potrivit căruia subcontractantul --- amână la 20.01.2013 predarea apartamentului nr.2A pentru nefinalizarea lucrărilor de amenajări interioare, sub motivaţia realizării de finisaje suplimentare, cu toate că, potrivit înscrisurilor depuse la filele 12-14, 17, 149-150 dosar fond, reiese cu claritate că respectivele finisaje au fost comandate şi achitate la 19.10.2012 de către promitentul cumpărător. În măsura coroborării cu conţinutul înscrisurilor menţionate vor fi reţinute şi depoziţiile martorilor audiaţi de prima instanţă, afirmaţiile acestora urmând a fi înlăturate pentru rest (f.211,212 dosar fond). 

Nu se poate reţine o culpă a promitentului cumpărător în condiţiile art. 6 pct.1, art. 8 pct.17 şi art. 9 pct.2 din antecontract, întrucât acesta a achitat avansul de preţ şi ratele contractuale până la data convenită în vederea predării-primirii apartamentului şi chiar şi după această dată (integral până în februarie 2013) - chiar dacă nu a încheiat procesul-verbal menţionat şi nu a intrat în posesia apartamentului, iar obligaţiile privind încheierea poliţei de asigurare a locuinţei şi a contractelor cu furnizorii de servicii sunt, în mod evident, ulterioare/subsidiare recepţiei apartamentului. Referitor la prezenţa în vederea recepţionării (art.10), se observă că nu se poate imputa promitentului cumpărător o eventuală nerespectare a acestor prevederi convenţionale, cât timp s-a dovedit că imobilul era nefinalizat la 21.12.2012 (dar şi ulterior acestei date) şi nu putea fi predat. De altfel, apelanta nu a dovedit prin niciun mijloc de probă pertinent că a finalizat (cât de târziu) apartamentul nr.2A, iar promitentul cumpărător nu s-a prezentat pentru a încheia procesul verbal de predare - primire a imobilului.

În consecinţă, sunt nefondate şi vor fi înlăturate ca atare susţinerile apelantei în privinţa aplicării temeiului de rezoluţiune a convenţiei prevăzut de art. 17 alin.2 din antecontract, nefiind îndeplinite cerinţele art. 17 alin.1 din antecontract, ori cele ce ţin de antrenarea culpei promitentului cumpărător, aşa cum s-a arătat pe larg anterior, promitenta vânzătoare nefiind îndreptăţită la păstrarea sumelor încasate în baza acestei convenţii.

În schimb, se observă că sunt întrunite cerinţele art. 17 alin. ultim din antecontractul încheiat între părţi - cu toate că respectiva convenţie prevede explicit o serie de termene şi beneficii în favoarea promitentei vânzătoare, societatea neefectuând predarea apartamentului ce a format obiectul contractului timp de 3 luni de la data predării stabilită conform art. 1.4 şi art.9.1 din convenţie, astfel încât promitentul cumpărător era îndreptăţit a notifica promitentei vânzătoare desfiinţarea de plin drept (potrivit pactului comisoriu inclus în antecontract) a respectivei convenţii, cu consecinţa îndreptăţirii sale şi la restituirea sumelor plătite, în termenul de 60 zile lucrătoare de la data rezoluţiunii de drept a antecontractului.

Aşa fiind, tribunalul observă că prima instanţă a aplicat corect prevederile 17 alin. ultim ale antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr._____ de BNP --- constatând desfiinţată de plin drept această convenţie, cu consecinţa obligării promitentei vânzătoare la restituirea sumei ____, reprezentând avans şi rate preţ apartament, către promitentul cumpărător.

În consecinţă, pentru considerentele expuse, reţinând atât legalitatea, cât şi netemeinicia soluţiei instanţei de fond, în temeiul art. 480 alin.1 NCPC, tribunalul va respinge, ca nefondat, şi apelul declarat de pârâta reclamantă ----. 

În conformitate cu prevederile art. 453 Cod procedură civilă, va respinge solicitarea privitoare la acordarea de cheltuieli de judecată în apel, reţinând că niciuna dintre părţi nu a căzut în pretenţiile celeilalte. 

Văzând şi prevederile art. 483 alin.2 teza finală NCPC,

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge, ca nefondate, apelurile declarate de pârâta reclamantă ---, cu sediul în ---, având sediul procesual ales pentru comunicarea actelor de procedură --- şi de  reclamantul pârât ----, împotriva sentinţei civile nr.______ pronunţată de Judecătoria Buzău în dosarul nr._____, având ca obiect reziliere antecontract.

Respinge cererea de acordare a cheltuielilor de judecată.

Definitivă.

Domenii speta

Spete similare