Contracte

Prin  sentinta civila nr.706/02.10.2008, pronuntata în dosarul nr.1134/199/ 2007 al Judecatoriei Buhusi, s-a respins actiunea în constatare nulitate partiala a contractului de vânzare  cumparare autentificat sub nr.1276/1999 la BNP „S.S.U.”, actiune formulata de reclamanta S.V. în contradictoriu cu pârâtii Z.L.L., Z.A., O.M. si O.I.D., ca neîntemeiata. De asemenea s-a respins ca neîntemeiata  si  cererea de constatare a nulitatii partiale a contractului de vânzare cumparare autentificat sub nr.3678/2001 la BNP S.S.U., actiune formulata de aceeasi reclamanta în contradictoriu  cu pârâtii O.M., O.I.D., C.A.C. si C.T. si s-a respins  si cererea de constatare a nulitatii partiale a contractului de partaj voluntar autentificat sub nr. 2702 din 13.08.2007 la BNP S.S.U. si reclamanta a fost  obligata la plata cheltuielilor de judecata.

Pentru a pronunta aceasta sentinta, instanta de fond a retinut ca numitilor L.V. si Z.L. li s-a emis TP nr.31720/1995 în care e cuprinsa suprafata de 3600 mp teren situata în extravilanul comunei Gîrleni (T 29 P 466/24).

In baza acestui act s-a vândut pârâtilor O. suprafata sus-mentionata, conform contractul de vânzare cumparare autentificat sub nr.1276/1999. Uterior prin contractul de vânzare-cumparare nr.3678/2002, pârâtii O. au vândut terenul pârâtilor C. (fosta C.) A.C. si C.T..

Prin sentinta civila nr.52/2005 a Judecatoriei Buhusi, ramasa definitiva la 06.11.2006, data la care s-a respins recursul prin decizia civila nr.1038/2006 a Tribunalului Bacau, s-a constatat nul partial TP nr.31720/1995, în ceea ce priveste  suprafata de 3600 mp teren arabil extravilan, din T29 P466/24.

Privitor la cerinte de constatare a nulitatii contractului de vânzare cumparare care au avut la baza TP nr.31720/1995, titlu  constatat nul, instanta de fond a aratat ca respectivele contracte respecta dispozitiile art.948 cod civil, atât în ceea ce priveste capacitatea si cauza  cât si obiectul  si consimtamântul.

A aratat instanta ca, la momentul încheierii contractelor de vânzare cumparare contestate de reclamanta, erau  îndeplinite conditiile de fond si de forma, astfel cum sunt ele reglementate de art. 948 si art.963-965 si art.1319 cod civil.

Privitor la contractele nr.1276/21.04.1999 si nr. 3678/02.11.2001 instanta a aratat ca acestea sunt  încheiate anterior  constatarii titlului de proprietate astfel încât la momentul încheierii lor erau îndeplinite toate conditiile de valabilitate a actului si aceste contracte nu ar avea caracter  subsecvent sentintei civile care a dispus nulitatea titlului de proprietate. S-a aratat ca la momentul încheierii celor doua contracte sus mentionate bunul nu avea un caracter litigios, actiune în constatare a nulitatii fiind introdusa abia la 25.04.2005. Privitor la  actul de partaj voluntar contestat, instanta de fond a retinut ca acesta are un caracter declarativ si nu constitutiv, el având la baza contractul nr.3678/2001, contract valabil încheiat.

Privitor la sustinerile reclamantei referitoare la nevalabilitatea conditiei cauzei licite la încheierea  contactelor si de asemenea a actului de parta, instanta de fon d a retinut ca reclamanta nu a facut dovada  „cauzei false” la întocmirea acestor contracte si aceasta în conditiile în care reclamanta si-a întemeiat sustinerea pe considerentul ca odata constatat nul titlul de proprietate vânzatorii si-au pierdut calitatea de proprietari si prin  aceasta si cauza actelor este falsa. S-a aratat de instanta de fond ca principiul  anularii actului subsecvent ca urmare a anularii celui initial nu se aplica deoarece este  incidenta exceptia de la acest principiu respectiv cazul sub dobânditorului de buna credinta si cu titlu oneros.

Din probatoriul administrat instanta de fond a retinut ca dovada relei-credinte nu a fost facuta, astfel încât actiunea a fost respinsa ca neîntemeiata iar reclamanta  obligata la cheltuieli de judecata conform art.274 cod procedura civila.

Impotriva acestei sentinte a declarat recurs, în  termen legal, reclamanta.

Recursul a fost legal timbrat cu 264 lei taxa de timbru si timbru judiciar de 1,5 lei.

In motivarea recursului, recurenta reclamanta a aratat ca sentinta instantei de fond  este netemeinica si nelegala deoarece toate actele contestate au ca obiect suprafata de 3598,48 mp teren extravilan situat în comuna Gârleni, T.29 P466/24 si înstrainarile au fost facute de persoane care la data înstrainarii nu erau proprietari.

S-a aratat ca prin hotarârea judecatoreasca terenul a fost trecut în proprietatea reclamantei si astfel nu se poate vorbi de îndeplinirea conditiilor de fond necesare valabilitatii conventiilor respectiv consimtamânt, obiect si cauza.

Contractul nr. 1276/1999 a fost încheiat fara a fi exprimat consimtamântul adevaratului  proprietar, bunul nu era în patrimoniul vânzatorului si cauza  e falsa. Pe cale de consecinta si celelalte acte care sunt  subsecvente sunt si ele nule.De altfel, a aratat recurenta, sentinta pronuntata face ca sentinta civila nr. 52/02.02.2006 a Judecatoriei Buhusi, sentinta definitiva si  irevocabila sa fie  lipsita de eficienta juridica si sa-i îngradeasca dreptul de proprietate.

Intimata C.A.C. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului deoarece conditiile de valabilitate ale conventiilor se apreciaza la momentul încheierii lor, or la acel moment Z.L. era titulara dreptului de proprietate astfel încât atât primul contract cât si cele ulterioare au fost încheiate în mod legal si cu respectarea conditiilor de fond si de forma pentru valabilitatea conventiilor.

A aratat intimata ca împreuna cu fostul sot a dobândit terenul în litigiu prin contractul  3678/2001 si ulterior, în urma divortului, s-a încheiat actul de partaj  voluntar terenul fiind atribuit în lotul intimatei.

A aratat intimata ca nu se aplica în cauza principiul „ resoluto jure dontis resolvitur jus accipientes” deoarece este tert de buna credinta.

Analizând motivele de recurs invocate si din oficiu tribunalul  retine ca recursul este nefondat pentru urmatoarele considerente:

Criticile aduse sentintei referitoare la gresita analizare a conditiilor de încheiere a conventiilor nu pot fi primite întrucât, la momentul încheierii contractelor, erau îndeplinite atât conditiile legate de forma cât si cel de fond prevazute de lege.

Imprejurarea ca, ulterior, vânzatoarea initiala a pierdut calitatea de proprietar în ceea ce priveste terenul înstrainat, poate di analizata doar sub aspectul aplicarii principiului „Resoluto jure dantis resolvitur jus accipients”. A sustinut recurenta ca acest principiu îsi gaseste aplicarea în cauza.

Tribunalul analizând acest aspect constata ca, în mod corect, instanta de fond a retinut ca în cauza este incidenta exceptia de la acest principiu, întrucat dobânditorii ulteriori sunt de buna credinta. Este adevarat ca ulterior încheierii contractelor vânzatoarea initiala, prin  anularea titlului sau de proprietate si-a pierdut calitatea de proprietar dar acest  lucru nu duce automat la nulitatea actelor încheiate în baza titlului de proprietate constatat, ulterior, nul deoarece dobânditorii au obtinut bunul, cu titlu oneros si cu buna credinta.

Rezulta ca actiunea în constatarea nulitatii titlului de proprietate, care a stat la baza încheierii contractelor si a actului de partaj, a fost pornita la 25.04.2005, ambele contracte fiind încheiate cu mult înainte de  acest moment  respectiv la 21.04.1999- contractul nr.1276 si la 02.11.2002 – contractul nr. 3678. Cât priveste actul de partaj voluntar acesta are efect declarativ si nu a facut decât sa sisteze starea de devalmasie dintre sotii C.. Dincolo de acest aspect, asa cum a aratat si instanta de fond, martorii audiati au aratat ca înstrainatoarea initiala – Z.E. a stapânit terenul cuprins în titlu pâna când a decedat si niciunul din martori nu a aratat ca la momentul încheierii contractelor se cunostea de  existenta vreunui litigiu între reclamanta si Z.E. sau între reclamanta si familia O..

Criticile referitoare retinerea gresita a existentei  consimtamântului la momentul actelor sunt nefondate deoarece împrejurarea ca ulterior  înstrainatorul a pierdut calitatea de proprietar nu înseamna ca la momentul încheierii actului nu a existat consimtamântul vânzatorului, iar acest aspect al  pierderii calitatii de proprietar poate fi analizata doar sub aspectul  incidentei principiului anularii actului subsecvent ca urmare a anularii actului initial, principiu care nu se aplica în cauza pentru considerentele mai sus aratate.

De asemenea criticile referitoare la lipsa  obiectului si cauza falsa, vor fi înlaturate ca nefondate pentru aceleasi temeiuri.

Cât priveste împrejurarea ca astfel se ajunge la lipsa de protectie a dreptului de proprietate câstigat de reclamanta în baza  sentintei civile nr.52/2006 a Judecatoriei Buhusi, tribunalul retine ca actiunea în revendicare este cea prin care se transeaza problema  dreptului de proprietate, dar nicicum aceasta sentinta prin ea insasi în  circumstantele date nu poate duce la constatarea nulitatii actelor contestate.

In consecinta, vazând dispozitiile art.304 pct.9  si art.312 cod procedura civila, va respinge recursul ca nefundat.

Fata de dispozitiile art.274 cod procedura civila, recurenta va fi obligata la plata cheltuielilor de judecata avansate de intimata C.A.C., reprezentând onorariu avocat.

Domenii speta

Spete similare