Hotararare care sa tina loc de act autentic

Prin cererea înregistrata pe rolul Judecatoriei Rosiorii de Vede sub  nr. 129/292 din 13 ianuarie 2011, reclamanta S E a chemat în judecata pe pârâtul P R. I pentru ca prin hotarârea ce se va pronunta sa se constate ca a cumparat de la acesta suprafata de 7.500 mp teren extravilan situat pe raza comunei M., judetul Teleorman  în T 94, P 56, cu vecinatatile: N si S – DE, E – P C,  V – P G, urmând ca hotarârea ce va fi pronuntata sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare.

În motivarea cererii, reclamanta a aratat ca la data de 14.11.2010, a încheiat cu pârâtul un antecontract bilateral de vânzare-cumparare, prin care acesta i-a vândut suprafata de teren susmentionata.  Pretul convenit, de  comun acord, de 1.500 lei, l-a achitat integral la data încheierii antecontractului bilateral de vânzare-cumparare, însa acesta nu a mai dorit sa se prezinte la notariat în vederea perfectarii contractului de vânzare-cumparare în forma autentica, astfel încât considera ca sunt îndeplinite conditiile pentru pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare.

În drept, reclamanta si-a întemeiat cererea pe dispozitiile art.1073, art.1077 Cod civil si a art.111 Cod procedura civila.

În dovedire s-a solicitat încuviintarea probelor cu interogatoriul pârâtului, cu martori si înscrisuri, depunând la dosar certificat de atestare fiscala, titlul de proprietate, antecontract de vânzare-cumparare, adeverinta emisa de Comisia Locala M. pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor.

La data de 17.02.2011, pârâtul  a formulat întâmpinare, calificata de instanta si ca cerere reconventionala, având în vedere ca a solicitat anularea antecontractului de vânzare-cumparare.

În fapt, pârâtul a aratat ca la data de 14.11.2010 s-a prezentat la domiciliul sau reclamanta împreuna cu o persoana, posibil B. S., care a semnat pe antecontract. Reclamanta i-a dat suma de 1.500 lei si a semnat pe niste hârtii, însa lui nu i-a lasat nici una. Nu a primit nici o notificare de la vreun cabinet notarial pentru a se prezenta în vederea perfectarii actelor de vânzare-cumparare. Totodata, nu a cunoscut valoarea reala a terenului, fapt pentru care considera ca suma oferita este minima. A solicitat anularea antecontractului si pentru faptul ca nu i s-a citit ce scrie în acesta obligându-se sa-i restituie reclamantei suma de 1.500 lei. A solicitat judecata cauzei în lipsa, întrucât este bolnav si are probleme cu vederea.

În dovedire pârâtul a depus la dosar: sesizarea catre Primarul comunei M., sesizare adresata Prefectului Judetului Teleorman si raspunsurile adresate acestuia, extras registru agricol si anunturi extrase de pe internet privind vânzarea de terenuri în zona comunei M.

Prin sentinta civila nr. 1027/16.09.2011, Judecatoria Rosiorii de Vede a  admis cererea principala, a constatat ca reclamanta a cumparat de la pârât, încheindu-se antecontract de vânzare – cumparare la data de 14 noiembrie 2010, cu pretul de 1500 lei, achitat integral, suprafata de 750 mp teren arabil extravilan situata pe raza comunei M., judetul Teleorman  în T 94, P 56, cu vecinatatile: N si S – DE, E – P. C-tin.,  V – P. G., a respins cererea reconventionala ca nefondata.

Pentru a pronunta aceasta solutie, instanta de fond a retinut ca  prin antecontractul de vânzare – cumparare încheiat la data de 14.11.2010, pârâtul s-a obligat sa vânda reclamantei, cu pretul de 1.500 lei, achitat integral, suprafata de 7.500 mp teren arabil extravilan situata pe raza comunei M., judetul Teleorman  în T 94, P 56, cu vecinatatile: N si S – DE, E – P. C.,  V – P. G., pârâtul fiind proprietarul terenului înstrainat, asa cum rezulta din titlul de proprietate nr.4501436/16.02.1996, emis pe numele sau de Comisia Judeteana Teleorman pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor.

Antecontractul  de vânzare – cumparare, a nascut în sarcina promitentului - vânzator, o obligatie de a face – de a vinde pe viitor în forma autentica, imobilul promis, iar în favoarea reclamantei, ca beneficiara a promisiunii de vânzare, a nascut un drept  ce îi permite, potrivit art. 1073 Cod civil, sa solicite executarea întocmai a obligatiei asumata de catre debitor – pârâtul în speta. 

  Desi reclamanta  a achitat integral pretul de 1.500 lei si a intrat în posesia imobilului în litigiu,  vânzatorul a refuzat sa se prezinte la notar si sa încheie actele în forma autentica,  desi s-a obligat în acest sens prin antecontractul de vânzare-cumparare (a se vedea declaratia martorului B. S., coroborata cu sustinerea pârâtului chiar în cuvântul pe fond).

Cu certificatul de atestare fiscala nr. 4212/15.11.2010 (f.3) emis de Primaria comunei M., în cauza s-a facut dovada ca pârâtul nu figureaza cu taxe la stat neachitate fiind îndeplinite si conditiile art. 115 alin.5  Cod procedura fiscala, art. 254 alin.7 si art. 259 alin.6 1  Cod fiscal.

În temeiul dispozitiilor Legii nr.276/2009 au fost solicitate relatii la Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Teleorman, din certificatul de sarcini nr.1204/ 27.01.2011 rezultând ca nu exista sarcini  privind imobilul în litigiu( fila-16).

În temeiul disp. art. 5 alin. 2 Titlul X din Legea nr. 247/2005 potrivit carora „în ipoteza în care dupa încheierea unui antecontract cu privire la teren, una din parti refuza ulterior încheierea contractului, partea care si-a îndeplinit obligatiile asumate, poate sesiza instanta competenta, care poate pronunta o hotarâre care sa tina loc de contract, dar si dispozitiile art.1073 SI 1077 Cod civil,  cererea principala a fost apreciata ca întemeiata,

Pentru a respinge ca nefondata cererea reconventionala, instanta de fond a avut în vedere declaratia martorului audiat în cauza si chiar sustinerile pârâtului din care a rezultat ca sunt îndeplinite conditiile esentiale pentru validitatea antecontractului de vânzare-cumparare încheiat la data de 14.11.2010, respectiv capacitatea de a contracta, consimtamântul valabil al partii ce se obliga, un obiect determinat si o cauza licita.

Pârâtul nu a facut dovada ca ar fi fost indus în eroare cu privire la pretul imobilului sau ca nu i-ar fi fost citit continutul înscrisului si nici ca nu i-ar fi fost lasat un exemplar al acestuia, asa cum sustine. Dimpotriva, martora directa – B. S.,  a aratat ca a fost împreuna cu reclamanta chiar la domiciliul pârâtului în Turnu Magurele si fiind de fata si sotia lui a semnat antecontractul de vânzare-cumparare redactat de avocat în 2 exemplare, pe care l-a citit înainte, un exemplar fiindu-i lasat si acestuia. Pârâtul nu a spus ca nu ar fi multumit de pretul terenului si chiar a dat mâna cu nepoata lui, reclamanta,  la plecare. Martora a mai declarat ca pretul terenului pe care pârâtul s-a obligat sa-l înstraineze este cel real, în zona terenurile având pret de vânzare de aproximativ 1.000 – 1.500 lei / ha, multe dintre ele fiind lasate nelucrate, doar în urma cu aproximativ 10 ani un hectar valorând 5-6 mii de lei.

Împotriva acestei sentinte a declarat recurs recurentul pârât P R. I criticând solutia pentru nelegalitate si netemeinicie solicitând admiterea recursului, modificarea hotarârii în sensul respingerii actiunii si admiterii cererii reconventionale urmând a se constata nulitatea absoluta a antecontractului.

În motivarea recursului s-a aratat, în esenta, ca la momentul încheierii conventiei nu avea discernamânt, de altfel pretul terenului este mult inferior valorii reale.

În drept au fost invocate disp. art. 312 alin3 rap. la art. 304 pct. 9, 304/1 C. proc. civ..

Intimata reclamanta S E a formulat întâmpinare solicitând respingerea recursului ca neîntemeiat.

În motivare s-a aratat, în esenta, ca recursul ar trebui anulat întrucât nu este motivat lipsind criticile la adresa sentintei atacate.

De asemenea s-a mai aratat ca la dosar nu exista probe ale lipsei de discernamânt, consimtamântul acestuia fiind valabil exprimat.

În drept au fost invocate disp. art. 115 C. proc. civ..

În cursul cercetarii judecatoresti a recursului a fost administrata proba cu înscrisurile depuse la dosar.

Verificând legalitatea si temeinicia sentintei recurate, Tribunalul retine ca recursul este neîntemeiat pentru considerentele ce vor fi expuse în continuare.

Astfel motivul de recurs privind lipsa discernamântului este neîntemeiat, actele medicale încuviintate ca probe în cauza si care atesta existenta unei afectiuni oftalmologice nu pot face dovada lipsei discernamântului. Discernamântul reprezinta capacitatea, puterea unei persoane de a aprecia efectele juridice care se vor produce în baza manifestarii sale juridice, or aceasta putere nu poate fi afectata de afectiuni oftalmologice, întrucât acestea nu aduc atingerii potentialului intelectual al unei persoane.

În cauza nu s-a administrat nici un mijloc de proba care sa conduca la ideea ca recurentul nu a avut cunostinta de natura actului ce se încheie, probele administrate dovedind contrariul, în sensul ca acesta a primit banii fiind multumit de pretul platit, întelegând în egala masura ca manifestarea sa de vointa are ca efect scoaterea unui bun din patrimoniul sau - declaratia martorului B S, coroborata cu sustinerea pârâtului chiar în cuvântul pe fond, precum si cu antecontractul de vânzare cumparare.

Dincolo de aceste considerente, sanctiunea ce intervine în cazul lipsei discernamântului este aceea a nulitatii relative care este conditionata de existenta unei vatamari ce trebuia dovedita de cel care o invoca si nicidecum nu se poate retine sanctiunea nulitatii absolute asa cum sustine reclamantul, lipsa discernamântului neputând fi asimilata lipsei totale a consimtamântului.

Pentru aceste considerente, în temeiul art. 312 C. pro.c civ. va respinge recursul ca nefondat.

Domenii speta

Spete similare