Proprietate comuna pe cote parti forţata si perpetua asupra podului

Prin sentinţa civila nr.1005/2.09.2009 pronunţată de Judecătoria Sinaia a fost admisă acţiunea reclamanţilor C.I.C. si C.L., s-a constatat nulitatea parţială a contractului de vânzare-cumpărare nr.446-N din 03.12.1996 cu privire la holul de la etajul imobilului situat in Sinaia,... jud.Prahova, spaţiu  care asigură accesul la podul clădirii şi care este un spaţiu comun, pentru locatarii imobilului.

Pentru a pronunţa aceasta hotărâre, instanţa de fond a reţinut că reclamanţii au dobândit în baza contractului de vânzare-cumpărare nr.546/N/16.12.1996 imobilul situat în oraşul Sinaia,......, jud.Prahova, compus din 4 camere de locuit şi dependinţe în proprietate exclusivă având holul şi casa scării în indiviziune în cota de 45,94 %. Conform acestui contract au dobândit şi cota parte indiviză asupra părţilor de construcţie, instalaţii şi asupra dotărilor care prin natura lor nu pot fi folosite decât în comun, precum şi cota parte de 45,94 % din spaţiile de folosinţă comună ale imobilului şi din terenul de sub construcţie.

A mai reţinut instanţa de fond că pârâţii O.I. si O.L. au dobândit în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 446/N/ 03.12.1996 apartamentul din oraşul Sinaia,......, jud.Prahova, format din 4 camere de locuit şi dependinţe în exclusivitate, iar în indiviziune casa scării, etajul, demisol hol, demisol şi împrejmuire în cota de 32,53 %. Conform acestui contract pârâţilor şi cota parte de 32,53 % din spaţiile de folosinţă comună ale imobilului, precum şi terenul de sub casă.

De asemenea, mai reţine instanţa de fond că pârâtul O.I. a devenit locatar principal al acestui apartament situat în imobilul din Sinaia,........, jud. Prahova anterior acestei vânzări încă din anul 1985 în baza contractului de închiriere nr. 4748/21.06.1985.

Prima instanţă a constatat că, studiind fişa anexă a contractului de închiriere nr. 4748/1985, rezultă că pârâtul a ocupat un apartament la etaj, compus din 4 camere, bucătărie şi WC, cămară, beci, WC la demisol, precum şi o magazie în suprafaţă utilă de 48 m.p. având în folosinţă exclusivă suprafaţa utilă de 128,28 mp. Totodată, în fişa suprafeţei locative care a fost închiriată pârâtului nu a figurat nici cu suprafaţa utilă casa scării etaj şi nici cu suprafaţa utilă casa scării demisol.

Totodată, instanţa de fond a mai constatat că, aşa cum a rezultat din raportul de expertiză tehnică specialitatea construcţii întocmit de către expert tehnic inginer Enoae Constantin în urma analizării înscrisurilor aflate la dosarul cauzei, inclusiv a documentaţiei depusă de pârâta S.C. CONTI – S.A. Ploieşti, holul în litigiu denumit de către pârâţii Olaru  „vestibul” nu a figurat ca spaţiu în folosinţa exclusivă a niciuneia dintre părţi în contractele de închiriere încheiate cu aceştia, astfel că suprafaţa „utilă aferentă casei scării şi holul de la etaj în suprafaţă utilă de 7.00 m.p. a fost considerat spaţiu comun pentru locatarii imobilului asigurând accesul la podul imobilului.

Pe de altă parte, având în vedere prev. de art. 9 alin.1 din Legea nr. 112/1995 rap. la art. 6 din normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995, dreptul de a cumpăra apartamentele în care locuiesc îl au numai chiriaşii care au încheiat contract de închiriere valabil numai asupra acestora.

A mai constatat instanţa de fond că, din raportul de expertiză tehnică specialitatea construcţii a rezultat, fără dubiu, că suprafaţa cumpărată de pârâţii O.I. si O.L. nu cuprinde nici magazia şi nici holul de 7.00 m.p. care este comun cu casa scării de la etaj şi care în plan figurează ca parte din apartamentul acestora, iar holul suprafaţa utilă de 7.00 m.p. la etajul unu nu a figurat în niciunul din cele trei contracte de închiriere depuse la dosarul cauzei de către pârâţi, acesta fiind alături de casa scării circulară în folosinţa comună, inclusiv pentru a asigura accesul în podul imobilului care este o suprafaţă comună.

Instanţa de fond a mai  retinut că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 446/N/03.12.1996 încheiat de S.C. CONTI - S.A. Ploieşti cu O.I., holul în litigiu a fost precizat ca fiind parte din proprietatea pârâtului, în acelaşi timp casa scării, etaj şi demisol fiind în folosinţă comună.

Totodată, instanţa de fond a constat că, din cuprinsul acestui contract a rezultat că suprafaţa utilă cumpărată de pârâtul O.I. este de 81,96 m.p. faţă de suprafaţa utilă închiriată anterior de 128,23 m.p., fără a se preciza de unde apare diferenţa de suprafaţă între cele două documente.

Împotriva acestei sentinţe, in termen legal, au declarat apel pârâţii O.I. si O.L., criticând-o pentru nelegalitate si netemeinicie.

În motivarea cererii de apel, apelanţii pârâţi au arătat că instanţa de fond nu a stăruit în a afla adevărul, că s-a mulţumit să audieze in singur martor şi că a analizat o expertiză mai mult decât superficială, astfel încadrându-se art. 129 alin.5 Cod pr. civ.

De asemenea, chiar dacă din probele aflate la dosarul cauzei nu s-a putut stabili cu certitudine dacă holul în litigiu a fost sau nu în folosinţa lor până la încheierea contractului de vânzare cumpărare, au mai arătat apelanţii pârâţi că instanţa de fond a pronunţat o hotărâre de constatare a nulităţii parţiale întemeiată pe art.9 alin., art.22 alin.1 şi 2 din Legea nr. 112/1995 şi art. 6 din normele de  aplicarea Legii nr.112/1995, situaţie faţă de care solicită să se constate că motivarea în drept este greşită întrucât art. 22 se referă la imobilele restituite în natură, iar art. 6 din norme se referă la o excepţie a art.10 din lege, care nu are nici o legătură cu cauza dedusă judecăţii.

S-a mai aratat că instanţa de fond în luarea deciziei, s-a bazat şi pe expertiza care a fost întocmită de expert Enoae Constantin fără ca pârâţii să fie prezenţi şi fără să fie convocaţi în termenul legal, expertiză care este mai mult decât neconcludentă, întrucât, chiar expertul a arătat că sunt contradicţii între suprafaţa închiriată şi cea cumpărată, neprecizând de unde apar aceste neclarităţi.

De asemenea, s-a mai aratat că, la solicitarea pârâţilor, a fost audiată martora Tabarasi Ştefana, care a arătat că din anul 1970 vine în casa lor şi în tot acest timp ei au fost cei care au folo9sit holul de la etaj.

Apelanţii pârâţi au mentionat că la dosar a fost depusă o expertiză dintr-un alt dosar care are ca obiect desfiinţarea unor uşi de acces, una fiind chiar ce de la intrarea în hol, proces intentat tot de către intimaţii reclamanţi din acest dosar, care însă s-a soldat cu eşecul acestora, întrucât instanţa a respins cererea acestora.

Apelanţii pârâţi au considerat că instanţa de fond nu a depus toate diligenţele pentru a înţelege şi desluşi speţa dedusă judecăţii.

De asemenea, au apreciat apelanţii pârâţi că, odată pronunţată constatarea nulităţii absolute parţiale, instanţa de fond trebuia să pună în discuţia părţilor şi repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului, astfel cum şi se arată în recursul în interesul legii formulat de Procurorul General al României, în sensul că instanţele de judecată trebuie să dea eficienţă disp.art.129 alin.4 Cod pr. civila că este necesar ca instanţele de judecată, în virtutea rolului activ să pună în discuţia părţilor, în cadrul termenului prevăzut de art. 132 alin. 1 Cod pr. civ. dreptul pe care aceştia îl au de a completa cererile cu acest petit; că o astfel de intervenţie a instanţei ar fi trebuit să fie făcută sub forma unor simple ipoteze de natură să ducă la dezlegarea pricinii, fără a se aduce atingerea unor drepturi procesuale ale părţilor ce decurg din principiul disponibilităţii şi fără a anticipa soluţia care ar fi trebuit să se dea în final, după analiza susţinerilor şi probelor şi că în procesul civil, rolul activ al instanţei nu trebuie să afecteze principiul disponibilităţii şi echilibrul procesual dintre părţi, ci trebuie să dea eficienţă intereselor generale, consacrate prin norme imperative, menite să contribuie la soluţionarea cauzelor în mod legal şi într-un termen rezonabil.

In drept, au fost invocate prevederile art. 294 şi urm. Cod procedura civila.

Apelul a fost înregistrat pe rolul Tribunalului Prahova sub nr. 242/ 310/2008, iar intimaţii - reclamanţi, legal citaţi, au depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea caii de atac exercitate, ca fiind nefondata.

Prin nota de sedinţă  depusa la dosar la data de 04.12.2009, intimata SC Conti SA a precizat ca  a fost supusă divizării, iar toate drepturile si obligaţiile decurgand din incheierea de contracte de vânzare cumpărare, in baza Legii nr.112/1995, au fost preluate de SC Conti Tranzimob  SA,  societate  care a fost citata  in cază ca urmare a  transmisiunii calităţii  procesuale  pasive.

Examinând sentinţa atacata, prin prisma motivelor de apel formulate de către paraţi, dar si a  dispoziţiilor legale incidente, tribunalul constată ca aceste motive sunt nefondate, pentru considerentele ce urmează a fi expuse.

In primul rând, tribunalul constata ca raportul de expertiza in specialitatea construcţii civile  întocmit de expert Enoae Constantin a  fost depus la dosarul  de fond la data de 30.07.2009 (filele 142-149),  judecătorul fondului  punându-l in discuţia parţilor, in şedinţa  publica  din 26.08.2009.

Din cuprinsul  parţii introductive  a încheierii de dezbateri  pronunţata la acea data (fila 152 dosar fond), se poate observa faptul ca  paraţii  O.I. si O.L., prin aparitorul ales, au precizat ca nu au obiecţiuni  la raportul de expertiza  efectuat in cauza,  solicitând  acordarea cuvântului in dezbateri.

Or, potrivit art.212  alin.2 cod pr. civila,  expertiza  contrarie  trebuie ceruta motivat  la primul termen după  depunerea lucrării, aceasta norma legala  ce are  caracter dispozitiv  completându-se  cu prevederile art.108 alin.3  cod p. civila  ce statuează ca neregularitatea actelor de procedura se acoperă daca partea  nu a invocat-o  la prima  zi de înfăţişare  ce a  urmat dopa aceasta neregularitate si  înainte  de a se pune concluzii in fond.

Este adevărat ca in conformitate  cu dispoziţiile art.208 alin.1  cod pr. civila,  atunci când pentru efectuarea expertizei este  nevoie de o lucrare la fata locului,  ea nu  poate fi făcuta  decât  după citarea parţilor  prin carte poştala recomandata, cu dovada de primire, arătând  zilele si orele  când începe si continua lucrarea.

Reglementând obligaţia citarii parţilor, textul legal evocat mai sus cuprinde dispoziţii defavoare pentru acestea, astfel încât in ipoteza nerespectării  obligaţiei  de convocare  intervine  sancţiunea nulităţii relative a raportului de expertiza care trebuie invocata in condiţiile instituite de art.108 alin.3  cu aplicarea art.212  alin.2  cod pr. civila.

Prin urmare,  nulitatea raportului de expertiza nu ar putea constitui motiv de apel  decât daca  raportul de expertiza s-a depus  cu mai puţin  de 5 zile  înaintea ultimului termen de judecata,  la care  partea nu a fost prezenta ori,  deşi a  fost  prezenta,  instanţa  a  respins cererea de amânare  pentru a lua cunoştinţa de raportul de  expertiza.

In cauza, in mod indubitabil a intervenit sancţiunea decăderii apelanţilor paraţi  din dreptul la invocarea  nulităţii raportului de expertiza  pentru necitarea lor legala, dar si din dreptul la formularea oricărei obiecţiuni  cu privire la aceasta lucrare,  atât timp cat  fusese depus la dosar  cu aproape o luna înaintea  termenului de judecata, la care instanţa a pus expertiza in discuţia contradictorie a parţilor, iar O.I. si O.L., reprezentaţi de avocatul ales,  au  declarat  ca nu au de formulat  niciun fel de  obiecţiune.

In aceste condiţii, tribunalul nu poate lua in considerare criticile  apelanţilor referitoare la neconvocarea lor in termen legal, precum si la caracterul superficial al raportului de  expertiza  întocmit de expertul  Enoae Constantin.

De altfel, concluziile  acestui mijloc  ştiinţific de proba sunt foarte clare, asigurând o lămurire deplina a situaţie de fapt supusa analizei primei  instanţe, atât timp cat expertul desemnat a constatat ca holul denumit vestibul de cadre paraţi  nu figurează  ca spaţiu  in folosinţa lor exclusiva conform contractului de închiriere nr.4748/21.06.1985 si  anexei  nr.1  ce constituie parte integranta a respectivului contract (filele 80-82  dosar fond).

Acelaşi expert a concluzionat, verificând  contractele de închiriere, cu  anexele lor, încheiate cu intimaţii reclamanţi si cu titularul Lepadatu Iorga, că holul cu suprafaţa de 7 mp. amplasat la etajul I nu figureaza  nici  in respectivele contracte, aflându-se alături de casa scării circulară, in folosinţa comuna,  inclusiv pentru a asigura accesul in podul imobilului care, de asemenea, este bun comun.

Practic, prin includerea acestui hol in suprafaţa  vânduta paratului O.I.  in baza contractului de vânzare-cumpărare nr.446/N încheiat cu SC Conti SA, casa scării de la etaj si demisol  rămânând in  folosinţa  comuna  s-a ajuns in situaţia  blocării  accesului celorlalţi locatari  pe casa scării in zona etajului, dar si in podul imobilului, către care  nu exista vreo alta posibilitate de pătrundere.

In ceea ce priveşte diferenţa constatata  intre suprafaţa închiriata si aceea cumpărata, tribunalul apreciază ca împrejurările  ce au determinat o atare diferenţa sunt lipsite de relevanta, in acest cadru procesual, atât timp cat  in mod  cert holul  cu suprafaţa de  mp. nu a făcut obiectul contractului de închiriere încheiat cu O.I., in fisa  suprafeţei locative închiriată  fiind enumerate  următoarele spaţii aflate in  folosinţa exclusivă: o camera la etaj -  cu suprafaţa de 22,7 mp., o camera la etaj – de 9,8 mp., o camera  la etaj - de 8,7 mp. dar si o alta  camera tot la  acelaşi nivel - de 6,8 mp, precum si un  grup sanitar - de 1 mp, in vreme ce la demisol  se situau  bucătăria - de 8,60 mp., camera - de 8,5 mp., beciul - de 6 mp., un alt  grup  sanitar - de 1 mp., la care se adăuga  magazia de lemne - de 48 mp. si un alt beci la demisol - de 7,13, mp.

Se impune precizarea ca trimiterea  realizata de judecătorul fondului  la dispoziţiile art.22 alin.1 si 2 din Legea nr.112/1995, este explicabilă din perspectiva  faptului că reprezintă  unicul  text din acest act normativ care reglementează  situaţia spatiilor  aflate in folosinţa  comuna dintr-un imobil  compus din mai multe apartamente, neexistând niciun impediment  pentru a fi aplicat pentru identitate de raţiune si in cazul vânzării către chiriaş a apartamentelor  pe care le-au  folosit in baza unor contracte de închiriere, iar nu numai in ipoteza  restituirii in natura către foştii proprietari, vizat expres prin norma legala analizata.

Sustinerea  potrivit căreia instanţa de fond nu a depus  toate diligentele pentru a înţelege si desluşi  spata dedusă  judecăţii, formulata de  apelanţii paraţi este apreciata de tribunal ca fiind neavenită, iar depoziţia martorei Tebaraşi Ştefana nu poate determina înfrângerea regimului juridic de proprietate  comuna pe cote parţi forţata si perpetuă  aplicabil  holului,  casei scării de la etaj, dar şi podului imobilului.

Chiar dacă potrivit  declaraţiei martorei menţionate, familia Olaru  a fost aceea care a folosit holul, casa scării de la etaj si podul, in condiţiile in care aceste spatii nu i-au  fost atribuite in folosinţă  exclusivă prin  contractul de închiriere,  tribunalul  constata ca  paratul O.I.  nu era îndreptăţit  la  cumpărarea holului cu suprafaţa de 7mp. ce a fost inclus in apartamentul vândut prin contractul  nr.446/N  doar prin schiţa anexa la contract.

Faţă de împrejurarea ca spaţiul aferent casei scării de la etaj ce asigura pătrunderea către podul imobilului a rămas in proprietatea comuna a locatarilor imobilului situat in Or.Sinaia,... jud.Prahova, iar reclamanţii nu au  alta posibilitate de acces  către  scara si podul  identificate  anterior, este de domeniul  evidenţei că  holul  in litigiu formează obiectul dreptului de coproprietate forţată, destinaţia  acestuia  fiind de a asigura utilizarea normală, eficient, nu doar a  încăperilor vândute apelanţilor paraţi, dar si a celorlalte spaţii care, potrivit  precizărilor de mai sus,  nu au  fost  transmise in proprietatea exclusivă a vreuneia dintre părţi.

Prin urmare,  in baza  art. 296  cu aplicarea  art. 108 alin.3  si art.212  alin.2 cod pr.civilă, coroborate cu art.9 alin.1 si art.22 din Legea nr.112/1995,  tribunalul  va respinge apelul declarat de paraţi  împotriva sentinţei nr.1005/02.09.2009 a Judecătoriei Sinaia, ca fiind nefondat.

Deşi prin motivele de apel, paraţii  au solicitat  completarea probelor  administrate la instanţa de fond,  precum si probe noi, constant in acte, martori, interogatorii,  tribunalul  va respinge  această cerere, in baza art.295 cu aplicarea  art.167 alin.1  cod pr. civila,  faţă de împrejurarea ca,  pe de  o parte, probatoriul administrat in prima instanţa este  suficient pentru lămurirea cauzei sub toate aspectele, iar pe de altă  parte  nu au fost indicate  împrejurările  pe care intenţionau să le dovedească prin  intermediul probelor noi propuse.

In baza art.274  cod pr.civila,  apelanţii  aflaţi in culpa procesuala vor fi obligaţi la plata sumei de 800 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata  reprezentând onorariu avocat potrivit  chitanţei aflata la fila 61 dosar apel.

Domenii speta

Spete similare