Efectele existenţei unei clauze de inalienabilitate cu privire la un imobil în contractele de ipotecă

Între părţi s-a încheiat o promisiune de vânzare-cumpărare a unui imobil. La data încheierii acestei convenţii ambele părţi ştiau că imobilul este scos temporar din circuitul civil printr-o clauză de inalienabilitate dintr-un contract de ipotecă. Clauza de inalienabilitate  era operantă şi la data sesizării acţiunii cu o acţiune în perfectare vânzare-cumpărare. Acţiunea nu poate fi primită pentru că una din condiţiile încheierii valabile a unui contract de vânzare-cumpărare este aceea ca „lucrul vândut să fie în circuitul civil”.

Decizia civilă nr. 97/A din 09.09.2014 a Curţii de Apel Galaţi

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Galaţi, sub nr.6122/121 din 12.08.2013, reclamanta F.SPRL, în calitate de administrator judiciar al S.C. A.C. S.R.L. Galaţi, a chemat în judecată pe pârâtul M.C., solicitând instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract autentic de vânzare, având ca obiect imobilul situat în mun. Galaţi, str. C., nr. …, jud. G, compus din teren în suprafaţă de 980 m.p. (996 m.p. din măsurători) şi casă edificată pe acest teren, cu o suprafaţă utilă de 175,8 m.p. şi o suprafaţă construită la sol de 211,88 m.p. 

În motivare, a arătat că la data de 26.11.2008 între A., în calitate de promitent-cumpărător şi M.C., în calitate de promitent-vânzător, a intervenit antecontractul de vânzare-cumpărare nr.7938, având ca obiect promisiunea de transfer al dreptului de proprietate asupra imobilului. A susţinut că A. a achitat integral preţul convenit la momentul semnării antecontractului, în valoare de 2.121.900 lei, echivalentul sumei de 550.000 euro la cursul BNR din ziua plăţii. Contractul de vânzare în formă autentică nu s-a perfectat până în prezent, pârâtul refuzând aceasta, întrucât asupra imobilului poartă o ipotecă instituită de către BCR S.A. în temeiul contractului de garanţie imobiliară autentificat sub nr.940/2006 şi a contractului de ipotecă autentificat sub nr.554/2009.

În drept, cererea a fost întemeiată pe disp. art.969 alin.1, art.1073 şi 1077 C.civ., art.2, art.5 alin.2 din Legea nr.247/2005.

Deşi a fost legal citat cu această menţiune, pârâtul nu a depus întâmpinare şi nu a fost prezent în instanţă pentru a-şi formula apărări.

Instanţa a administrat, la cererea reclamantei, proba cu înscrisuri.

Prin sentința civilă nr. 2476/2013 a Tribunalului Galați s-a respins cererea ca neîntemeiată.

Pentru a se pronunța această sentință s-au reținut următoarele:

Conform înscrisului denumit antecontract de vânzare-cumpărare nr.7938 încheiat la 26.11.2008, pârâtul M.C., în calitate de promitent-vânzător, s-a obligat să vândă promitentului-cumpărător S.C. A.C. S.R.L., prin administrator M.C., imobilul situat în mun.Galaţi, str.C., nr ..., jud. G, compus din teren în suprafaţă de 980 m.p. (996 m.p. din măsurători) şi casă edificată pe acest teren, cu o suprafaţă utilă de 175,8 m.p. şi o suprafaţă construită la sol de 211,88 m.p. 

Analizând actul juridic intervenit între părţi, instanţa constată că acesta a fost încheiat în contextul reglementării instituite prin Legea nr.247/2005, care, prin art.2 alin.1 din Titlul X, impune obligativitatea formei autentice a înstrăinărilor, prin acte juridice între vii, a terenurilor cu sau fără construcţii, situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaţia sau de întinderea lor. Cerinţa formei autentice este prevăzută sub sancţiunea nulităţii absolute a actului de înstrăinare, în conformitate cu acelaşi text de lege.

În consecinţă, forma autentică fiind impusă de legislaţia de la momentul încheierii convenţiei drept condiţie ad validitatem, instanţa constată că această convenţie este nulă absolut ca şi contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul menţionat.

Ca atare, se constată că acest antecontract a dat naştere unei obligaţii de a face în sarcina părţilor, constând în obligaţia de a încheia în formă autentică convenţia de înstrăinare a imobilului în cauză.

În lumina principiului executării în natură a obligaţiilor, instanţa are posibilitatea să pronunţe, în baza art.1073 şi 1077 C.civ., o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare. 

Vânzarea-cumpărarea, fiind un contract sinalagmatic, dă naştere la două obligaţii reciproce: obligaţia vânzătorului are ca obiect lucrul vândut, iar obligaţia cumpărătorului are ca obiect preţul. În lipsa acestor elemente sau dacă ele nu îndeplinesc condiţiile prevăzute de lege, contractul de vânzare-cumpărare nu poate fi considerat valabil încheiat.

Prin urmare, preţul este obiectul prestaţiei cumpărătorului şi trebuie să fie: fixat în bani; determinat sau determinabil; sincer şi serios. Dacă aceste condiţii nu sunt îndeplinite,  contractul este nul absolut, căci îi lipseşte un element esenţial asupra căruia trebuie să se realizeze acordul de voinţă  (art.1295 C.civ.).

Astfel, pentru ca preţul să existe, el trebuie să fie sincer şi serios. Prin preţ sincer se înţelege un preţ real, pe care părţile să-l fi stabilit nu în mod fictiv, ci în scopul de a fi cerut şi plătit în realitate.

În cauză, potrivit art.2.1 din antecontractul de vânzare-cumpărare nr…./26.11.2008 preţul de vânzare convenit de părţi este de 2.121.900 lei, reprezentând 550.000 euro la cursul BNR din ziua plăţii, iar în conformitate cu art.2.2, M.C. a primit 2.121.900 lei la data semnării antecontractului de la promitentul-cumpărător, reprezentat de M.C. 

Instanţa constată că reclamanta nu a dovedit, deşi îi revenea această sarcină, conform art.129 alin.1 C.proc.civ. şi art.1169 C.civ., faptul plăţii preţului, fixat la 550.000 euro, menţiunea din art.2 al înscrisului sub semnătură privată denumit antecontract de vânzare-cumpărare nr …., încheiat la 26.11.2008, necoroborându-se cu nicio altă probă administrată în cauză.

Or, în lipsa preţului, nu se poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare. 

Împotriva sentinței civile nr. 2476/2013 a Tribunalului Galați a declarat apel reclamanta invocând faptul că instanța de fond în mod eronat nu a reținut dovada plății de către A.l. Conform art. 2.2 din Antecontract promitentul vânzător a declarat că a primit integral prețul la data semnării antecontractului, iar dispoziția de plată de la dosar atestă efectuarea plății.

Instanța de fond nu a pus în discuție problema lipsei dovezii plății.

Solicită admiterea apelului cu consecința admiterii acțiunii așa cum a fost formulată.

În drept, s-au invocat dispozițiile art. 969 alin. 1, art. 1073 și art. 1077 Cod civil, art. 2 și 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005.

Examinând actele și lucrările dosarului se constată că apelul nu este fondat.

Prin prezenta acțiune se solicită perfectarea unui contract de vânzare-cumpărare ce a fost precedat de un antecontract  de vânzare-cumpărare încheiat de SC A.C. SRL reprezentat de C.M. (promitent cumpărător) și C.M. (promitent vânzător) cu privire  la imobilul din Galați, str. C. nr.

Potrivit mențiunilor din antecontract, prețul de vânzare convenit de părți a fost de 2.121.900 lei, preț ce s-a plătit la data semnării antecontractului (26.11.2008). Părțile s-au obligat să încheie actul în formă autentică în maxim 180 de zile.

Conform art. 4.1.4. promitentul vânzător a declarat și a garantat că este proprietar de drept al imobilelor și că nu există vreo terță persoană care să ridice vreo pretenție.

Or, din extrasul de Carte Funciară rezultă că imobilul ce face obiectul promisiunii de vânzare este grevat de un contract de ipotecă și că există interdicție de efectuare de acte de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare fără acordul B.C.R. – SA – Sucursala Traian Galați  (beneficiarului dreptului de ipotecă). Contractul de ipotecă este din anul 2006 ca și interdicția de înstrăinare.

La data încheierii promisiunii de vânzare (2008) exista această mențiune în Cartea Funciară. În plus, proprietarul imobilului – M.C. era și reprezentantul legal al S.C. A.C. S.R.L. astfel că promisiunea de vânzare-cumpărare a fost încheiată de ambele părți în deplină cunoștință a faptului că exista această interdicție de înstrăinare (probabil acesta fiind și motivul pentru care nu s-a putut încheia la acea dată contractul în formă autentică).

La data promovării acțiunii în Cartea Funciară regăsim aceleași mențiuni ca și la data încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare.

Or, una din condițiile încheierii valabile a unui contract de vânzare-cumpărare este aceea ca ”lucrul vândut să fie în comerț” – (în circuitul civil) – art. 1310 Cod civil vechi.

În speță, existând acea clauză de inalienabilitate din contractul de ipotecă dintre BCR și M.C. se constată că imobilul în cauză temporar este scos din circuitul civil.

Această inalienabilitate convențională este valabilă justificându-se printr-un interes serios și legitim și anume, garantarea executării unei obligații. 

Cum ”lucrul vândut” din speță nu întrunește una din condițiile prevăzute de lege (nu este momentan în circuitul civil) se constată că în mod corect instanța de fond nu a admis prezenta cerere de perfectare vânzare-cumpărare.

De menționat că la judecarea apelului nu s-a prezentat niciuna din părți, fapt ce nu a permis prezentei instanțe să pună în discuție aspectele de drept mai sus menționate.

Domenii speta

Spete similare