Dreptul de a cumpăra locuinţa în baza Legii nr. 112/1995. Condiţii

-Legea nr. 112/1995 – art. 9 alin. (1)

-Hotărârea Guvernului nr. 20/1996, republicată – art. 6

Potrivit art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 „chiriaşii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a preţului”, iar conform art. 6 din H.G. nr. 20/1996, republicată, pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995 „Dreptul de a cumpăra apartamentele în care locuiesc, potrivit art. 9 din lege, îl au numai chiriaşii care, având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a legii”.

Per a contrario, persoanele care au ocupat apartamentele respective, după intrarea în vigoare a Legii nr. 112/1995, chiar dacă au încheiat un contract de închiriere valabil, nu pot cumpăra apartamentele în baza art. 9 din Legea nr. 112/1995.

Curtea de Apel Timişoara, Secţia I civilă,

Decizia civilă nr. 322 din 27 februarie 2013

Prin Decizia civilă nr. 897 din 5 decembrie 2012, Tribunalul Timiş a respins apelul formulat de pârâţii C.L.T. şi Primăria Timişoara împotriva Sentinţei civile nr. 13095/15.05.2012, pronunţată de Judecătoria Timişoara în contradictoriu cu reclamanta intimată S.L.C.

În consecinţă, Tribunalul a confirmat hotărârea primei instanţe, care a admis acţiunea reclamantei şi a dispus următoarele: a obligat pârâţii să vândă reclamantei apartamentul nr. 11, situat în Timişoara, […], calculul valorii apartamentului urmând a fi efectuat cu respectarea dispoziţiilor legale în vigoare la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare în temeiul Legii nr. 112/1995; a respins capătul de cerere privind obligarea pârâţilor la plata daune cominatorii de 500 lei pe zi de întârziere de la data rămânerii definitive a sentinţei şi până la executarea obligaţiei; a obligat pârâţii la plata în favoarea reclamantei a sumei de 10,3 lei cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această decizie, Tribunalul a reţinut argumentele ce succed:

În mod judicios a concluzionat prima instanţă că imobilul în litigiu se supune regimului juridic instituit de art. 9 din Legea nr. 112/1995, care reglementează dreptul chiriaşului de a opta pentru cumpărarea apartamentului folosit, raportat la menţiunile înscrise în CF potrivit cărora Statul Român este proprietar asupra imobilului, la faptul că prin Decizia civilă nr. 3152/28.10.2005 a Curţii de Apel Timişoara, pronunţată în dosar civil nr. 9702/C/2005, s-a constatat cu putere de lucru judecat că imobilul-casă din care face parte si apartamentul în litigiu nu a fost restituit în natură foştilor proprietari şi că se supune regimului juridic al Legii nr.112/1995, coroborat cu faptul că reclamanta şi-a exprimat opţiunea cumpărării apartamentului pe care-l ocupă în calitate de chiriaşă.

Efectul pozitiv al puterii de lucru judecat dedus din prevederile art. 1200 pct. 4 Codul civil din 1865 se opune repunerii în discuţie a problemei de drept tranşată în mod irevocabil, întrucât s-ar aduce atingere principiului securităţii circuitului juridic, parte componenta a conceptului de proces echitabil garantat de art. 6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, cu atât mai mult cu cât pârâtul-apelant a fost parte litigantă în procesul civil finalizat prin hotărârea judecătorească amintită, fiindu-i, ca atare, pe deplin opozabilă.

În condiţiile în care alţi chiriaşi din acelaşi condominiu au beneficiat de efectul dispoziţiilor legii speciale, a hotărî diferit în cazul reclamantei ar echivala cu încălcarea principiului nediscriminării persoanelor aflate în situaţii identice, consacrat de art. 14 din Convenţia Europeana a Drepturilor Omului şi protejat şi prin prevederile Protocolului nr. 12 adiţional la Convenţie.

Apelantul a contestat regimul juridic al bunului şi, concomitent, a exclus competenţa instanţei de judecata de a obliga autoritatea administrativă la perfectarea unui contract de vânzare-cumpărare cu privire la un bun din patrimoniul său, pe considerentul că, în absenţa consimţământului său la vânzare, ar fi încălcat dreptul său de proprietate privata protejat de art. 44 din Constituţia României.

Or, în raport de regimul juridic sus evidenţiat al bunului în litigiu, prima instanţă nu a făcut decât să dea eficienţă juridică unor texte de lege care, în situaţia îndeplinirii condiţiilor în mod cumulativ prevăzute, este imperativ a fi aplicate.

Art. 9 din Legea nr.112/1995 reglementează un caz de obligaţie legală de perfectare a contractului şi, în această situaţie, nu se aduce atingere dreptului de dispoziţie al proprietarului cu privire la bunurile din patrimoniul său, lipsa consimţământului proprietarului de a vinde fiind lipsită de efecte juridice – cu excepţia celui al posibilităţii sancţionării refuzului prin obligarea la respectarea obligaţiei amintite.

Conformitatea textului de lege evocat cu dispoziţiile constituţionale ce ocrotesc dreptul de proprietate privată a fost stabilită, în cadrul controlului constituţional a priori, prin Decizia nr. 73/1995 a instanţei de contencios constituţional, în cuprinsul căreia s-a reţinut:

,,Nu s-ar putea vorbi, în aceste condiţii, nici despre violarea, prin prevederile legii, a textelor constituţionale referitoare la ocrotirea proprietăţii private, în mod egal, indiferent de titular, admiţându-se ideea, promovată de autorii uneia dintre sesizări, ca legiuitorul recurge la o "expropriere individuală", neprevăzută de Constituţie.

Posibilitatea vânzării către chiriaşi a locuinţelor ce nu se restituie în natură foştilor proprietari este reglementată, prin art. 9 alin. (1) din lege, ca o formă în care statul, în calitate de proprietar, statorniceşte regimul juridic al bunurilor ce-i aparţin, astfel cum a făcut-o şi cu privire la cea mai mare parte a fondului său locativ, deja vândută, potrivit legii, persoanelor care ocupau locuinţele cu titlu de chiriaşi. Este vorba, totodată, despre recunoaşterea, prin lege, a unei îndreptăţiri egale a persoanelor cărora li s-au repartizat cu chirie locuinţe ale statului, de a le cumpăra, indiferent de modul în care locuinţele au fost dobândite în proprietate de către stat, înlăturându-se discriminarea actuală dintre chiriaşii din locuinţele construite de stat şi cei care ocupă locuinţe dobândite în proprietate, în alte moduri, de către acesta. Şi este vorba, în acelaşi timp, de o măsură menită să asigure realizarea scopului legii, acela de a acoperi o parte a cheltuielilor necesitate de despăgubirea foştilor proprietari, în condiţiile în care resursele bugetare ce pot fi alocate cu această destinaţie sunt, evident, neîndestulătoare”.

Pentru toate considerentele evocate, potrivit art. 296 alin. (1) ipoteza I C. pr. civ. şi în temeiul dispoziţiilor legale iterate, Tribunalul a respins ca nefondat apelul formulat, cu consecinţa menţinerii ca legală şi temeinică a sentinţei supusă controlului judiciar pendinte.

Împotriva deciziei Tribunalului au declarat recurs pârâţii Consiliul Local T. şi Primăria Municipiului T., solicitând admiterea recursului şi casarea hotărârii atacate în sensul admiterii apelului lor cu consecinţa respingerii acţiunii reclamantei.

Pârâţii recurenţi şi-au motivat în drept recursul cu dispoziţiile art. 304 pct. 4, 7, 8 şi 9 C. pr. civ., coroborat cu art. 312 C. pr. civ., art. 44 din Constituţie, art. 480 - 481 Codul civil din 1865, art. 2 şi 5 din Legea nr. 213/1998, art. 36 din Legea nr. 215/2001, HCL nr. 459/2005, modificată prin HCL nr. 7/2010, arătând că, potrivit CF nr. 145286, proprietar al imobilului în litigiu este Primăria Municipiului T., cu titlu de posesor la localizare, imobilul făcând parte din domeniul privat al Municipiului T., astfel că în cauză nu sunt aplicabile dispoziţiile legale invocate de către reclamanta intimată, respectiv Legea nr. 112/1995 şi nici Legea nr. 85/1992, ci HCL nr. 7/26.01.2010 privind vânzarea locuinţelor proprietate privată a Municipiului Timişoara.

Astfel, recurenţii au învederat că, pentru ca reclamanta să fie îndreptăţită la cumpărarea apartamentului în baza Legii nr. 112/1995, este necesar ca locuinţa să intre în sfera de reglementare a acestui act normativ, ocuparea ei în baza unui contract de închiriere, încheiat în anul 2004, nefiind suficientă, instanţa de apel reţinând în mod eronat faptul că reclamantul a dovedit calitatea de chiriaş la intrarea în vigoare a Legii nr. 112/1995.

În continuare, recurenţii au arătat că a aprecia pe cale de interpretare extensivă, în absenţa unui text de lege, că lor le incumbă obligaţia de vânzare a imobilului echivalează cu o încălcare vădită a dreptului lor de exercitare a prerogativei dispoziţiei, ca atribut ce ţine de esenţa dreptului de proprietate şi care este în mod expres reglementat de art. 44 din Constituţie, art. 480-481 Codul civil din 1865, art. 2 şi 5 din Legea nr. 213/1998 şi art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului.

Totodată, recurenţii au susţinut că nu s-au opus perfectării unui contract de vânzare-cumpărare cu reclamanta, însă nu în condiţiile speciale, derogatorii de la dreptul comun, ce solicită reclamanta să-i fie aplicate.

Reclamanta intimată S.L.C. a formulat întâmpinare, căreia Curtea i-a conferit calitatea unor concluzii scrise, pentru nerespectarea termenului prevăzut de art. 308 alin. (2) C. pr. civ.

Prin Decizia civilă nr. 322 din 27 februarie 2013, Curtea de Apel Timişoara a admis recursul declarat de pârâţii C.L.T. şi Primăria T. împotriva Deciziei civile nr. 897/05.12.2012, pronunţată de Tribunalul Timiş.

A modificat decizia recurată, în sensul că a admis apelul pârâţilor, şi a schimbat sentinţa apelată, în sensul că a respins acţiunea formulată de reclamanta S.L.C.

Pentru a hotărî astfel, în urma examinării deciziei atacate, în raport de motivele invocate şi de dispoziţiile art. 304 pct. 9, art. 9 din Legea nr. 112/1995 şi art. 6 din H.G. nr. 20/1996 republicată, Curtea a apreciat întemeiat recursul pârâţilor pentru argumentele de mai jos.

Este adevărat, aşa cum corect a reţinut şi instanţa de apel, că prin Decizia civilă nr. 3152/28.10.2005 a Curţii de Apel Timişoara, pronunţată în dosarul nr. 9702/C/2005, s-a stabilit cu putere de lucru judecat că imobilul-casă din care face parte şi apartamentul în litigiu nu a fost restituit în natură foştilor proprietari şi că se supune regimului juridic al Legii nr. 112/1995 numai că în această speţă nu sunt îndeplinite cerinţele prevăzute de art. 9 din Legea nr. 112/1995 şi art. 6 din HG nr. 20/1996 pentru ca reclamanta să poată beneficia de cumpărarea apartamentului în litigiu în baza acestor acte normative.

Astfel, Curtea are în vedere că, potrivit art. 6 din HG nr. 20/1996 - republicată, pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, „Dreptul de a cumpăra apartamentele în care locuiesc, potrivit art. 9 din lege, îl au numai chiriaşii care, având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a legii”.

Or, în condiţiile în care reclamanta nu avea un contract de închiriere valabil încheiat la data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995 şi nici nu ocupa un apartamentul în litigiu la acea dată, iar contractul ei de închiriere a fost încheiat la data de 18.06.2004, soluţiile de admitere a acţiunii şi, respectiv, de respingere a apelului pârâţilor sunt greşite.

Domenii speta

Spete similare