Partaj judiciar

SENTINŢA CIVILĂ  Nr. ..

Şedinţa publică de la 03 iulie 2014

Instanţa constituită din:

Preşedinte: ………

Grefier: ……

Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamanta …… şi pe pârâta …….., având ca obiect partaj judiciar.

La apelul nominal făcut în şedinţă publică nu au răspuns părţile.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

Grefierul de şedinţă expune referatul cauzei, învederându-se instanţei că în prezenta cauză s-a amânat pronunţarea pentru astăzi, după care:

Dezbaterile asupra fondului au avut loc în şedinţa din 19.06.2014, fiind consemnate în încheierea din acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta sentinţă, când instanţa, pentru a da posibilitatea părţilor să depună concluzii scrise la dosar, a amânat pronunţarea soluţiei, iniţial, pentru data de 26.06.2014, iar ulterior, pentru astăzi.

JUDECĂTORIA

DELIBERÂND:

Constată că, prin acţiunea civilă înregistrată pe rolul Judecătoriei Arad pe data de 16.01.2013, sub dosarul cu nr. 528/55/2013, timbrată cu 8.933 lei taxă judiciară de timbru (filele 8 şi 33 din volumul I al Dosarului Judecătoriei Arad nr. ……55/2013) şi 5 lei timbru judiciar, reclamanta …. …., în contradictoriu cu pârâta ….., a solicitat instanței: să se constate că reclamanta și parata sunt coproprietare in cote egale de 1/2 fiecare asupra imobilului situat in Arad, str. ….. Arad, inscris in ………… …… (provenita din conversia pe hârtie a CF nr. …), cu nr. top …; să se constatate ca reclamanta a efectuat la acest imobil lucrări de investiţii de 20.000 euro si sa se dispună obligarea paratei sa îi plătească suma de 10.000 euro, respectiv partea care i se cuvine acesteia din investiţiile efectuate; sa se dispună ieşirea din indiviziune cu privire la imobilului situat in . str. ………., prin atribuirea imobilului reclamantei cu obligarea de a-i plăti paratei contravaloarea cotei sale parti din imobil; sa fie îndrumat Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Arad sa faca cuvenitele modificări in Cartea Funciara dupa rămânerea definitiva si irevocabila a hotărârii; cu cheltuieli de judecata.

În motivare, arată că reclamanta și parata sunt coproprietare in cote egale de 1/2 fiecare asupra apartamentului nr.2, situat in Arad, str. …….. Arad, înscris in CF …….., cu nr. top …, dobândit prin moştenire, compus din trei camere, antreu, hol, bucătărie, cămara alimente, baie wc, garaj, boxa, sas, 2 terase, in suprafaţa de 182 mp, cu cota de 182/1121 din părţile construite si dreptul de folosinţa asupra terenului aferent, proprietate de stat înscris in CF … Arad.

Dupa decesul mamei lor, de la care au moştenit împreuna apartamentul, reclamanta a făcut investiţii in acest apartament in valoare de aproximativ 20.000 euro, pe care le-a suportat in exclusivitate. Investiţiile le-a făcut ca urmare a înţelegerii pe care a avut-o cu parata pentru sporirea valorii acestuia in vederea vânzării si obţinerii unui pret mai bun. De asemenea, au căzut de acord sa introducă gazul pentru a nu plati in fiecare luna sume foarte mari pentru încălzire, cu atât mai mult cu cat nu locuia nimeni in apartament.

Aceste investiţii efectuate in anii 2005-2009 sunt:

I. Pentru ca părinţii lor care au locuit in imobil au făcut anumite modificări neautorizate la apartament, care nu erau prevăzute in autorizaţia de construcţie si care diminuau valoarea apartamentului, a discutat cu parata care a fost de acord sa efectueze lucrări de reamenajare a 4 încăperi necesare pentru readucerea acestora la destinaţiile iniţiale conform proiectului autorizat în 1975-1976 cuprinzând:

1. Apartamentul avea garaj la parter (astfel cum rezulta si din actul de apartamentare si ieşire din indiviziune încheiat in 7.02.1980), insa mama lor 1-a transformat in bucătărie si a modificat in camera bucătăria construita iniţial. Prin urmare, a fost necesara reamenajarea fostei bucătarii ca garaj prevăzut la parter prin: demolarea peretelui zidit la uşa garajului; demolarea scării de coborâre de la etaj la bucătăria de la parter, cu pereţii de compartimentare aferenţi; închiderea golului scării desfiinţate prin refacerea locală a planşeului de beton armat; demontare obiecte sanitare şi instalaţii aferente bucătăriei si igienizare; renovare finisaje garaj.

2. Bucătăria fiind amenajata in garaj, fosta bucătărie din apartament a fost dezafectata, prin urmare a fost necesara refacerea bucătăriei în încăperea în care a fost autorizată (inclusiv a cămării). Pentru aceasta a realizat instalaţia electrica şi apă-canal specifica pentru echiparea cu obiecte şi aparate necesare funcţiunii de bucătărie (gătit electric, frigider, prize, robinete, scurgeri); a montat pardoseală gresie şi placaj de faianţă.

3. Potrivit modificărilor făcute de mama lor la apartament, acesta nu mai avea doua dormitoare decomandate, astfel cum era in proiect, ci doua camere de trecere, ceea ce in mod evident scădea valoarea de vânzare a apartamentului. A efectuat lucrări pentru redarea funcţiunii de dormitoare decomandate la cele 2 camere de trecere alăturate prin înzidirea golului de uşă dublă dintre camere și desfiinţarea scării de coborâre la parter.

II. A efectuat lucrări de debranşare de la reţeaua de termoficare şi trecerea la încălzire cu gaz metan. Aceste lucrări au fost efectuate pentru a diminua cheltuielile cu încălzirea apartamentului, care erau foarte mari pentru ca nu exista izolare termica. Lucrările au constat din: cheltuieli cu avize, proiecte şi autorizaţii, demontarea corpurilor de încălzire din fontă şi a conductelor aferente (cu o vechime de peste 30 de ani), realizarea centralei termice proprii pe gaz metan (la parter) şi montarea corpurilor de încălzire noi, cu ţevile şi fitingurile necesare.

III. Lucrări de renovare, impuse de uzura fizică a finisajelor şi instalaţiilor existente, prin: înlocuirea totală a instalaţiei electrice cu conductori din cupru, realizate iniţial cu conductori din aluminiu, pentru asigurarea puterii electrice adecvate unei locuinţe, cu dotări şi aparate la nivelul cerinţelor moderne; modernizarea completă a băii şi grup sanitar (vană, 2 lavoare, bideu, 2 vase WC), faianţă şi gresie; schimbare uşă intrare din lemn în uşă metalică; vopsirea în ulei a ferestrelor, roletelor şi uşi interioare; zugrăvirea cu vopsea albă lavabilă a pereţilor şi tavanelor; montare pardoseală gresie în balcoane; recondiţionare uşi interioare.

IV. Lucrări de igienizare spaţii anexe: coridor şi boxă parter; podul casei; transportul molozului şi vechiturilor din aceste spaţii.

Toate aceste lucrări le evaluează la suma de 20.000 euro. Din aceasta suma, solicită ca parata sa fie obligata sa îi plătească suma de 10.000 euro, contravaloarea investiţiilor aferente cotei sale parti de 1/2 din imobil.

Apartamentul il evaluează la suma de 50.000 euro. (219.000 lei calculat la cursul de 4,38 lei/euro valabil in data de 16.01.2013). Solicită ieşirea din indiviziune cu privire la imobilului situat in ……….. Arad, prin atribuirea imobilului reclamantei, cu obligarea de a-i plati paratei contravaloarea cotei sale parţi din imobil.

Solicită sa i se atribuie apartamentul întrucât, pe de-o parte reclamanta are posibilitatea de a-i plati o sulta paratei, iar pe de alta parte, reclamanta locuiește in ……..si reclamanta a făcut toate investiţiile la imobil, parata locuind in Sfantu Gheorghe, vine foarte rar in …….., astfel ca nu are niciun interes sa-i fie atribuit imobilul. Doreste insa ca acest imobil sa ramana in familie, deoarece a aparţinut părinţilor lor si reclamanta are copii care doresc sa locuiască in apartament. In vederea rezolvării situaţiei apartamentului in discuţie, reclamanta a încercat de mai multe ori in ultimii ani sa discute cu parata, insa aceasta s-a opus atât închirierii apartamentului, cat si vânzării lui cu toate ca i-a explicat ca apartamentul fiind nelocuit si se degradează. Mai mult, pentru ca a dorit sa ajungă la o înţelegere cu parata, a convocat-o de doua ori, prin avocat, la Arad, pentru a discuta problema si a proceda la vânzarea imobilului. Cu toate acestea, parata nu a dat curs invitaţiilor si a invocat din nou tot felul de motive pentru a amâna soluţionarea problemei. Având in vedere ca apartamentul este nelocuit de 8 ani de zile, ca au trecut deja 3 ani de zile de la finalizarea investiţiilor si ca este imposibil a ajunge la un acord cu parata cu privire la ieşirea din indiviziune, a fost nevoita sa promoveze prezenta acţiune.

In drept, invocă dispoziţiile art. 673 indice 1, 673 indice 5, 673 indice 10 Cod Procedura Civila, 669, 676, 680, 1143 Noul Cod Civil.

Prin întâmpinarea depusă la dosar în data de 06.03.2013 (fila 30 din volumul I al Dosarului Judecătoriei Arad nr. 528/55/2013), pârâta ………. a solicitat sistarea stării de indiviziune asupra imobilului situat în Arad, str. Dacilor nr. 20 ap. 2, înscris în CF ….. Arad cu nr. top … provenită din conversia de pe hârtie a CF nr……… compus din 3 camere, antreu, hol, bucătărie, cămară de alimente, baie, Wc, garaj, boxa, sa, 2 terase în suprafaţă totală de 182 mp; în principal - dezlipirea imobilului, prin formarea a două unităţi locative distincte relativ egale conform cotelor de proprietate de 1/2 parte fiecare, cu compunerea ce va rezulta în urma efectuării expertizei topografice, în subsidiar - atribuirea imobilului în natură către reclamantă cu plata unei sulte către pârâtă corespunzătoare cotei sale de proprietate raportat la valoarea de circulaţie a imobilului.

In privinţa investiţiilor efectuate de către reclamantă la imobilul din litigiu înţelege să invoce prescripţia extinctivă a dreptului la acţiune privind dreptul de creanţă în valoare de 10.000 eur, conform art. 1 alin. 1 din Decretul nr. 167/1958. Solicită să îndrume Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Arad să facă cuvenitele menţiuni în CF-ul imobilului după rămânerea definitivă a sentinţei, cu cheltuieli de judecată în caz de opunere.

În motivare, arată că în fapt este proprietara cotei de 1/2 parte din imobilul situat în ……. înscris în CF …… cu nr. top …. provenită din conversia de pe hârtie a CF nr………, compus din 3 camere, antreu, hol, bucătărie, cămară de alimente, baie, Wc, garaj, boxa, sa, 2 terase în suprafaţă totală de 182 mp., dobândită prin moştenire şi, reclamanta (sora sa) fiind proprietara celeilalte cote de ½ parte. Ambele plătesc cotele de taxe şi impozite către stat, deşi din anul 2006 pârâta nu mai are acces la imobil, reclamanta schimbând încuietorile uşii de la intrare, fără a-i pune şi pârâtei la dispoziţie un set. A insistat în mod repetat, ani de zile, pentru a intra în posesia unui set de chei, fiind nevoită când vine la Arad, de aproximativ 3 ori pe an să se cazez la hotel.

După decesul mamei lor, imobilul din litigiu nu a fost folosit, reclamanta insistând pentru închirierea sau vânzarea lui. Imobilul la acea dată nu avea nevoie de amenajările şi investiţiile pe care reclamanta susţine că le-a făcut, în valoare de 20.000 eur pentru a fi închiriat sau vândut. Nu şi-a dat acordul pentru lucrările pe care reclamanta susţine că le-ar fi efectuat, dar nici măcar nu i s-a cerut vreun acord scris în acest sens.  A primit din partea reclamantei prin avocat o adresă prin care să se prezinte la Arad, pentru vânzarea imobilului, fără a primi vreo altă informaţie privind preţul, de exemplu. Nu a dat curs acelei invitaţii pentru că nu a avut posibilitatea, solicitând detalii pe care nu le-a primit. Că reclamanta nu a dorit niciun moment să vândă imobilul, este foarte clar, investiţiile pe care susţine că le-a făcut sunt pentru folosinţă proprie şi nu pentru vânzare (instalaţie electrică de cupru, cadă de baie, jacuzzi etc), nefiind necesare şi utile, ci voluptorii.

Solicită instanţei să constate intervenţia prescripţiei dreptului la acţiune privind dreptul de creanţă al reclamantei pentru următoarele motive: Aşa cum reclamanta susţine în acţiune, investiţiile enumerate s-au efectuat între anii 2005- 2009, iar acţiunea prin care se solicită stabilirea dreptului său de creanţă a fost înregistrată la data de 16.01.2013, mult peste termenul legal de prescripţie de 3 ani. Mai mult, la finele motivării promovării acţiunii reclamanta recunoaşte că imobilul este nefolosit de 8 ani de zile şi că au trecut deja 3 ani de la finalizarea investiţiilor. In cazul în care instanţa va trece peste excepţia invocată, solicită obligarea reclamantei la a defalca lucrările efectuate şi a indica pentru fiecare costurile.

A solicitat, în principal, ieşirea din indiviziune în natură, prin dezlipire a imobilului în două unităţi locative, dat fiind faptul suprafaţa imobilului permite acest lucru. Doreşte acest lucru, dat fiind valoarea sentimentală pe care imobilul o are şi pentru pârâtă, nu doar pentru reclamantă, dar şi pentru că pe viitor, ieşind la pensie, doreste să revină acasă. Conform propunerii sale de partajare a imobilului în natură, (schiţa anexată), majoritatea investiţiilor vor rămâne la apartamentul reclamantei, fiind efectuate conform gusturilor acesteia.

În cazul în care în urma expertizei topometrice se dovedeşte că imobilul nu este comod partajabil în natură, solicită obligarea reclamantei la plata unei sulte către pârâtă, corespunzătoare cotei sale de proprietate, raportat la valoarea de circulaţie a imobilului.

In drept, invocă art. 115 Cod procedură civilă.

Prin răspunsul la întâmpinare depus la dosar în data de 09.04.2013 (fila 41 din volumul I al Dosarului Judecătoriei Arad nr. 528/55/2013), reclamanta a arătat că nu este de acord cu partajarea in natura a imobilului pentru ca nu s-ar putea forma doua apartamente distincte, asa cum susţine parata. Imobilul nu este comod partajabil in natura. Pentru formarea a doua unităţi locative distincte ar trebui efectuate lucrări de investiţie foarte mari, costisitoare si nejustificate fata de valoarea de piaţa pe care aceste apartamente ar avea-o. Conform schiţei propuse de parata, din acest apartament spaţios de trei camere, ar rezulta doua apartamente de 1 camera, din care pentru unul ar trebui construite atat baia cat si bucătăria pentru a fi funcţional. Aceasta paratjare in natura nu satisface nici cerinţele minimale din Legea Locuinţei nr. 114/1996 Anexa nr.l (nu are grup sanitar, bucătărie, utilităţi separate etc.).

Solicită să se respinsă excepţia prescripţiei dreptului la acţiune privind dreptul de creanţa in valoare de 10.000 euro privind investiţiile făcute de reclamantă la imobil. Termenul de prescripţie de 3 ani, prevăzut de art. 3 din decretul nr. 167/1958 nu a început sa curgă atâta vreme cat reclamanta a fost si este coproprietara a apartamentului si este in posesia imobilului la care a efectuat investiţiile a căror contravaloare o solicită. Dreptul la acţiune al reclamantei de a cere contravaloarea investiţiilor s-a născut doar de la data la care se solicita ieşirea din indiviziune cu privire la imobil. Parata nu a negat niciodată dreptul reclamantei de folosinţa al imobilului si nici lucrările de investiţii efectuate la imobil, iar reclamanta era coproprietara si in posesia nestingherita a bunului. Or, atâta timp cat reclamanta avea cota de 1/2 parte din imobil si a avut folosinţa imobilului si implicit a investiţiilor nu avea niciun interes sa solicite contravaloarea acestora. Practica judiciara este constanta in a statua in sensul arătat de reclamantă. Intr-o speţa similara, in care investiţiile erau efectuate de un locatar care avea folosinţa imobilului (nici măcar nu era coproprietar) s-a stabilit ca acesta nu avea interesul sa ceara contravaloarea investitiior decât atunci cand se pune problema sa fie lipsit de folosinţa imobilului la care a făcut investiţii. Prin Decizia nr. 926R/27.03.2012, Curtea de apel Mureş a reţinut ca "atâta timp cat recurenta a beneficiat de folosinţa imobilului, ea a beneficiat in consecinţa si in mod concret de lucrările de investiţii pe care le-a executat, neputand justifica un interes născut si actual pentru a solicita si obţine contravaloarea investiţiilor pe care susţine ca le-a efectuat. Cat timp s-a aflat in folosinţa imobilului, recurenta nu s-a expus niciunui prejudiciu pe care sa-l evite prin formularea unei acţiuni in restituirea contravalorii lucrărilor de investiţii (...) Numai in momentul in care s-a formulat o acţiune in evacuare, îndreptata împotriva recurentei, se putea pune problema existentei interesului născut si actual al acesteia de a solicita obligarea proprietarilor la plata contravalorii lucrărilor de investiţii realizate la imobiF. Citează si din Decizia nr.8/A/21.01.2008 a Curţii de Apel Timişoara, unde se retine ca "Termenul de prescripţie de 3 ani, prevăzut de art. 3 din Decretul nr.167/1958 a inceput sa curgă numai la data expirării raporturilor de locatiune dintre parti (...), pana la acea data parata fiind cea care a folosit investiţiile făcute de ea la in imobilul proprietatea reclamanţilor, deci neavand niciun interes de a solicita contravaloarea acestor investiţii pana in acest moment. Astfel, de la data expirării raporturilor de locatiune (...) incepand sa curgă termenul de prescripţie de 3 ani prevăzut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958".

 In ceea ce priveşte acordul paratei la investiţiile efectuate, subliniază faptul ca parata a cunoscut despre toate aceste investiţii si a fost de acord cu efectuarea acestora. Nu a avut un acord scris al paratei pentru efectuarea investiţiilor si nici nu i-a soclicitat sa îi dea in scris acordul pentru ca, fiind surori, a fost in imposibilitate morala sa-i solicit acest lucru si, pe de alta parte, nu şi-am putut imagina ca s-ar putea ajunge la situaţia in care sora sa sa nu mai recunoască ca a fost de acord cu efectuarea investiţiilor. De altfel, menţionează ca, desi venea foarte rar in Arad, sora sa a avut acces nelimitat la apartament, având chei si locuind in apartament de fiecare data când a venit la Arad. Desi a constatat ca s-au făcut investiţii la apartament (la care si-a dat acordul verbal asa cum a arătat) niciodată nu a avut nicio obiecţiune cu privire la acestea pana acum.

Investiţiile pe care le-a efectuat la imobil nu au fost voluptorii, ci s-au făcut pentru a aduce imobilul in starea iniţiala in care a fost proiectat, dar si pentru a-i mari valoarea pentu ipoteza vânzării apartamentului. In acţiunea introductiva de instanţa reclamanta a arătat in mod detaliat care sunt lucrările de investiţie efectuate la imobil si le-a evaluat la suma totala de 20.000 euro. Pentru stabilirea valorii corecte totale si defalcate a lucrărilor de investiţii a solicitat efectuarea unei expertize tehnice in construcţii.

Prin Încheierea de şedinţă din data de 09 aprilie 2013, instanţa a respins excepţia prescripţiei dreptului la acţiune al reclamantei în ceea ce priveşte investiţiile efectuate de aceasta – excepţie invocată de pârâtă -, apreciind că, până la soluţionarea partajului între coproprietari, termenul de prescripţie al dreptului la acţiune privind investiţiile efectuate nu s-a născut, în condiţiile în care reclamanta, aflată în posesia imobilului, nu avea niciun interes în promovarea unei acţiuni în acest sens (fila 51 din volumul I al Dosarului Judecătoriei Arad nr. 528/55/2013).

Prin notele de şedinţă depuse în data de 11.06.2013, pârâta a solicitat obligarea reclamantei la acordarea de despăgubiri în cuantum de 8.200 lei, motivat de faptul că reclamanta i-a încălcat dreptul de folosinţă asupra imobilului (filele 153-154 din volumul I al Dosarului Judecătoriei Arad nr. 528/55/2013).

Prin Încheierea de şedinţă din data de 10 septembrie 2013, pârâta a depus la dosar o precizare de acţiune, prin care a arătat că îşi reduce pretenţia de la suma de 8.00 lei solicitată cu titlu de lezarea dreptului de folosinţă a apartamentului la 720 lei. Prin aceeaşi încheiere de şedinţă, instanţa a disjuns precizarea de acţiune formulată de pârâtă de acţiunea principală, formându-se dosarul nr. 13521/55/2013 (fila 184 din volumul I al Dosarului Judecătoriei Arad nr. 528/55/2013).

Prin concluziile scrise depuse la dosar de către reclamantă, aceasta solicitată admiterea acţiunii, că se constate că reclamanta si parata sunt coproprietare în cote egale de 1/2 fiecare asupra imobilului situat in ……., înscris in CF …. …….(provenita din

conversia pe hârtie a CF nr. ……), cu nr. top …; să se dispună ieşirea din indiviziune cu privire la imobilului situat in …., str. ………. jud. Arad evaluat conform raportului de contraexpertiza la suma de 58.500 euro, prin atribuirea imobilului reclamantei cu obligarea de a-i plăti pârâtei contravaloarea cotei sale parti din imobil in suma de 29.250 euro plătibili in lei la cursul zilei din data plaţii; să se constatate ca reclamanta a efectuat la acest imobil lucrări de investiţii in valoare de 8.425 euro care au adus un spor de valoare imobilului in suma de 8.500 euro si sa dispună obligarea paratei sa

îi plătească suma de 4.250 euro, platibili in lei la cursul zilei din data plaţii, reprezentând suma cu care a crescut cota parte a paratei din imobil, să se compenseze sulta datorata de către reclamantă (29.250 euro) cu suma pe care i-o datorează parata (4.250 euro) si sa fie obligată reclamanta la plata sumei de 25.000 curo platibili la cursul zilei din data plaţii, către parata cu titiu de sulta, să fie îndrumat Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Arad sa facă cuvenitele modificări in Cartea Funciara după rămânerea definitiva si irevocabila a hotărârii, cu cheltuieli de judecata.

În motivare, arată că reclamanta şi parata sunt coproprietare in cote egale de 1/2 fiecare asupra apartamentului nr.2, situat in Arad, str. ………. Arad, înscris in CF ……, cu nr. top ……., dobândit prin moştenire, compus din trei camere, antreu, hol, bucătărie, cămara alimente, baie, wc, garaj, boxa, sas, 2 terase, in suprafaţa de 182 mp, cu cola de ….. din părţile contruite si dreptul de folosinţa asupra terenului aferent, proprietate de stal înscris în CF ………. După decesul mamei lor de la care au moştenit împreuna apartamentul, reclamanta a făcut investiţii in apartament care au

adus un spor de valoare de 8.500 euro, conform raportului de contraexpertiza, pe care le-a suportat in exclusivitate. Investiţiile le-a făcut ca urmare a înţelegerii pe care a avut-o cu parata (deşi aceasta acum nu mai recunoaşte) si au avut ca scop sporirea valorii acestuia. De asemenea, a introdus gazul pentru a nu plati in fiecare luna sume foarte mari pentru încălzire, cu atât mai mult cu cat nu locuia nimeni in apartament. Apartamentul a fost evaluat in raportul de contraexpertiza efectuat in cauza la suma de 58.500 euro, din care 8.500 euro a fost sporul de valoare ca urmare a lucrărilor de îmbunătăţire efectuate de către reclamantă. Experţii au stabilit ca aceste lucrări erau necesare si utile având ca efect imediat

creşterea confortului locuinţei, lucrările neavând caracter voluptoriu.

Contraexpertiza a stabilit ca apartamentul nu poate fi comod partajabil in natura prin crearea a doua unităţi locative distincte, deoarece nu pot fi îndeplinite prevederile legii 144/1996 prin respectarea componentei obligatorii pentru fiecare unitate locativă in parte, respectiv acces liber, spatii de

odihna, spaţiu pentru prepararea hranei, grupuri sanitare cu respectarea utilităţilor. De asemenea, experţii au ajuns la concluzia ca daca s-ar încerca crearea a doua spatii locative s-ar aduce atingere structurii de rezistenta si se vor produce încărcări suplimentare, statice asupra construcţiei. Solicită ieşirea din indiviziune cu privire la imobilului situat in Arad, str. Dacilor nr.20, ap.2, jud. Arad, prin atribuirea imobilului reclamantei cu obligarea de a-i plăti pârâtei contravaloarea cotei sale parti din imobil in suma de 25.000 euro, dupa compensarea cu investiţiile efectuate de către reclamantă.

Solicită sa i se atribuie apartamentul pentru că apartamentul este moştenire de familie si doreşte sa-l păstreze cu atât mai mult cu cat are trei copii si doreşte ca acest apartament sa rămână in familie, unuia dintre copii săi. Parata in schimb nu are copii si declarat expres in fata instanţei ca nu doreşte sa-i fie atribuit apartamentul pentru ca ea nu are domiciliul in municipiul Arad, ci instanţa municipiul Sfantul Gheorghe si nici nu are bani pentru a plăti sulta. De altfel, parata nu are copii si daca i-ar fi atribuit apartamentul in mod sigur l-ar vinde si acest apartament ar ajunge pe mana unor străini. Are posibilităţi materiale pentru a o despăgubi pe parata cu contravaloarea cotei sale pani din apartament, iar reclamanta a făcut toate investiţiile la imobil pentru a spori confortul apartamentului si valoarea acestuia. Mai mult decât atât, soţul său, ……, care este inginer constructor a avut o contribuţie semnificativa la construirea apartamentului in anii 1975-1976, realizând proiectul structurii de rezistenta pentru întreg blocul de locuinţe in mod gratuit.

In drept, invocă disp. art. 673 indice 1, 673 indice 5, 673 indice 10 Cod

Procedura Civila, art. 669, 676, 680, 1143 Noul Cod Civil.

Prin concluziile scrise depuse la dosar în data de 25.06.2014, pârâta a solicitat sistarea stării de indiviziune asupra imobilului în litigiu şi partajarea în natură a acestuia, prin formarea a două unităţi locative distincte. În subsidiar, solicită atribuirea imobilului în favoarea pârâtei, cu obligarea sa la plata unei sulte. În ceea ce priveşte cheltuielile efectuate cu înfrumuseţarea imobilului, solicită respingerea cererii de restituire a acestora. În ceea ce priveşte partajarea în natură a imobilului prin formarea a două unităţi locative, menţionează că această modalitate de partajare este realizabilă şi în conformitate cu art.676 alin.1 Cod civil, partajarea în natură reprezintă regula în cazul partajării bunurilor comune.

Prin expertiza şi contraexpertiza efectuate în cauză, pârâta consideră că nu s-a analizat această posibilitate, cu atât mai mult cu cât în alin.4 al precizărilor la obiecţiuni, depuse la dosarul cauzei, contraexperţii recunosc că nu au competenţa de a se pronunţa cu privire la posibilitatea reală de compartimentare, lăsând la aprecierea instanţei, care va „stabili necesitatea apartamentării şi introducerea în cauză a experţilor structurişti care vor calcula şi stabili variantele viitoare, locurile de străpungeri, consolidări, reţele utilităţi inclusiv separarea acestora. Din motive obiective (lipsa experţilor judiciari autorizaţi MLPAT în judeţul Bihor) nu s-a putut efectua o expertiză judiciară de specialitate pentru a se determina modalitatea şi consecinţele partajării în natură a imobilului. În această situaţie, pârâta se prevalează de Referatul de expertiză tehnică nr.6/04.04.2014, întocmit de către SC ………. Sf.Gheorghe. Conform opiniei avizate a expertului tehnic, lucrările de partajare a imobilului nu periclitează rezistenţa, stabilitatea, siguranţa în exploatare şi durabilitatea ansamblului structural al apartamentului, în particular sau al imobilului în general. De asemenea, acesta propune planuri de partajare a imobilului, pentru a se crea două unităţi locative distincte. În aceste planuri se poate observa că lucrarea este realizabilă, fiind asigurate două spaţii de locuit ce îndeplinesc condiţiile legale. Mai mult, pârâta a depus diligenţele necesare obţinerii tuturor avizelor impuse de lege, avize obţinute sub condiţia suspensivă a pronunţării unei hotărâri prin care s-ar dispune partajarea în natură: Certificatul de urbanism nr………..10.2013, eliberat de către Primăria Municipiului Arad, cu planul de compartimentare aferent, Acordul vecinilor, Acordul de modificare nr…. emis de către Inspectoratul de Stat în Construcţii, Avizul de amplasament favorabil nr…., emis de către Enel Distribuţie Banat, Avizul favorabil din partea E.ON Gaz Distribuţie SA, Avizul nr…., emis de către Direcţia Judeţeană pentru Cultură Arad.

Instituţiile contactate nu ar fi emis aceste avize dacă lucrarea de partajare era imposibilă sau dacă presupunea crearea unui disconfort oricăreia dintre părţi sau modificări de structură şi rezistenţă. Mai mult, pârâta nu ar fi obţinut avizele dacă ar fi fost vorba despre o lucrare mult prea idealistă. Tot la solicitarea pârâtei, societatea ………. CO SRL, a efectuat un proiect privind posibilitatea separării contorizării sistemului alimentării cu gaz, în cazul partajării apartamentului în două suprafeţe locative distincte. Conform acestui proiect, este posibilă din punctul de vedere al utilităţilor compartimentarea imobilului. Pârâta a probat şi respectarea prevederilor Anexei nr.1 a Legii nr.114/1996 privind exigenţele minimale pentru locuinţe. Pârâta este dispusă să suporte cheltuielile ocazionate de partajarea în natură a imobilului, precum şi să îi cedeze reclamantei partea din imobil branşată la utilităţi, parte care cuprinde şi majoritatea investiţiilor aduse imobilului. Pârâta nu intenţionează şi nu a intenţionat niciodată să vândă imobilul casă părintească, cu atât mai mult cu cât din 11 noiembrie 2013 este pensionară şi doreste să se mute în oraşul său natal şi să locuiască în casa părinţilor săi şi nu deţine altă suprafaţă locativă în municipiul Arad.  Intenţia reclamantei de a înstrăina acest imobil a fost inserată chiar în acţiunea formulată, în care se precizează în mod clar că investiţiile au fost făcute pentru sporirea valorii imobilului în vederea vânzării şi obţinerii unui preţ mai bun. De asemenea, reclamanta menţionează că a convocat-o pe pârâtă de două ori la Arad pentru a proceda la vânzarea imobilului, însă pârâta a refuzat să se prezinte. Raportat la capătul subsidiar de cerere, solicită ca în cazul în care instanţa va considera că nu se impune partajarea în natură, să îi fie atribuit apartamentul în deplină proprietate, cu obligarea la plata unei sulte corespunzătoare cotei reclamantei.

Contrar celor susţinute la ultimul termen de judecată, reclamanta intenţionează să vândă apartamentul, având în vedere că deţine mai multe unităţi locative în municipiul Arad. Pentru pârâtă apartamentul părinţilor constituie amintire de familie şi intenţionează să locuiască în acesta. Pârâta a avut grijă de mama părţilor cât timp aceasta a fost bolnavă, aducând-o la Sf. Gheorghe, unde a şi decedat, şi a ajutat-o financiar pentru a putea păstra această locuinţă. Are posibilitatea financiară de a achita sulta reclamantei, contrar celor susţinute în mod netemeinic şi neprobat, la ultimul termen, de către reprezentantul reclamantei. În subsidiar, solicită atribuirea imobilului pârâtei, cu obligarea ei la plata unei sulte. Se opune atribuirii imobilului reclamantei, având în vedere că pârâta intenţionează să se mute în municipiul Arad şi nu deţine altă proprietate în acest loc. Reclamanta însă are locuinţă proprie în municipiul Arad, iar pârâta are posibilitatea financiară de a achita acesteia sulta corespunzătoare cotei ce îi revine din imobilul în litigiu.

Consideră că ar fi echitabil ca, în aceste condiţii, să îi revină pârâtei imobilul, atât timp cât necesitatea deţinerii unei locuinţe în municipiul Arad este evidentă. Mai mult, pentru pârâtă casa părintească are o valoare sentimentală incomensurabilă, neavând intenţia de a înstrăina acest bun. Consideră că imobilul trebuie să rămână în familie, motiv pentru care solicitarea principală a pârâtei este de partajare în natură. Pârâta nu este de acord cu înstrăinarea acestui imobil, aceasta fiind o opţiune luată în calcul doar de către reclamantă, care a şi efectuat lucrările de înfrumuseţare ale imobilului tocmai în acest scop.

În ceea ce priveşte solicitarea reclamantei de a i se restitui cheltuielile efectuate cu ocazia renovării imobilului, pârâta solicită respingerea acestei solicitări. Investiţiile efectuate nu erau necesare, imobilul nefiind într-o stare avansată de degradare pentru a fi necesare aceste lucrări. Un exemplu simplu este edificator în acest sens: o cadă funcţională a fost înlocuită cu o cadă cu hidromasaj. Toate lucrările au fost efectuate doar cu scopul înfrumuseţării imobilului, pentru ca acesta să poată fi înstrăinat ulterior la un preţ mult mai avantajos, deşi pârâta, în calitate de coproprietar, nu este de acord cu înstrăinarea acestui imobil. Conform art.641 alin.4 Cod civil actele care urmăresc exclusiv înfrumuseţarea bunului nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor. În cazul de faţă nu există un acord al pârâtei pentru efectuarea lucrărilor de investiţii la imobilul în litigiu. Acestea au fost efectuate din iniţiativa exclusivă a reclamantei, cu scopul de a vinde imobilul, operaţiune cu care pârâta nu este de acord, având în vedere că imobilul este casa mea părintească. Investiţiile efectuate sunt cheltuieli de înfrumuseţare a bunului şi nicidecum de conservare, o serie de exemple fiind în acest sens: bideu din porţelan, oglindă sanitară de semicristal, cadă baie cu hidromasaj etc. Aceste obiecte sanitare au înlocuit vechile obiecte sanitare care erau în stare bună de funcţionare, nefiind vorba de cheltuieli necesare, ci voluptorii, menite să asigure eventual un confort mai mare. Prin planul de partajare propus de către pârâtă, aceste investiţii ar fi situate în lotul atribuit reclamantei. În cazul în care se vor lua în considerare investiţiile efectuate şi se va decide atribuirea bunului pârâtei, solicită să se ia în considerare că aceste investiţii sunt incluse în preţul de piaţă al imobilului, astfel încât vor fi incluse deja în sulta acordată. În acest caz, plata separată a acestor cheltuieli va genera o îmbogăţire fără justă cauză.

Solicită sistarea stării de indiviziune asupra imobilului în litigiu şi partajarea în natură a acestuia, prin formarea a două unităţi locative distincte, iar în subsidiar, atribuirea imobilului în favoarea pârâtei, cu obligarea la plata unei sulte. În ceea ce priveşte cheltuielile efectuate cu înfrumuseţarea imobilului, solicită respingerea cererii de restituire a acestora.

Prin adresa emisa în data de 28.02.2014 de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, Secţia I Civilă, s-a notificat Judecătoriei Arad că, prin Încheierea civilă nr. 684/27.02.2014, pronunţată în Dosarul nr. ….1/2014 al acestei secţii, s-a admis cererea de strămutare formulată de petenta …………. şi s-a dispus strămutarea prezentei cauze de la Judecătoria Arad la Judecătoria Oradea, cu păstrarea actelor de procedură.

În cauză, s-au încuviinţat şi administrat proba cu înscrisuri, proba cu expertiză şi contraexpertiză.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa va reţine următoarele:

În fapt, potrivit extrasului de carte funciară de informare nr. …, în baza Certificatului de moştenitor nr. ……..2/2005, a fost întabulat în cartea funciară dreptul de proprietate dobândit prin succesiune de părţile litigante - reclamanta ……… şi sora sa, pârâta ……. - , fiecare dintre acestea deţinând o cotă de ½ din imobilul situat în ….. 2, judeţul Arad, în suprafaţă de 182 m.p., compus din 3 camere, antreu, hol, bucătărie, cămară de alimente, baie, WC, garaj, boxă, sas, 2 terase, cota construită fiind de 182/1121, iar terenul aferent apartamentului în cotă de 65/403, parte proprietate de Stat, în folosinţă. Acest imobil apare înscris în CF nr. …… (provenit din conversia de pe hârtie a CF nr. …), număr topografic ……./2 (fila 10 din volumul I al Dosarului Judecătoriei Arad nr. ……./55/2013, acvirat la prezentul).

Instanţa va respinge primul capăt de cerere din acţiunea reclamantei, prin care aceasta a solicitat instanţei să constate că reclamanta și parata sunt coproprietare in cote egale de 1/2 fiecare asupra imobilului situat in Arad, str. ………., înscris in CF …… Arad (provenita din conversia pe hârtie a CF nr. ,,,,,,,), cu nr. top ,,,,,,,a/II.

În acest sens, instanţa va reţine că acţiunea în constatare este reglementată de art. 111 Cod procedură civilă şi prin, intermediul acesteia, reclamanta urmăreşte un obiectiv limitat, respectiv să se constate existenţa unui drept al său împotriva pârâtei sau inexistenţa unui drept al pârâtei împotriva sa. Hotărârile pronunţate în cazul acţiunilor în constatare nu sunt susceptibile de executare silită şi nu pot constitui titluri executorii, deoarece prin intermediul acestor acţiuni nu se poate solicita constatarea unei situaţii de fapt, ci numai un drept (ex.: constatarea calităţii de moştenitor, a compunerii masei succesorale, acţiunea în declararea simulaţiei etc.). Însă, în speţa dedusă judecăţii, calitatea de coproprietare a părţilor litigante, în cotă de ½ fiecare din imobilul situat în ,,,,,,,,, apare deja înscrisă în cartea funciară, sens în care primul capăt de cerere apare ca neîntemeiat. Mai mult, acest capăt de cerere apare şi ca lipsit de interes, de vreme ce calitatea de coproprietare a reclamantei şi pârâtei, în cotele arătate, apare menţionată deja în cartea funciară, iar nimeni nu contestă aceste aspecte.

În continuare, instanţa va reţine că părţile din prezenta cauză au fost de acord cu sistarea stării de indiviziune, în contextul în care, potrivit art. 728 din vechiul Cod civil ,,nimeni nu poate fi obligat să rămână în indiviziune’’, iar potrivit art. 669 din Noul Cod civil, ,,încetarea coproprietăţii prin partaj poate fi cerută oricând’’.

Instanţa a dispus efectuarea în prezenta cauză a unei expertize în construcţii şi de evaluare a imobilului, care a fost efectuată de expertul tehnic judiciar ing. ,,,,,,,, (filele 63-101, 160-164 şi 198 din volumul I al Dosarului Judecătoriei Arad nr. 528/55/2013, acvirat la prezentul).

Acesta a concluzionat următoarele:

- Valoarea de circulaţie estimată a apartamentului evidenţiat în CF nr. ,,,,, Arad (CF vechi …), nr. topo. …, situat în Municipiul ,,,,,,,,, ,,,,,,,,, judeţul Arad, este estimată la suma de 53.140 Euro sau la echivalentul în lei de 231.500 lei;

- Conform Legii nr. 114/1996, apartamentul în litigiu nu este comod partajabil în natură, neexistând posibilitatea de a se crea două unităţi locative distincte;

- Valoarea investiţiilor efectuate la apartamentul în cauză este de 8.007 Euro, echivalentul a 34.876 lei.

Dat fiind că pârâta nu a fost de acord cu concluziile raportului de expertiză, instanţa a dispus efectuarea în cauză a unui raport de contraexpertiză tehnică judiciară, care a fost întocmit de domnii experţi ,,,,,,,,,,, ,,,,,,,(filele 266-283 din volumul II al Dosarului Judecătoriei Arad nr. 528/55/2013, acvirat la prezentul).

Prin acest raport de contraexpertiză s-au constatat următoarele: imobilul este racordat la toate utilităţile zonei, fiind situat la nivelul 1 al unei construcţii cu destinaţie locativă, cu nivel de înălţime P+3E, proprietatea fiind amplasată la etajul 1. Localizarea imobilului în municipiul Arad este în arealul Piaţa Romană, în imediata apropiere a stadionului Gloria, o zonă în care predomină construcţiile cu destinaţie locativă, construcţii cu regim de înălţime P sau etajate, zona fiind foarte apropiată de zona ultracentrală a Municipiului Arad.

S-a mai reţinut de experţi că, pentru evaluarea şi estimarea valorii de ciurculaţie, s-a utilizat metoda de piaţă a comparaţiei vânzărilor, o metodă care pleacă de la date de piaţă pentru proprietăţi comparabile ofertate pe piaţa liberă, care pe baza unor criterii recunoscute de piaţă sunt diferenţiate. În acest sens, au fost selectate de pe piaţa liberă patru imobile comparabile cu aceeaşi componenţă, situate în cea mai mare parte la nivelul 1, în acelaşi cartier cu proprietatea subiect, în imobile similare ca şi regim de înălţime. S-au făcut filtraje care diferenţiază aceste proprietăţi, întrucât este foarte greu sau chiar imposibil de a fi identificate imobile comparabile identice. S-au aplicat corecţie de oferte, de negociere, precum şi un comision estimat al agenţiei imobiliare, estimat în total la 15%. S-au aplicat corecţii de suprafaţă, componenţă şi finisaje. S-a reţinut de experţi că unele oferte includ şi mobilier, estimat şi acesta valoric, dar valoarea tehnică în acest caz nu are relevanţă, întrucât pe piaţă există oferte cu proprietăţi similare.

Astfel, experţii ,,,,,,,, au concluzionat următoarele:

- Valoarea de circulaţie estimată a apartamentului evidenţiat în CF nr. ,,,,,, (CF vechi ,,,, nr. topo. ,,,, situat în Municipiul Arad, strada ,,,,,,,,,,,,,, este estimată la suma de 58.500 Euro, la un curs de 1 Euro = 4,4643, la data inspecţiei, sau la echivalentul în lei de 261.278 lei;

- Experţii consideră că apartamentul nu poate fi comod partajabil în natură, prin crearea a două unităţi locative distincte, întrucât nu pot fi îndeplinite prevederile Legii nr. 114/1996, prin respectarea componenţei obligatorii pentru fiecare unitate locativă în parte, respectiv acces liber, spaţii de odihnă, spaţiu pentru prepararea hranei, grupuri sanitare cu separarea utilităţilor. Au concluzionat experţii că vor fi aduse atingeri structurii de rezistenţă şi se vor produce încărcări suplimentare statice asupra construcţiei. De asemenea, vor fi create coloane neproiectate pentru alimentare şi evacuare utilităţi.

- Lucrările de investiţii identificate sunt lucrări necesare şi utile, având ca şi efect imediat creşterea confortului locuinţei, lucrările neavând caracter voluptoriu;

- Conform calculelor, valoarea lucrărilor de investiţii şi amenajări identificate este estimată la suma de 37.600 lei şi un echivalent în Euro de 8.425 Euro;

- Sporul de valoare adus imobilului de aportul lucrărilor de investiţii identificate şi calculate este estimat la suma de 37.950 lei şi un echivalent în Euro de 8.500 Euro.

În privinţa apartamentului care face obiectul prezentei cauze, ambele părţi au solicitat atribuirea în natură, iar pârâta a solicitat în principal împărţirea apartamentului în două unităţi locative, cu atribuirea unei astfel de unităţi locative către fiecare parte.

Instanţa va considera neîntemeiată solicitarea pârâtei de împărţire a apartamentului în două unităţi locative distincte. În acest sens, instanţa va reţine că, atât concluziile raportului de contraexpertiză, cât şi concluziile primului raport de expertiză, sunt în sensul că, din considerente de ordin tehnic, apartamentul nu este comod partajabil în natură, neputând fi create două unităţi locative separate, cu independenţă funcţională.

Astfel, experţii ,,,,,,,,,,,,, au concluzionat că apartamentul nu poate fi comod partajabil în natură, prin crearea a două unităţi locative distincte, întrucât nu pot fi îndeplinite prevederile Legii nr. 114/1996, prin respectarea componenţei obligatorii pentru fiecare unitate locativă în parte, respectiv acces liber, spaţii de odihnă, spaţiu pentru prepararea hranei, grupuri sanitare cu separarea utilităţilor. Au concluzionat experţii că vor fi aduse atingeri structurii de rezistenţă şi se vor produce încărcări suplimentare statice asupra construcţiei. De asemenea, vor fi create coloane neproiectate pentru alimentare şi evacuare utilităţi.

Inclusiv expertul tehnic judiciar ing. Sighete Ioan Florian, care a întocmit în cază primul raport de expertiză, a formulat aeleaşi concluzii: conform Legii nr. 114/1996, apartamentul în litigiu nu este comod partajabil în natură, neexistând posibilitatea de a se crea două unităţi locative distincte. Astfel, acest expert a mai detaliat următoarele: apartamentul nu poate fi comod partajabil în natură, prin crearea a două unităţi locative distincte, întrucât nu pot fi îndeplinite prevederile Legii nr. 114/1996, prin respectarea componenţei obligatorii pentru fiecare unitate locativă în parte.

Este adevărat că pârâta a depus la dosar Proiectul nr. 27/2013, întocmit de proiectantul ,,,,,,,, (filele 142-148 din volumul I al Dosarului Judecătoriei Arad nr. 528/55/2013, acvirat la prezentul). Însă, nu s-a făcut dovada de pârâtă că acest proiectant a fost la faţa locului pentru a constata personal cele arătate în proiect. Pe de altă parte, nu reiese din acest proiect că nu s-ar afecta structura de rezistenţă a apartamentului sau chiar a întregului imobil, nefiind de neglijat faptul că apartamentul în litigiu face parte dintr-un imobil cu mai multe astfel de apartamente. Aceleaşi consideraţii vor fi reţinute de instanţa de judecată şi cu privire la Referatul de expertiză tehnică nr. 6/04.04.2014, întocmit de către SC ,,,,,,,,,,SRL din Sfântu Gheorghe (filele 20-62).

Astfel, toţi cei patru experţi judiciari din cauză au concluzionat că apartamentul nu poate fi comod partajabil în natură, prin crearea a două unităţi locative distincte, întrucât nu pot fi respectate prevederile Legii nr. 114/1996.

Nu în ultimul rând, instanţa va avea în vedere că suprafaţa apartamentului este de doar 182 m.p., acesta fiind compus din 3 camere, antreu, hol, bucătărie, cămară de alimente, baie, WC, garaj, boxă, sas, 2 terase.

Este adevărat că, din punct de vedere tehnic, apartamentul în litigiu poate fi împărţit în natură. Astfel, orice spaţiu, indiferent cât de mic, ar putea fi împărţit, din punct de vedere tehnic, în două sau mai multe spaţii distincte. Însă, este de necontestat că, în cauza de faţă, împărţirea apartamentului în natură, în două unităţi locative distincte, cu independenţă funcţională, necesită cheltuieli ridicate, derivând din lucrările specifice care se impun a fi efectuate: modificarea structurii de rezistenţă, crearea de coloane neproiectate pentru alimentare şi evacuare utilităţi, având în vedere că în prezent apartamentul are doar o baie şi o bucătărie, iar prin împărţirea sa în două unităţi locative, mai sunt necesare crearea unei noi băi şi a unei noi bucătării, cu scurgeri distincte pentru chiuvete, WC-uri, cadă etc.

Astfel, instanţa va considera că pentru realizarea a două unităţi locative distincte sunt necesare lucrări complementare destul de costisitoare pentru recompartimentare, branşarea la energia electrică, apă canal etc.

Prin urmare, chiar dacă o variantă de lotizare ar fi posibilă din punct de vedere tehnic, prin realizarea faptică a unei astfel de lotizări, s-ar ajunge la o scădere importantă a valorii fiecărui lot, privit în mod individual, existând şanse minime ca o persoană să fie interesată să achiziţioneze pe viitor unul dintre loturile astfel formate în urma unei astfel de împărţeli, tocmai din cauza reducerii considerabile a gradului de confort a fiecărui lot.

Prin urmare, gradul de confort ar scădea în mod semnificativ, folosinţa unei unităţi locative compacte de către mai multe familii constituind de multe ori o sursă generatoare de litigii, chiar dacă există o delimitare fizică între unităţile locative proprii. În plus, există elemente constructive asupra cărora părţile ar rămâne în continuare în indiviziune forţată, cum ar fi garajul şi boxa -  care nu ar fi în niciun caz comod partajabile în natură.

Aşadar, criteriul satisfacerii nevoii de locuinţă trebuie avut şi el în vedere la o împărţeală, deoarece, de regulă, în acest scop se dobândesc locuinţele, iar nu pentru a fi închiriate ori înstrăinate.

Un aspect important care va fi avut în vedere de instanţă este acela că pârâta nu locuieşte în Arad – acolo unde se află situat faptic apartamentul -, ci la o distanţă apreciabilă, şi anume în localitatea Sfântu Gheorghe din judeţul Covasna. Deşi pârâta a susţinut că intenţionează să se mute în Arad, într-unul din cele două apartamente nou create în urma partajării în natură, nu a probat că această intenţie a sa se va materializa cândva.

Pe de altă parte, deşi sunt surori, este clar că între părţi există divergenţe care pot determina imposibilitatea acestora de a locui una în vecinătatea celeilalte, din probele dosarului reieşind acest fapt.

Din coroborarea art. 6739 şi art. 6735 din vechiul Cod de procedură civilă, rezultă că la formarea şi atribuirea loturilor, instanţa va ţine seama de propunerea făcută prin raportul de expertiză şi, după caz, de acordul părţilor, mărimea cotei-părţi ce se cuvine fiecăreia ori masa bunurilor de împărţit, natura bunurilor, domiciliul şi ocupaţia părţilor, faptul că unii dintre coproprietari înainte de a se cere împărţeala au făcut construcţii, îmbunătăţiri cu acordul coproprietarilor sau altele asemenea.

Enumerarea criteriilor de atribuire a loturilor este deci exemplificativă şi nu limitativă, legiuitorul lăsând la aprecierea instanţei modul de aplicare a criteriilor de partajare, în funcţie de circumstanţele concrete ale fiecărei speţe. Această din urmă reglementare enumeră, cu caracter exemplificativ, criteriile de care instanţa va ţine seama la atribuirea bunului. Enumerarea nu are caracter limitativ, ci dimpotrivă, la finalul textului este folosită expresia „ altele asemenea”, ceea ce permite concluzia că instanţa poate, în afara criteriilor expres menţionate, să ţină cont şi de alte criterii de ordin familial, social şi moral, în funcţie de specificul fiecărei cauze.

Mai mult decât atât, atunci când se pune problema împărţelii unui imobil, trebuie stabilit şi dacă acesta este sau nu comod partajabil în natură.

Ori, în doctrină s-a arătat că un imobil nu poate fi considerat comod partajabil în natură atunci când împărţirea sa pe apartamente nu s-ar putea face decât după efectuarea unor modificări în structura funcţională, arhitectonică şi de rezistenţă. În acelaşi sens este şi practica judecătorească, ce a decis în mod constant că împărţirea în natură a locuinţei poate fi adoptată numai în situaţia în care prin partajarea imobilului bun comun se realizează două unităţi locative distincte funcţionale, fiecare întrunind caracteristicile unei locuinţe, să se realizeze unităţi locative de sine stătătoare, cu camere şi dependinţe aferente.

În ipoteza în care nu se poate realiza o astfel de divizare a locuinţei, ea trebuie să fie atribuită copărtaşului mai îndreptăţit.

În speţa dedusă judecăţii, toţi cei patru experţi judiciari din cauză au fost de acord cu aspectul că apartamentul nu este comod partajabil în natură, întrucât, pe de o parte, potrivit legislaţiei în vigoare o unitate locativă trebuie să cuprindă spaţii cu anumite destinaţii, iar pe de altă parte pentru realizarea acestora sunt necesare nu lucrări simple, ci unele complementare, costisitoare, pentru recompartimentare şi branşare la utilităţi.

Întrucât, aşa cum s-a demonstrat pe larg mai sus, imobilul nu este comod partajabil în natură, se pune problema atribuirii sale în integralitate numai uneia dintre părţi, cu compensarea valorică a loturilor prin sultă.

Aşadar trebuie stabilit în favoarea cărei părţi există mai multe criterii de atribuire. Instanţa va considera că s-ar impune atribuirea în natură către reclamantă a imobilului, pentru următoarele considerente:

- reclamanta locuieşte în Arad, localitatea în care se află situat şi imobilul;

- reclamanta a efectuat lucrări de investiţii, toţi cei patru experţi fiind de acord că aceste lucrări au fost necesare şi utile, având ca şi efect imediat creşterea confortului locuinţei, lucrările neavând caracter voluptoriu;

- pârâta nu locuieşte în Arad – acolo unde se află situat faptic apartamentul -, ci la o distanţă apreciabilă, şi anume în localitatea Sfântu Gheorghe din judeţul Covasna, de foarte mulţi ani. Deşi pârâta a susţinut că intenţionează să se mute în Arad, într-unul din cele două apartamente nou create în urma partajării în natură, nu a probat că această intenţie a sa se va materializa cândva.

De menţionat că, deşi prin concluziile scrise pârâta a solicitat ca, în subsidiar, apartamentul să îi fie atribuit ei în natură, aceasta şi-a schimbat poziţia pe parcursul procesului, în contextul în care, prin întâmpinarea depusă în data de 06.03.2013, solicitase în subsidiar ,,atribuirea apartamentului în natură către reclamantă, cu plata unei sulte către subsemnata, corespunzătoare cotei mele de proprietate, la valoarea de circulaţie a imobilului’’.

Prin  urmare, instanţa va dispune sistarea de indiviziune asupra imobilului reprezentând în natură apartamentul situat in ,,,, înscris in CF ,,,,,,, (provenit din conversia pe hârtie a CF nr. ,,,,,,,,,), cu număr topografic ,,,,,,,,,,, cu atribuirea imobilului în natură către reclamantă.

Raportat la valoarea de circulaţie estimată a apartamentului în litigiu, dar şi la valoarea investiţiilor efectuate la acesta, instanţa va lua în considerare concluziile raportului de contraexpertiză, motivat de faptul că acest raport reprezintă concluziile a trei experţi judiciari (iar nu doar a unuia), iar, pe de altă parte, ambele părţi au solicitat ca instanţa să ia în considerare concluziile raportului de contraexpertiză.

Astfel, prin raportul de contraexpertiză, valoarea de circulaţie estimată a apartamentului este de 58.500 Euro, la un curs de 1 Euro = 4,4643, la data inspecţiei, sau la echivalentul în lei de 261.278 lei.

Atribuind apartamentul în natură reclamantei, instanţa va stabili în sarcina acesteia obligaţia de a achita către pârâtă contravaloarea cotei acesteia de ½ din imobil, şi anume o sultă în sumă de 29.250 Euro, care poate fi plătită în echivalent în lei la cursul BNR din ziua plăţii.

Însă, instanţa va lua în considerare şi lucrările de investiţii care au fost efectuate de reclamantă la apartamentul în litigiu, toţi experţii concluzionând că lucrările de investiţii identificate ca efectuate la imobil sunt lucrări necesare şi utile, având ca şi efect imediat creşterea confortului locuinţei, lucrările neavând caracter voluptoriu.

Prin Încheierea de şedinţă din data de 09 aprilie 2013, instanţa a respins excepţia prescripţiei dreptului la acţiune al reclamantei în ceea ce priveşte investiţiile efectuate de aceasta – excepţie invocată de pârâtă -, apreciind că, până la soluţionarea partajului între coproprietari, termenul de prescripţie al dreptului la acţiune privind investiţiile efectuate nu s-a născut, în condiţiile în care reclamanta, aflată în posesia imobilului, nu avea niciun interes în promovarea unei acţiuni în acest sens (fila 51 din volumul I al Dosarului Judecătoriei Arad nr. 5,,,,,,,,,,,,,,,,/55/2013).

Potrivit raportului de contraexpertiză, valoarea lucrărilor de investiţii şi amenajări identificate este estimată la suma de 37.600 lei şi un echivalent în Euro de 8.425 Euro.

În contextul în care valoarea lucrărilor de investiţii şi amenajări identificate a fost estimată la suma de 8.425 Euro, iar aceste lucrări au fost suportate integral de către reclamantă, reiese că pârâtei îi incumbă obligaţia de a suporta jumătate din contravaloarea acestor lucrări, întrucât îi profită, prin creşterea confortului locuinţei şi implicit prin sporirea imediată a valorii acesteia. Prin urmare, pârâtei îi revine obligaţia de a suporta jumătate din aceste cheltuieli, şi anume suma de 4.212,50 euro, în contextul în care părţile litigante deţin fiecare câte o cotă de ½ din imobil.

Scăzând din sulta de 29.250 Euro – care îi revine de plată reclamantei -suma de 4.212,50 euro, rămâne o diferenţă de 25.037,50 Euro.

Aşadar, atribuind apartamentul în natură reclamantei, în temeiul art. 673 indice 10 din vechiul Cod de procedură civilă, instanţa o va obliga pe reclamantă să plătească pârâtei suma de 25.037,50 Euro cu titlu de sultă finală, rezultată după deducerea investiţiilor efectuate de reclamantă.

Este adevărat că reclamanta a solicitat obligarea pârâtei să suporte jumătate din suma de 8.500 lei reprezentând sporul de valoare adus imobilului prin investiţiile efectuate, însă instanţa va respinge această solicitare, dat fiind că acest spor de valoare de 8.500 lei a fost luat în considerare de cei trei experţi cu ocazia calculării valorii de circulaţie estimate a apartamentului, fiind inclus în această valoare de circulaţie.

Prin urmare, pârâta va fi obligată să suporte strict jumătate din contravaloarea de 8.425 Euro a investiţiilor.

Având în vedere toate aceste argumente de fapt şi de drept, instanţa va admite în parte acţiunea şi, în consecinţă: va dispune sistarea de indiviziune asupra imobilului reprezentând în natură apartamentul situat in Arad, str. Dacilor nr. 20, ap. 2, judeţul Arad, înscris in CF ,,,,,, (provenit din conversia de pe hârtie a CF nr. ,,,,,,,,), cu număr topografic ,,,,,,,,,,,,,,,,,, cu atribuirea imobilului în natură către reclamantă, care va fi obligată să plătească pârâtei o sultă în sumă de 29.250 Euro, care poate fi plătită în echivalent în lei la cursul BNR din ziua plăţii.

Va constata că reclamanta a efectuat lucrări de investiţii la acest imobil, în valoare de 8.425 Euro şi o va obliga pe pârâtă să suporte jumătate din aceste cheltuieli, şi anume suma de 4.212,50 euro.

Compensând sulta datorată de reclamantă (suma de 29.250 Euro) cu suma datorată acesteia de pârâtă (suma de 4.212,50 euro), instanţa o va obliga pe  reclamantă să plătească pârâtei suma de 25.037,50 Euro cu titlu de sultă finală, rezultată după deducerea investiţiilor efectuate de reclamantă, care poate fi plătită în echivalent în lei la cursul BNR din ziua plăţii.

De asemenea, instanţa va dispune ca Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Arad să facă cuvenitele modificări în Cartea Funciară, după rămânerea irevocabilă a prezentei hotărâri.

Instanţa va respinge în rest celelalte pretenţii formulate de reclamantă, ca neîntemeiate, pentru argumentele ce preced.

Raportat la art. 274 din vechiul Cod de procedură civilă, dat fiind că prezenta hotărâre profită ambelor părţi, instanţa va compensa cheltuielile egale efectuate de părţi cu privire la onorariile de expertiză şi contraexpertiză.

Aceleaşi considerente vor fi avute în vedere de instanţă pentru a compensa cheltuielile efectuate de părţi cu onorariile avocaţiale. Astfel, deşi reclamanta, prin apărător ales, a solicitat ca pârâta să fie obligată la plata onorariului de avocat şi a cheltuielilor de transport ocazionate de strămutarea prezentului dosar de la Arad la Oradea, instanţa va respinge această solicitare, în contextul în care nu poate fi reţinută nicio culpă a pârâtei derivând din strămutarea prezentului dosar.

În schimb, raportat la cheltuielile de judecată efectuate de reclamantă cu titlu de taxe judiciare de timbru, în sumă totală de 8.938 lei (reprezentând 8.933 lei taxă de timbru - filele 8 şi 33 din volumul I al Dosarului Tribunalului Bihor nr. 528/55/2013, acvirat la prezentul, şi 5 lei timbru judiciar), raportat la art. 274 din vechiul Cod de procedură civilă, dat fiind că prezenta hotărâre profită ambelor părţi, instanţa o va obliga pe pârâtă să plătească reclamantei jumătate din aceste cheltuieli, adică suma de 4.469 lei.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE:

Admite în parte acţiunea civilă formulată de reclamanta ,,,,,,, domiciliată în Arad, Splaiul General David Praporgescu, nr. 24, bl. 17, ap. 21, judeţul Arad, în contradictoriu cu pârâta ,,,,,, domiciliată în Sfântu Gheorghe, str. ,,,,, şi domiciliul procesual ales la sediul Cabinetului de Avocat ,,,,,,,,,,,

Dispune sistarea stării de indiviziune asupra imobilului reprezentând în natură apartamentul situat in ,,,,,,, înscris in CF … Arad (provenit din conversia de pe hârtie a CF nr. ,,,,,,,), cu număr topografic ,,,,,,,,, cu atribuirea imobilului în natură către reclamantă, care va fi obligată să plătească pârâtei o sultă în sumă de 29.250 Euro, care poate fi plătită în echivalent în lei la cursul BNR din ziua plăţii.

Constată că reclamanta a efectuat lucrări de investiţii la acest imobil, în valoare de 8.425 Euro şi obligă pe pârâtă să suporte jumătate din aceste cheltuieli, şi anume suma de 4.212,50 euro.

Compensând sulta datorată de reclamantă (suma de 29.250 Euro) cu suma datorată acesteia de pârâtă (suma de 4.212,50 euro), instanţa obligă pe  reclamantă să plătească pârâtei suma de 25.037,50 Euro cu titlu de sultă finală, rezultată după deducerea investiţiilor efectuate de reclamantă, care poate fi plătită în echivalent în lei la cursul BNR din ziua plăţii.

Dispune ca Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Arad să facă cuvenitele modificări în Cartea Funciară, după rămânerea irevocabilă a prezentei hotărâri.

Respinge în rest celelalte pretenţii formulate de reclamantă.

Obligă pe pârâtă să plătească reclamantei suma de 4.469 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Compensează celelalte cheltuieli de judecată efectuate de părţi în cauză, cheltuielile efectuate rămânând în sarcina fiecăreia dintre părţile care le-a suportat.

Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţa publică din data de 03 iulie 2014.

Preşedinte, Grefier,

Domenii speta

Spete similare