Apartament vândut în baza Legii nr. 112/1995. Cerere în nulitatea contractului de vânzare-cumpărare. Incidenţa legii speciale

Decizie 1740 din 11.12.2013


Apartament vândut în baza Legii nr. 112/1995. Cerere în nulitatea contractului de vânzare-cumpărare. Incidenţa legii speciale

-Legea nr. 10 – art. 45 alin. ultim

-Decret nr. 167/1958 – art. 19

Cererea în nulitatea contractului de vânzare-cumpărare a imobilului ce face obiect al Legii nr. 10/2001 este supusă condiţiilor şi termenelor aici prevăzute, o atare cerere formulată cu depăşirea termenului de un an în lipsa solicitării de repunere în termen fiind prescrisă.

Curtea de Apel Timişoara, Secţia I civilă,

Decizia civilă nr. 1740 din 11 decembrie 2013, F.Ş.

Prin sentinţa civilă nr. 12762/10.05.2012 pronunţată de Judecătoria Timişoara în dosarul nr. 7336/325/2011 a fost admisă în parte acţiunea formulată de reclamanta P.M.M. împotriva pârâţilor Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice, reprezentat de Direcţia Generală a Finanţelor Publice Timiş, Consiliul Local al Municipiului Timişoara, Primăria Municipiului Timişoara prin Primar şi S.L.

S-a constatat că imobilul: apartament 3, str. B., înscris în CF Timişoara a fost preluat în mod abuziv şi nelegal de Statul Român, fără titlu valabil.

 S-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 1/14.04.2000 încheiat între Primăria Municipiului Timişoara prin Primar şi S.P. şi S.D.

A fost respinsă acţiunea faţă de pârâtul Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice reprezentat de Direcţia Generală a Finanţelor Publice Timiş, ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.

Pentru a dispune astfel, instanţa a avut în vedere că prin cererea înregistrată la 25.03.2011 reclamanta P.M.M. a solicitat să se constate că imobilul a fost preluat de către Statul Român în mod abuziv şi nelegal, fără niciun titlu valabil şi că acesta nu a fost niciodată în proprietatea Statului Român şi să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 1/14.04.2000 încheiat între Primăria Municipiului Timişoara prin Primar în calitate de vânzător şi pârâţii S.P. şi S.D. în calitate de cumpărători.

Prin încheierea de şedinţă din 08.12.2011, s-a luat act de decesul pârâţilor S.P. şi S.D. şi a fost introdusă în cauză moştenitoarea acestora S.L.

Pârâtul Ministerul Finanţelor Publice prin Direcţia Generală a Finanţelor Publice Timiş a solicitat constatarea lipsei calităţii procesuale pasive a Statului Român prin Ministerul Finanţelor Publice.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa a constatat că imobilul constând în apartamentul nr. 3 a fost dobândit prin contracte de vânzare-cumpărare de către părinţii reclamantei.

Acest imobil a intrat în posesia Statului Român la data de 10.09.1956 în baza Decretului nr. 111/1951 conform Referatului din 1960 emis de Sfatul Popular al Regiunii Timişoara – Oraşul Timişoara.

Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 1/14.04.2000 Primăria Municipiului Timişoara a vândut imobilul antemenţionat către S.P. şi S.D., care aveau la momentul respectiv calitatea de chiriaşi, înstrăinarea făcându-se în baza Legii nr. 112/1995.

Faţă de această stare de fapt, s-a constatat că Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice prin Direcţia Generală a Finanţelor Publice Timiş nu are calitate procesuală pasivă, astfel că excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a acestuia a fost admisă.

Cu privire la excepţia inadmisibilităţii cererii invocată de pârâta Ministerul Finanţelor Publice prin Direcţia Generală a Finanţelor Publice Timiş, s-a constatat că obiectul prezentei cereri de chemare în judecată nu îl reprezintă restituirea imobilului în baza Legii nr. 10/2001, ci constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 1/14.04.2000 şi constatarea că imobilul în cauză a fost preluat abuziv de Statul Român fără niciun titlu valabil. De asemenea, reclamanta a contestat dispoziţia nr. 4 emisă de Primarul Municipiului Timişoara, contestaţia făcând obiectul dosarului nr. 3605, în prezent suspendat în baza art. 244 alin. (1) pct. 1 Cod procedură civilă. Astfel, în conformitate cu art. 6 alin. (3) din Legea nr. 213/1998, instanţele judecătoreşti stabilesc valabilitatea titlului în baza căruia bunurile dobândite de stat în perioada 1945-1989 au intrat în proprietatea statului, fapt pentru care acţiunea s-a reţinut a fi admisibilă şi a fost respinsă excepţia invocată.

Pe fond, din înscrisurile de carte funciară nr. 4 Timişoara, coroborate cu referatul din 1960 emis de Sfatul Popular al Regiunii Timişoara – Oraşul Timişoara, s-a constatat că imobilul apartamentul nr. 3 din Timişoara, str. B., a fost preluat de către Statul Român la data de 10.09.1956 în baza Decretului nr. 111/1951 şi a fost vândut în baza Legii nr. 112/1995 prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 1. Potrivit art. 1 alin. (2) din Hotărârea Guvernului nr. 20/1996 privind Normele Metodologice pentru punerea în aplicare a Legii nr. 112/1995, „imobilele cu destinaţia de locuinţe trecute ca atare în proprietatea statului, cu titlu, sunt acele imobile care erau folosite ca locuinţe şi care au fost preluate în proprietatea statului cu respectarea legilor şi decretelor în vigoare la data respectivă, cum sunt: Decretul nr. 92/1950, Decretul nr. 111/1951, Decretul nr. 142/1952, Legea nr. 4/1973 şi Decretul nr. 223/1974”. În speţă, pârâta Primăria Municipiului Timişoara a considerat că imobilul a fost preluat de către stat cu titlu, în baza Decretului nr. 111/1951.

Or, prevederile Decretului nr. 111/1951 au nesocotit caracterul perpetuu al dreptului de proprietate.

Pe fond s-a reţinut că referatul din 1960 emis de Sfatul Popular al Regiunii Timişoara – Oraşul Timişoara în temeiul Decretului nr. 111/1951 nu constituie titlu valabil de dobândire a dreptului de proprietate de către stat.

În condiţiile în care se constată că imobilul a fost preluat de către stat în mod abuziv, înstrăinarea acestuia prin contract în baza Legii nr. 112/1995 nu este legală, statul neavând titlu valabil şi nefiind proprietar, iar imobilul nu face parte din categoria celor a căror situaţie juridică face obiectul reglementării prin Legea nr. 112/1995, adică din rândul imobilelor cu destinaţia de locuinţe trecute ca atare cu titlu în proprietatea statului sau a altor persoane juridice după 6 martie 1945.

În aceste condiţii, imobilul era exceptat de la aplicarea art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 care prevede posibilitatea chiriaşilor titulari de contract de a cumpăra apartamentele ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora.

 Prin prisma celor de mai sus, sunt incidente dispoziţiile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, potrivit cărora actele juridice de înstrăinare având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună-credinţă. Buna-credinţă este prezumată, iar răsturnarea prezumţiei este posibilă prin stabilirea relei-credinţe rezultată din probele administrate.

Sub acest din urmă aspect, s-a constatat că pârâţii cumpărători S.P. şi S.D. au cunoscut sau puteau să cunoască prin minime diligenţe că imobilul cumpărat este un imobil preluat de către stat în perioada regimului comunist, revendicabil, circumstanţe care, pentru o persoană prudentă şi diligentă, ar fi trebuit să creeze măcar îndoiala cu privire la valabilitatea preluării de stat a bunului în cauză.

Pentru aceste considerente, în baza dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, art. 966 – 968 Cod civil, art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, instanţa a dispus conform celor mai sus-arătate.

Împotriva sentinţei au declarat recursuri (calificate de instanţă ca fiind apeluri) pârâţii Consiliul Local al Municipiului Timişoara şi Municipiul Timişoara prin Primar şi S.L. care au criticat-o pentru netemeinicie şi nelegalitate.

Prin decizia civilă nr. 226/20.03.2013 pronunţată în dosarul nr. 7336/325/2011 apelurile au fost admise, iar sentinţa schimbată în sensul respingerii cererii de chemare în judecată.

Pentru a dispune astfel, instanţa de apel a avut în vedere că imobilul revendicat de  reclamanta  intimată pe calea dreptului comun intră sub  incidenţa Legii nr. 10/2001. Acest imobil a aparţinut  părinţilor reclamantei intimate şi a trecut în proprietatea Statului Român în anul 1956 în baza Decretului nr. 111/1951.

Intrând sub incidenţa Legii nr. 10/2001, reclamanta a formulat notificare în baza acestei legi speciale, iar Primarul Municipiului Timişoara a emis Dispoziţia nr.4 împotriva căreia reclamanta a formulat contestaţie în baza Legii nr. 10/2001, înregistrată pe rolul Tribunalului Timiş.

În mod greşit prima instanţă a apreciat că în temeiul art. 6 alin. (3) din Legea  nr. 213/1998 acţiunea de drept comun este admisibilă.

Acest punct de vedere nu putea fi primit, deoarece ignoră principiul de drept care guvernează concursul dintre legea specială şi legea generală (specialia generalibus derogant). Câtă vreme  pentru imobilele preluate abuziv de stat în perioada 6 martie  1945 - 22 decembrie 1989  s-a  adoptat  o lege  specială care prevede în ce condiţii aceste imobile se pot restitui în natură persoanelor  îndreptăţite , nu se  poate susţine că legea specială, derogatorie de la dreptul comun,  s-ar  putea aplica în concurs cu aceasta, cu atât mai mult cu cât în speţa de faţă reclamanta a înţeles să se prevaleze de legea specială. Această interpretare a fost reţinută şi prin Decizia nr. 33/2008 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, pronunţată în recursul în interesul legii.

Odată  ce reclamanta a formulat o notificare în baza Legii nr. 10/2001 şi a formulat şi o contestaţie în baza acestei legi speciale, va putea invoca în cadrul acestei  proceduri inclusiv chestiuni legate de nevalabilitatea titlului statului şi de restituire în natura a imobilului.

Dispoziţiile art. 6 alin. (2) din Legea nr. 213/1998 invocate de  reclamanta  intimată referitoare la imobilele preluate fără titlu valabil prevăd că „pot fi revendicate de foştii proprietari sau de  succesorii acestora, dacă  nu fac obiectul unei legi speciale de reparaţie”.

Or, Legea nr. 10/2001 reglementează măsuri reparatorii inclusiv pentru imobilele preluate  fără titlu valabil, astfel că după intrarea în vigoare a acestui act normativ nici dispoziţiile art. 6 alin. (2) din Legea nr. 213/1998 nu mai pot constitui temei pentru revendicarea unor imobile aflate în această situaţie.

De asemenea, art. 45 din Legea nr. 10/2001 reglementează ipotezele  in care contractele de vânzare-cumpărare încheiate de stat cu chiriaşi în baza Legii nr. 112/1995 sunt lovite de nulitate şi termenul în care poate fi introdusă o asemenea acţiune în nulitate, aşa încât pe calea dreptului comun nu se mai poate analiza nulitatea unor asemenea contracte. Reclamanta putea să solicite nulitatea contractului de vânzare-cumpărare în termenul prevăzut de art. 45 din Legea nr. 10/2001 şi nu pe calea dreptului comun. În condiţiile în care art. 45 alineat ultim din Legea nr. 10/2001 prevede un termen imperativ în care se poate introduce o acţiune în constatarea sau declararea nulităţii, a permite, după expirarea termenului prevăzut în această lege specială  introducerea acţiunii în condiţiile dreptului comun înseamnă a eluda dispoziţiile imperative ale unei legi speciale.

Prin urmare, în condiţiile în care reclamanta a uzat de prevederile legii speciale de reparaţie pentru a-şi valorifica drepturile pe care le are asupra imobilului, valorificarea acestora  nu se mai poate realiza şi pe calea unei acţiuni ulterioare de revendicare pe dreptul comun.

Nu se poate aprecia că existenţa Legii nr. 10/2001 exclude în toate situaţiile posibilitatea de a recurge la acţiunea în revendicare. Evident că dacă reclamanta ar avea un bun în sensul art.1 din Protocolul 1 adiţional la Convenţie, o asemenea  acţiune de drept comun ar fi admisibilă  cu condiţia de a nu aduce atingere unui alt drept de proprietate şi securităţii raporturilor juridice.

Or, în speţa de faţă, reclamanta nu se poate prevala de un bun în sensul art. 1 din Protocolul 1 adiţional la Convenţie.

Curtea  Europeană a Drepturilor Omului a statuat în mod neechivoc în cauza Atanasiu contra România  că un „bun actual există în patrimoniul reclamanţilor deposedaţi abuziv de stat doar dacă în prealabil s-a pronunţat o hotărâre definitivă şi executorie prin care constatându-se  calitatea de proprietar, s-a dispus expres şi restituirea  bunului”, ceea ce  nu este cazul în speţa de faţă.

Curtea  a mai arătat că proprietarul care nu deţine  „un bun actual” nu poate  obţine mai mult decât despăgubirile prevăzute de legea specială. De asemenea, Curtea a mai învederat că  necontestarea titlului cumpărătorului în termenul legal are ca efect consolidarea dreptului în patrimoniul dobânditorului, în favoarea căruia se recunoaşte dreptul, în timp ce fostul proprietar  sau moştenitorii acestuia urmează să-şi valorifice dreptul de creanţă.

Împotriva deciziei a declarat recurs în termen reclamanta, care a criticat-o pentru nelegalitate, solicitând modificarea ei în sensul menţinerii hotărârii primei instanţe.

În motivare a invocat că în mod greşit s-a reţinut inadmisibilitatea acţiunii de drept comun, calea specială fiind urmată, cererea formulată în baza Legii nr. 10/2001 fiind înregistrată sub dosar nr. 3605, dosar în care judecata a fost suspendată până la soluţionarea irevocabilă a prezentei pricini.

În litigiul sus-menţionat a luat la cunoştinţă despre existenţa contractului de vânzare-cumpărare a cărui nulitate a invocat-o, astfel că în mod greşit s-a reţinut depăşirea termenului prevăzut de art. 45 alineat ultim din Legea nr. 10/2001.

Contractul nu a fost intabulat în cartea funciară (nefiindu-i opozabil), existenţa lui nu i-a fost comunicată şi nici prin dispoziţia emisă în baza Legii nr. 10/2001 nu s-a făcut referire la el.

A invocat greşita interpretare dată Deciziei nr. 33/2008 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, din motivarea acesteia rezultând că primează restituirea în natură în raport cu cel al protecţiei terţului de bună-credinţă; mai mult, în speţă nu există dobânditor de bună-credinţă, câtă vreme imobilul este abandonat, cumpărătorii sunt decedaţi, iar S.L. nu a dovedit calitatea sa de moştenitor a acestora.

A invocat că hotărârea cuprinde motive străine de natura pricinii şi contradictorii, putând fi calificată ca nemotivată câtă vreme instanţa a reţinut că acţiunea nu a fost formulată în termenul prevăzut de art. 45 din Legea nr. 10/2001, deşi reclamanta a învederat că a luat cunoştinţă despre existenţa contractului la 26.11.2010, dată de la care începe să curgă termenul prevăzut de lege, a aprecia în sens contrar echivalând cu o limitare neconformă cu o justificare obiectivă a liberului acces la justiţie.

A invocat greşita reţinere a consolidării dreptului în patrimoniul dobânditorului, câtă vreme reclamanta a solicitat constatarea nulităţii contractului (neintabulat în cartea funciară) de îndată ce a aflat despre existenţa acestuia, fiind de principiu că nu se poate susţine că o dispoziţie dintr-o lege poate înfrânge dreptul de acces la justiţie.

A invocat încălcarea art. 261 alin. (5) Cod procedură civilă, motivarea fiind sumară şi confuză, ceea ce echivalează cu nemotivarea hotărârii, instanţa nemotivând înlăturarea argumentelor lor şi a arătat că instanţa de apel nu a ţinut seama că Decretul nr. 111/1951 era neconstituţional, imobilul fiind preluat fără titlu valabil şi neputând fi înstrăinat de stat.

În drept a invocat dispoziţiile art. 304 pct. 7, 9 Cod procedură civilă.

Examinând recursul prin prisma criticilor formulate şi în baza art. 306 alin. (2) Cod procedură civilă, faţă de dispoziţiile art. 299 şi următoarele Cod procedură civilă,  instanţa a reţinut următoarele:

Dispoziţiile art. 6 alin. (3) din Legea nr. 213/1998 (în vigoare la data sesizării instanţei) dau în competenţa instanţelor judecătoreşti stabilirea valabilităţii titlului statului asupra bunurilor dobândite în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989.

Interpretarea sistematică a dispoziţiilor art.6 din menţionata lege conduce însă, la concluzia că, din moment ce pentru imobilele preluate abuziv de stat (situaţia în cauză) s-a adoptat o lege specială care prevede în ce condiţii se poate obţine restituirea imobilului, invocarea (şi aplicarea) dreptului comun - făcând abstracţie de legea specială (Legea nr. 10/2001) - ar avea ca efect încălcarea principiului specialia generalibus derogant.

Contrar susţinerilor recurentei, dispoziţiile legii speciale au fost în mod corect aplicate şi interpretate de tribunal şi în ceea ce priveşte cererea în constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare privind apartamentul nr. 3 din imobil.

Astfel, potrivit art. 45 alin. ultim din Legea nr. 10/2001 în forma în vigoare la data sesizării instanţei, dreptul la acţiunea în nulitate, indiferent de cauză, se prescrie în termen de un an de la data intrării în vigoare a legii, prin derogare de la dreptul comun. Termenul a fost prelungit până la 14.08.2002.

Reclamanta a solicitat constatarea nulităţii la 25.03.2011, cu depăşirea termenului de prescripţie sus-menţionat.

Potrivit dispoziţiilor art. 19 din Decretul nr. 167/1958 (incident în cauză) instanţa poate, în cazul în care constată ca fiind temeinic justificate cauzele pentru care termenul de prescripţie a fost depăşit să dispună chiar din oficiu judecata acţiunii [alin. (1)].

Potrivit alin. (2) din acelaşi articol, cererea de repunere în termen va putea fi făcută în termen de o lună de la încetarea cauzelor care justifică depăşirea termenului de prescripţie.

Or, în cauză, reclamanta nu a formulat cerere de repunere în termen; chiar dacă s-ar asimila sesizarea primei instanţe cu o cerere de repunere în termen, termenul de o lună sus-menţionat ar fi depăşit în cauză, câtă vreme reclamanta a susţinut că a luat cunoştinţă despre înstrăinarea apartamentului în litigiu la 26.11.2010 (momentul la care a avut loc „încetarea cauzelor” în sensul art. 19 alin. (2) din Decretul nr. 167/1958 mai sus-arătat), iar cererea în nulitate a fost înregistrată la Judecătoria Timişoara la 25.03.2011.

În consecinţă, în mod legal a reţinut tribunalul că în cauză se aplică legea specială (care prevede atât momentul de la care începe să curgă termenul de prescripţie, cât şi durata de un an a acestuia) şi că, faţă de dispoziţiile legii speciale, cererea în nulitate formulată de reclamantă este prescrisă, normele de drept comun nefiind incidente.

Cum, potrivit celor mai sus-arătate, cererea în nulitate a fost formulată cu depăşirea termenului de prescripţie prevăzut de legea specială, faţă de dispoziţiile art. 137 alin. (1) Cod procedură civilă sunt nefondate ca temeiuri de modificare ori casare a deciziei susţinerile recurentei referitoare la conţinutul dispoziţiei emise în baza Legii nr. 10/2001, la omisiunea intabulării contractului în cartea funciară, la reaua credinţă a cumpărătorilor, în mod legal aceste împrejurări nemaifiind examinate de tribunal, fără ca decizia recurată să fie apreciată ca nemotivată, contrar susţinerilor recurentei.

Este de reţinut că, solicitând constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare, reclamanta a invocat că nulitatea titlului cumpărătorilor se impune ca o consecinţă a nevalabilităţii titlului statului: neavând constituit un titlu valabil asupra apartamentului, statul nu-l putea înstrăina.

Or, câtă vreme, conform celor mai sus-arătate, nulitatea titlului cumpărătorilor nu mai poate fi constatată, reclamanta nu ar obţine nici un folos din constatarea nevalabilităţii titlului statului, instanţa de apel conchizând în mod legal că, faţă de cele statuate de instanţa europeană a drepturilor omului, reclamanta nu deţine un bun actual în sensul Convenţiei.

Pentru aceste considerente, în baza dispoziţiilor art. 312 alin.(1) Cod procedură civilă raportat la art. 304 pct. 7, 9 Cod procedură civilă, art. 306 alin. (2) Cod procedură civilă, instanţa a respins recursul declarat de reclamantă.