Prelungirea contractului de închiriere ( oug 40 / 1999)

A. EXPUNEREA CERERII.

Constată că prin acţiunea civilă înregistrată la instanţă la data de 5 iulie 2012 reclamanţii L. S. şi L. H. M., cu domiciliul procesual ales în  -, la T. C. E., cheamă în judecată pe pârâţii K. A., K.  F., K. T., K. R. şi K. C., toţi cu domiciliul în -, solicitând:

Obligarea pârâţilor la plata sumei de 4.050 Euro, reprezentând contravaloarea folosului de tras pentru imobilul proprietatea lor, înscris în CF 6149 B M., nr. top 2721/6, loc de casă cu casă compusă din 4 camere, bucătărie, baie, cămară, hol, pivniţă, garaj, magazie, terasă şi anexe gospodăreşti, pe care în ocupă fără drept, pentru intervalul cuprins între 01.04.2010 – 30.06.2012, precum şi în continuare câte 150 Euro lunar până la data eliberării efective a imobilului, fiecare în cotă de 1/5 din întreaga pretenţie.

Obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare arată că imobilul situat administrativ în M., str. V. nr. -, jud. S. a fost preluat abuziv de S. r., fără plată, prin deciziile nr. 1039/1980 şi 488/1982, în baza decretului nr. 223/1974, dar prin sentinţa civilă nr. 473/24.02.2009 a Judecătoriei M. s-a constatat caracterul abuziv al preluării, iar S. r. a fost obligat să le lase în deplină proprietate şi posesie imobilul. În baza acestei hotărâri judecătoreşti, arată în continuare, la data de 24 martie 2010 au fost puşi în posesie în baza unui proces verbal de predare primire, iar pârâţilor, care ocupau imobilul li s-a comunicat că începând cu data de 24.03.2010 încetează contractul de închiriere nr. 9008/09.11.2004.

Mai arată că în mai multe rânduri au încercat să încheie cu pârâţii un nou contract de închiriere pentru a le permite legalizarea situaţiei locative, până în momentul în care îşi vor găsi o locuinţă, avansând o sumă modestă  cu titlul de chirie, dar pârâţii au refuzat invocând prevederile OG nr. 40/1999 şi au emis o serie de pretenţii cu privire la investiţiile pe care le-ar fi efectuat la imobil. În aceste condiţii, ca urmare a eşecului negocierii, au promovat o acţiune în evacuare a pârâţilor, dar pârâţii au formulat cerere reconvenţională cu privire la investiţii, cauza fiind înregistrată sub nr. de dosar 1780/257/2010, dosar care urmează să revină pe rolul Judecătoriei M. în urma casării cu trimitere pronunţată în recurs.

În fine, mai arată că pârâţii folosesc fără nici un drept imobilul începând cu 24.03.2010, că, potrivit dispoziţiilor art. 483 din vechiul Cod civil, fructele naturale sau industriale ale pământului, fructele civile, sporul animalelor se cuvin proprietarului în puterea dreptului de accesiune, şi că potrivit prevederilor art. 550 din Noul Cod Civil fructele şi productele se cuvin proprietarului, dacă prin lege nu se dispune altfel.

În şedinţa de judecată din 28 noiembrie 2012 reclamanţii şi-au majorat pretenţiile privind plata chiriei pentru viitor la suma de 200 euro lunar.

În drept invocă dispoziţiile art. 483  vechiul Cod Civil şi art. 550 Noul Cod Civil.

B. POZIŢIA PÂRÂŢILOR.

Prin întâmpinare, pârâţii solicită respingerea acţiunii ca inadmisibilă şi obligarea reclamanţilor la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare arată că, potrivit dispoziţiilor art. 103 din Legea nr. 71/2011, în cauză sunt aplicabile dispoziţiile vechiului Cod civil şi că, deşi au dorit să încheie cu reclamanţii un contract de închiriere în condiţiile OUG nr. 40/1999, în prezent nu au nici un raport juridic cu aceştia. Mai arată că ei ocupă imobilul  din anul 1982, când reclamanţii au plecat în Germania şi când au fost despăgubiţi de către stat, iar timp de 1 an şi 7 luni au fost de acord ca părinţii, respectiv socrii reclamanţilor să locuiască în imobil fără plata vreunei chirii, apoi, după preluarea folosinţei imobilului, pentru a evita degradarea acestuia, au efectuat o serie de investiţii.

În ce priveşte folosinţa abuzivă de care sunt acuzaţi de reclamanţi, arată că nu pot fi evacuaţi din imobil deoarece aceştia nu au respectat prevederile OUG nr. 40/1999, iar potrivit art. 11 din această ordonanţă contractul lor de închiriere se prelungeşte de drept până la încheierea unui nou contract, neplata chiriei până la încheierea noului contract neputând fi invocată de proprietar ca motiv de evacuare.

În fine, mai arată că din momentul în care au aflat că reclamanţilor le-a fost retrocedat imobilul au respectat prevederile OUG nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor, respectiv au efectuat două notificări prin executorul judecătoresc prin care le-au comunicat reclamanţilor că doresc să încheie contract de închiriere în temeiul art. 10 alin. 2 din OUG nr. 40/1999, cu o durată de 5 ani; le-au comunicat reclamanţilor la data de 21.04.2010, prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire că doresc să încheie contract de închiriere, dar pentru că venitul pe membru de familie este de doar 310 lei, chiria nu poate depăşi suma de 77,5 lei conform OUG nr. 40/1999; asupra imobilului au un drept de retenţie în temeiul art. 43 din OUG nr. 40/1999, iar prin exercitarea acestui drept şi-au intervertit detenţia în posesie.

În drept invocă dispoziţiile OUG nr. 40/1999 şi art. 274 Cod pr. civilă.

Pârâţii au formulat şi cerere reconvenţională, prin care au solicitat să li se acorde un drept de retenţie asupra imobilului, în baza art. 43 alin. 2 din OUG nr. 40/1999, până la plata cheltuielilor efectuate cu imobilul, pe care le-au solicitat în dosarul nr. 1780/257/2010*. Au solicitat şi cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii reconvenţionale au arătat că au efectuat investiţii la imobilul din litigiu şi, potrivit dispoziţiilor art. 43 din OUG nr. 40/1999, au dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilului.

În drept au invocat prevederile OUG nr. 40/1999, art. 2495-2499 Cod Civil şi art. 274 Cod pr. civilă.

Prin încheierea din 16.01.2013 cererea reconvenţională a fost disjunsă şi s-a dispus judecarea ei separată.

C. RĂSPUNSUL LA ÎNTÂMPINARE.

Prin întâmpinare la cererea reconvenţională reclamanţii solicită respingerea acesteia ca inadmisibilă, arătând că temeiul de drept pe care îşi fundamentează cererea pârâţii nu mai este în vigoarea, prin legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil fiind abrogat textul art. 43 din OUG nr. 40/1999. Pe de altă parte, arată reclamanţii, dreptul de retenţie fiind un mijloc de garantare a obligaţiilor, acesta nu poate fi instituit în favoarea pârâţilor într-o acţiune în pretenţii promovată împotriva lor, în cazul în care nu există un raport juridic obligaţional între ei, respectiv ei reclamanţii nu sunt debitorii pârâţilor. Creanţa eventuală invocată de pârâţi într-o altă cauză le dă dreptul de a cere în acea cauză un drept de retenţie.

D. CONCLUZIILE SCRISE

Prin concluziile scrise depuse la instanţă la data de 21.01.2013 reclamanţii arată că pârâţilor nu le sunt aplicabile dispoziţiile OUG nr. 40/1999 întrucât dreptul de a beneficia de încheierea unui contract de închiriere, în condiţiile acestei legi,  este recunoscut doar în situaţia în care pârâţii ar fi cumpărat imobilul în baza Legii nr. 112/1995, iar contractul ar fi fost desfiinţat prin hotărâre judecătorească. Or pârâţii nu au optat niciodată pentru cumpărarea imobilului, care a rămas în proprietatea statului, împrejurare care a favorizat acţiunea în revendicare pe dispoziţiile dreptului comun. Pe de altă parte, arată reclamanţii, pârâţii nu puteau beneficia de prevederile OUG nr. 40/1999 întrucât art. 13 alin. 1 lit. b din acest act normativ exclude în mod expres de la beneficiile acestei legi pe titularii de contracte sau membrii familiei menţionaţi în contract, care, fie au avut o locuinţă corespunzătoare, fie au înstrăinat o locuinţă corespunzătoare după data de 1 ianuarie 1990, situaţie în care se află pârâta K. A., care împreună cu fostul soţ au înstrăinat după anul 1990 o locuinţă în municipiul M..

Pârâţii au formulat şi ei concluzii scrise, solicitând respingerea acţiunii reclamanţilor, arătând că prejudiciul nu este cert întrucât existenţa lui nu este sigură, neîndoielnică şi nu poate fi stabilită întinderea lui pentru că nu se ştie care ar putea fi  cuantumul chiriei.

E.EXAMINAREA CAUZEI.

1.STAREA DE FAPT.

Reclamanta L. S. şi fostul său soţ L. M., decedat la - , au fost proprietarii imobilului situat în -, înscris în CF 6149B M., nr. top 2721/6/3 loca de casă cu casă din cărămidă, acoperită cu ţiglă, compusă din două camere, bucătărie, cămară, baie şi verandă (filele 14 şi 15 dosar).

În baza deciziei nr. 1039/1980 a Consiliului Popular al Judeţului S., cota de ½ din imobil, aparţinând lui L. M., a fost trecută în proprietatea S. R., potrivit Dct. 223/1974, iar prin decizia nr. 488/1982 a aceluiaşi Consiliu Popular al Judeţului Sibiu a fost trecută în proprietatea S. R. şi cota de ½ din imobil aparţinând reclamantei L. S., tot în baza Dct. 223/1974.

După preluarea în proprietatea statului, imobilul a fost închiriat pârâţilor.

Prin sentinţa civilă nr. 473/24.02.2009 a Judecătoriei M. (filele 25-27 dosar) a fost admisă acţiunea foştilor proprietari ai imobilului L. M. şi L. S., s-a constatat că preluarea acestuia în proprietatea S. R. a fost abuzivă, a fost obligat Municipiul M. prin primar să le lase deplia proprietate şi posesie a imobilului şi s-a dispus restabilirea situaţiei anterioare de carte funciară în sensul reînscrierii dreptului de proprietate al celor doi.

Prin notificarea trimisă pârâţilor  la data de 02.03.2010, prin intermediul executorului judecătoresc (fila 8 dosar), reclamaţii i-au invitat pe pârâţi în vederea stabilirii cuantumului chiriei şi a duratei contractului, notificare la care pârâţii au răspuns prin notificarea trimisă, tot prin intermediul executorului judecătoresc, la data de 23.03.2010 (fila 6 dosar), prin care îşi arătau disponibilitatea de a încheia contract de închiriere, dar în condiţiile art. 31 din OUG nr. 40/1999, informând totodată reclamanţii că au efectuat la imobil investiţii  în valoare de 3.500 euro, sumă pe care o pretind.

Pentru că nu s-au înţeles cu pârâţii în privinţa folosinţei imobilului, reclamanţii au deschis o nouă acţiune al Judecătoria Mediaş, prin care au solicitat evacuarea pârâţilor din imobil. În cauză pârâţii au formulat cerere reconvenţională, solicitând a fi despăgubiţi pentru investiţiile făcute la imobil şi a li se recunoaşte un drept de retenţie asupra acestuia până la plata contravalorii investiţiilor.

Prin sentinţa civilă nr. 1849/11 iulie 2011 a Judecătoriei M. a fost admisă atât acţiunea reclamanţilor cât şi în parte cererea reconvenţională formulată de pârâţi, s-a dispus evacuarea pârâţilor din imobil, au fost obligaţi reclamanţii să le plătească o despăgubire în valoare de 4.500 lei şi s-a recunoscut pârâţilor un drept de retenţie asupra imobilului până la achitarea sumei de 4.500 lei.

Sentinţa civilă nr. 1849/11 iulie 2011 a Judecătoriei M. a fost casată de Tribunalul Sibiu, iar cauza a fost trimisă spre rejudecare la aceeaşi instanţă, fiind înregistrată şi aflată pe rolul Judecătoriei M. sub nr. 1780/257/2010.

2. DISPOZIŢII LEGALE INCIDENTE.

Raportat la starea de fapt descrisă, potrivit dispoziţiilor Legii nr. 17/1994 (1)Contractele de închiriere, indiferent de proprietar, privind suprafeţele locative cu destinaţia de locuinţe, supuse normării şi închirierii conform Legii nr. 5/1973, precum şi cele folosite de către aşezămintele social-culturale şi de învăţământ, de partide politice, sindicate şi alte organizaţii neguvernamentale, aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a prezentei legi, se prelungesc de drept pe o perioada de 5 ani, în aceleaşi condiţii.

 (2) Contractele de închiriere având ca obiect aceleaşi suprafeţe prevăzute în art. 1, existente la 1 ianuarie 1988, precum şi cele încheiate şi expirate după 1 ianuarie 1988 se reînnoiesc, în aceleaşi condiţii, dacă chiriaşul ocupa şi în prezent spaţiul locativ care a făcut obiectul închirierii.

(3) Prevederile art. 1 sau 2 se aplica în mod corespunzător şi celor care deţin cu chirie garaje proprietate de stat.

(4) Prevederile art. 2 se aplica şi în cazul litigiilor dintre proprietari şi chiriaşi, aflate pe rolul instanţelor judecătoreşti, având ca obiect evacuarea chiriaşilor pentru lipsa de titlu.”

Potrivit dispoziţiilor art. 1 din OUG nr. 40/1999, „Contractele de închiriere privind suprafeţele locative cu destinaţia de locuinţe, precum şi cele folosite de aşezămintele social-culturale şi de învăţământ, de partide politice, de sindicate şi de alte organizaţii neguvernamentale, legal înregistrate, prelungite sau reînnoite conform Legii nr. 17/1994 şi aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a prezentei ordonanţe de urgenta, se prelungesc de drept pentru o perioada de 5 ani de la data intrării în vigoare a acesteia, în aceleaşi condiţii, cu excepţia nivelului chiriei.”, iar potrivit dispoziţiilor art. 2 din aceeaşi lege „Contractele de închiriere prelungite sau reînnoite în temeiul Legii nr. 17/1994, pentru suprafeţele cu destinaţia de locuinţe, proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat, se prelungesc, la cererea chiriaşilor, pentru o perioada de 5 ani de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanţe de urgenta.”

Conform dispoziţiilor art. 6 din OUG nr. 40/1999, „În cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, şi desfiinţate prin hotărâre judecătorească, proprietarul recunoscut de justiţie va încheia cu persoanele care au cumpărat locuinţa în baza Legii nr. 112/1995 şi care o ocupa efectiv, la cererea acestora, un contract de închiriere pentru o perioada de 5 ani”, iar potrivit dispoziţiilor art. 7 „Prelungirea contractelor de închiriere, realizată în baza prevederilor art. 1, rămâne valabilă şi în cazul redobândirii imobilelor respective de către foştii proprietari sau de moştenitorii acestora după intrarea în vigoare a prezentei ordonanţe de urgenta.”

Potrivit dispoziţiilor art. 9 din ordonanţă, „In cazurile prevăzute la art. 2-7, între proprietari şi chiriaşi se va încheia un nou contract de închiriere numai la cererea chiriaşului sau a fostului chiriaş, după caz”, iar potrivit art. 10,  „In vederea încheierii noului contract de închiriere, în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanţe de urgenta sau de la deschiderea rolului fiscal, după caz, proprietarul îi va notifica chiriaşului sau fostului chiriaş, prin executorul judecătoresc, data şi locul întâlnirii. Notificarea va fi comunicată prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire.

Chiriaşul sau fostul chiriaş este obligat ca comunice în scris proprietarului, cu confirmare de primire, cererea de a încheia un nou contract de închiriere, în termen de cel mult 30 de zile de la primirea notificării.

In cazul în care chiriaşul sau fostul chiriaş comunica proprietarului ca nu cere sa încheie un nou contract de închiriere, acesta este obligat sa îi predea proprietarului locuinţa pe baza de proces-verbal, în termen de cel mult 60 de zile de la data notificării prevăzute la alin. (1). Nepredarea locuinţei înăuntrul acestui termen îl îndreptăţeşte pe proprietar să ceara în justiţie evacuarea necondiţionată a locatarilor, cu plata daunelor-interese, pe calea ordonanţei preşedinţiale.

Conform dispoziţiilor art. 11 din ordonanţă, „Nerespectarea de către proprietar a dispoziţiilor art. 10 alin. (1) atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior pana la încheierea unui nou contract de închiriere. Neplata chiriei pana la încheierea noului contract de închiriere nu poate fi invocată de proprietar ca motiv de evacuare a chiriaşului sau a fostului chiriaş.

Lipsa unui răspuns scris sau refuzul nejustificat al chiriaşului sau al fostului chiriaş de a încheia un nou contract de închiriere în termen de 60 de zile de la primirea notificării îl îndreptăţeşte pe proprietar sa ceara în justiţie evacuarea necondiţionată a locatarilor, cu plata daunelor-interese, pe calea ordonanţei preşedinţiale”, iar potrivit dispoziţiilor art. 13, prelungirea contractelor de închiriere nu se aplică „în cazul contractelor de închiriere pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe proprietate particulară, prevăzute la art. 1-7, ai căror titulari de contract sau membri de familie menţionaţi în contract sunt proprietari ai unei locuinţe corespunzătoare ori au înstrăinat o locuinţa corespunzătoare, după data de 1 ianuarie 1990, în aceeaşi localitate. Fac excepţie contractele de închiriere ai căror titulari sau membri de familie menţionaţi în contract au redobândit, ca foşti proprietari sau moştenitori ai acestora, locuinţe care sunt efectiv ocupate de chiriaşi persoane fizice, de una dintre persoanele juridice prevăzute la art. 1 sau de o instituţie publica.”

În fine, potrivit dispoziţiilor art. 483 Cod civil din 1864, aplicabile până la intrarea în vigoarea a noului cod civil, fructele naturale sau industriale ale pământului şi fructele civile  se cuvin proprietarului în puterea dreptului de accesiune, iar potrivit dispoziţiilor art. 550 Noul Cod Civil, aplicabile după intrarea în vigoare, conform prevederilor art. 6 alin. (6) din acelaşi cod, fructele şi productele se cuvin proprietarului, dacă prin lege nu se dispune altfel, dreptul de proprietate asupra fructelor civile dobândindu-se zi cu zi.

3.EVALUAREA INSTANŢEI.

Raportat la starea de fapt şi de drept descrisă, instanţa constată că, în condiţiile în care pârâţii au înstrăinat un imobil după anul 1990, dispoziţiile OUG nr. 40/1999 privind prelungirea contractului de închiriere nu li se aplică, cu atât mai mult în condiţiile art. 32 alin. (2), în vigoare la data notificării, care limitează nivelul maxim al chiriei (textul art. 32 alin. (2) a fost abrogat prin legea nr. 71/2011). Prin răspunsurile date la interogator în dosarul nr. 1780/257/2010  (filele 185- 186), pârâţii K. F. şi K. R. au recunoscut că au înstrăinat un imobil după anul 1990.

Prin urmare, dacă reclamanţii şi-au arătat disponibilitatea de a încheia cu pârâţii un nou contract de închiriere, după ce au redobândit proprietatea imobilului, pârâţii nu puteau impune acestora nivelul chiriei, cu atât mai mult cu cât nu se aflau nici în situaţia prevăzută de art. 6 din OUG nr. 40/1999. Negocierea trebuia făcută în condiţiile şi la preţurile practicate pe piaţa liberă. Nici faptul că au efectuat investiţii la imobil nu le dădea dreptul să pretindă un anumit nivel al chiriei, iar în măsura în care nu s-au înţeles cu reclamanţii asupra acestor investiţii le rămânea deschisă calea unei acţiuni la instanţa de judecată, lucru pe care, de altfel, l-au şi făcut.

Raportat la preţurile practicate pe piaţa liberă, ţinând seama de structura imobilului, de zona în care acesta este situat (str. V. este situată într-o zonă marginală a oraşului, la o distanţă considerabilă de centru şi de instituţii) şi de confortul pe care îl poate oferi acest imobil, instanţa a considerat că preţul de 150 euro lunar cu titlu de chirie este rezonabil. O agenţie imobiliară a apreciat valoarea chiriei între 150 şi 200 euro, iar o altă agenţie a estimat chiria între 200 şi 350 euro (filele 54 şi 55 dosar).

În raport de toate aceste considerente instanţa va admite în parte acţiunea şi va dispune obligarea pârâţilor la plata către reclamanţi a sumei de 4.050 Euro, fiecare pârât în cotă de 1/5 din această sumă, reprezentând contravaloarea folosului de tras pentru imobilul înscris în CF 6149 B M., nr. top 2721/6, loc de casă cu casă compusă din 4 camere, bucătărie, baie, cămară, hol, pivniţă, garaj, magazie, terasă şi anexe gospodăreşti, pentru intervalul de timp cuprins între 01.04.2010 – 30.06.2012 (27 luni x 150 = 4050), iar în continuare câte 150 euro lunar, fiecare pârât în cotă de 1/5 din această sumă, până la data eliberării efective a imobilului.

În baza dispoziţiilor art. 276 Cod pr. civilă pârâţii vor fi obligaţi să plătească reclamanţilor suma de 2.200 lei cheltuieli parţiale de judecată, din care 1200 lei taxă de timbru şi 1.000 lei onorariu de avocat.

Domenii speta

Spete similare