Cerere de evacuare pentru lipsă de titlu.

Decizie 42 din 21.01.2014


Cerere de evacuare pentru lipsă de titlu. Imobil ieşit din administrarea reclamantei urmare a restituirii lui în natură fostului proprietar. Consecinţe.

 Imobilului din care apelanta-reclamantă a solicitat evacuarea apelantului-pârât  a fost restituit în natură fostului proprietar, respectiv numitului N. C., ce este asociat unic al apelantei-pârâte, reţinându-se că acest imobil a fost preluat abuziv de către stat.

 -Legea nr.10/2001

 Având în vedere situaţia juridică potrivit căreia imobilul (parter şi subsol) situat în Bucureşti, din care apelanta-reclamantă a solicitat evacuarea apelantei-pârâte şi obligarea la contravaloarea lipsei de folosinţă, nu a intrat niciodată în patrimoniul apelantei-reclamante cu un titlu valabil, iar în prezent acesta este integral restituit fostului proprietar, se constată că apelanta-reclamantă nu deţine nici un titlu valabil pentru a putea obţine evacuarea apelantei-pârâte din imobilul în litigiu şi nici pentru a culege fructele produse de respectivul bun imobil.

(CURTEA DE APEL BUCUREŞTI - SECŢIA A V-A CIVILĂ,

DECIZIA CIVILĂ NR. 42 din 21.01. 2014)

Asupra cauzei civile de faţă:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti - Secţia a VI-a Comercială sub nr.7454/3/2009, reclamanta A. F. I. a chemat în judecată pârâta SC A. S. I. SRL pentru ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să se dispună evacuarea pârâtei din spaţiul cu altă destinaţie situat în Bucureşti str.11 Iunie nr.15, sector 4, pentru lipsă titlu, precum şi obligarea pârâtei la plata sumei de 4.973,25 USD reprezentând contravaloare lipsă de folosinţă şi majorări/penalităţi/daune de întârziere la plata contravalorii lipsei de folosinţă pentru perioada 01.01.2007-30.09.2008, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii reclamanta a arătat că a încheiat cu SC V. C. G. SRL contractul de închiriere nr.70/4.6.2008 pentru 5 ani. La data de 30.04.1999  s-a încheiat contractul de cesiune părţi sociale având ca cesionar SC A. C. SRL, societate care ulterior şi-a schimbat denumirea în SC A. S. G. SRL, cu asociat persoană fizică şi administrator N. C. C. şi acelaşi sediu, folosit în baza aceluiaşi contract de închiriere. S-a susţinut că pârâta nu a plăti reclamantei chiria şi ocupă spaţiul fără titlu.

Reclamanta a invocat răspundere civilă delictuală, pârâta urmând să acopere prejudiciul reclamantei calculat la nivelul chiriei pe care reclamanta ar fi putut să o încaseze de la un chiriaş de bună credinţă, pentru care s-ar fi calculat majorări de întârziere dacă nu ar fi achitat chiria la termenele statornicite. Prejudiciul cuprinde pierderea efectivă–contravaloarea folosinţei spaţiului/cota de aport si câştigul pe care creditorul nu l-a putut realiza, cu majorări/penalităţi.

Prin sentinţa comercială nr.8986 din 23.09.2010 tribunalul a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei şi excepţia prematurităţii capătului 2 de cerere ca neîntemeiate, a admis în parte acţiunea, a dispus evacuarea pârâtei din spaţiul de 32 m.p. subsol din imobilul situat în Bucureşti, str.11 Iunie nr.15 sector 4, a obligat pârâta la plata contravalorii lipsei de folosinţă a acestui spaţiu în cuantum de 11.110 lei şi a respins celelalte pretenţii ca neîntemeiate.

Pentru a pronunţa această hotărâre instanţa de fond a reţinut că reclamanta, în calitate de administrator al fondului imobiliar., instituţie publică de interes local, sub autoritatea C.L.M.B., justifică calitatea procesual activă, fiind succesoarea in drepturi a  fostei D. G. A. F.I. din cadrul P.M.B., parte în contractul de închiriere nr.70/1998.

Raportat la corespondenţa părţilor şi la faptul că pretenţiile de la punctul 2 sunt consecinţa cererii de evacuare, instanţa de fond a constatat că excepţia prematurităţii este neîntemeiată, scopul disp.art.7201 Cpc fiind atins.

Tribunalul a reţinut, pe fondul cererii, că pârâta nu a făcut dovada unui titlul locativ pentru întregul spaţiu ocupat. Astfel, spaţiul acordat spre închiriere SC V. C. G. SRL prin contractul nr.70/1998, iar ulterior către SC A. C. SRL care îşi schimbă denumirea în SC A. S. G. SRL, este de 28,25 mp plus 32 mp subsol.

Prin sentinţa civilă nr.503/13.04.2010 a Tribunalului Bucureşti – Secţia a V-a Civilă pronunţată în dosarul nr.19999/3/2008, s-a admis în parte acţiunea reclamantului N. C. şi s-a dispus restituirea în natură către reclamant a apartamentului nr.2 (fost 3) şi a spaţiului comercial de 36,55 mp de la parterul imobilului din str.11 Iunie nr.15, sector 4, fiind respinsă în rest acţiunea cu privire la restituirea subsolului ca parte componentă a spaţiului comercial.

Aşadar, din materialul probator  tribunalul a constatat că pentru spaţiul ocupat de pârâtă de 32 mp subsol din imobilul situat în Bucureşti, str.11 Iunie, nr.15, sector 4, nu se justifică un titlu legal, motiv pentru care a dispus evacuarea pârâtei din acest spaţiu.

De asemenea, a reţinut instanţa de fond că este datorată şi lipsa de folosinţă pentru spaţiul respectiv în cuantum de 11.110 lei, stabilit în funcţie de calculul reclamantei, în baza art.998, 1073, 1086 Cod civil. Pentru astfel de spaţii ocupate, pentru neexecutarea la termen a obligaţiilor de plată a chiriei sunt datorate şi majorări de întârziere conform HG 1513/2002 care trebuie precizate sub aspectul cuantumului, modului de calcul, perioadei avută in vedere, conform art.1169 C.civ. , astfel că celelalte pretenţii ale reclamantei  au fost respinse ca neîntemeiate.

Împotriva acestei sentinţe au declarat apel, în termen legal, atât reclamanta A. F. I., cât şi pârâta SC A. S. I. SRL, ambele apeluri fiind înregistrate pe rolul Curţii de Apel Bucureşti – Secţia a V-a Civilă sub acelaşi nr. unic 7454/3/2009.

În motivarea apelului declarat de reclamanta A. F. I. s-a arătat că hotărârea instanţei de fond este nelegală şi netemeinică deoarece nu au fost avute în vedere toate probele administrate în cauză, iar debitul datorat de pârâtă şi neachitat a creat un prejudiciu bugetului local.

S-a susţinut că sentinţa apelantă nu cuprinde motivele ce au stat la baza înlăturării temeiului de drept invocat de reclamantă pentru pretenţiile constând în TVA şi majorări aferente acestuia, iar instanţa de fond nici nu a observat că la dosar există un calcul desfăşurat al debitului solicitat, calcul din care rezultă perioada pentru care s-au solicitat majorări de întârziere ( 01.2007-09.2008), procent aplicat (0,02% pe zi de întârziere) şi numărul de zile de întârziere.

Apelanta-reclamantă a mai arătat că instanţa de fond a obligat societatea pârâtă la contravaloarea lipsei de folosinţă în cuantum de 11.110 lei, fără a motiva însă de ce a respins diferenţa până la suma de 12.973,18 lei (aşa cum fusese solicitat prin precizarea valorii pretenţiilor depusă pentru termenul din 14.01.2010).

Faţă de motivele invocate, apelanta-reclamantă a solicitat admiterea apelului şi modificarea în parte a sentinţei atacate în sensul obligării pârâtei şi la plata diferenţei contravalorii lipsei de folosinţă în cuantum de 1.863,18 lei, a TVA-ului în cuantum de 2.464,90 lei, a majorărilor de întârziere aferente lipsei de folosinţă în cuantum de 792,62 lei şi a majorărilor de întârziere aferente TVA-ului în cuantum de 376,47 lei, majorări calculate pentru perioada 01.01.2007-30.09.2008.

În drept, apelanta-reclamantă a invocat dispoziţiile art.282 Cod procedură civilă, art. 998-999, art.1073, art. 1086, art.1081 Cod civil, OG nr.45/2003, OG nr.26/2001, HG nr.1513/2002 şi HG nr.784/14.07.2007.

În motivarea apelului declarat de pârâta SC A. S. I. SRL s-a arătat că instanţa de fond în mod eronat a reţinut că reclamata  ar justifica o calitate de proprietar al spaţiului, iar pârâta nu ar face dovada unui titlu locativ în vigoare. Sub acest aspect, reclamanta nu şi-a dovedit calitatea de proprietar al spaţiului, singura calitate care i-ar fi dat dreptul să solicite evacuarea şi contravaloarea lipsei de folosinţă.

S-a susţinut că reclamanta nu reprezintă un veritabil proprietar al spaţiului deoarece P.M.B. nu a fost niciodată proprietar asupra acestuia, statul procedând la deposedarea abuzivă şi nelegală a spaţiului în litigiu de la adevăraţii proprietari, în temeiul Decretului nr.92/1950, act normativ ce a fost declarat abuziv prin legi speciale de reparaţie.

A mai invocat apelanta-pârâtă faptul că intimata-reclamantă nu a răspuns la întrebările din interogatoriu referitoare la titlul său de proprietate asupra spaţiului, neputând indica (nici prin acte doveditoare, nici prin răspunsul la interogatoriu) care este titlul său de proprietate, astfel că instanţa de fond a pronunţat o sentinţă de evacuare dintr-un spaţiu asupra căruia reclamanta nu şi-a dovedit dreptul de proprietate sau un alt drept real.

În plus, instanţa de fond nu a luat în considerare faptul că apelanta-pârâtă a dovedit că o parte din spaţiul în litigiu este deţinut cu titlu de proprietate chiar de apelantă, iar restul spaţiului este supus restituirii  în natură în urma unei sentinţe judecătoreşti.

Apelanta-pârâtă a mai precizat faptul că subsolul din care s-a dispus evacuarea sa face parte integrantă din unitatea locativă restituită dl. N. C. (asociat în cadrul apelantei-pârâte), fiind supus aceluiaşi regim cu parterul. Instanţa civilă ce a soluţionat cauza întemeiată pe Legea nr.10/2001 nu a studiat atent raportul de expertiză efectuat, iar împotriva acelei sentinţe s-a declarat apel, cale de atac nesoluţionată încă.

Din expertiza efectuată în cauza întemeiată pe Legea nr.10/2001 rezultă în mod evident că subsolul a fost proiectat şi construit odată cu imobilul, fiind parte integrantă a sa. Prin urmare, este evident că preluarea abuzivă a spaţiului de la parter este în mod logic însoţită de preluarea tot abuzivă a subsolului aferent, ceea ce rezultă şi este evidenţiat prin lipsa oricărui titlu  de proprietate al intimatei-reclamante.

În ceea ce priveşte obligarea apelantei-pârâte la plata sumei de 11.100 lei cu titlu de contravaloare lipsă de folosinţă, s-a arătat  că această soluţie este nelegală şi netemeinică deoarece preţul  avut în vedere la stabilirea acestei lipse de folosinţă este unui invocat de intimata-reclamantă dintr-un contract în care apelanta-pârâtă nu a fost niciodată parte. În plus, deşi se dispune evacuarea  numai din subsol, nu se arată proporţionalitatea dintre spaţiul pretins ocupat şi cel liber, nu sunt luate în calcul nici preţul de piaţă, nici actuala stare a pieţei imobiliare.

Cum intimata-reclamantă nu a făcut dovada că deţine titlu de proprietate asupra spaţiului, iar obligarea la plata contravalorii lipsei de folosinţă nu se poate face decât în favoarea proprietarului sau titularului de drepturi reale, obligarea apelantei-pârâte la plata contravalorii lipsei de folosinţă este nelegală şi netemeinică.

Având în vedere motivele invocate, apelanta-pârâtă a solicitat admiterea  apelului şi schimbarea în tot a sentinţei atacate în sensul respingerii acţiunii formulate de reclamantă ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată.

În drept, apelanta-pârâtă a invocat dispoziţiile art.274, art.282, art.287 şi următoarele Cod procedură civilă.

Prin încheierea de şedinţă din 01.02.2011 Curtea a dispus, în baza art.244 pct.1 Cod procedură civilă, suspendarea judecării cauzei până la soluţionarea dosarului nr.19999/3/2008 aflat pe rolul Curţii de Apel Bucureşti şi având ca obiect retrocedarea imobilului din care se solicită evacuarea în prezenta cauză.

Prin încheierea de şedinţă din 26.11.2013 cauza a fost repusă pe rol ca urmare a faptului că nu mai subzista motivul suspendării, soluţionarea dosarului nr.19999/3/2008 făcându-se în mod irevocabil prin pronunţarea deciziei nr.4314 din 08.10.2013 de către Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie – Secţia I Civilă în dosarul nr.19999/3/2008* (dosarul iniţial casat).

La solicitarea Curţii, au fost depuse la dosar toate hotărârile pronunţate în dosarul nr.19999/3/2008, de la înregistrarea acestuia şi până la casare, când a primit nr.19999/3/2008*, precum  şi ulterior până la rămânerea irevocabilă a hotărârii, inclusiv raportul de expertiză întocmit în apel după casare.

Analizând hotărârea atacată prin prisma criticilor invocate şi a probatoriului administrat, Curtea a reţinut următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată ce formează obiectul prezentei cauze, apelanta-reclamantă a solicitat evacuarea apelantei-pârâte din spaţiul cu altă destinaţie decât cel de locuinţă situat în Bucureşti, str.11 Iunie nr.15 sector 4, pentru lipsa titlului, precum şi obligarea apelantei-pârâte la plata contravalorii lipsei de folosinţă, a TVA-ului aferent şi a majorărilor de întârziere aferente acestor două categorii de debite.

Spaţiul din care apelanta-reclamantă a solicitata evacuarea apelantei-pârâte era compus din parter în suprafaţă de 28,25 mp  şi subsol în suprafaţă de 32 mp., aspect ce rezultă din motivarea în fapt a cererii introductive coroborat cu adresa nr.18/2429, 2430, 2533 din 17.07.2008 emisă de P.M.B.–Direcţia Inspecţie şi Control General, Serviciul Control Spaţii Contracte (fila 19 dosar fond) şi cu contractul de închiriere nr.70 din 04.06.1998 (filele 32-36 dosar fond).

Instanţa de fond a dispus evacuarea apelantei-pârâte doar din spaţiul de 32 mp situat la subsolul imobilului din Bucureşti, str.11 Iunie nr.15 sector 4, reţinând că apelanta-pârâtă a justificat un titlu legal doar pentru spaţiul situat la parterul imobilului în litigiu, respectiv sentinţa civilă nr.503 din 13.04.2010 a Tribunalului Bucureşti – Secţia a VI - a Civilă pronunţată în dosarul nr.19999/3/2008. Prin această sentinţă s-a admis în parte acţiunea formulată de numitul N. C. (ce este asociat unic al apelantei-pârâte, aspect ce rezultă din înscrisurile aflate la dosar şi recunoscut de ambele părţi în faţa Curţii la termenul din 01.02.2011) şi s-a dispus restituirea în natură către acesta a apartamentului nr. 2 (fost nr.3) şi a spaţiului comercial situat la parterul imobilului, fiind respinsă acţiunea cu privire la restituirea subsolului ca parte componentă a spaţului comercial.

Această soluţie de respingere a cererii de evacuare a apelantei-pârâte din spaţiul situat la parterul imobilului în litigiu nu a fost contestată de apelanta-reclamantă.

Curtea reţinând că, ulterior pronunţării sentinţei comerciale nr.8986 din 23.09.2010 ce este apelată prin prezenta cale de atac, instanţa civilă a soluţionat în mod irevocabil cauza ce a format obiectul dosarului nr.19999/3/2008 (casat prin decizia nr.1265 din 24.02.2013 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie – Secţia I Civilă şi trimis spre rejudecare apelului, ocazie cu care dosarul a primit nr.19999/3/2008*). Astfel, sentinţa civilă nr.503 din 13.04.2010 pronunţată de Tribunalul Bucureşti – Secţia a VI - a Civilă a fost schimbată în parte, în apel după casare, în sensul că s-a dispus prin decizia civilă nr.36A din 8.02.2013 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti – Secţia a IV-a Civilă restituirea în natură către dl. N. C. C. şi a suprafeţei de 38,92 m.p. subsol, ca parte componentă a spaţiului comercial alcătuit din 32,31 m.p. încăpere mate subsol şi 6,61 m.p. încăpere mică subsol. Această decizie  civilă nr.36A din 08.02.2013 a rămas irevocabilă prin decizia nr.4314 din 08.10.2013 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie – Secţia I Civilă (fila 72 dosar apel).

Din sentinţa civilă nr.503 din 13.04.2010 pronunţată de Tribunalul Bucureşti – Secţia a V - a Civilă, astfel cum a fost schimbată în parte, în mod irevocabil, prin decizia civilă nr.36A din 8.02.2013 pronunţată de Curea de Apel Bucureşti – Secţia a IV-a Civilă, rezultă că numitul N. C. C. este persoana îndreptăţită la restituirea imobilului în litigiu, conform legii nr.10/2001, imobilul fiind preluat abuziv de stat de la autorii reclamantului. Ca urmare, acestuia i-a fost restituit integral, în natură, imobilul ce formează obiectul prezentei cauze.

Din înscrisurile menţionate mai sus rezultă că atât parterul, cât şi subsolul imobilului situat în Bucureşti, str.11 Iunie nr.15 sector 4, subsol din care apelanta-reclamantă a solicitat evacuarea apelantului-pârât, au fost restituire în natură fostului proprietar, respectiv numitului N. C., ce este asociat unic al apelantei-pârâte, reţinând că acest imobil a fost preluat abuziv de către stat.

Apelanta-reclamantă a confirmat, în faţa Curţii, la termenul din 14.01.2014, că subsolul ce face obiectul prezentei cauzei este acelaşi cu cel restituit asociatului unic al apelantei-pârâte prin decizia nr.36A/2013 a Curţii de Apel Bucureşti – Secţia a IV-a Civilă.

Având în vedere situaţia juridică reţinută mai sus din care rezultă că imobilul (parter şi subsol) situat în Bucureşti, str.11 Iunie nr.15, sector 4, din care apelanta-reclamantă a solicitat evacuarea apelantei-pârâte şi obligarea la contravaloarea lipsei de folosinţă, nu a intrat niciodată în patrimoniul apelantei-reclamante cu un titlu valabil, iar în prezent acesta este integral restituit fostului proprietar, Curtea constată că apelanta-reclamantă nu deţine nici un titlu valabil pentru a putea obţine evacuarea apelantei-pârâte din imobilul în litigiu şi nici pentru a culege fructele produse de respectivul bun imobil.

Faţă de această situaţie de fapt şi de drept, Curtea nu va mai analiza celelalte motive invocate de apelante, respectiva analiză fiind de prisos.

Ca urmare, în baza art.296 Cod procedură civilă Curtea a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanta A. F. I. şi a admis apelul declarat de pârâta SC A. S. INSRAL SRL, urmând a schimba în parte sentinţa atacată în sensul respingerii acţiunii formulate de reclamantă ca nefondată.

Curtea a păstrat dispoziţiile sentinţei apelate cu privire la soluţionarea excepţiilor de către instanţa de fond, având în vedere că niciuna dintre părţile apelante nu au formulat critici cu privire la modul de soluţionare a acestora. Curtea a apreciat că toate criticile formulate de apelanta-pârâtă vizează fondul cauzei, iar nu şi excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei, căci apelanta-pârâtă nu a solicitat niciun moment soluţionarea acţiuni pe calea excepţiei, ci a solicitat respingerea acţiunii pe fond, ca neîntemeiată. În plus, calitatea procesuală activă a reclamantei într-o acţiune în evacuare pentru lipsă titlu şi despăgubiri nu este dată numai de calitatea sa de proprietar al bunului, or acest aspect a fost cel invocat şi susţinut de apelanta-pârâtă pentru soluţionarea fondului cauzei.