Hotarare

 Dosar nr.4050/327/2011

SENTINTA CIVILA NR.3801

Sedinta publica de la  29 noiembrie  2011

INSTANTA

Prin cererea reconventionala depusa la data de 25.03.2011 în dosarul înregistrat pe rolul Judecatoriei Tulcea sub nr. ..., pârâtii reclamanti ....au solicitat instantei ca prin hotarârea ce se va pronunta în contradictoriu cu reclamantii pârâti ..., sa se dispuna instituirea unui drept de retentie asupra imobilului situat în mun. ..., obligarea reclamantilor la plata sumei de 18.000 euro reprezentând dublul arvunei remise la autentificarea antecontractului de vânzare-cumparare nr. ... prin aplicarea clauzei penale din conventie, rezolutiunea antecontractului de vânzare-cumparare nr. ..., cu daune interese pentru nerespectarea angajamentului si obligarea la plata sumei de 10.000 lei reprezentând valoarea îmbunatatirilor aduse imobilului.

Prin precizarile formulate la data de 17.05.2011, pârâtii reclamanti ... au aratat ca cuantumul pretentiilor este în suma de 110.000 lei, reprezentând dublul sumei de 50.000 lei achitata ca arvuna si 10.000 lei reprezentând contravaloarea îmbunatatirilor aduse apartamentului.

În motivarea cererii reconventionale, pârâtii reclamanti au aratat ca la termenul scadent din data de 01.12.2010, reclamantii pârâti aflându-se în culpa, au fost în imposibilitate de a perfecta contractul de vânzare cumparare în conditiile stipulate, în sensul ca acestia nu au mai putut respecta garantiile si declaratiile facute în antecontract, deoarece imobilul supus vânzarii este grevat de existenta unui proces penal ce afecteaza dreptul de proprietate. Având în vedere obligatia instituita fata de cumparator au notificat reclamantii pârâti în doua rânduri, solicitând suspendarea platii si amânarea încheierii contractului de vânzare-cumparare pâna la solutionarea definitiva a procesului penal.

În drept au fost invocate prevederile art. 115-120 C.proc.civ., art. 1066, art. 1290 si art. 1020-1021 C.civ.

Reclamantii pârâti au formulat întâmpinare la cererea reconventionala, prin care au solicitat respingerea cererii reconventionale cu toate capetele de cerere, ca nefondata.

În motivarea întâmpinarii la cererea reconventionala, pârâtii reclamanti au aratat ca suma de 18.000 euro solicitata, reprezentând dublul arvunei achitate la încheierea antecontractului nu este datorata pentru ca refuzul de încheiere a contractului de vânzare-cumparare se datoreaza pârâtilor reclamanti.

Cu privire la rezolutiunea antecontractului, reclamantii pârâti au aratat ca lor nu li se poate reprosa nimic din punct de vedere al conduitei contractuale, acest capat de cerere fiind în contradictie cu cererea de restituire a arvunei, deoarece daca s-ar aplica rezolutiunea, ca urmare a efectului retroactiv al acesteia, nici clauza penala privind restituirea dublului arvunei nu ar mai produce efecte.

Referitor la îmbunatatirile aduse imobilului, reclamantii pârâti au aratat ca acestea au fost executate fara acordul lor în calitate de proprietari, reclamantii pârâti având obligatia sa predea bunul în starea la care se afla la momentul încheierii antecontractului de vânzare cumparare.

Prin Încheierea din data de 31.05.2011, instanta a admis cererea de acordare a ajutorului public judiciar formulata de pârâtii reclamanti .., dispunând scutirea de la plata taxei judiciare de timbru în suma de 3.811 lei.

Prin Încheierea din data de 03.06.2011, pronuntata în dosarul nr. ..., instanta a dispus disjungerea cererii reconventionale de cererea principala, având în vedere prevederile art. 120 alin. 2 C.proc.civ..

Pe rolul instantei a fost înregistrat dosarul nr. ...

În baza art. 167 Cod procedura civila, instanta a încuviintat pentru reclamanti proba cu înscrisurile depuse la dosar, interogatoriu pârâtilor si proba testimoniala, apreciindu-le ca pertinente, concludente si utile pentru elucidarea situatiei de fapt si solutionarea cauzei.

Instanta a audiat în mod nemijlocit martorul ..., si a luat interogatoriul pârâtilor.

Analizând materialul probator existent la dosarul cauzei, instanta retine urmatoarea situatie de fapt:

Prin Actul de adjudecare nr. ..., pârâta ... a cumparat imobilului situat în mun. ..., la licitatia publica organizata de executorul bancar .., ca urmare a executarii silite a reclamantilor ..., debitori ai Bancii Internationale a Religiilor - în faliment.

La data de 14.12.2009 între ... în calitate de promitenti vânzatori si PETRE IONEL în calitate de promitent cumparator s-a încheiat Antecontractul de vânzare cumparare autentificat sub nr. ... de Biroul Notarului Public ..., prin care

pârâtii s-au obligat sa vânda iar reclamantul ... s-a obligat sa cumpere apartamentul nr. 15 situat în mun. ..., la pretul de 37.000 Euro, convenind sa perfecteze contractul de vânzare cumparare în forma autentica pâna la data de 01.12.2010. Din pretul total al vânzarii, pârâtii au primit de la reclamantul ..., cu titlu de arvuna, suma de 9.000 euro, la data autentificarii antecontractului, urmând ca restul de pret în suma de 28.000 euro sa-l primeasca pâna la data de 01.12.2010.

În acelasi antecontract, partile au prevazut ca în cazul în care perfectarea contractului de vânzare cumparare în conditiile mentionate nu se face din culpa promitentilor vânzatori, acestia se obliga sa plateasca promitentului cumparator dublul sumei primite ce titlu de arvuna, respectiv suma de 18.000 euro, iar daca neperfectarea contractului de vânzare cumparare nu se face din culpa promitentului cumparator, acesta pierde suma achitata cu titlu de arvuna, respectiv 9.000 euro.

La data de din 29.11.2010, pârâtii ... împreuna cu reclamantul ... s-au prezentat al BNPA ..., fiind notificati în scopul perfectarii contractului de vânzare-cumparare în forma autentica privind imobilul situat în mun.....

Prin Certificarea înregistrata cu nr. ...,  notarul public a constatat ca pârâtii ... sunt pregatiti pentru perfectarea contractului de vânzare cumparare în forma autentica si nu sunt de acord cu prelungirea termenului antecontractului considerând ca nu sunt în culpa. Reclamantul ..., prin avocatul sau ..., a considerat ca pârâtii nu au respectat declaratiile facute în cuprinsul antecontractului de vânzare cumparare si se afla în culpa, având în vedere ca existenta procesului penal privind pe executorul bancar ... care a scos la licitatie în anul 2008 imobilul ce face obiectul antecontractului, afecteaza dreptul de proprietate al promitentilor vânzatori si a considerat ca ar trebui prelungit termenul de încheierea la contractului de vânzare cumparare pâna la solutionarea definitiva a procesului penal.

La data de din 01.12.2010, pârâtii ... împreuna cu reclamantul ... s-au prezentat al BNP .., care a constatat ca promitentii vânzatori .. sunt gata sa încheie contractul de vânzare cumparare în forma autentica cu privire la apartamentul nr. 15 situat în mun. ... în conditiile stipulate în Antecontractul de vânzare cumparare autentificat sub nr. .. de Biroul Notarului Public .., sens în care au prezentat actele de proprietate ale imobilului, antecontractul de vânzare cumparare, schita apartamentului, încheierea de intabulare cu extras de informare si certificat de atestare fiscala.

În fata notarului public, reclamantul ... a declarat ca îsi mentine cele aratate prin avocat la data de 29.11.2010 si consemnate în Încheierea de cerificare nr. 4368.

Prin notificarile din data de 22.11.2010 si 09.11.2010, reclamantul .. a notificat pârâtii ... ca imobilul este în litigiu.

Potrivit art. 969 Cod civil, "Conventiile legal facute au putere de lege între partile contractante. Ele se pot revoca prin consimtamântul mutual sau din cauze autorizate de lege."

Potrivit art. 1066 Cod civil, "Clauza penala este aceea prin care o persoana, spre a da asigurare pentru executarea unei obligatii, se leaga a da un lucru în caz de neexecutare din parte-i."

În cauza instanta constata ca reclamantul ... si pârâtii ... au încheiat un contract civil, prevazând o clauza penala în cazul neexecutarii obligatiilor contractuale.

Din probele administrate în cauza, instanta constata ca cel care nu a respectat obligatiile contractuale este reclamantul ..., fiind cel care a refuzat încheierea contractului de vânzare cumparare în forma autentica.

Motivele invocate de reclamant nu pot constitui o cauza pentru nerespectarea obligatiilor contractuale deoarece sunt straine de raportul juridic dintre parti.

Faptul ca împotriva executorului judecatoresc, care a efectuat vânzarea la licitatie publica a imobilului, s-a început urmarirea penala, nu este de natura a restrânge sau altera dreptul de proprietate al pârâtilor asupra apartamentului.

Pâna la ramânerea definitiva a unei hotarâri judecatoresti de condamnare a executorului judecatoresc si de anularea actelor întocmite cu ocazia executarii silite, executorul judecatoresc se bucura de prezumtia de nevinovatie, iar actele întocmite de acesta se bucura de prezumtia de adevar.

Având în vedere aceste considerente, instanta nu poate da eficienta clauzei penale stipulate în contract, în favoarea reclamantilor.

Cu privire la rezolutiunea Antecontractului de vânzare cumparare autentificat sub nr. ... de BNP .., potrivit art. 1021 C.civ., rezolutiunea nu opereaza de drept, partea îndreptatita trebuind sa se adreseze cu o actiune în rezolutiune.

Actiunea în rezolutiune a contractului poate fi intentata numai de partea care a executat sau care se declara gata sa execute contractul.

Daca s-ar recunoaste o asemenea actiune partii care nu-si executa obligatia, ar însemna sa i se acorde o cale de a se desprinde din raportul contractual la care a convenit, ceea ce ar constitui o înfrângere de nepermis a principiului obligativitatii contractelor.

În cauza, cei care cer rezolutiunea contractului sunt reclamantii care nu au respectat obligatia prevazuta în antecontract, de a cumpara apartamentul nr. 15 situat în mun. ...., la pretul de 37.000 Euro, pâna la data de 01.12.2010.

Referitor la plata îmbunatatirilor aduse imobilului, pretinse de reclamanti si probate cu Contractul din data de 09.06.2007 încheiat cu ... SRL, instanta constata ca acest contract este anterior datei de 26.08.2008 când pârâta ... a cumparat apartamentul, si prin urmare îmbunatatirile aduse de reclamanti au fost incluse în pretul de adjudecare al imobilului.

Din raspunsul pârâtei la interogatoriu, declaratia martorului ... si înscrisul depus de reclamanti, instanta a constatat ca suma de 9.000 euro prevazuta în contract cu titlu de arvuna a fost platita în lei, la cursul zilei.

Desi din declaratia martorului ... rezulta ca la unitatea CEC reclamantul a dat pârâtei suma de 50.185 lei, din care a primit înapoi 25 sau 26 lei, la notar atunci când s-a întocmit antecontractul de vânzare cumparare, martorul nu a mai fost prezent, astfel ca instanta nu poate retine decât cele consemnate în antecontractul de vânzare cumparare.

De altfel, potrivit art. 1119 C.civ. "dovada actelor juridice al caror obiect are o valoare ce depaseste suma de 250 lei, chiar pentru depozit voluntar, nu se poate face decât sau prin act autentic, sau prin act sub semnatura privata."

Sustinerile reclamantilor ca ar fi platit din eroare mai mult cu 12.000 lei decât  s-a mentionat în antecontractul de vânzare cumparare, nu poate fi primita în conditiile în care se afla în posesia înscrisului întocmit de pârâta, în care sunt specificate clar sumele în lei si ce reprezinta acestea.

Cu privire la dreptul de retentia asupra imobilului, în conditii în care reclamantii nu detin împotriva pârâtilor o creanta certa, lichida si exigibila, care sa fie în strânsa legatura cu imobilul a carei retentie se solicita, cererea este nefondata.

Pentru considerentele de fapt si de drept expuse, instanta va respinge ca nefondata cererea formulata de reclamantii ... în contradictoriu cu pârâtii ....

Domenii speta

Spete similare