Îmbogatire fara just temei. Raportare la beneficiul prezumat al posesorului unui spatiu comercial, pâna la data evictiunii.
Reclamanta - vânzator al spatiului comercial nu este îndreptatita sa pretinda, pe considerentul îmbogatirii fara justa cauza, eventualul profit pe care l-a obtinut pârâta –cumparator, cu ocazia exploatarii activului achizitionat, pâna la momentul evictiunii sale de catre un tert. Nu se poate pretinde ca pârâta s-a îmbogatit fara just temei, ca urmare a utilizarii imobilului în temeiul unui titlu, anterior deposedarii legale de catre adevaratul proprietar.
Fiind probat faptul ca înaintea operarii transferului dreptului de proprietate, reclamanta fusese notificata de catre tertul evingator, pârâta reconvenienta este îndreptatita sa pretinda despagubiri vânzatorului, determinate de evictiune. Daca însa acest prejudiciu este raportat la un prezumtiv rezultat financiar pozitiv, estimat prin raportare la activitatea fostului detentor al imobilului, iar nu la datele din contabilitatea societatii pârâte (care sa ateste în mod neechivoc obtinerea de profit), o asemenea actiune a celui evins este, la rândul sau, nejustificata.
Reclamanta S.C. EFORIE S.A a solicitat obligarea S.C. JEAMATI S.R.L. la plata sumei de 748.323.000 lei, reprezentând echivalentul profitului obtinut de societatea pârâta, în urma exploatarii activului ,,Cantina Ancora’’; s-a apreciat ca sunt întrunite conditiile îmbogatirii fara just temei, în masura în care pârâta a beneficiat de spatiul comercial, cu toate ca imobilul a fost predat în cele din urma adevaratului proprietar, în urma unei actiuni în revendicare.
S-a aratat ca pârâta a exploatat activul în temeiul contractului de vânzare-cumparare încheiat la 23.02.1993; ulterior încheierii acestui contract între partile prezentului litigiu, imobilul a fost restituit A.N.E.F.S. Bucuresti, prin hotarâre judecatoreasca.
Prin sentinta civila nr. 254 COM/ 1998 a Tribunalului Constanta–sectia comerciala, pârâta S.C. JEAMATI S.R.L. a obtinut câstig de cauza în actiunea în regres fata de vânzatorul spatiului – S.C. EFORIE S.A. - instanta dispunând restituirea pretului obtinut în urma vânzarii. Reclamanta apreciaza ca aceasta suma nu a fost, însa, redusa cu valoarea profitului obtinut de pârâta pe perioada derularii activitatii în acelasi spatiu, pâna la evictiune.
În drept, au fost invocate dispozitiile art. 992 cod civil.
Prin întâmpinare, pârâta a aratat ca actiunea în regres a avut ca obiect doar valoarea actualizata a pretului bunului pentru care a fost evins, iar nu si beneficiul pierdut de societate ca efect al evictiunii. În cererea reconventionala, S.C. JEAMATI S.R.L. a pretins la rândul sau obligarea reclamantei la plata sumei ce reprezinta beneficiul nerealizat pe perioada 1993 – 1997, ca urmare a evictiunii totale.
S-a sustinut ca reclamanta fusese notificata de catre tertul evingator, anterior vânzarii activului si ca în masura în care evictiunea nu ar fi avut loc, societatea reconvenienta ar fi înregistrat profit, a carui valoare urmeaza a fi stabilita prin expertiza.
Ambele actiuni au fost respinse ca nefondate.
Potrivit art. 1337 si urm. cod civil, vânzatorul este de drept obligat sa raspunda fata de cumparator pentru evictiunea totala sau partiala a lucrului vândut, cu consecinta restituirii pretului în conditiile art. 1341 cod civil.
Textul art. 1343 cod civil statueaza ca vânzatorul are dreptul de a opri din pret o suma egala cu foloasele obtinute de catre cumparator din reducerea valorii bunului pentru care acesta din urma a fost evins.
Din actele depuse, ca si din cuprinsul hotarârii judecatoresti privind restituirea pretului, reiese ca societatea reclamanta a cunoscut posibilitatea evictiunii totale, înainte de încheierea actului de vânzare-cumparare.
În aceste conditii, fata de textele legale mentionate, se va retine ca actiunea reclamantei, cu privire la restituirea prezumtivului profit al cumparatorului evins, este nefondata. Reclamanta nu poate pretinde ca pârâta s-a îmbogatit fara just temei, ca urmare a utilizarii imobilului în temeiul unui titlu, anterior deposedarii legale de catre adevaratul proprietar.
Pretentiile pârâtei reconveniente sunt, la rândul lor, nefondate.
Cel evins poate pretinde, potrivit art. 1341 cod civil, daune interese si spezele contractului de vânzare, pe care urmeaza a le proba în contra vânzatorului.
În speta, însa, pârâta nu a probat existenta unui prejudiciu rezultat din lipsa de folosinta, întrucât acesta a fost raportat la profitul pe care l-ar fi obtinut reclamanta, daca ar fi utilizat activul turistic. Din raspunsurile la interogator, precum si din înscrisurile depuse reiese ca pârâta nu a exploatat activul licitat, întrucât evictiunea a operat imediat dupa încheierea contractului de vânzare-cumparare.
Ori, rezultatul financiar pozitiv, generat de utilizarea unui spatiu comercial, nu poate fi prezumat si nu poate fi estimat în legatura cu activitatea fostului detentor al imobilului, în absenta unor elemente certe în contabilitatea societatii pârâte, care sa ateste în mod neechivoc obtinerea de profit.
(sentinta civila nr. 2163 COM/ 11.09.2000, definitiva conform deciziei civile nr. 959/2001 a Curtii de Apel Constanta-sectia comerciala)