Prin sentinta civila nr. 909/23.01.2009 pronuntata de Judecatoria Iasi au fost respinse exceptia lipsei coparticiparii procesuale pasive obligatorii si actiunea formulata de reclamantul M. C. în contradictoriu cu pârâtii P. V., P. S., P. A. si P. A..
Pentru a pronunta aceasta sentinta instanta de fond a constatat ca, prin actiunea înregistrata pe rolul Judecatoriei Iasi sub numarul 5051/245 din 19 martie 2008, reclamantul M. C. a chemat în judecata pârâtii P. S., P. V., P. A. si P. A., pentru ca prin hotarârea ce se va pronunta sa se pronunte o hotarâre care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare pentru suprafata de 5000 mp teren agricol, situat în intravilanul satului Banu, comuna Dumesti, judetul Iasi, cu cheltuieli de judecata.
În fapt, reclamantul a încheiat cu autorul pârâtilor P. T.G. si cu pârâtul P. S. un înscris sub semnatura privata intitulat contract de vânzare-cumparare, prin care pârâtul P. S. împreuna cu tatal, respectiv autorul celorlalti pârâti, i-au vândut suprafata de 5000 mp situata în sat Banu, comuna Dumesti, la punctul intitulat "Tarlaua Fata Sosea" având ca vecini pe C. V. si C. Gh. M.
În fine, se mai arata de reclamant ca s-a achitat pretul vânzarii de 150 RON si intrat în posesia terenului.
Autorul pârâtilor a decedat, iar pârâtii au refuzat sa se prezinte la Notariat pentru perfectarea vânzarii în forma autentica, motiv pentru care s-a formulat prezenta actiune.
În dovedire s-au atasat înscrisuri si aplicat dispozitiile O.U.G. nr. 51/2008, privind taxa judiciara aferenta.
În completarea probatoriului s-a solicitat proba cu înscrisuri, proba testimoniala cu declaratia martorului R. D. (fila 33 dosar), interogatoriul pârâtilor P. S. si P. V. (filele 34, 35 dosar), expertiza topo cadastrala întocmita de ing. exp. I. G. probe încuviintate si administrate de instanta.
Instanta a retinut ca fata de actele si lucrarile dosarului, prin prisma contestarii actiunii la interogator de catre pârâti, care au declarat la interogator si în întâmpinare (fila 36 dosar), ca terenul a fost lucrat de reclamant cu titlu de arenda, tatal lor nu a perfectat nici o vânzare, iar mama lor P. M., fiind în viata la data încheierii înscrisului (8.XII.1995), era firesc sa semneze la rubrica vânzatori, întrucât era coproprietar, ca parintii lor în permanenta au înteles ca terenul a fost dat în arenda.
Instanta a apreciata ca reclamantul nu a dobândit imobilul în litigiu prin cumpararea lui de la autorul pârâtilor desi s-a efectuat plata pretului însa predarea-primirea terenului la data încheierii antecontractului a fost cu titlu de arenda.
În prezent terenul nu mai este stapânit de reclamant a declarat martorul R. D., iar cel care a semnat actul a fost numai P. S., nu a fost prezent P. T. G. la data când s-a întocmit înscrisul si platit pretul.
S-a mai aratat de pârâti la fila 36, si faptul ca s-a înserat în respectivul antecontract si o clauza de dezicere în favoarea vânzatorilor precizând totodata despagubirea datorata de vânzatori în caz de dezicere (razgândire), respectiv "plata catre cumparator a sumei de 3 (trei) ori mai mult conform cursului valutar", conditii în care o data acceptata în antecontract aceasta clauza, consimtamântul vânzatorilor poate fi revocat unilateral si instanta nu mai poate pronunta o hotarâre care sa tina loc de contract.
În considerarea acestei clauze de dezicere, mostenitorii dupa pârâtul P. T. G., pârâtii P. S. si P. V. din prezenta cauza, au si încheiat un antecontract de vânzare-cumparare inclusiv pentru terenul în litigiu aferent titlului de proprietate nr. 50595 din 23.05.1995, emis pe numele lui P. T. G. catre M. A., antecontract autentificat sub nr. 497/21.03.2008 de B.N.P. Iasi (fila 58 dosar), act în baza caruia M. A. a si formulat în conditiile art. 49-56 Cod procedura civila, cerere de interventie în nume propriu depusa la fila 55 dosar si cum aceasta nu a fost sustinuta, s-a respins admisibilitatea în principiu a cererii de interventie.
În virtutea indivizibilitatii raportului litigios, iar vânzarea-cumpararea având ca obiect un bun imobil indivizibil, reprezentând un act de dispozitie ce presupune acordul tuturor coindivizarilor si motivat de acest aspect, s-a invocat din oficiu lipsa coparticiparii procesuale pasive obligatorii în conditiile în care actiunea nu a fost formulata în contradictoriu si cu P. M., sotia supravietuitoare a lui P. T. G.
Ulterior invocarii exceptiei, s-a depus la dosar fila 92 certificatul de deces în extras pentru uz oficial pentru P. M., decedata la 6 mai 2000, astfel ca, în raport de acest aspect, s-a respins exceptia ca fiind ramasa fara obiect.
Concluzionând pe fond, instanta a constatat clauza de dezicere înserata în contract, ce împiedica realizarea conventiei si în baza careia promitentul-vânzator nici nu si-a respectat obligatia si vinde lucrul unei alte persoane (A. M.), reclamantul nemaifiind nici în posesia terenului, cum a declarat martorul (la fila 33 dosar), nu poate cere predarea terenului, pentru ca nu a dobândit proprietatea.
Înscrisul sub semnatura privata invocat nu consfinteste o vânzare validata în contextul dispozitiilor art. 1073-1077 Cod civil si ca atare instanta a dispus respingerea actiunii în sensul celor din dispozitivul prezentei sentinte.
Împotriva acestei sentinte a declarat recurs reclamantul M. C.
Reclamantul a aratat ca au fost gresit apreciate probele administrate si ca stapâneste terenul de la momentul semnarii actului. Recurentul a sustinut ca vânzatorii se pot dezice doar în conditiile în care achita catre cumparator de trei ori pretul stabilit iar nulitatea antecontractului încheiat cu intervenientul poate fi invocata si pe cale de exceptie.
Recurentul arata ca daca vânzatorii au încheiat act de vânzare cu alta persoana nu înseamna ca s-au dezis de actul încheiat cu el atât timp cât nu s-a respectat obligatia prevazuta pentru aceasta situatie.
A solicitat admiterea recursului si a actiunii.
Legal citati intimatii P. V., P. S. au depus întâmpinare si au solicitat respingerea recursului.
În sustinerea întâmpinarii au fost depuse acte.
Analizând sentinta atacata în raport de motivele invocate cât si din oficiu, conform art. 3041 Cod procedura civila, Tribunalul constata recursul neîntemeiat.
Astfel, prin conventia încheiata la 8.12.1995 P. G. si S. au înteles sa vânda lui M. S. suprafata de 0,5 ha teren agricol contra sumei de 1.500.000 lei (vechi).
S-a mai stipulat faptul ca pretul a fost platit iar în cazul în care vânzatorii nu vor respecta contractul, vor plati cumparatorului de trei ori pretul stabilit.
Din titlul de proprietate la dosar ( fila 7) rezulta ca titularii dreptului de proprietate pentru terenul în litigiu sunt P. V. si M..
Actul în cauza, nu face, prin urmare legatura cu titularii dreptului de proprietate mentionati în titlul de proprietate de la fila 7 dar trimite la titlul de proprietate de la fila 83 al carui titular este P. G.
Din conventie rezulta ca pârâtul intimat P. S. a semnat si în locul lui P. G. care a lipsit la încheierea actului, aspect confirmat si de martorul semnatar al conventiei R. D. (fila 33).
Prin urmare, conventia a fost semnata de un neproprietar în calitate de vânzator.
Martorul R. D. (fila 33) a declarat ca în prezent reclamantul recurent nu stapâneste terenul.
Nu sunt astfel îndeplinite conditiile de perfectare a actului de vânzare-cumparare atât timp cât proprietarii actuali terenului, P. V. si S.. au primit spre vânzare terenul altei persoane, actul a fost semnat de alta persoana decât proprietarul, iar reclamantul nu mai este în posesia bunului. Mai mult, actul prevede si o clauza de arvuna si nu de dezicere astfel cum a retinut instanta de fond. Clauza de dezicere da dreptul uneia sau ambelor parti contractante de a denunta contractul în schimbul unei sume de bani (dezicere) achitata cocontractantului.
Clauza de arvuna (art. 1297 - 1298 Cod civil) se refera la faptul ca actul poate fi desfiintat unilateral, pretul dezicerii constând în pierderea arvunei platite sau restituirea dublului acesteia. (prin conventia partilor poate fi considerata tot o clauza de dezicere).
Este cazul spetei de fata în care partile au prevazut ca în cazul în care vânzatorul se razgândeste este obligat a înapoia cumparatorului de trei ori pretul platit. Schimbarea intentiei proprietarilor terenului rezulta tocmai din antecontractul încheiat cu o alta persoana.
În legatura cu nulitatea antecontractului de vânzare cumparare încheiat de actualii proprietari cu o terta persoana, aspect la care se refera recurentul, se poate invoca pe cale de exceptie dar instanta de fond nu a fost investita cu o astfel de cerere pentru a fi în masura sa se pronunte.
Din ansamblul probatoriului administrat prima instanta a retinut corect ca nu sunt îndeplinite conditiile pentru perfectarea actului iar recursul formulat este nefondat motiv pentru care a fost respins.
Conform art. 274 Cod procedura civila afost obligat recurentul la plata cheltuielilor de judecata suportate de intimati.