Prin cererea înregistrata la Judecatoria Braila sub nr.1341/196/2009 reclamanta SC A. Braila a chemat în judecata pe pârâtii V.I., V.N.L. si M.O.M. pentru ca hotarârea ce se va pronunta sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare asupra cotei de 5/24 din suprafata totala de teren de 31.500 mp, situat în extravilanul com. M.M., jud. Braila.
Reclamanta a solicitat si obligarea pârâtilor în solidar la plata cheltuielilor de judecata.
În motivarea actiunii a aratat ca între ea si pârâtii V.I. si V.N.L., prin mandatar M.O.M., a intervenit antecontractul de vânzare-cumparare nr.90/14.12.2007 prin care pârâtii s-au obligat sa vânda dreptul de proprietate asupra cotei indivize de 5/24 din terenul mentionat.
Reclamanta a mai sustinut ca pretul a fost primit integral de la mandatar anterior încheierii antecontractului si ca partile au convenit ca, în cazul în care nu se perfecteaza contractul de vânzare-cumparare, cumparatorul este în drept sa se adreseze instantei pentru a pronunta o hotarâre care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare, iar pârâtii nu si-au respectat obligatia asumata.
În drept a invocat dispozitiile art.5 alin.2 din Legea nr.247/2005.
Anterior primului termen de judecata reclamanta a solicitat instantei sa ia act ca renunta la judecata fata de pârâtul M.O.M., sens în care instanta s-a pronuntat prin încheierea de sedinta din data de 18.03.2009.
La ultimul termen de judecata, cu ocazia cuvântului în fond, reprezentantul reclamantei a renuntat la cererea privind cheltuielile de judecata.
Prin sentinta civila nr.3411/1.06.2009 Judecatoria Braila a respins actiunea ca fiind lipsita de interes.
Pentru a pronunta aceasta sentinta, instanta de fond a retinut ca între reclamanta si pârâti s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumparare pentru cota de 5/24 din suprafata totala de 31.500 mp, prin care pârâtii (în calitate de promitenti vânzatori, prin mandatar M.O.M. care a semnat în baza procurii autentice) si reclamanta se obligau sa vânda, respectiv sa cumpere aceasta cota indiviza pentru pretul de 3.000 lei; pârâtii au declarat ca au primit integral pretul înainte de încheierea antecontractului si s-au obligat sa garanteze pe cumparatoare împotriva oricaror evictiuni totale sau partiale, iar în cazul în care la termenul de 30.04.2008 nu se va încheia contractul în forma autentica, au fost de acord cu obtinerea unei hotarâri judecatoresti care sa tina loc de act autentic, în temeiul Legii 247/2005, tinând seama ca s-a achitat pretul.
Având în vedere dispozitiile art.5 alin.2 din Legea nr.247/2005, instanta a apreciat ca invocarea lor nu înseamna ca este obligata sa dea o hotarâre atunci când nu sunt îndeplinite conditiile prevazute de lege.
Sub acest aspect a retinut ca prin procura speciala autentificata sub nr. 1622/20.08.2007 de BNP P.S. pârâtii nu au mentionat care va fi pretul vânzarii, iar înscrisul intitulat “borderou” nu poate fi considerat drept o conventie a partilor cu privire la stabilirea pretului întrucât în acest borderou nu este mentionat ce reprezinta suma platita (valoare teren, avans) si nici nu este identificat terenul, fiind mentionat doar „cantitate” 0,656, fara a se preciza ce anume reprezinta cantitatea, iar în coloana suma platita figureaza suma de 3.000 lei numai în dreptul pârâtei V.I., nu si în dreptul pârâtului V.N., pentru care nu este trecuta vreo suma, iar semnatura este aceeasi ca la pârâta V.I.
A mai retinut ca antecontractul de vânzare-cumparare nu este încheiat în forma autentica si nu poate produce efecte întrucât semnatura mandatarului nu este certificata de un notar, iar mandatul acestuia era de a încheia actul de vânzare-cumparare în forma autentica si nu un antecontract sub forma înscrisului sub semnatura privata cu reclamanta.
Instanta a considerat ca sustinerea reclamantei privind imposibilitatea încheierii actului datorita neprezentarii la notar a pârâtilor este irelevanta atâta timp cât notarul se poate deplasa la pârâti si ca, pentru a putea pronunta o hotarâre care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare, actul încheiat între parti trebuie sa cuprinda toate elementele esentiale pentru vânzare-cumparare, respectiv identificarea terenului, a actului din care rezulta cota, a pretului stabilit prin acordul partilor si semnatura acestora, hotarârea instantei având rolul de a suplini doar lipsa consimtamântului privind încheierea în forma autentica a actului. În cazul în care, desi bunul se mai gaseste în patrimoniul vânzatorului, acesta refuza perfectarea actului în forma autentica, reclamanta trebuie sa probeze acest refuz.
Sub acest aspect a apreciat ca neprezentarea pârâtilor la notariat conform notificarii prin executor judecatoresc nu poate fi considerata un refuz de a încheia actul în forma autentica deoarece, desi este trecut numarul de procura 2451/14.12.2007, pârâtii nu figureaza între persoanele notificate si deci actul nu le este opozabil.
Constatând ca nefiind probat refuzul pârâtilor de a încheia actul în forma autentica, instanta a respins actiunea ca fiind lipsita de interes si totodata a respins si cererea privind obligarea pârâtilor la plata cheltuielilor de judecata, întrucât acestia nu au cazut în pretentii.
Împotriva acestei sentinte reclamanta a declarat recurs în termen legal.
În motivarea recursului a invocat faptul ca instanta de fond a facut o apreciere eronata a probelor, neexistând dovada unei coroborari corespunzatoare între acte în sensul ca nu s-au luat în considerare întinderea si puterile mandatului.
În acest sens a aratat ca mandatul acordat lui M.O.M. prin procura speciala autentificata sub nr.2451/14.12.2007 a fost unul cu caracter exclusivist, prin care mandatarul a fost împuternicit sa faca toate formalitatile pentru a vinde recurentei suprafata de teren respectiva si pentru a semna orice acte cu stipularea unor clauze penale. Drept urmare, antecontractul de vânzare-cumparare a dobândit valoare juridica din momentul semnarii sale si este opozabil intimatilor tocmai prin prisma puterilor acordate prin procura speciala.
Recurenta a învederat si faptul ca instanta nu a analizat actele dosarului în fundamentarea opiniei sale, de vreme ce a facut trimitere la procura speciala autentificata sub nr. 1622/20.08.2007 de BNP P.S., act ce nu exista în dosar, ci în altul judecat de acelasi complet.
Un alt motiv de recurs este ca în mod gresit instanta de fond a considerat actiunea lipsita de interes, atât timp cât la data întocmirii procurii si antecontractului societatea reclamanta era singura parte interesata în finalizarea tranzactiei si depasirea termenului de finalizare a întelegerii reprezinta de fapt un refuz al pârâtilor.
Ultima critica adusa sentintei se refera la faptul ca desi la termenul din 27.05.2009 recurenta a renuntat la plata cheltuielilor de judecata, instanta s-a pronuntat si asupra acestui capat de cerere, respingându-l ca nefondat.
Recurenta nu a solicitat administrarea de probe noi.
Desi au fost legal citati, intimatii nu au formulat aparari.
Examinând legalitatea si temeinicia sentintei recurate atât prin prisma motivelor invocate, cât si din oficiu, potrivit dispozitiilor art. 3041 Cod procedura civila, tribunalul a constatat urmatoarele:
Art.5 alin.2 din titlul X al Legii 247/2005 prevede ca „în situatia în care dupa încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa încheie contractul, partea care si-a îndeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarâre care sa tina loc de contract”.
Din considerentele sentintei rezulta ca prima instanta a interpretat aceste dispozitii în sensul ca interesul unei parti de a promova actiunea este conditionat de refuzul celeilalte parti de a încheia contractul.
Potrivit însa doctrinei si practicii, respingerea actiunii ca fiind lipsita de interes presupune ca interesul sa nu fie legitim (adica în legatura cu pretentia formulata) sau sa nu fie personal si direct (respectiv folosul practic sa nu îl vizeze pe cel care a promovat actiunea).
Or, analizând cererea de chemare în judecata din punctul de vedere al îndeplinirii acestor conditii, tribunalul constata ca recurenta avea interesul sa ceara pronuntarea unei hotarâri judecatoresti care sa tina loc de contract.
Ca urmare, în mod gresit prima instanta a respins actiunea pe exceptia lipsei de interes atât timp cât nedovedirea refuzului de a încheia contractul nu influenteaza existenta interesului de a promova actiunea, ci vizeaza însusi fondul cauzei.
Pentru aceste considerente si tinând seama de dispozitiile art.312 alin.1-3 si 5 Cod procedura civila tribunalul a admis recursul si a casat sentinta, trimitând cauza spre rejudecare primei instante, Judecatoria Braila, urmând ca în rejudecare sa fie avute în vedere si celelalte motive de recurs invocate.