Antecontract. Bun în indiviziune

Antecontract. Bun în indiviziune

Clauza din antecontractul de vânzare-cumpărare potrivit căreia promitentul-cumpărător va fi exonerat de obligaţia de a cumpăra, în situaţia în care „terenul” nu va cădea în lotul promitentului-vânzător, este o clauză care poate fi invocată numai de promitentul-cumpărător ori de succesorii săi, nu şi de succesorii promitentului-vânzător.

Curtea de Apel Iaşi, decizia civilă nr.92 din 4 martie 2009

Prin sentinţa civilă nr.2915/3.03.2008 a Judecătoriei Iaşi s-au respins excepţiile lipsei de interes a reclamanţilor şi nulităţii antecontractului, invocate de pârâţi.

S-a respins acţiunea formulată de reclamantul L.I.-N. în contradictoriu cu pârâţii P.V., P.L.-G., personal şi prin P.V., P.S.-G., personal şi prin P.V., P.C.-E. şi P.I.I.

S-a reţinut de prima instanţă că reclamantul îşi justifică interesul prin aceea că este parte – promitent-cumpărător – în antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.264/2002, mai mult reclamantul a intrat în posesia acestuia, după cum au susţinut martorii.

S-a mai reţinut că la data de 16.03.2005 a fost încheiat actul de partaj voluntar nr.22, cu privire la terenul din /.137, inclusiv parcela 1/1862/54/2 şi 1/1862/54/3 predate de P.I. La data de 27.09.2004, anterior notificării, P.E., P.V., P.L.-G. şi P.S.-G. au vândut lui B.M.V. terenul de 4000 m.p. din totalul de 18.039 m.p., situat în extravilanul comunei T., judeţul Iaşi, parcela 1/1872/54/4, sector cadastral 47, cu numărul cadastral 1541. Prima instanţă nu a putut reţine intenţia lui P.I., căruia i-a revenit terenul în litigiu, de a frauda pe creditorul L.-I.N.

Pe de altă parte, prin acţiune s-a solicitat desfiinţarea parţială a actului de partaj voluntar nr.22/1603/2005, ceea ce ar prejudicia interesele partajanţilor, putându-se solicita doar desfiinţarea totală.

În termen legal, împotriva acestei sentinţe a declarat apel L.-I.N.

Prin decizia civilă nr.582/24 septembrie 2008 a Tribunalului Iaşi, s-a respins apelul formulat de L.I.N. împotriva sentinţei civile nr.2915 din 3.03.2008 a Judecătoriei Iaşi, sentinţă pe care o păstrează.

Pentru a se pronunţa astfel, Tribunalul Iaşi a reţinut că obiectul antecontractului l-a reprezentat un bun determinat care nu se afla în proprietatea exclusivă a promitentului vânzător, iar în calitate de proprietari indivizi ai bunului ce formează obiectul antecontractului, pârâţii P.I. şi P.E. au procedat la încheierea contractului de partaj în virtutea unei prerogative legale.

Pe de altă parte, aceiaşi pârâţi nu şi-au asumat nicio obligaţie contractuală faţă de reclamant, fiind terţi faţă de antecontract, iar reclamantul nu a dobândit prin acest act un drept real asupra bunului pe care să-l poată opune pârâţilor.

Împrejurarea că pârâţii P.E. şi P.I. au încheiat contractul de partaj voluntar contestat de debitorii reclamantului şi au obţinut în lot terenul din antecontract, nu echivalează cu o complicitate la fraudă, chiar în condiţiile în care ar fi cunoscut de existenţa antecontractului, ci cu exercitarea unei prerogative legale.

Împotriva deciziei civile nr.582/24 septembrie 2008 a Tribunalului Iaşi a declarat recurs L.-I.N., criticând decizia recurată pentru următoarele motive:

La data de 5.04.2002 s-a încheiat la notarul public, sub nr.264/5.04.2002, între părţi, un antecontract de vânzare-cumpărare asupra terenului de 3000 m.p. situat în extravilanul comunei T., judeţul Iaşi, achitându-se suma de 14.687.500 lei din 66.000.000 lei, urmând ca restul să fie achitat în momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

La data de 16.03.2004 a decedat P.V şi, deşi P.I.I. şi P.C.-E. au fost notificaţi să meargă la notariat pentru perfectarea actelor de vânzare-cumpărare, aceştia au refuzat în mod sistematic.

La data de 16 martie 2005, părţile au încheiat un partaj voluntar în detrimentul debitorului recurent.

Pârâţii au cunoscut existenţa antecontractului şi prin actul de partaj voluntar au avut drept scop împiedicarea creditorului în executarea creanţei prin diminuarea patrimoniului debitorilor.

Curtea a constatat că recursul formulat este întemeiat.

Acţiunea pauliană reglementată în art.975 C.civ. este acea acţiune prin care creditorii pot cere, pe cale judecătorească, revocarea actelor juridice încheiate de debitor în frauda lor.

Pentru exercitarea acţiunii pauliene, textul art.975 C.civ. fixează două condiţii, actele atacate să pricinuiască un prejudiciu creditorului şi să fie frauduloase (viclene).

La data de 5.04.2002, la notarul public, sub nr.264/5.04.2002 s-a încheiat între P.V. şi L.-I.N. un antecontract de vânzare-cumpărare asupra terenului în suprafaţă totală de 3000 m.p. (dezmembrat din suprafaţa totală de 18.039 m.p.) categoria de folosinţă arabil, situat în extravilanul comunei T., judeţul Iaşi, amplasat în sectorul cadastral 37, parcela 1862/54.

Preţul vânzării declarat de părţi a fost de 66.000.000 lei, din care s-a achitat la data autentificării prezentului antecontract suma de 14.687.500 lei.

Din probatoriul administrat în cauză rezultă că de la data încheierii antecontractului, L.-I.N. a posedat terenul în litigiu.

Examinând clauzele antecontractului prin prisma dispoziţiilor art.975 C.civ. invocate de reclamant în acţiune şi a dispoziţiilor art.702 şi 965 C.civ. invocate de pârâţii P.E. şi P.I.I. prin întâmpinarea depusă, curtea a constatat următoarele:

P.V., promitentul-vânzător, s-a obligat ca în situaţia în care apare vreun litigiu legat de dezbaterea succesiunii sau de împărţeala moştenirii de pe urma defunctului tată P.I. să restituie promitentului cumpărător de două ori suma primită ca avans.

Părţile contractante s-au mai obligat ca, în situaţia în care se răzgândesc, promitentul-vânzător să plătească promitentului-cumpărător suma de 1000 EURO, iar în cazul în care promitentul-cumpărător se răzgândeşte, să piardă jumătate din suma achitată, respectiv 250 EURO.

Niciuna din clauzele mai sus arătate nu mai subzistă în condiţiile în care nici promitentul vânzător şi nici promitentul cumpărător „nu s-au răzgândit” până la decesul promitentului-vânzător P.V., decedat la 16.03.2004.

Clauza din antecontractul de vânzare-cumpărare, potrivit căreia promitentul-cumpărător (respectiv L.-I.N.) va fi exonerat de obligaţia de a cumpăra în cazul în care terenul care face obiectul antecontractului va fi în litigiu, grevat de sarcini sau promis spre vânzare altor persoane, ori în situaţia în care apare vreun litigiu legat de dezbaterea succesiunii după defunctul P.I. sau în cazul în care terenul nu va cădea în lotul promitentului-vânzător, este o clauză care poate fi invocată numai de promitentul-cumpărător L.I.N. şi nu şi de succesorii promitentului-vânzător. Este o clauză certă, de protejare exclusivă a intereselor cumpărătorului-promitent şi care a fost inserată în antecontract prin acordul de voinţă al părţilor P.V. şi L.-I.N.

Instanţele au interpretat greşit această clauză, în interesul pârâţilor, deşi ea a fost inserată numai în interesul promitentului-cumpărător, reclamantul-recurent din această cauză.

L.-I.N. nu s-a prevalat de clauza mai sus examinată, ci a notificat moştenitorii prin executor judecătoresc să se prezinte la notariat pentru perfectarea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare teren în suprafaţă totală de 3000 m.p. situat în extravilanul comunei T., judeţul Iaşi, amplasat în sectorul cadastral 37, parcela 1862/54 în patrimoniul pârâţilor.

După decesul promitentului-vânzător la 16.03.2004, la data de 11 mai 2004 s-a emis certificatul de moştenitor nr.67/2004, unde a fost dezbătută succesiunea după P.I., decedat la 10 martie 2002 şi după P.V., decedat la 16 martie 2004.

Moştenitorii sunt la prima succesiune P.E. – soţie, P.I. – fiu, P.V. – decedat, cel care a avut calitatea de vânzător-promitent în antecontractul nr.264 din 5.04.2002.

În acelaşi certificat de moştenitor, după decesul lui P.V. au rămas ca moştenitori P.V. – soţie, P.L.-G. – fiică, P.S.-G. – fiică.

La data de 16 martie 2005, la biroul notarului public din comuna T., judeţul Iaşi, pârâţii din prezenta cauză au încheiat un act de partaj voluntar, prin care tranzacţionează asupra întregii mase succesorale după cei doi defuncţi P.I. şi P.V.

Parcela 1862/1954 care a făcut obiectul antecontractului nu se mai regăseşte în patrimoniul succesorilor direcţi ai promitentului-vânzător, dar conform actului încheiat se regăseşte în lotul lui P.I. – fratele defunctului P.V.

Aşa fiind, este cert că actul de partaj voluntar a dus la micşorarea patrimoniului celor trei debitoare, respectiv moştenitoarele lui P.V., şi anume soţia P.V. şi fiicele P.L.-G., P.S.-G.

Partajul voluntar s-a încheiat de conivenţă între părţi, în frauda creditorului L.-I.N. cu privire la suprafaţa de 3000 m.p. situată în extravilanul comunei T., judeţul Iaşi, parcela 1862/54 sector cadastral 37, deşi moştenitorii lui P.V. cunoşteau de existenţa antecontractului şi fuseseră notificaţi în acest sens.

În raport de toate aceste considerente creditorul, în speţă reclamantul L.-I.N., este în drept, în condiţiile şi limitele prevăzute de art.975 C.civ., să ceară revocarea în parte a partajului voluntar încheiat de pârâţi cu privire la suprafaţa de 3000 m.p. situată în extravilanul comunei T., judeţul Iaşi, sector cadastral 37, parcela 1862/54.

Prin revocarea parţială a actului de partaj voluntar cu privire la suprafaţa de 3000 m.p., toţi moştenitorii celor doi defuncţi P.I. şi P.V. revin în situaţia anterioară revocării, anume a stării de indiviziune numai pentru terenul pentru care s-a dispus revocarea parţială şi care a constituit obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare nr.264/5.04.2002.

Instanţele au interpretat şi aplicat greşit dispoziţiile art.975 C.civ. şi totodată au interpretat greşit actul juridic dedus judecăţii (respectiv clauzele antecontractului de vânzare-cumpărare).

Motivele de recurs se încadrează astfel în dispoziţiile art.304 pct.8 şi pct.9 C.pr.civ..

Curtea a admis recursul şi, pe cale de consecinţă, a admis acţiunea reclamantului, dispunând revocarea parţială a actului de partaj voluntar încheiat între pârâţi, cu privire la suprafaţa de teren de 3.000 m.p., păstrând dispoziţiile sentinţei civile nr.2915/3.03.2008 a Judecătoriei Iaşi, care a fost schimbată în parte (prin admiterea apelului) cu privire la respingerea excepţiilor lipsei de interes a reclamantului şi a nulităţii antecontractului, invocate de pârâţi.

Domenii speta

Spete similare