Antecontract de vânzare –cumparare pentru o suprafata de 1200 m.p. teren. Stapânirea în fapt dupa încheierea antecontractului a unei suprafete de 2182 m.p. teren. Cerere reconventionala privind rezolutiunea antecontractului de vânzare cumparare pentru neexecutarea cuplabila a obligatiei. Schimbarea temeiului juridic al cererii reconventionale în recurs. Modificarea sentintei instantei de recurs prin admiterea cererii de chemare în judecata si constatarea valabilitatii vânzarii pentru suprafata din antecontract.
Decizia nr. 1892/23.11.2009 pronuntata de Tribunalul Dâmbovita în dosarul nr. 2228/232/2007
Prin cererea înregistrata sub nr. 2228/232 din data de 13.09.2007, reclamantul P. F. a chemat în judecata pe pârâtele G. H. si G.D.I. solicitând instantei de judecata sa constate valabila vânzarea-cumpararea unui teren în suprafata de 1200 mp, situat în intravilanul localitatii V., judetul Dâmbovita în punctul “La tîrg”.În motivarea cererii reclamantul a aratat ca la data de 28.05.1999 a cumparat de la pârâte, în calitate de mostenitoare ale defunctului G. I. un teren în suprafata de 1200 mp, situat în intravilanul comunei V., judetul Dâmbovita, pretul vânzarii fiind de 7 milioane lei vechi, suma pe care a achitat-o în întregime catre promitentele vânzatoare. Deoarece la momentul încheierii chitantei sub semnatura privata pârâtele nu detineau un titlu de proprietate ci doar o sentinta de reconstituire a dreptului de proprietate, actul nu s-a putut încheia în forma autentica.
Pârâtele G. H. si G.D.I. au formulat întâmpinare la data de 18.11.2007 prin care au solicitat respingerea cererii formulate de catre reclamant ca neîntemeiata. Prin întâmpinare se arata ca s-a încheiat chitanta sub semnatura privata, s-a platit pretul suprafetei de 1200 m.p., dar nu s-a putut încheia actul autentic la notarul public deoarece planul cadastral prezentat de reclamant cuprindea o suprafata mai mare si, desi la început reclamantul a fost de acord sa plateasca o diferenta de pret, ulterior a refuzat, situatie în care actul nu s-a încheiat din vina reclamantului.
Pârâtele au mai invocat în fata instantei de fond exceptia prescriptiei dreptului la actiune solicitând respingerea actiunii reclamantului ca prescrisa, iar reclamantul a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a pârâtei G. H. urmare a partajarii între pârâte a terenurilor mostenite.
Pârâtele au formulat cerere reconventionala prin care au solicitat rezolutiunea antecontractului de vânzare-cumparare pentru neexecutarea culpabila a obligatiei asumate de reclamant, neexecutare constând în aceea ca a fost lipsit de diligenta si nu a încheiat contractul de vânzare cumparare pâna la data de 31 decembrie 1999, astfel cum partile au convenit în antecontractul de vânzare – cumparare.
În fata instantei de fond a fost administrata proba cu înscrisuri, proba cu martori, proba cu interogatoriul partilor precum si proba cu expertiza tehnica în specialitatea topografie.
Prin sentinta civila nr. 1017/05.05.2009, s-au respins exceptiile invocate de parti, s-a respins actiunea formulata de reclamantul P. F. precum si cererea reconventionala formulata de catre pârâtele G. H. si G. D.I.
Pentru a pronunta aceasta solutie, instanta de fond a retinut ca înscrisul sub semnatura privata din data de 28.05.1999, înscris invocat de reclamant în sustinerea pretentiei sale, contine o clauza de razgândire care are prioritate în conditiile în care reclamantul a refuzat sa achite diferenta de pret solicitata de pârâte pentru suprafata reala a terenului. De asemenea, instanta de fond a retinut ca în sarcina reclamantului pârât nu se poate retine vreo culpa pentru neperfectarea actului, motiv pentru care a fost respinsa cererea reconventionala.
Împotriva acestei sentinte au declarat recurs atât reclamantul pârât cât si pârâtele reclamante, în termen.
Prin motivele de recurs, reclamantul recurent critica sentinta pentru motivul prevazut de dispozitiile art. 304 pct. 7 Cod procedura civila, anume acela ca hotarârea recurata nu cuprinde motivele pe care se sprijina sau cuprinde motive contradictorii ori straine de natura pricinii. Recurentul reclamant arata ca instanta de fond, desi a administrat un probatoriu complet, a respins în mod nelegal cererea reclamantului, în cauza fiind întrunite toate conditiile cerute de dispozitiile art. 5 alin.2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 în vederea admiterii cererii de pronuntare a unei hotarâri care sa tina loc de act autentic de înstrainare pentru suprafata de 1200 m.p. teren intravilan. Se solicita de catre recurentul reclamant modificarea în parte a sentintei recurate în sensul admiterii cererii principale formulata de catre P. F.
Prin motivele de recurs depuse de catre recurentele G.D.I. si G. H. se critica sentinta instantei de fond aratându-se ca prin sentinta pronuntata nu a fost analizat cazul de nulitate absoluta prevazut de dispozitiile art. 948 pct. 3 Cod civil si nu s-a tinut seama de situatia prezentata de catre reclamant si de situatia rezultata din declaratiile martorilor si din continutul raportului de expertiza. Se sustine de catre recurentele pârâte ca singurul culpabil de neîntocmirea actului în forma autentica a fost reclamantul care a întocmit cadastrul pentru o suprafata mai mare decât cea din chitanta de înstrainare, ca intentia reclamantului a fost aceea de a obtine o suprafata mai mare de teren decât cea din chitanta, iar chitanta astfel întocmita este lovita de nulitate absoluta pentru lipsa obiectului întrucât îi lipsesc vecinii terenului. Se mai critica sentinta instantei de fond cu privire la suma acordata recurentelor pârâte cu titlu de cheltuieli de judecata sustinându-se ca suma de 60 lei este gresit calculata în raport de prezenta la termenele de judecata, suma reala fiind de 264 lei.
Se solicita de catre recurentele pârâte admiterea recursului, casarea hotarârii atacate si constatarea nulitatii absolute a înscrisului din data de 28.05.1999 pentru lipsa de obiect conform art. 948 alin.3 Cod civil sau rezolutiunea acestui înscris în baza art. 1079 alin.2 pct.3, art. 1080, art. 1020 si art. 1021 din Codul civil. Se mai mentioneaza ca, la termenul acordat de catre instanta de fond în vederea discutarii obiectiunilor cu privire la expertiza, pârâtele au indicat drept motiv de nulitate absoluta lipsa obiectului, dar instanta a omis sa consemneze acest aspect si nici nu s-a pronuntat asupra lui.
Analizând sentinta recurata, prin prisma criticilor formulate, a actelor si lucrarilor dosarului, precum si a dispozitiilor legale incidente în cauza, tribunalul retine urmatoarele:
Prin sentinta civila nr. 1017/05.05.2009 s-a respins exceptia prescriptiei dreptului la actiune si exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a pârâtei G. H., s-a respins actiunea formulata de reclamantul P. F. precum si cererea reconventionala formulata de catre pârâte si a fost obligat reclamantul la plata catre pârâte a sumei de 60 lei reprezentând cheltuieli de judecata.
Cu privire la situatia de fapt, tribunalul retine ca a fost corect stabilita de catre instanta de fond, fara a exista nici un fel de contradictie între probele administrate în cauza si cele retinute de catre instanta. Astfel, la data de 28 mai 1999, între reclamantul recurent P. F. în calitate de cumparator si pârâtele recurente G.D.I. si G.H., mostenitoare ale defunctului G. I. în calitate de vânzatoare se încheie un înscris sub semnatura privata intitulat “proces verbal” prin care se înstraineaza o suprafata de 1200 m.p. teren intravilan situat în comuna V., judetul Dâmbovita, în punctul „La Târg”, pretul vânzarii fiind de 7 milioane lei vechi. În acest înscris se stabileste ca termen ultim al încheierii contractului autentic data de 31 decembrie 1999. În cuprinsul actului se face mentiunea ca în situatia în care una dintre parti reziliaza actul se obliga sa plateasca de 3 ori costul terenului.
Din momentul încheierii acestui înscris reclamantul recurent a intrat în posesia efectiva a terenului, iar în anul 1999 a întocmit si un plan de amplasament al imobilului, plan de amplasament din care rezulta ca suprafata reala a terenului este de 2182,76 mp si nu de 1200 m.p.
Titlul de proprietate pe numele defunctului autor al pârâtelor vânzatoare s-a eliberat la data de 13.10.2006 si cuprinde în tarlaua 47, parcela 2846 o suprafata de 2182 m.p. teren intravilan.
Recursul promovat de catre pârâtele recurente G. D. I. si G. H. apare ca fiind nefondat si urmeaza a fi respins. Astfel, prin cererea reconventionala aflata la fila 54 din dosarul de fond, s-a solicitat de catre pârâte rezolutiunea antecontractului de vânzare cumparare pentru neexecutarea culpabila a obligatiei asumate de reclamant. S-a sustinut ca reclamantul este vinovat de neîncheierea pâna la data de 31 decembrie 1999 a actului în forma autentica. Aceasta sustinere, astfel cum corect a retinut si instanta de fond, este total neîntemeiata câta vreme titlul de proprietate pentru terenul ce a facut obiectul conventiei dintre parti, s-a emis abia în luna octombrie 2006. Conform legislatiei în vigoare, atât în anul 1999 cât si în prezent, abia din acest moment se putea încheia actul în forma autentica deoarece în vederea înstrainarii se solicita actul de proprietate, respectiv titlul de proprietate al înstrainatorului. Faptul ca reclamantul a întocmit un plan de amplasament în anul 1999 nu are nici o relevanta cu privire la existenta posibilitatii reale de încheiere a actului autentic si nici nu face dovada vreunei culpe a acestuia cu privire la executarea obligatiei.
În faza de atac a recursului se sustine, prin schimbarea temeiului juridic al cererii reconventionale, situatie inadmisibila în recurs, ca instanta de fond avea obligatia sa constate nulitatea înscrisului pentru lipsa obiectului deoarece cu ocazia concluziilor din fata instantei de fond s-ar fi solicitat aceasta nulitate de catre pârte, iar instanta a omis sa consemneze aceste sustineri. Trecând peste faptul ca dupa închiderea dezbaterilor nu se mai poate schimba temeiul juridic al unei cereri, tribunalul va arata totusi ca nu se poate sustine despre înscrisul sub semnatura privata ca ar fi lipsit de obiect deoarece terenul de 1200 m.p. ce a facut obiect al vânzarii este corect identificat, chiar daca înscrisul nu cuprinde vecinatatile lui. De asemenea, restul conditiilor prevazute de art. 948 Cod civil, au fost întrunite la momentul încheierii înscrisului dintre parti fara a exista vreun motiv de nulitate absoluta care sa afecteze înscrisul sub semnatura privata.
Cu privire la recursul promovat de catre reclamantul recurent P. F., tribunalul constata ca acesta este întemeiat. Astfel, înscrisul sub semnatura privata din data de 28 mai 1999 întruneste toate conditiile de valabilitate a unui antecontract de vânzare cumparare pentru suprafata de 1200 m.p. teren intravilan. Acest antecontract a dat nastere în sarcina partilor obligatiei încheierii actului în forma autentica pentru aceasta suprafata si nu pentru o suprafata cu 983 m.p. mai mare, astfel cum au solicitat cele doua pârâte vânzatoare în fata notarului public deoarece conform dispozitiilor art. 970 Cod civil, conventiile trebuie executate cu buna credinta, ele obligând nu numai la ceea ce este expres în ele, dar la toate urmarile ce echitatea, obiceiul sau legea da obligatiei, dupa natura sa.
Dat fiind diferenta mare dintre suprafata din chitanta sub semnatura privata si suprafata reala, diferenta ce depaseste a douazecea parte din cuprinsul declarat în contract, în cauza nu puteau fi aplicate regulile cuprinse în dispozitiile art. 1328 – 1334 Cod civil, ci doar regula generala cuprinsa în art. 1326 Cod civil anume aceea conform careia vânzatorul este dator sa predea cuprinsul lucrului vândut în masura determinata în contract.
Contrar practicii judiciare si dispozitiilor Codului civil, instanta de fond a retinut ca în situatia înscrisului depus de parti urmeaza a acorda prioritate clauzei de razgândire. În realitate în înscris este vorba de o clauza penala si nu de o clauza de razgândire. Conform dispozitiilor art. 1066 Cod civil, clauza penala este aceea prin care o persoana, spre a da asigurare pentru executarea unei obligatii, se leaga a da un lucru în caz de neexecutare din parte-i. Daca ar fi vorba de o clauza de razgândire ea ar fi în realitate o conditie pur potestativa în conformitate cu care partea se obliga doar daca vrea, conditie care ar fi nula absolut. Cum orice contract se interpreteaza în sensul ca el sa produca efecte juridice, rezulta ca este vorba de o clauza penala, situatie în care doar creditorul obligatiei, în cazul de fata reclamantul cumparator, are facultatea de a cere de la debitorul care nu executa la timp obligatia sa (pârâtele vânzatoare), sau îndeplinirea clauzei penale sau aceea a obligatiei principale. Cum reclamantul P.F. a ales sa solicite îndeplinirea obligatiei principale, singura solutie corecta din punct de vedere juridic, era aceea a constatarii valabilitatii vânzarii cumpararii suprafetei cuprinse în antecontract.
Coroborând dispozitiile din Codul civil, invocate mai sus, cu dispozitiile din art. 5 alin.2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 în conformitate cu care în situatia în care, dupa încheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa încheie contractul, partea care si-a îndeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarâre care sa tina loc de contract, tribunalul constata întemeiat recursul declarat de catre P.F.
Pe cale de consecinta, tribunalul urmeaza a modifica în parte sentinta recurata, în conformitate cu dispozitiile art. 312 Cod procedura civila, în sensul admiterii cererii de chemare în judecata formulata de P.F., constatarii valabilitatii vânzarii cumpararii suprafetei de 1200 m.p., suprafata identificata în raportul de expertiza A.S. în varianta A si pronuntarii unei decizii care sa tina loc de act de înstrainare pentru acest teren care va fi descris cu vecinatati în dispozitivul deciziei.