Antecontract de vânzare-cumparare, actiune pentru pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare; termen de prescriptei.
Prin sentinta civila nr. ... din .... a Judecatoriei Pascani s-a admis cererea formulata de reclamantul M, în contradictoriu cu pârâtii DV si DA.
S-a constatat ca între reclamantul M si pârâtii DV si DA, în calitate de beneficiar - cumparator si respectiv promitenti - vânzatori, a intervenit la data de 19.11. 2004 o promisiune bilaterala de vânzare-cumparare privind suprafata totala de 10.000 m.p. teren arabil, intravilan sat Todiresti, comuna Todiresti, Judetul Iasi, în T 102, parcela 1911, compusa din :
- 5.000 m p. teren arabil în T 102 din parcela 1911, între vecinii la Nord - SI, Est- GN, la Sud- DM si la Vest D.E.
- 5.000 m.p. teren arabil situat în T 102, parcela 1911, între vecinii: Nord - Parohia ortodoxa ...; Est - T; Sud -TV si Vest-D. E. în schimbul sumei de 1000 Euro, achitata la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumparare între parti.
Prezenta hotarâre tine loc de act autentic de vânzare-cumparare.
Au fost obligati pârâtii DV si DA sa plateasca reclamantului cheltuieli de judecata în suma de 109 lei.
Pentru a se pronunta astfel, prima in stanta a retinut ca reclamantul M a solicitat sa se constate vânzarea intervenita între reclamant, în calitate de cumparator si pârâtii D, în calitate de vânzatori si sa pronunte o hotarâre care sa tina loc de act autentic de vânzare cumparare cu privire la suprafata totala de 10. 000 m. p., teren arabil, amplasat în intravilanul sat si comuna Todiresti, judetul Iasi, în T 102, parcela 1911, ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumparare nr. 8619 din 19.11.2004 autentificat de Biroul Notarilor Publici - asociati - Zaharia.
În ce priveste exceptia prescriptiei dreptului la actiune invocata de pârâti prima instanta a constatat ca actiunea reclamantului este un mod de dobândire a unui drept real în baza unui antecontract (art.1295 Cod civil), în cadrul unei actiuni în constatare, careia nu îi este aplicabil termenul de prescriptie prevazut din art. 1 din Decretul 67/1958.
Instanta de fond a constatat ca între reclamantul M si pârâtii D V si D A, a intervenit promisiunea de vânzare, respectiv antecontractul de vânzare-cumparare autentificat sub numarul 8619 din 19 noiembrie 2004 de Biroul Notarilor publici Zaharia - Pascani, pentru suprafata totala de 10.000 m.p., compusa din doua trupuri de teren a câte 5.000 m.p. situate în intravilan sat si comuna Todiresti, Judetul Iasi, în T102, parcela 1911, cu vecinatatile indicate în antecontract. Pretul promisiunii bilaterale din antecontract acceptat de parti a fost de 1.000 euro, pe care promitentii - vânzatori au declarat ca le-a fost achitat integral de catre reclamant, la data autentificarii antecontractului.
Partile au stipulat în antecontract ca, contractul de vânzare cumparare se va autentifica, pâna cel târziu la data de 01 martie 2005.
În antecontract, partile au stipulat si posibilitatea obtinerii unei hotarâri judecatoresti care sa tina loc de contract de vânzare cumparare în forma autentica, în functie de partea în culpa.
Pârâtii au fost notificati pentru data de 10.06.2008, de a se prezenta la notariatul public, în vederea perfectarii contractului de vânzare-cumparare, privind suprafata de 10.000 m. p. ce au facut obiectul antecontractului, dar nu s-au prezentat la biroul notarial în acest sens.
S-a mai constatat ca pârâtul nu a recunoscut la interogatoriu ca a primit pretul, - sustinere care este contrazisa în consemnarea actului de vânzare - cumparare facuta de notarul public ca a primit acest pret, vânzatorii intrând de buna - credinta în stapânirea efectiva a terenurilor mentionate.
În baza disp. art. 274 C.pr.civ instanta de fond a obligat pârâtii la plata cheltuielilor de judecata.
Împotriva acestei sentinte au declarat recurs pârâtii D V si D A, prin care s-a motivat ca în mod gresit prima instanta a respins exceptia prescriptiei dreptului la actiune deoarece antecontractul de vânzare cumparare este o promisiune bilaterala iar in formularea acestuia rezulta ca ambele parti se angajeaza sa încheie în viitor un contract asumându-si obligatia de a face, astfel ca raspunderea este contractuala.
Obligatiei de a face îi corespunde dreptul de creanta care este aparat printr-o actiune personala, supus termenului de prescriptie de 3 ani prev. de art. 1 din Decretul 167/1958, termen care a început sa curga din momentul încheierii conventiei, respectiv 19 noiembrie 2004.
S-a mai motivat ca în mod gresit au fost constrânsi sa execute fapte de natura a contraveni principiului si libertatilor contractuale pentru o suprafata de 1.000 m. p. intravilan în schimbul sumei de 1.000 euro.
Pârâtul intimat a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului deoarece a încheiat la data de 19. 11. 2004 un antecontract de vânzare -cumparare intrând în posesia bunului si stapânindu-l pâna în prezent.
În recurs nu s-au administrat probe.
Tribunalul, analizând actele si lucrarile dosarului prin prisma, motivelor de recurs invocate, a solicitat sa se constate vânzarea intervenita între reclamant, în calitate de cumparator si pârâtii D, în calitate de vânzatori si sa pronunte o hotarâre care sa tina loc de act autentic de vânzare cumparare cu privire la suprafata totala de 10. 000 m. p., teren arabil, amplasat în intravilanul sat si comuna Todiresti, judetul Iasi, în T 102, parcela 1911, ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumparare nr. 8619 din 19.11.2004 autentificat de Biroul Notarilor Publici - asociati - Zaharia.
Între reclamanti si pârâti s-a încheiat un antecontract de vânzare - cumparare la data de 19.11.2004 în fata notarului public Zaharia în ce priveste promisiunea de catre pârâti asupra suprafetei de 1.000 m,.p. teren arabil, situat în T 102 din parcela 1911, promitentul cumparator oferind pretul de 1.000 euro care a fost primit integral de catre promitentul cumparator la data încheierii antecontractului acesta fiind pretul final contractul de vânzare - cumparare urmând a fi autentificat pâna la data de 1.03.2005.
Antecontractul da nastere unui drept de creanta, actiunea prin care se urmareste valorificarea sa fiind personala.
Tribunalul constata ca promitentul cumparator a promovat actiunea la data de 11.06.2008 , actiune prin care a solicitat executarea silita a antecontractului în sensul de a se constata vânzarea - cumpararea acestei suprafete de teren si a se pronunta o hotarâre care sa tina loc de act de vânzare - cumparare, actiune care este prescriptibila în termenul general de prescriptie de 3 ani asa cum s-a retinut si prin Decizia Tribunalului Suprem 2873/1971.
Momentul curgerii prescriptiei începe de la data prevazuta de parti în antecontract, daca nu a avut loc predarea anticipata a terenului iar partile s-au înteles sa încheie contractul la o anumita data.
Deoarece rezulta ca reclamantul a intrat în posesia terenului de la momentul încheierii antecontractului de vânzare - cumparare respectiv 19.11.2004, fapt care este recunoscut si în întâmpinarea de la fila 22, de catre pârâti, are loc o întrerupere a cursului prescriptiei, aceasta predare a terenului echivalând cu recunoasterea drepturilor beneficiarului.
O noua prescriptie va începe sa curga de la data manifestarii refuzului promitentului vânzator de a participa la încheierea contractului de vânzare - cumparare.
Întrucât reclamantul - intimat a facut dovada notificarii pârâtilor recurenti pentru data de 10.06.2008 în vederea prezentarii la notar pentru autentificarea promisiunii de vânzare - cumparare (filele 6,7 dos. fond) la data de 6.06.2008 si vazând momentul formularii prezentei actiuni, 11.06.2008, tribunalul retine ca nu a intervenit prescriptia dreptului la actiune.
În ce priveste fondul cauzei, cât timp pârâtii si-au asumat obligatia de a înstraina suprafata de 1.000 m. p. intravilan Todiresti pentru care au primit pretul de 1.000 euro , conform întelegerii, nu sunt motive care sa justifice eliberarea pârâtilor de obligatia de a perfecta antecontractul de vânzare - cumparare.
Astfel ca în mod corect prima instanta a pronuntat o hotarâre prin care sa se constate ca a intervenit între parti vânzarea - cumpararea asupra celor 2 parcele de câte 5.000 m. p. intravilan Todiresti, pârâtii refuzând perfectarea acestei promisiuni care trebuia sa aiba loc pâna la data de 1.03.2005, potrivit antecontractului de vânzare - cumparare .
Pentru aceste considerente, tribunalul a respins recursul si a mentinut sentinta în baza disp. art. 274 alin. 1 C.pr.civ.