9. ANTECONTRACT DE VÂNZARE-CUMPARARE TEREN. INTERPRETAREA CONTRACTULUI. DESCHIDEREA PROCEDURII INSOLVENTEI VÂNZATORULUI. ACTIUNEA ÎN PERFECTARE A VÂNZATORULUI. OBLIGATIA INSTANTEI.
Art. 977, 984, 1073, 1295 Cod civil
Art. 2 din Legea nr. 54/1998
Art. 49 din Legea nr. 64/95 (R)
Transmiterea dreptului de proprietate a terenurilor se poate realiza prin contract de vânzare – cumparare încheiate în forma autentica, înscrisurile sub semnatura privata având valoarea de promisiune bilaterala de vânzare-cumparare; perfectarea acestor acte juridice se poate dispune de instanta, însa într-o astfel de actiune aceasta este obligata sa verifice îndeplinirea atât a conditiilor specifice operatiunii juridice invocate dar si a celorlalte conditii cuprinse în legi speciale. Deschiderea procedurii vânzatorului impune acestuia sa încheie acte juridice în conditiile impuse de legislatia insolventei, limita de care este obligata sa tina seama si instanta atunci când se solicita perfectarea antecontractului.
Curtea de Apel Bacau – Sectia comerciala, de contencios administrativ si fiscal Decizia nr. 46/ 27 Iunie 2008
Prin cererea înregistrata sub nr. 30558/1/2005 pe rolul Tribunalului Neamt, S.C. V.P.C. SNC- Târgu Neamt a chemat în judecata S.C. L. SA – Târgu Neamt, prin lichidatorul judiciar S.C. G. SRL – Târgu Neamt, solicitând ca prin hotarâre judecatoreasca sa se constate perfecta vânzarea-cumpararea unei rampe pentru masini, a unei cladiri cu destinatie de atelier auto si a terenului aferent acestor constructii, în suprafata totala de 1810 m.p. imobile situate în intravilanul orasului Târgu Neamt.
Prin sentinta comerciala 30/COM/21.01.2008, Tribunalul Neamt a admis în parte actiunea si a constatat ca reclamanta a cumparat de la pârâta, prin contractul de vânzare – cumparare sub semnatura privata încheiat la 31.03.2007, rampa pentru masini si cladirea atelier auto, precum si terenul aferent acestor constructii în suprafata de 214 m.p. S-a respins actiunea pentru constatarea vânzarii pentru diferenta de 1596 mp teren,ca nefondata si a fost obligat pârâtul sa plateasca reclamantei suma de 1600 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta hotarâre, instanta de fond a retinut urmatoarele:
Pârâta S.C. L.S.A. a scos la vânzare, prin licitatie publica, cu strigare, înainte de deschiderea procedurii insolventei, respectiv la data de 29.02.2000, constructiile constând în rampa de masini si atelierul auto, precum si terenul pe care se afla efectiv aceste constructii (de sub constructii).
Adjudecatar al licitatiei organizate a fost reclamanta S.C. V.P.C S.N.C., încheindu-se procesul-verbal de licitatie, contractul de vânzare-cumparare nr. 119/31.03.2000 si, ulterior, factura fiscala nr. 1239611/01.04.2000.
Argumentele care au creat convingerea instantei ca nu s-a vândut la licitatie întreaga suprafata de 1810 mp, solicitata prin cererea de chemare în judecata au fost urmatoarele:
În primul rând, din nici unul din înscrisurile mentionate mai sus (procesul-verbal de licitatie, contractul de vânzare-cumparare si factura fiscala) nu rezulta ca s-a scos la licitatie suprafata de 1810 mp; nu exista înscrisuri premergatoare licitatiei (publicatii de vânzare, caiet de sarcini, etc.) în care sa apara mentionata vreo suprafata de teren; nu s-a întocmit odata cu încheierea contractului de vânzare-cumparare sau a facturii, o schita de teren din care sa reiasa aceasta suprafata.
Schita depusa la dosar (fila 4 din dosarul nr. 184/2004 al Judecatoriei Târgu Neamt) este întocmita pro cauza. De fapt, aceasta reprezinta un plan de situatie întocmit ulterior adjudecarii, acest fapt rezultând din stampila celui care l-a întocmit, care a fost autorizat în anul 2001, vânzarea efectuându-se în anul 2000 ( A.F. Bogdaproste Aut 54/2001 Tg. Neamt).
Factura fiscala depusa de lichidatorii judiciari ai pârâtei, în original, (fila 42 din dosarul nr. 4812/COM/2006) este completata cu mentiunea „conform cu schita anexa” cu un scris diferit de restul mentiunilor si cu alta culoare, ceea ce conduce la concluzia ca, aceasta adaugare s-a facut ulterior si ca, odata cu vânzarea, nu s-a întocmit nici o schita pentru teren.
În al doilea rând, procesul verbal de adjudecare anexat de lichidatorii judiciari ai pârâtei, (fila 40 din dosarul nr. 4812/COM/2006) difera de cel depus la dosar de reclamanta odata cu cererea de chemare în judecata (fila 20 din dosarul nr. 184/2004 al Judecatoriei Târgu Neamt). Astfel, la pagina a doua în dreptul mentiunii „cladire atelier auto” este înscrisa precizarea „cu teren aferent „ pe acelasi rând în procesul verbal depus de lichidatorii judiciari, în timp ce în procesul-verbal depus de reclamanta (fila 20 din dosarul nr. 184/2004 al Judecatoriei Târgu Neamt), mentiunea cu „teren aferent” apare scrisa pe doua rânduri. Aceasta înseamna ca reclamantul a prezentat, cu rea credinta, alte înscrisuri decât cele originale în care nu exista mentiuni despre o anumita suprafata de teren.
În al treilea rând, pretul achitat de reclamanta este mult prea mic pentru a include si contravaloarea terenului în suprafata de 1810 mp.
La argumentele prezentate s-a adaugat si faptul ca fostul administrator al pârâtei, S. P. L., a comunicat lichidatorilor judiciari prin adresa din data de 12.09.2007 (fila 95 din dosarul nr. 4812/COM/2006) ca cele doua active, respectiv rampa auto si atelierul auto au fost vândute prin licitatie „împreuna cu terenul de sub acestea „ .
Împotriva acestei hotarâri a declarat apel reclamanta care arata ca la 29.02.2000 a cumparat de la intimata mai multe active cu teren aferent de 1810 mp conform contractului de vânzare-cumparare 119/31.03.2000, factura fiscala 1239611 din 01.04.2000 si planul de situatie anexat la factura, procesul verbal de licitatie.
Ca în toate înscrisurile partilor apare mentiunea activelor cumparate în planul de situatie prezinta configuratia terenului de 1810 mp si ca planul de situatie atesta si faptul ca terenul este cel exploatarii normale a constructiilor cumparate. Se arata ca, planul de situatie corespunde schitei întocmita de expertul V. si ca nu are importanta ca lichidatorii au vândut ulterior suprafata de 356 mp, deoarece reprezinta un fapt ulterior.
Se mai arata ca apelanta a preluat activele de la data cumpararii si le stapâneste efectiv, a adus îmbunatatiri si a fost cumparator de buna credinta.
Sustine, de asemenea, ca nu poate fi primita afirmatia ca ar fi cumparat doar terenul de sub cladiri, atâta timp cât în înscrisuri se face vorbire de terenul aferent.
Prin decizia 46/2008 s-a respins apelul ca nefundat, instanta de control judiciar retinând urmatoarele:
I. În fapt.
La începutul anului 2000 pârâta a hotarât vânzarea unei rampe pentru masini, a unei cladiri atelier auto cu terenul aferent acesteia. Pentru selectarea ofertelor, pârâta a înteles sa organizeze o licitatie publica.
Apelanta-reclamanta sustine ca selectarea ofertelor s-a realizat 29.02.2000, aspect necontestat de intimata. Instanta va retine ca data de desfasurare a selectarii ofertelor prin licitatie publica, data de 29.02.2000.
Potrivit procesului-verbal de licitatie din 29.02.2000 (fila 40 dosar tribunal), rampa pentru masini a fost adjudecata pentru suma de 2.551.160 lei, iar cladirea auto cu terenul aferent cu suma de 9.555.312 lei, suma totala fiind de 11.367.472 lei, suma de la care a pornit licitatia.
În data de 31.03.2000 împotriva vânzatoarei s-a deschis procedura insolventei (fila 13 din dosar 184/2004) si la aceiasi data, între vânzatoarea-pârâta si apelanta se încheie contractul de vânzare-cumparare 119/31.03.2000 (fila 41 dosar tribunal) având ca obiect constructiile si terenul aferent atelierului auto.
Nici în procesul-verbal de licitatie si nici în contractul de vânzare-cumparare nu este individualizat terenul nici ca suprafata si nici ca vecinatati, ambele înscrisuri mentionând doar ca terenul este aferent cladirii atelier auto.
Desi în contractul de vânzare-cumparare se arata ca „obiectul vânzarii este detaliat la inventarul – anexa 2 la contract” reclamantul nu a facut dovada existentei unei astfel de anexe.
Acesta sustine si prezinta la instanta de fond un plan de situatie al imobilului cumparat însa, asa cum a retinut prima instanta, planul de situatie a fost întocmit în anul 2001 sau ulterior acestui an (cel care a întocmit respectivul plan a fost autorizat în 2001, fila 4 dosar nr. 184/84/2004) dupa ce a avut loc licitatia si în perioada în care societatea vânzatoare se afla în procedura insolventei.
În acest context, instanta retine ca planul de situatie invocat nu poate dovedi întinderea terenului pe care iar apelanta pretinde ca l-a cumparat.
În drept
Asa cum s-a retinut, licitatia din 29.02.2000 a avut ca obiect vânzarea unor bunuri imobile – teren si constructii.
Regimul juridic ce guverneaza cele doua categorii de imobile este esential diferit.
Astfel, în ceea ce priveste constructiile, vânzarea acestora este supusa regulii consensualitatii, consacrate prin art. 1295 Cod civil, potrivit carora vinderea este perfecta între parti si proprietatea este de drept stramutata la cumparator de îndata ce partile s-au învoit asupra lucrului si asupra pretului.
Asadar, procesul-verbal de licitatie face deplina dovada a consimtamântului partilor privind constructiile vândute si pretul, dreptul de proprietate asupra cladirilor stramutându-se la aceiasi data în patrimoniul cumparatorului.
Cu privire la teren, circulatia juridica a acestuia este supusa unor conditii ad validitatem privind forma actului juridic.
Astfel, potrivit art. 2 din Legea nr. 54/1998, în vigoare la data desfasurarii licitatiei, terenurile pot fi înstrainate prin acte juridice încheiate în forma autentica.
În raport de aceste dispozitii legale, forma autentica a actului juridic de înstrainare constituie o conditie a transferului proprietatii de la vânzator la cumparator, terenurile fiind astfel scoase de sub incidenta regulii consensualitatii prevazuta de art. 1295 Cod civil.
În consecinta, terenul aferent constructiilor cumparate prin licitatie nu poate fi transmis în proprietatea apelantei decât prin act autentic sau prin hotarâre judecatoreasca care sa tina loc de contract de vânzare-cumparare, actele sub semnatura privata încheiate de parti (proces verbal de licitatie si contractul de vânzare cumparare) având valoarea unor promisiuni bilaterale de vânzare-cumparare.
Aceste promisiuni nu sunt apte de a transfera proprietatea însa, constituie în favoarea partilor drepturi de creanta, apelantul, în baza acestui drept de creanta putând formula o actiune în instanta pentru perfectarea vânzarii.
Într-o astfel de actiune însa instanta este obligata sa analizeze îndeplinirea de catre partile contractante a conditiilor prevazute de lege pentru operatiunea juridica invocata, respectiv vânzarea-cumpararea terenului aferent.
Sub acest aspect trebuie statuata asupra momentului avut în vedere de instanta pentru verificarea conditiilor legale pentru vânzarea-cumpararea terenului.
Cum transferul proprietatii în cazul terenului se realizeaza fie prin act autentic sau prin hotarâre judecatoreasca, verificarea îndeplinirii conditiilor legale se raporteaza fie la momentul încheierii actului autentic fie la cel în care se pronunta hotarârea judecatoreasca.
Asa cum s-a retinut la 30.03.2000, s-a deschis procedura insolventei împotriva vânzatorului, activitatii acestuia fiindu-i incidente dispozitiile Legii nr.64/1995 si 85/2006, prezenta actiune fiind promovata la 14.01.2004.
Potrivit art. 49 din Legea nr. 64/95 (R) actele efectuate de debitor dupa deschiderea procedurii sunt nule, cu exceptia celor care sunt prevazute de Legea nr. 64/1995 si autorizate de judecatorul sindic. Aceasta dispozitie se mentine si prin art. 46 din Legea nr. 85/2006.
Asadar, societatea intimata, de la data deschiderii procedurii, nu mai putea, sub sanctiunea nulitatii, încheia acte juridice fara sa fi avut autorizarea prealabila a judecatorului sindic, daca acele acte juridice nu sunt expres prevazute în Legea nr. 64/1995 ( 85/2006) ca fiind permise debitorului.
În consecinta, daca exista o prohibitie legala a debitorului de a încheia acte juridice dupa deschiderea procedurii insolventei, aceasta produce efecte în orice situatie , în speta, fie la încheierea unui act juridic în forma autentica, fie în situatia în care instanta este învestita sa pronunte o hotarâre care sa tina loc de vânzare-cumparare.
Procedura insolventei supune unor reguli speciale nu numai debitorul, ci întregul lui patrimoniu, producând efecte si asupra altor persoane cu care acesta are raporturi juridice.
Libertatea contractuala a unei parti aflata în procedura insolventei este conditionata, chiar si contractele deja încheiate la data deschiderii procedurii sunt conditionate de principiul maximizarii valorii averii debitorului (art. 67 din Legea NR. 64/95 R, art. 86 din Legea nr. 85/2006).
Cum antecontractul invocat de apelant s-a încheiat la data de deschiderii procedurii, procedura care este în derulare si în prezent, actiunea pentru perfectarea contractului de vânzare-cumparare pentru suprafata de teren promisa a-i fi vânduta de catre vânzatorul aflat în procedura insolventei apare ca nefondata, apelantul putând sa-si valorifice doar dreptul de creanta izvorât din contractul partilor (promisiunea de vânzare cumparare) în cadrul procedurii insolventei.
II. Referitor la motivele de apel formulate
Asa cum s-a retinut în înscrisurile sub semnatura privata încheiate de parti nu este identificata suprafata de teren, iar existenta unor planuri de situatie anexa la înscrisurile invocate nu a fost dovedita.
Planul de situatie depus la dosar de reclamant (fila 4 dosar nr. 184/2004) a fost întocmit ulterior de Asociatia familiala „Bogdaproste” (care a fost autorizata în 2001) si care nu poarta semnaturile partilor si, în consecinta, nu poate face dovada sustinerilor apelantului.
În ceea ce priveste critica privind întelesul dat de instanta de fond, a terenului aferent, aceasta nu este îndreptatita. Asa cum rezulta din raportul de expertiza (fila 73, 116) suprafata de teren pe care sunt edificate constructiile cumparate este de 214 mp.
Sintagma de ,,teren aferent” este definita în legislatia fiscala ca fiind suprafata de teren pe care este amplasata cladirea. În acelasi sens, defineste sintagma si art. 23 din Legea nr. 18/1991 care face distinctie între terenul aferent casei de locuit de curtea si gradina gospodariei.
Asadar, terenul aferent unei constructii este terenul pe care este edificata constructia si nu terenul care asigura functionalitatea constructiei, aceasta suprafata fiind diferita în functie de destinatia constructiei.
Sub acest aspect, instanta de fond a retinut corect suprafata promisa a fi înstrainata de vânzator.
Chiar daca am retine aspectul functional al sintagmei „teren aferent” cum este invocat de apelant, constructiile de 214 mp sunt amplasate grupat pe o parte a laturii suprafetei de 1810 mp, asa cum rezulta din schita raportului de expertiza (fila 74), apelantul nefacând dovada ca functionalitatea constructiilor ar necesita suprafata pretinsa ca fiind cumparata, si astfel, cei 1810 mp ar reprezenta „terenul aferent” .
Nici sustinerea ca 356 mp vânduti de debitoare în procedura insolventei nu pot afecta, perfectarea solicitata nu poate fi primita.
Asa cum s-a retinut, în cazul perfectarii, instanta trebuie sa verifice daca vânzatorul este proprietarul bunului vândut la data perfectarii si nu la data încheierii promisiunii de vânzare cumparare.
Împrejurarea ca bunul ce constituie obiectul promisiunii a iesit din patrimoniul promitentului vânzator, face imposibila perfectarea vânzarii deoarece nimeni nu poate transmite mai multe drepturi decât are, partea având doar dreptul de a cere daune pentru neexecutarea în tot sau în parte a contractului încheiat cu privire la acel bun.
Nu este dovedita împrejurarea ca planul de situatie întocmit la data vânzarii corespunde cu schita întocmita de expert, deoarece apelantul nu a facut dovada ca ar exista un astfel de plan de situatie, planul de situatie depus la dosar fiind întocmit ,,pro causa” la cel putin un an de la data încheierii antecontractului.