Anularea unui titlu de proprietate emis în baza Legii 18/1991, care a stat la baza încheierii unui contract de vânzare-cumparare subsecvent, conduce la constatare nulitatii acestui contract, în masura în care s-a facut dovada relei credinte a partilor contractante la data încheierii contractului, în baza principiului „fraus omnia corrumpit.”
Prin actiunea civila înregistrata la aceasta instanta sub nr.13663/318/2007, reclamanta C.M.a chemat în judecata pe pârâtii S.G., S.C. si Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Gorj, solicitând ca prin sentinta ce se va pronunta sa se constate nulitatea contractului de vânzare-cumparare nr. 3127/15.06.2007 autentificat de B.N.P. Silvia Badea Tg.-Jiu si sa se dispuna radierea din Cartea Funciara a dreptului de proprietate a pârâtului S. C.
În motivarea actiunii a aratat ca respectivul contract de vânzare cumparare a fost încheiat in mod ilicit, în fraudarea dreptului de proprietate al proprietarilor vecini, fiind bazat pe reaua credinta a ambelor parti contractante.
Astfel, pârâtul vânzator S. G., desi a cunoscut faptul ca i s-a reconstituit dreptul de proprietate pe un alt amplasament decât cel pe care l-a detinut înainte de anul 1970, precizat în cererea de reconstituire, a vândut terenul la câteva luni de la eliberarea titlului de proprietate numitului S. C.
În dovedirea actiunii a depus la dosar contractul de vânzare cumparare din litigiu.
La termenul din 04 decembrie 2008 procuratorul reclamantei – C. M. a învederat faptul ca reclamanta a decedat, singura succesoare acceptanta fiind C. P. (fiica), urmând a se dispune introducerea acesteia în cauza.
Totodata a solicitat atasarea pentru observare a dosarului nr. 9919/318/2007 al Judecatoriei Tg.-Jiu.
Instanta a dispus citarea în cauza a numitei C. P., în calitate de succesor al reclamantei C.M.– decedata.
La cererea reclamantei s-a emis o adresa catre B.N.P. Silvia Badea Tg.-Jiu, solicitând sa se înainteze documentatia care a fost avuta în vedere la încheierea contractului de vânzare cumparare din litigiu.
Actele solicitate au fost comunicate instantei prin adresa nr. 6/08.01.2009, respectiv certificatul de atestare fiscala, extrasul de Carte Funciara eliberat de O.C.P.I. Gorj în favoarea pârâtului S.G., schita cadastrala a terenurilor, încheierea de înfiintare a Cartii Funciare a numitului S.G., titlu de proprietate nr. 1505982/26.02.2007, prin care s-a reconstituit dreptul de proprietate pârâtului S.G. pentru suprafata totala de 0,4551 ha situata în Mun. Tg.-Jiu, care a format obiectul contractului de vânzare cumparare a carui constatare nulitate se solicita.
La termenele din 18.12.2008 si 22.01.2009 pârâtii au solicitat suspendarea cauzei, invocând faptul ca pe rolul Înaltei Curti de Casatie si Justitie Bucuresti se afla înregistrata o cerere de stramutare a cauzei, depunând la dosar un certificat în acest sens.
Analizând certificatul eliberat de Î.C.C.J. Bucuresti, instanta a retinut ca la data înregistrarii cererii de stramutare formulata de catre pârâtii S.C.si S.G. nu s-a dispus si suspendarea cauzei, astfel încât, constatând ca nu subzista nici unul din temeiurile legale în care se poate dispune suspendarea cauzei, a respins cererea.
S-a dispus atasarea pentru observare a dosarului nr. 9919/318/2007 al Judecatoriei Tg.-Jiu.
Analizând actele si lucrarile dosarului, instanta constata urmatoarele:
Prin titlu de proprietate nr. 1505982/26.02.2007 s-a reconstituit dreptul de proprietate în favoarea pârâtului S.G. pentru suprafata totala de 0,4551 ha situata în Mun. Tg.-Jiu
Prevalându-se de acest titlu, S.G. a vândut fiului sau, S.C., terenul respectiv, fiind încheiat contractul de vânzare cumparare autentificat sub nr. 3127/15 iunie 2007 de B.N.P. Silvia Badea Tg.-Jiu, a carui nulitate se solicita.
La data de 07.08.2007, numita C.M., prin procurator C.M., a solicitat ca în contradictoriu cu S.G., Comisia Locala Tg.-Jiu pentru aplicarea legilor fondului funciar si Comisia Judeteana Gorj pentru stabilirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor, sa se dispuna anularea partiala, cu referire la petenta, a H.C.J. Gorj nr. 4449/24.11.2006, prin care pârâtului detentor i s-a validat dreptul de proprietate pe o suprafata mai mica decât cea detinuta anterior colectivizarii si fara a se respecta amplasamentul initial.
La termenul din 27.09.2007, petenta a formulat o completare a plângerii, solicitând sa se constate nulitatea absoluta a titlului de proprietate nr. 1505982/26.02.2007 eliberat în favoarea pârâtului detentor S.G., a actelor prealabile care au stat la baza eliberarii titlului, sa se constate nulitatea absoluta a contractului de vânzare cumparare autentificat sub nr. 3127/15.06.2007, precum si introducerea în cauza, în calitate de pârât, a cumparatorului S. C.
Prin încheierea de sedinta din 25.10.2007 instanta a dispus disjungerea capatului de cerere prin care s-a cerut constatarea nulitatii contractului de vânzare cumparare încheiat între S.G. si S.C., autentificat sub nr. 3127/15.06.2007, fiind reînregistrat pe rolul Judecatoriei Tg.-Jiu sub nr. 13663/318/2007.
În urma probelor administrate, prin sentinta civila nr. 5335/03 iulie 2008 pronuntata de Judecatoria Tg.-Jiu, a fost admisa actiunea, cu precizarea ulterioara, s-a dispus anularea în parte a H.C.J. Gorj nr. 4449/24.11.2006 cu privire la C.M., reconstituirea dreptului de proprietate în favoarea numitei C.P.( succesoarea defunctei C.M.) pe un teren situat în Tg.-Jiu, pct.„Ciocârlau”, în suprafata de 0,5 ha, s-a anulat titlul de proprietate nr. 1505982/26.02.2007 si actele prealabile care au stat la baza eliberarii acestuia, emise în favoarea pârâtului S.G., cu nerespectarea amplasamentului initial detinut de catre pârât anterior colectivizarii.
Sentinta a ramas irevocabila prin decizia nr. 3141/12.11.2008 pronuntata de Tribunalul Gorj – Sectia Civila.
În consecinta, titlul de proprietate nr. 1505982/26.02.2007 eliberat în favoarea pârâtului S.G., care a stat la baza încheierii contractului de vânzare cumparare autentificat sub nr. 3127/15 iunie 2007 de B.N.P. Silvia Badea, a fost anulat irevocabil.
Reclamanta C.P. a sustinut ca, în raport de împrejurarile concrete în care s-a încheiat contractul de vânzare cumparare, rezulta ca partile contractante aveau cunostinta despre faptul ca terenul înstrainat nu a apartinut vânzatorului anterior colectivizarii, vânzarea cumpararea fiind astfel o actiunea speculativa, încheiata cu scopul de a introduce terenul în circuitul civil si a frauda dreptul persoanelor îndreptatite la reconstituire.
Analizând aspectul invocat, instanta constata urmatoarele:
Contractul de vânzare cumparare nr. 3127/15 iunie 2007 a fost încheiat între tata si fiu, vânzatorul S.G. fiind tatal cumparatorului S.C.
Titlul de proprietate respectiv a fost eliberat fara o prealabila punere în posesie, care sa identifice terenul, cu acordul proprietarilor vecini.
Acest aspect rezulta din declaratia numitului S.G. (fila 95 – dosar 9919/318/2007), în care recunoaste ca nu i s-a înmânat un proces verbal de punere în posesie. Sustine însa ca identificarea terenului, la data încheierii contractului de vânzare cumparare, s-a facut prin tarusare cu tarusi de lemn de catre expertul topo, care a întocmit fisa cadastrala.
Aceasta sustinere vine în contradictie cu procesul verbal încheiat la 24.10.2007 de BEJ Tranca Nicusor, ca urmare a admiterii unei cereri de asigurare dovezi, care a constatat ca suprafata de teren care a format obiectul contractului de vânzare cumparare nu a fost delimitata prin tarusi de lemn, pe teren regasindu-se doar doua bucati de fier striat prinse în beton si un spalier de beton, montate în urma cu aproximativ doua luni, deci dupa încheierea contractului de vânzare cumparare.
De asemenea, în declaratia lui S.G. (fila 120 – dosar 9919/318/2007), acesta arata ca la punerea în posesie a fost prezent fiul sau, S. C., care i-a relatat ca C.M. a achiesat la limitele terenului atribuit, semnând procesele verbale de recunoastere a învecinarilor reciproce.
În aceeasi cauza s-a depus însa adeverinta medicala nr. 7473/09.11.2007 (fila 145 – dos. 9919/318/2007) din care rezulta ca C.M., începând din luna august 2005, era în evidenta speciala cu diagnosticul „ sechele postaccident vascular cerebral, imobilizata la pat”.
Rezulta astfel reaua credinta a pârâtilor, în masura în care au declarat ca C.M. a fost prezenta la punerea în posesie asupra terenului ce a format obiectul contractului de vânzare cumparare si chiar a semnat procesele verbale de recunoastere a învecinarilor reciproce.
Lipsa unui proces verbal de punere în posesie asupra terenului ce a format obiectul contractului de vânzare cumparare rezulta si din documentatia înaintata de catre B.N.P. Silvia Badea Tg.-Jiu în care nu se regaseste acest act, ci numai documentatia cadastrala si titlul de proprietate eliberat vânzatorului.
În masura în care cumparatorul S.C. este fiul vânzatorului, acesta avea cunostinta în mod cert despre amplasamentul terenului ce a apartinut lui S.G. anterior colectivizarii, solicitat de catre acesta prin cererile de reconstituire a dreptului de proprietate formulate în baza Legii 18/1991, mentionat si în extrasul de registru agricol din perioada 1959 – 1962.
În motivarea sentintei civile nr. 5335/2008 a Judecatoriei Tg.-Jiu s-a aratat în mod detaliat ca pârâtul formulase cereri de reconstituire, înregistrate sub nr. 86/1991 si nr. 8668/2005, solicitând un teren situat în punctul „Vadeni”, vecin la A cu râul Jiu, iar ulterior identifica terenul ca fiind situat în „Zona Cauciucului”.
Aceste probe au condus la concluzia ca pârâtul formulase cereri de reconstituire pentru un teren situat de cealalta parte a drumului de centura, respectiv spre râul Jiu si SC Artego Tg.-Jiu, iar nu pe aceeasi parte cu Unitatea Militara si Cimitirul Municipal.
Cu toate acestea, i-a fost reconstituit dreptul de proprietate pe terenul care, anterior colectivizarii, apartinuse numitei C.M..
De asemenea, în registrul agricol al pârâtului S.G. în perioada 1959 – 1962 s-a regasit numai o suprafata de 0,20 ha în pct. „Vadeni”, ulterior fiind eliberat titlul de proprietate pe suprafata totala de 0,4551 ha.
În concluzie, rezulta ca titlul de proprietate eliberat vânzatorului S.G., anulat irevocabil prin sentinta civila nr. 5335/2008 a Judecatoriei Tg.-Jiu, viza un teren care nu apartinuse acestuia anterior colectivizarii, era situat pe un alt amplasament, nu fusese emis în baza unui proces verbal de punere în posesie anterior, care sa fi identificat suprafata, cu acordul proprietarilor învecinati.
Toate aceste aspecte erau în mod incontestabil cunoscute si de catre cumparatorul S.C., în calitate de fiu al lui S.G..
De altfel, numitul S. C. a avut calitatea de pârât în dosarul 9919/318/2007, sentinta civila nr. 5335/2008 a Judecatoriei Tg.-Jiu fiindu-i opozabila.
De asemenea, pretul mentionat în contractul de vânzare cumparat, respectiv 1000 lei, este derizoriu, neserios, în raport de valoarea reala a terenului, dat fiind faptul ca acesta se afla în Mun. Tg.-Jiu si are o suprafata totala de 0,4551 ha, fiind evidenta intentia partilor de a încheia un act prin care terenul sa intre in circuitul civil, eludându-se disp. art.27 alin.2 – 2 din Legea 247/2005 A, în conformitate cu care, în cazurile în care s-au emis titluri de proprietate în mod abuziv, altor persoane decât fostilor proprietari, comisiile de fond funciar ar putea revoca titlurile emise cu încalcarea legii, daca acestea nu au intrat în circuitul civil.
Pentru aceste considerente, instanta va admite capatul de cerere privind constatarea nulitatii contractului de vânzare cumparare autentificat sub nr. 3127/2007 de B.N.P. Silvia Badea Tg.-Jiu, retinând ca pârâtii S.G. si S.C. au încheiat contractul respectiv în cunostinta de cauza, stiind ca vânzatorul S.G. nu detinuse acest teren în perioada anterioara colectivizarii, iar amplasamentul respectiv apartinuse unei alte persoane.
Aceasta operatiune speculativa are o cauza ilicita, fiind nula absolut, în conformitate cu disp. art.948 Cod civil.
Daca acest contract s-a încheiat de catre vânzator, în frauda adevaratului proprietar, cu complicitatea si, în orice caz, pe riscul cumparatorului, constituie un caz de nulitate absoluta în virtutea adagiului „ fraus omnia corrumpit”.
Va respinge capatul de cerere prin care s-a solicitat radierea din Cartea Funciara a dreptului de proprietate a pârâtului S.C..
În conformitate cu disp. art. 33 din L. 7/1996 R, în cazul în care cuprinsul Cartii Funciare nu corespunde, în privinta înscrierii, cu situatia juridica reala, se poate cere rectificarea sau modificarea acesteia, prin rectificare întelegându-se radierea, îndreptarea sau mentionarea înscrierii oricarei operatiuni.
Art.34 pct. 3 din acelasi act normativ dispune însa ca orice persoana interesata poate cere rectificarea înscrierilor din Cartea Funciara daca printr-o hotarâre judecatoreasca definitiva si irevocabila s-a constatat ca nu mai sunt întrunite conditiile de existenta a dreptului înscris sau a încetat efectele actului juridic în temeiul caruia s-a facut înscrierea.
Rezulta astfel ca instanta nu va putea dispune radierea dreptului de proprietate înscris în favoarea pârâtului S.C., în masura în care prezenta hotarâre, prin care s-a dispus constatarea nulitatii contractului de vânzare-cumparare încheiat între parti, nu este irevocabila.
Cu aceasta motivare, instanta a admis actiunea în parte, a constatat nulitatea contractului de vânzare cumparare autentificat sub nr. 3127/15.06.2007 de B.N.P. Silvia Badea Tg.-Jiu, între S.G. – în calitate de vânzator si S.C.– în calitate de cumparator, a respins capatul de cerere privind radierea din Cartea Funciara a dreptului de proprietate a pârâtului S.C.pentru terenurile ce au format obiectul contractului de vânzare cumparare autentificat sub nr. 3127/15.06.2007 de B.N.P. Silvia Badea.
.