R O M A N I A
JUDECATORIA TARGU-MURES
DOSAR NR.1534/320/2007
DOSAR UNIC NR. 1526/R/1286/2007
SENTINTA CIVILA NR. 7243
Sedinta publica din data de 15 octombrie 2009
PRESEDINTE : STELA PREDA
GREFIER : XXXXXXXX
Pe rol fiind rejudecarea actiunii civile formulata de reclamantii XXXXXXXX, în nume propriu si în calitate de mostenitoare a numitului XXXXXXXX, XXXXXXXX – decedat – actiunii fiind continuata de mostenitorii XXXXXXXX XXXXXXXX si XXXXXXXX, în contradictoriu cu pârâtii XXXXXXXX, XXXXXXXX, XXXXXXXX si XXXXXXXX, având ca obiect constatare nulitate contracte de vânzare-cumparare.
Instanta constata ca mersul dezbaterilor si concluziile partilor au fost consemnate în încheierea de sedinta din data de 08.10.2009, care face parte integranta din prezenta hotarâre si când instanta, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronuntarea pentru data de 15.10.2009 când deliberând a pronuntat urmatoarea sentinta.
J U D E C A T O R I A
Prin Decizia nr. 1998/R/07.12.2006 pronuntata de Curtea de Apel Tg.-Mures în Dosarul nr. 29207/1/2005 a fost casata decizia atacata si Sentinta civila nr. 628/06.02.2004 pronuntata de Judecatoria Târgu-Mures în Dosarul nr. 4055/ 2003 si cauza a fost trimisa spre rejudecare, fiind înregistrata la aceasta instanta sub nr. 1534/320/2007 la data de 22.02.2007.
Prin actiunea civila înregistrata la aceasta instanta sub nr. 4055/2003 reclamantii XXXXXXXX si XXXXXXXX au solicitat în contradictoriu cu pârâtii XXXXXXXX, XXXXXXXX, XXXXXXXX si XXXXXXXX, sa se constate nulitatea absoluta a contractului de vânzare cumparare încheiat între pârâtii XXXXXXXX si Rafi Rodica-Maria si pârâtii XXXXXXXX si XXXXXXXXh, având ca obiect imobilul situat în comuna Gornesti, nr.306, jud. Mures, sa se restabileasca situatia initiala prin intabularea în CF a imobilului pe numele pârâtilor XXXXXXXX, sa fie obligati pârâtii XXXXXXXX si XXXXXXXXh, sa încheie cu reclamantii un contract de vânzare cumparare în forma autentica pentru imobilul în litigiu, sa se dispuna Serviciului de Carte Funciara de pe lânga Judecatoria Tg.-Mures, sa procedeze la înscrierea în CF a imobilului, cu cheltuieli de judecata
În motivare reclamantii au aratat ca, au dobândit prin cumparare în baza unui act sub semnatura privata, de la pârâtii XXXXXXXX si XXXXXXXX imobilul situat în comuna Gornesti, str. Principala, nr.306, jud. Mures. Pretul de vânzare-cumparare a imobilului a fost stabilit la suma de 95.000.000 lei. Fara a tine seama de acest act pârâtii XXXXXXXX au înstrainat ulterior printr-un act autentic acelasi imobil pârâtilor XXXXXXXX si Rafi Rodica-Maria. Astfel, în momentul actual proprietarii tabulari ai imobilului sus mentionat, sunt pârâtii XXXXXXXX si Rafi Rodica-Maria.
Reclamantii au achitat pârâtilor XXXXXXXX suma de 80.000.000 lei din pretul de vânzare-cumparare a acestui imobil, respectiv din suma de 95.000.000, au ramas astfel achitat din pretul initial stabilit, suma de 15.000.000 lei, suma ce nu a mai fost achitata sotilor XXXXXXXX întrucât initial, au spus ca, le vând împreuna cu imoblul casa de locuit si o suprafata de 10 arii de teren aferent acestuia, în realitate însa terenul este doar în suprafata de 3 ari. Au stabilit sa predea si diferenta de pret în situatia în care se clarifica problema diferentei de suprafata, urmând ca si întocmirea unui contract de vânzare-cumparare în forma autentica sa se faca odata cu clarificarea acestei probleme. Profitând de buna credinta si încredere, precum si de faptul ca împrejurarile anterior aratate, nu a fost întocmit un înscris autentic, pârâtii XXXXXXXX au înstrainat acel imobil pârâtilor XXXXXXXX si Rafi Rodica-Maria.
Reclamantii au învederat instantei de judecata ca, la data cumpararii imobilului, respectiv în anul 2001 si pâna în prezent locuiesc în acel imobil, iar pârâtii XXXXXXXX si Rafi Rodica-Maria în momentul în care au cumparat acest imobil de la pârâtii XXXXXXXX, aveau cunostinta de faptul ca reclamantii locuiesc în acel imobil, precum si faptul ca aveau încheiat cu pârâtii XXXXXXXX, un contract de vânzare cumparare sub semnatura privata pentru acel imobil, dovedind astfel rea-credinta.
În probatiune, reclamantii au depus la dosar, extras CF 971 Gornesti (f.4), contract de vânzare cumparare provizoriu(f.5), si au solicitat interogatoriul pârâtilor Rafi (f.54-55) si audierea martorului Szabo Mihaly (f.56).
Pârâtii XXXXXXXX si Rafi Rodica-Maria au formulat întâmpinare, prin care au solicitat, respingerea actiunii reclamantilor ca nefondata.
S-a aratat ca, potrivit art.10 din Deceretul –Lege 115/1938, cartile funciare, au la baza principiul publicitatii, adica oricine are interes, are dreptul sa solicite biroului de carte funciara, relatiile necesare pentru a cunoaste situatia de fapt si de drept a imobilului. Astfel potrivit art.17 si urm.din mentionata lege, proprietatea se dovedeste, prin înscrierea în cartea funciara, aceasta facând dovada deplina asupra persoanei care este proprietar al imobilului, ceea ce înseamna ca pâna la înscrierea în fals persoana înscrisa în CF este considerata proprietarul de drept al imobilului.
La data cumpararii imobilului, respectiv la data încheierii contractului de vânzare cumparare, având ca obiect casa din Gornesti, nr.306 înscrisa în CF nr.971 Gornesti, nr. top.393/1 proprietar asupra imobilului era pârâtul XXXXXXXX si XXXXXXXX, cu cota de 1/1 asupra constructiilor, iar terenul, mai putin 250 mp., era al CAP.
La aceea data nu era nici o mentiune cu privire la existenta vreunui contract de vânzare cumparare .
Fata de aceasta situatie de fapt, având în vedere prev. art.14 alin.2 din Constitutia României, potrivit careia proprietatea privata este ocrotita de lege în mod egal, coroborata cu prevederile art.480 si urm din C.civ., care da dreptul proprietarului unui imobil sa se bucure de toate atributele dezmembramâtului dreptului de proprietate: posesie, folosinta si dispozitie si cum la data încheierii actului nu era nici o mentiune în CF care sa îngradeasca, actiunea reclamantilor este nefondata.
Potrivit art.969 din C.civ., conventia partilor, legal facuta are putere de lege între partile contractante. Neexistând nici un impediment legal, care sa interzica înstrainarea imobilului, cererea reclamantilor este nefondata.
Art.973 prevede în mod expres efectele contractelor, faptul ca aceste conventii n-au efect decât între partile contractante.
Reclamantii sunt terti în conventia încheiata între XXXXXXXX si XXXXXXXX, astfel ca reclamantii nu au calitate procesuala activa.
La termenul de judecata din data de 17.05.2007 pârâtii XXXXXXXX si sotia Rafi Rodica –Maria au depus întâmpinare (f.22-23), prin care au solicitat respingerea actiunii reclamantilor, ca fiind nefondata, cu obligarea lor la plata cheltuielilor de judecata.
Pârâti au invocat exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantilor Bako Katalin si XXXXXXXX.
Cu privire la netemeinicia actiunii reclamantilor arata ca reclamantii nu au fost niciodata proprietari ai imobilului în litigiu, în cartea funciara nefiind notata nici o mentiune cu privire la înstrainarea imobilului, iar potrivit art.969 C.civ., raportul stabilit printr-o conventie are putere obligatorie între partile contractuale, iar conform art.970 C.civ., conventiile trebuie executate cu buna-credinta, ele obliga nu numai la ceea ce este expres într-însele, dar si la urmarile echitatea, obiceiul sau legea da obligatiei, dupa natura sa.
Reclamantii nu si-au motivat în drept, pe ce temei juridic si-au întemeiat actiunea, contrar prevederilor art.112 alin.4 C.pr. civ.
Sustinerea de catre reclamanti a faptului ca neachitarea pretului în totalitate s-a datorat faptului ca terenul nu era trecut pe vânzatorul XXXXXXXX, este nefondata, fiind contrazisa de „angajamentul” actele scrise si semnate de reclamant.
Invocarea de catre reclamant, a dispozitiilor art.6 din OG 12/1998, nu are relevanta juridica, întrucât pârâtii au respectat pretul imobilului la perfectarea contractelor în forma autentica.
Reclamantul XXXXXXXX a decedat in cursul procesului iar actiunea a fost continuata prin mostenitori Bako Catalina, XXXXXXXX XXXXXXXX si XXXXXXXX
Reclamantii au depus la dosar precizare de actiune (f.39-40) prin care au solicitat sa se constate nulitatea absoluta a antecontractului de vanzare-cumparare pentru imobilul in litigiu(casa si 10 arii teren)incheiat la data de 10.07.2002 intre parati si nulitatea absoluta a contractelor de vanzare-cumparare autentificate sub nr.938/10.07.2002 si nr.1367/23.10.2002 incheiate intre XXXXXXXX, in calitate de vanzator si XXXXXXXX si XXXXXXXX, in calitate de cumparatori.
Motivul de nulitate invocat este acela al lipsei uneia dintre conditiile esentiale necesare pentru validarea conventiilor si anume –cauza, art.948 pct.4 C.civ. actelor a caror nulitate au solicitat-o. Invocând dispozitiile art.968, 966 C.civ., art.6 din OG nr.12/1998.
Pârâtii XXXXXXXX si XXXXXXXX au formulat întâmpinare (f.43-44), prin care au solicitat respingerea actiunii civile formulate de reclamanti ca neîntemeiata si cu obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecata.
În motivare arata ca sustinerea reclamantilor cât si actiunea este nefondata pentru urmatoarele considerente:
- reclamantii nu au achitat în întregime pretul si desi i-au solicitat în scris, acestia s-au angajat de mai multe ori sa plateasca dar au refuzat;
- prin adresa cu nr.1580/P/2002 Parchetul de pe lânga Judecatoria Tg.-Mures, prin ordonanta a dispus scoaterea sa si a pârâtilor Rafi de sub urmarirea penala;
- prin Sentinta civla nr.5412/30.10.2003 pronuntata de Judecatoria Tg.-Mures, reclamantii au fost evacuati din imoblului din litigiu;
- Sentinta civila nr.5412/2003 pronuntata de Judecatoria Tg.-Mures în cauza dosar nr.7342/2002 a fost apelata de reclamanti, iar Curtea de Apel Tg.-Mures în dos. nr.715/2004/C prin Decizia civila nr.608/A din 06.07.2004 a decis respingerea apelului declarat de catre reclamantii Bako Catalin si XXXXXXXX.
- pârâtii au invocat exceptia lipsei calitati procesuale a reclamantilor;
Pârâtii Rafi Rodica –Marian si XXXXXXXX au depus la dosar întâmpinare si concluzii scrise, note de sedinta solicitând respingerea actiunii reclamantilor ca nefondata.
Reclamantii au formulat concluzii scrise prin care au solicitat admiterea actiunii, sustinându-si motivele invocate în actiunea introductiva.
Din actele si lucrarile dosarului, respectiv:inscrisurile depuse in probatiune, interogatoriile partilor, depozitiile martorilor, instanta retine urmatoarele:
Prin inscrisul sub semnatura privata denumit,, contract de vanzare-cumparare provizoriu,, incheiat la data de 02.02. 2001 paratul XXXXXXXX, in calitate de promitent vanzator s-a obligat sa-i vanda promitentului cumparator reclamant XXXXXXXX, casa din comuna Gornesti, nr.306 compusa din doua camere si dependinte si 10 arii gradina, la pretul de 95.000.000 lei vechi.
Cumparatorul a achitat la data intocmirii promisiunii de vanzare suma de 70.000.000 lei vechi sub forma de avans, iar restul de 25.000.000 lei vechi s-a stabilit a se achita astfel:pana la data de 20.02. suma de 10.000.000 lei vechi, iar restul ramas de 15.000.000 lei vechi, se va achita pana la 31.05.2001.
Trebuie mentionat ca la data intocmirii promisiunii de vanzare-cumparare pentru casa si terenul de 1000 mp mai sus mentionat, terenul nu era in proprietatea vanzatorului ci a fost ulterior dobandit prin reconstituire, in baza Legii nr.18/1991 prin titlul de proprietate nr.63284/01.10.2002.
Practica judiciara si literaturra juridica au stabilit ca prin promisiunile de vanzare-cumparare nu se transmite proprietatea asupra bunurilor ci cumparatorii dobandesc doar un drept de creanta constand in obligatia vanzatorilor ca in viitor sa le vanda bunurile la care s-au obligat.
Prin urmare, la data de 02.01.2001, paratul XXXXXXXX, s-a obligat sa vanda, in viitor, reclamantului XXXXXXXX bunurile cuprinse in antecontract insa nu a transmis proprietatea asupra acestora.
Cumparatorul XXXXXXXX nu a achitat la termenul stabilit suma de 15.000.000 lei vechi si prin angajamentele de plata din 08.08.2001 si 30.10.2001 a recunoscut ca datoreaza aceasta suma catre vanzator.
La interogatoriu reclamantii au aratat ca nu au achitat diferenta de pret deoarece un vecin a revendicat o parte din teren sustinere care se coroboreaza cu depozitia martorului Bobo Gyorgy insa aceasta aparare nu poate fi primita pentru a retine reclamantilor un refuz intemeiat de plata a restului de pret, deoarece, pe de o parte, s-au obligat neconditionat ca pana la data de 31.05.2001 sa plateasca suma de 15.000.000 lei vechi, sens in care conventia partilor are putere de lege potrivit art.969 C.civ. iar pe de alta parte, potrivit art.1327 C.civ. reclamantii puteau solicita reducerea pretului daca erau nemultumiti de intinderea suprafetei prevazuta in antecontract, insa nu au facut-o in conditii legale, prin urmare, instanta va aprecia culpa reclamantilor in nerespectarea obligatiilor contractuale, aceea de a achita restul de pret la termenul stipulat.
Pentru promitentul vanzator XXXXXXXX, plata restului de pret era importanta deoarece cumparase la randul sau un imobil si trebuia sa-l achite integral, fiind nevoit sa-si vanda din animale pentru a achita o parte din pretul imobilului achizitionat, aspecte ce rezulta din relatarile martorului XXXXXXXX.De asemenea martorul a mai aratat ca restul de pret a fost solicitat de paratul XXXXXXXX de mai multe ori iar reclamanti i-au spus ca nu-i platesc bani deoarece nu au si daca ii mai deranjeaza ,,ii rup picioarele,, (f.74).
Acelasi martor mai relateaza ca paratul XXXXXXXX insotit de paratii XXXXXXXX si XXXXXXXX au fost la imobilul in litigiu pentru a-l vedea in vederea cumpararii, reclamantii le-au permis cumparatorilor XXXXXXXX si XXXXXXXX sa vada imobilul, iar paratul XXXXXXXX le-a spus reclamantilor la acea data ca va vinde imobilul cumparatorilor XXXXXXXX si XXXXXXXX daca nu achita diferenta de pret.
La data de 10.07.2002 intre paratiii XXXXXXXX si XXXXXXXX, in calitate de promitenti vanzatori si paratii XXXXXXXX si XXXXXXXX, in calitate de promitenti cumparatori se incheie antecontractul de vanzare-cumparare pentru imobilul in litigiu(casa si 10 arii teren) la pretul de 160.000.000 lei vechi.
La data de 10.07.2002 se autentifica la BNP Radu Cridon, sub nr.938 contractul de vanzare-cumparare cu privire la casa de locuit din litigiu incheiat intre XXXXXXXX si sotia, in calitate de vanzatori si XXXXXXXX si XXXXXXXX, in calitate de cumparatori.
La data de 23.10.2002 se autentifica la BNP Radu Cridon, sub nr.1367 contractul de vanzare-cumparare cu privire la terenul in suprafata de 1000 mp aferent casei de locuit incheiat intre XXXXXXXX, in calitate de vanzator si XXXXXXXX si XXXXXXXX, in calitate de cumparatori.
Paratii XXXXXXXX si XXXXXXXX si-au inscris dreptul asupra
Pretul casei si al terenului din cele doua contracte autentice este de 160.000.000 lei vechi si corespunde cu pretul din antecontractul de vanzare- cumparare a casei si terenului incheiat intre aceleasi parti, motiv pentru care prin rezolutia din data de 01.04.2009 in dosarul 5266/P/2007, Parchetul de pe langa Judectoria Tg-Mures a confirmat propunerea de neincepere a urmariri penale privind pe numitii XXXXXXXX si XXXXXXXX in ceea ce priveste savarsirea infractiunii prevazute de art.9 alin.1 it.a din Legea nr.241/2005 pentru prevenirea si combaterea evaziunii fiscale cu aplic.art.13 alin.1 C.pen.
Pentru cumpararea imobilului din litigiu, paratii XXXXXXXX si XXXXXXXX si-au vandut apartamnetul din Tg-Mures si in prezent locuiesc cu chirie , astfel cum rezulta din depozitia martorului XXXXXXXX.
Paratul XXXXXXXX a vrut sa-i inmaneze reclamantei suma de bani primita cu titlu de pret al imobilului in litigiu insa aceasta a refuzat, motiv pentru care suma a fost consemanta la CEC.
Nulitatea absoluta a unui act juridic poate fi invocata de orice persoana care justifica un interes, ori reclamantii si-au justificat interesul de a cere nulitatea contractelor pentru a obtine apoi dreptul de proprietate asupra imobilului in litigiu, asa incat instanta va respinge exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantilor, invocata de pârâtii XXXXXXXX, XXXXXXXX, XXXXXXXX si XXXXXXXX, ca neintemeiata.
Prin precizarea de actiune depusa in rejudecare(f.39) reclamantii solicita sa se constate nulitatea absoluta a antecontractului de vanzare-cumparare pentru imobilul in litigiu(casa si 10 arii teren)incheiat la data de 10.07.2002 intre parati si nulitatea absoluta a contractelor de vanzare-cumparare autentificate sub nr.938/10.07.2002 si nr.1367/23.10.2002 incheiate intre XXXXXXXX, in calitate de vanzator si XXXXXXXX si XXXXXXXX, in calitate de cumparatori.
Motivul de nulitate invocat este cauza nelicita prin incalcarea art.6 din OG 12/1998 cat si contrara bunelor moravuri si ordinii publice , paratii dand dovada de rea-credinta
Raportat la motivele de nulitate a antecontractului si contractelor invocate de reclamanti si constand in cauza ilicita, instanta apreciaza ca acestea sunt neintemeiate, pentru considerentele ce vor fi expuse in continuare:
Art. 948 Cod civil reglementeaza intre conditiile esentiale pentru validitatea oricarei conventii si existenta unei cauze licite, iar potrivit art. 966 Cod civil, obligatia fondata pe o cauza falsa sau nelicita nu poate avea nici un efect.
Art. 968 Cod civil, care reglementeaza cauza ilicita ca motiv de nulitate absoluta a actului juridic, prevede ca este cauza nelicita cand este prohibita de legi, cand este contrara bunelor moravuri si ordinii publice.
Dispozitiilor art.6 din OG 12/1998, nu au aplicabilitate in speta, întrucât pârâtii au respectat pretul imobilului prevazut in antecontract-160.000.000 lei, la perfectarea contractelor în forma autentica(90.000.000lei+70.000.000 lei).
Instanta apreciaza ca paratii vanzatori XXXXXXXX si XXXXXXXX si paratii cumparatori XXXXXXXX si XXXXXXXX, nu au urmarit o operatiune speculativa in detrimentul reclamantilor pentru a putea fi acuzati de rea-credinta, ci dimpotriva, paratii XXXXXXXX si XXXXXXXX au fost nevoiti sa vanda intrucat prin refuzul reclamantilor de a-si achita la scadenta restul de pret au fost pusi in imposibilitate de a-si achita imobilul achizitionat, iar paratii XXXXXXXX si XXXXXXXX au verificat cartea funciara si au constatat ca proprietari sunt familia XXXXXXXX iar prin faptul ca stiau ca reclamantii nu au achitat tot pretul si le-au permis sa vada imobilul ce urmau sa-l cumpere, au inteles ca acestia din urma nu mai doresc perfectarea conventiei in forma autentica.
De mentionat este faptul ca reclamantii au avut fata de promitentul vanzator XXXXXXXX o atitudine contrara bunelor moravuri avand in vedere ca l-au amentintat cu acte de violenta daca va mai solicita restul de pret al imobilului iar pe paratii XXXXXXXX si XXXXXXXX i-au dus in eroare lasadu-i sa creada ca nu mai vor perfectarea contractului in forma autentica fapt ce a determinat vanzarea de catre acesti parati a apartamentului din Tg-Mures pentru a putea achizitiona imobilul in litigiu, fiind lipsiti in acest timp de exercitiul dreptului de folosinta asupra imobilului inscris in cartea funciara pe numele lor.
Principiul ca ,,nimeni nu-si poate invoca propria culpa pentru a obtine protectia unui drept,, (nemo auditur propriam turpitudinem allegans) se aplica in speta deoarece aceasta situatie a fost determinata de culpa reclamantilor care nu si-au respectat obligatia de plata a restului de pret.
Chiar daca ar exista motive de anulare a contractelor mentionate de reclamanti cu restabilirea situatiei anterioare de carte funciara, cererea reclamantilor de obligare a paratilor XXXXXXXX si XXXXXXXX la obligare incheiere contract in forma autentica pentru imobilul in litigiu nu este intemeiata deoarece reclamantii nu au respectat una din conditiile de admisibilitate ale actiunilor intemeiate pe principiul executarii in natura a obligatiilor si anume aceea de a achita la scadenta pretul imobilului, iar motivele invocate in ceea ce priveste neplata sunt nerelevante.
Fata de cele mai sus retinute, instanta va respinge cererea reclamantilor cu privire la toate capetele de cerere, ca neintemeiata.
In baza art.274 C.pr.civ. , instanta va obliga reclamantii sa platesca paratilor XXXXXXXX si XXXXXXXX, suma de 1000 lei cu titlu de cheltuieli de judecata cerute si justificate prin plata onorariului avocatial(f.106).
Instanta va respinge cererea paratilor XXXXXXXX si XXXXXXXX de obligare a reclamantilor la plata cheltuielilor de judecata, ca neintemeiata intrucat nu au fost justificate cheltuielile solicitate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
H O T A R A S T E
Respinge exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantilor, invocata de pârâtii XXXXXXXX, XXXXXXXX, XXXXXXXX si XXXXXXXX, ca neintemeiata.
Respinge cererea de chemare în judecata formulata de reclamantii Bako Catalina si XXXXXXXX, decedat prin mostenitori Bako Catalina, XXXXXXXX XXXXXXXX si XXXXXXXX, toti cu domiciliul în com.Gornesti, str. Principala, nr.51, jud. Mures în contradictoriu cu pârâtii XXXXXXXX si XXXXXXXX, ambii domiciliati in com. Gornesti, sat Iara de Mures, str.Principala, nr.51, jud. Mures, XXXXXXXX si XXXXXXXX, cu domiciliul procesual ales in Tg-Mures, str.Stramba, nr.22/A, jud. Mures, ca neintemeiata.
Obliga reclamantii sa platesca paratilor XXXXXXXX si XXXXXXXX, suma de 1000 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
Respinge cererea paratilor XXXXXXXX si XXXXXXXX de obligare a reclamantilor la plata cheltuielilor de judecata, ca neintemeiata.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata în sedinta publica din 15 octombrie 2009.
PRESEDINTE GREFIER
STELA PREDA XXXXXXXX
Red:S.P.
Tehnored.S.P.
6 ex./22.02.2010.