3. Cerere intabulare drept de proprietate în cartea funciara. Conditii. Admisibilitati.
Drept civil
Art. 51, Legea nr. 7/1996
Toate înscrierile în registrul de publicitate imobiliara se fac cu privire la bunuri bine individualizate si determinate ce rezulta din acte de proprietate valabile si numai în limita a ceea ce aceste acte prevad. Solutia se bazeaza pe dispozitiile art.51 din Legea nr.7/1996 a cadastrului si publicitatii imobiliare conform caruia înscrierile si radierele efectuate în cartile funciare nu pot fi rectificate decât pe baza hotarârilor judecatoresti definitive si irevocabile.
Curtea de Apel Bacau – Sectia civila, minori si familie,
conflicte de munca si asigurari sociale
Decizia civila nr. 1229 din 21 octombrie 2009
Prin sentinta civila nr. 3762 pronuntata la data de 6.10.2008 de Judecatoria Piatra Neamt, a fost respinsa ca neîntemeiata actiunea principala având ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciara si cererea conexa de rectificare a documentatiei cadastrale, formulate de reclamanta S.C. A. A. S.N.C. în contradictoriu cu pârâta S.C. M. G. S.A Piatra Neamt.
Pentru a pronunta aceasta sentinta, instanta de fond a retinut ca prin cererea înregistrata pe rolul Judecatoriei Piatra Neamt sub nr. 1988/279/2007, reclamanta a formulat plângere împotriva încheierii de carte funciara nr. 4356/20.02.07, solicitând a se dispune întabularea dreptului sau de proprietate asupra imobilului constructii si teren în suprafata de 123 m.p. cu nr. cadastral 458/50, precum si rectificarea înscrierii din cartea funciara nr. 21160/N/S a mun. Piatra Neamt, a aceluiasi imobil constructii si teren de 123 m.p.
În motivare, a aratat ca a formulat cerere pentru întabularea dreptului sau de proprietate asupra constructiei din Piatra Neamt, str. B. nr..., magazin compus din magazie, birou si doua spatii comerciale, conform contractului de vânzare cumparare autentificat sub nr. 2168/1997, a sentintei civile nr. 1294/2006 a Judecatoriei Piatra Neamt si deciziei civile nr. 401/2006 a înaltei Curti de Casatie si Justitie, decizie conform careia i s-a recunoscut dreptul de proprietate pentru tot magazinul în suprafata de 123 m.p. în pofida acestei hotarâri, OCPI Neamt i-a admis partial cererea sa, numai cu privire la suprafata de 73,94 m.p., fapt care a determinat-o sa promoveze prezenta actiune.
Pârâta a învederat instantei ca nu se opune la o înscriere corecta în cartea funciara, recunoscând dreptul de proprietate al reclamantei astfel cum rezulta din hotarârea înaltei Curti de Casatie si Justitie.
La dosarul initial a fost conexat dosarul nr. 6604/279/2007 al aceleiasi instante, prin care aceeasi reclamanta a solicitat rectificarea documentatiei cadastrale a aceleiasi pârâte, având numarul 438/30, si radierea din cartea funciara a municipiului Piatra Neamt nr. 17073/N/S a dreptului de proprietate al pârâtei, pentru suprafata de 30 m.p. teren ce reprezinta partea din fata si partea din spatele spatiului comercial, pâna la streasina. S-a considerat ca între dosare exista o legatura indisolubila, potrivit prevederilor art. 164 Cod de procedura civila.
Instanta de fond, analizând actele si probele dosarului, a considerat ca actiunea principala si cea conexa sunt neîntemeiate, motivat de urmatoarele considerente:
Încheierea contestata este corecta, reflectând întocmai dispozitiile obligatorii ale deciziei civile nr. 401/2006 a înaltei Curti de Casatie si Justitie conform careia s-a dispus evacuarea pârâtei din spatiul comercial respectiv, fara a se face vreo alta mentiune cu privire la terenul aferent spatiului respectiv. Asa cum rezulta din considerentele deciziei înaltei Curti, reclamanta a cumparat de la pârâta prin contractul autentic nr. 2168/1997, spatiul comercial compus din 2 camere, în suprafata de 59,60 m.p. si o camera frigorifica cu dotari, deci 3 încaperi, nemaifiind vândute alte bunuri prin contractul respectiv, sau alte terenuri, cum în mod eronat sustine reclamanta.
Cu privire la suprafata reala ce a format obiectul contractului, prima instanta a considerat ca aceasta rezulta si din concluziile expertizelor efectuate, care precizeaza faptul ca ea este de 59,60 m.p., aceasta fiind suprafata utila spatiului vândut, împreuna cu terenul aferent lui, de 73,94 m.p. (suprafata construita). Cum toate înscrierile în regimul de publicitate imobiliara se fac cu privire la bunuri bine individualizate si determinate, ce rezulta din acte de proprietate valabile, si numai în limita a ceea ce aceste acte prevad, actiunea formulata nu este întemeiata, mai ales în raport de clauzele contractuale stabilite de parti, care constituie legea pentru acestea.
Suprafata de teren solicitata în plus, de 51,16 m.p., excede celei prevazute în contract, constituind suprafata de teren ramasa nevânduta, deci proprietatea pârâtei, distincta de cea mentionata în act, motiv pentru care instanta de fond a considerat ca toate celelalte sustineri ale reclamantei privesc bunuri care nu sunt proprietatea ei.
Solutia primei instante a fost mentinuta de Tribunalul Neamt care prin decizia civila nr. 42 din 12.02.2009 pronuntata în dosarul 1988/279/2007 a respins ca nefondat apelul formulat de reclamanta.
Împotriva acestei hotarâri în termen si legal timbrat a formulat recurs reclamanta SC A. A.SNC criticând-o pentru urmatoarele motive:
- conventia partilor la încheierea contractului nr.2168/1997 a fost vânzarea integrala a spatiului si terenul aferent;
- din totalul suprafetei de teren de 147,92 mp, cum reiese din suplimentul la expertiza nu este înscrisa în documentatia cadastrala a pârâtei suprafata de 123 mp ce reprezinta suprafata construita a spatiului comercial;
- suprafata de 30mp (16 + 14) trebuie rectificata în sensul radierii înscrierii ca drept de proprietate în cartea funciara a reclamantei.;
- trebuie avut în vedere si acordul pârâtei prin aparator, dat la primul termen de judecata.
Recursul este nefondat.
Obiectul judecatii îl constituie plângerea introdusa de reclamanta împotriva încheierii Biroului de Carte Funciara prin care i-a fost respinsa cererea de intabulare a dreptului de proprietate asupra imobilului constructii si teren de 123mp si rectificarea înscrierii a aceluiasi imobil cu numar cadastral 458/50.
Instantele anterioare au retinut, justificat, ca toate înscrierile în registrul de publicitate imobiliara se fac cu privire la bunuri bine individualizate si determinate ce rezulta din acte de proprietate valabile si numai în limita a ceea ce aceste acte prevad. Solutia se bazeaza pe dispozitiile art.51 din Legea nr.7/1996 a cadastrului si publicitatii imobiliare conform caruia înscrierile si radierile efectuate în cartile funciare nu pot fi rectificate decât pe baza hotarârilor judecatoresti definitive si irevocabile.
Acelasi principiu a fost înscris si în art.33 alin.4 din lege, care prevede ca rectificarea înscrisurilor în cartea funciara se poate face fie pe cale amiabila prin declaratie autentica, fie în caz de litigiu prin hotarâre judecatoreasca definitiva si irevocabila.
Cum în cauza de fata, recurenta -reclamanta invoca o decizie a înaltei Curti de Casatie si Justitie, într-un proces de evacuare a pârâtei dintr-o parte a magazinului alimentar în litigiu, este evident ca o atare hotarâre judecatoreasca nu rezolva problema proprietatii asupra suprafetei de teren vândura împreuna cu constructia si deci nu poate conduce la intabularea dreptului pretins de recurenta si la rectificarea înscrierilor din cartea funciara.
De altfel, si expertizele tehnice dispuse în prima instanta au relevat ca suprafata de teren vânduta recurentei este de 51 mp si nu de 123mp cum sustine aceasta. Fata de considerentele expuse s-a respins recursul ca nefondat.